Судья Лысенко Е.А. Дело № 33-3024 (№)
25RS0№-53
Мотивированное апелляционное определение изготовлено12.04.2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
11 апреля 2023 года город Владивосток
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Шульга С.В.
судей Коржевой М.В., Ильиных Е.А.
при секретаре Поповой Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО12 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности,, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Шульга С.В., объяснения ФИО1 и его представителя ФИО6, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
ФИО1 обратился в суд к ФИО8 с вышеуказанным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире, в соответствии с которым стороны обязуются заключить договор купли-продажи 14/30 долей в жилом помещении: квартира, площадью 52,7 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>Б, <адрес>, кадастровый №, принадлежащие ФИО7 на праве собственности. По условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 6 месяцев с даты подписания предварительного договора, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель в день подписания предварительного договора передал продавцу денежные средства в размере 3 500 000 руб., что является полной оплатой цены доли в квартире по основному договору. ФИО8 обязалась до заключения основного договора купли-продажи уведомить остальных собственников долей в квартире о ее намерении продать 14/30 долей в квартире и их преимущественном праве покупки. Основной договор купли-продажи между ним и ответчиком не заключен, так как ответчик уклоняется от заключения договора, на телефонные звонки не отвечает. В связи с тем, что ФИО8 не выполнены обязательства по предварительному договору купли-продажи, просил признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 14/30 доли в праве собственности на вышеуказанную, заключенный между ним и ФИО8, основным договором купли-продажи и признать за ним право собственности на 14/30 доли в указанной квартире.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам иска.
В судебном заседании представитель ответчика с исковыми требованиями согласился, подтвердил факт получения денежных средств.
В судебном заседании третье лицо ФИО9, являющийся законным представителем третьего лица ФИО9, указал, что имеет преимущественное право на приобретение доли ответчика.
В судебное заседание не явился третье лицо ФИО10, уведомлен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ФИО1, подана апелляционная жалоба, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указал, что выбранный им способ защиты его нарушенного права сам по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении его исковых требований.
ФИО1 и его представитель ФИО6 просили решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
ФИО8 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Информация о рассмотрении дела своевременно размещена на интернет сайте Приморского краевого суда.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела таких нарушений судом не допущено.
Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры по адресу: <адрес> являются ФИО8 (доля в праве – 14/30), ФИО9 (доля в праве – 14/30), ФИО9 (доля в праве – 1/30), ФИО10 (доля в праве – 1/30).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является продажа 14/30 доли в праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №.
В соответствии с п. 3.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 6 месяцев с даты подписания предварительного договора, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Сторонами определена цена договора - 3 500 000 руб.
Из расписки, представленной истцом, следует, что истец передал ответчику денежные средства в размере 3 500 000 руб.
Отказывая в удовлетворении требований истца о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности за истцом, суд исходил из того, что невыполнение сторонами условий предварительного договора не является основанием для признания права собственности.
При этом указал, что нормами действующего законодательства предусмотрена возможность понуждения контрагента, заключившего предварительный договор, к заключению основного соглашения, однако подобные требования истец не заявлял.
Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они основаны на оценке представленных в материалы дела доказательствах, не противоречат действующему законодательству.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу норм п. 2 ст. 218, п. п. 1, 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
Следует отметить, что предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи доли в квартире (Основной договор) на условиях предусмотренных предварительным договором (п.1 предварительного договора купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ).
В связи с указанным указанный предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Из содержания искового заявления следует, что истцом во исполнение своих обязанностей как покупателя ответчику как продавцу переданы денежные средства, согласно условиям предварительного договора, о чем ответчик не отрицал.
Из пояснений истца следует, что он неоднократно направлял предложение для заключения основного договора до окончания, установленного в предварительном договоре, срока. Доказательства, подтверждающие направление требований о заключении основного договора истцом не представлены.
Кроме того, как установлено в судебном заседании собственниками квартиры по адресу: <адрес> являются ФИО8 (доля в праве – 14/30), ФИО9 (доля в праве – 14/30), ФИО9 (доля в праве – 1/30), ФИО10 (доля в праве – 1/30).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Как следует из пояснений истца, ответчик, до заключения основного договора обязалась уведомить сособственников занимаемого спорного жилого помещения о сделке купли - продажи доли жилого помещения.
Однако доказательства, подтверждающие, что ФИО8 уведомила сособственников спорного жилого помещения о заключении предварительного договора купли-продажи доли жилого помещения с предложением о выкупе принадлежащей ей доли, как лицам, имеющим преимущественное право покупки доли ФИО8, в материалы дела не представлены.
ФИО9, третье лицо, принимавший участие в судебном заседании пояснял, что имеет преимущественное право покупки указанной доли, однако уведомлений на приобретение доли ответчика он не получал.
Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
Следует отметить, что из п.2 Предварительного договора усматривается, что передача недвижимого имущества в собственность покупателя является предметом основного договора, который стороны обязаны заключить в будущем.
Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.
Как установлено судом, Основной договор в установленный договором срок сторонами не заключен.
Поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась.
Исходя из толкования условий предварительного договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что данный договор не является договором купли-продажи в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного имущества.
При этом предварительный договор затрагивает права третьих лиц других собственников спорного жилого помещения, которые, стороной предварительного договора не являются
При таких обстоятельствах, у суда не имелось правовых оснований для применения положений указанных выше статей Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих исполнение договорных отношений сторон по купле-продаже недвижимости.
При принятии обжалуемого судебного акта нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, не допущено. Нормы материального права применены правильно.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░1 - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░
░░░░░