Решение по делу № 2-486/2019 от 09.01.2019

№ 2-486/2019

64RS0043-01-2019-000027-67

решение

Именем Российской Федерации

20 марта 2019 г.                                        г. Саратов

Волжский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Гончаровой Н.О.,

при секретаре Курмакаевой А.К.,

с участием истцов Рязанова В.С., Рязановой С.Н. и их представителя Юрасова Р.В.,

представителя ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" Степановой А.Н.,

представителя третьего лица Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" Зыбина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рязанова ВС, Рязановой СН к администрации муниципального образования "Город Саратов" о взыскании денежных средств в счет возмещения за жилое помещение,

установил:

Рязанов В.С., Рязанова С.Н. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов" о взыскании денежных средств в счет возмещения за жилое помещение, указав что им на праве долевой собственности в равных долях по 1/2 доле каждому принадлежит квартира, находящаяся по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3. Многоквартирный дом по адресу: г.Саратов ул.Григорьева, д.52 признан аварийным и подлежащим сносу и включен в ведомственную целевую программу "Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда". Ссылаясь на положения ст.32 ЖК РФ просят взыскать с ответчика денежные средства в счет выкупной цены за жилое помещение в размере 1873449,59 руб.

В судебном заседании истцы и их представитель поддержали заявленные требования в полном объеме, полагали, что заключение судебной экспертизы не может быть принято во внимание, поскольку имеются противоречия в выводах эксперта с проведенным ими анализом цене за аналогичные жилые помещения, экспертом не определена рыночная стоимость общего имущества многоквартирного дома с учетом доли собственников в праве общей собственности, а также убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, а именно убытки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Представители ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" и третьего лица Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" возражали против удовлетворения заявленных требованиях, указав, что органом местного самоуправления решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и, как следствие, решение об изъятии жилого помещения, занимаемого истцом, не принималось. При таких обстоятельствах, поскольку предусмотренная ст.32 ЖК РФ предварительная процедура, предшествующая решению вопроса о выкупе жилого помещения не проведена, исковые требования удовлетворению не подлежат. Кроме того, полагали, что факт несения истцами каких-либо убытков в связи с признанием многоквартирного дома аварийным не представлено.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, неявка представителя истцов признана судом неуважительной, на основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав истца, представителей истцов, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

На основании ст.51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются, в том числе проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

В силу п.1 ч.2 ст.57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном законом порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

Согласно ст.85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещением с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

В соответствии со ст.87 ЖК РФ, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, следует, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ). При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч.6 ст.32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Согласно ч.8 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Кроме того, из содержания положений ст.32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как следует из материалов дела, Рязанов В.С., Рязанова С.Н. на праве общей долевой собственности являются сособственниками жилого помещения – квартиры №3 в доме №52 по ул.Григорьева в г.Саратове, доля каждого в праве составляет по 1/2 доли.

Решением Исполнительного комитета Волжского районного Совета народных депутатов №109/8 от 12.04.1989 жилой дом №52 по ул.Революционной г.Саратова признан аварийным, поскольку здание не подлежит никакому вид у ремонта, износ основных строительных конструкций составляет 61-70%.

Постановлением Правительства Саратовской области №510-П от 24.12.2008 ул.Революционная г.Саратова переименована в ул.имени Е.Ф.Григорьева.

Вышеуказанный многоквартирный дом включен в перечень аварийных многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки на переселение граждан в рамках областной адресной целевой программы "Переселение граждан г.Саратова из аварийного жилищного фонда" и подлежал расселению в рамках третьего этапа (31.08.2017) ведомственной целевой программы.

При таких обстоятельствах сам по себе факт включения жилого дома в соответствующую ведомственную целевую программу подтверждает его аварийность, непригодность для проживания.

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, длительное бездействие администрации муниципального образования "Город Саратов", выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, и то, что в предусмотренный ведомственной целевой программой срок расселение аварийного многоквартирного дома не произведено, суд приходит к выводу о том, что истцы имеют право требовать выкупа жилого помещения.

Взыскание с администрации муниципального образования "Город Саратов" возмещения за непригодное для проживания жилого помещения является способом защиты нарушенного права истцов.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО "Статус Групп".

Согласно заключению эксперта ООО "Статус Групп" №13-Суд-19 от 25.02.2019 размер возмещения за жилое помещение с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, – квартиры, находящейся по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3, с учетом округлений составляет: стоимость квартиры – 1310000 руб., при этом в стоимость квартиры включена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, съему жилой квартиры – 13900 руб. в месяц, услуги риэлтора для поиска съемного жилья – 6950 руб., услуги риэлтора при оформлении права собственности на другое жилое помещение – 40200 руб., услуги грузоперевозок по организации переезда – 7300 руб., размер государственной пошлины при оформлении права собственности – 2000 руб.

Опрошенная в судебном заседании эксперт Калашникова О.М. выводы заключения поддержала в полном объеме, ответив на поставленные судом и сторонами вопросы. Также пояснила, что при определении рыночной стоимости жилого помещения с применением сравнительного метода в сумму возмещения всегда включается стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе земельного участка, на котором он расположен, однако, в связи с тем, что земельный участок не сформирован определить стоимость доли, учтенной при определении рыночной стоимости квартиры не представляется возможным, как не представляется возможным ввиду отсутствия соответствующей методики и определить стоимость доли в общем имуществе в самом здании многоквартирного дома. Указала, что в качестве аналогов были приняты во внимание максимально приближенные по своим техническим характеристикам помещения, расположенные в том числе в 2-этажных домах.

Данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны, соответствуют поставленному перед экспертом вопросу. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Из смысла положений ст.32 ЖК РФ следует, что возмещение за жилое помещение носит исключительно компенсационный характер, в связи с чем применение экспертом при определении рыночной стоимости жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество понижающего коэффициента в связи с аварийности многоквартирного жилого дома является правомерным.

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения (выкупной цены) за жилое помещение, которые определены экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу истцов денежные средства в счет возмещения за спорное жилое помещение в размере, определенном в заключении судебной экспертизы, с учетом доли в праве собственности на квартиру каждого из истцов.

В связи с тем, что положениями ст.36-38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного, рыночная стоимость жилого помещения учитывает в своем составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, независимо от того сформирован или нет земельный участок.

При этом, исходя из экспертного заключения, в стоимость убытков включены, в том числе, стоимость аренды жилого помещения и услуг риэлтора по аренде квартиры, затраты по оформлению права собственности на другое жилое помещение, стоимость услуг риэлтора по подбору жилого помещения с целью приобретения.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, истцы проживают в спорном жилом помещении, также Рязановой С.Н., являющейся супругой Рязанова В.С., обеспечена на праве собственности жилым помещением. Таким образом, необходимость несения истцами затрат как по найму, так и по приобретению другого жилого помещения в настоящее время отсутствует.

С учетом изложенного, стоимость одного месяца аренды жилой квартиры в размере 13900 руб., стоимость услуг риэлтора для поиска съемного жилья в размере 6950 руб., стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение в размере 2000 руб. и стоимость услуг риэлтора при оформлении права собственности на другое жилое помещение в размере 40200 руб. должны быть исключены из подлежащих взысканию с ответчика в качестве убытков денежных средств.

Необходимость же несения затрат на переезд, учитывая, что в жилом помещении имеются личные вещи и крупногабаритная мебель, принадлежащие истцам, вытекает из существа спорных правоотношений.

Таким образом, общая сумма возмещения за жилое помещение составляет 1317300 руб. (1310000 руб. + 7300 руб.) и подлежит взысканию в пользу истцов с учетом доли в праве собственности на квартиру каждого из истцов, то есть в размере по 658650 руб. каждому (1317300 руб. / 2).

При этом указанное возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" с администрации муниципального образования "Город Саратов" как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования "Город Саратов".

После выплаты администрацией муниципального образования "Город Саратов" указанной размера возмещения за жилое помещение право собственности
Рязанова В.С., Рязановой С.Н. на спорное жилое помещение следует прекратить и признать право собственности муниципального образования "Город Саратов" на данное жилое помещение.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно исковым требованиям истцы просили о взыскании денежных средств в счет возмещения за жилое помещение с учетом убытков в размере 1873449,59 руб. Заявленные исковые требования удовлетворены на денежную сумму в общем размере по 1317300 руб., что составляет 70,3% от суммы заявленных исковых требований.

Как следует из представленных ООО "Статус Групп" заявления и счета №16 от 17.02.2019 стоимость проведенного экспертного исследования составила 9000 руб., которую, учитывая частичное удовлетворение иска, суд считает необходимым взыскать с истцов и ответчика в пользу экспертного учреждения пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а именно с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" – 6327 руб. (9000 руб. * 70,3%), с Рязанова В.С., Рязановой С.Н. – по 1336,50 руб. ((9000 руб. * 29,7%) / 2).

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу Рязанова ВС денежные средства в счет возмещения за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3, в размере 658650 рублей.

После выплаты администрацией муниципального образования "Город Саратов" указанного размера возмещения за жилое помещение прекратить право собственности Рязанова ВС на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3, признать право собственности муниципального образования "Город Саратов" на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу Рязановой СН денежные средства в счет возмещения за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3, в размере 658650 рублей.

После выплаты администрацией муниципального образования "Город Саратов" указанного размера возмещения за жилое помещение прекратить право собственности Рязановой СН на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3, признать право собственности муниципального образования "Город Саратов" на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Григорьева, д.52, кв.3.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Статус Групп" в счет стоимости производства судебной экспертизы 6327 рублей.

Взыскать с Рязанова ВС в пользу общества с ограниченной ответственностью "Статус Групп" в счет стоимости производства судебной экспертизы 1336 рублей 50 копеек.

Взыскать с Рязановой СН в пользу общества с ограниченной ответственностью "Статус Групп" в счет стоимости производства судебной экспертизы 1336 рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 25 марта 2019 года.

Судья