Решение по делу № 2-401/2022 (2-2577/2021;) от 15.11.2021

Дело № 2-401/2022 Изготовлено 19 августа 2022 года

УИД: 76RS0017-01-2020-002946-67

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Бородиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

29 июля 2022 года

гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к Чукановой Юлии Валентиновне о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности,

У С Т А Н О В И Л:

МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» обратилось в суд с иском к Чукановой Ю.В., в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № от 16 января 2017 года площадью 1050 кв.м., с кадастровым номером 76:17:151607:310;

- обязать Чуканову Ю.В. возвратить земельный участок и подписать акт приема-передачи земельного участка, погасить запись о государственной регистрации права по договору аренды;

- взыскать с Чукановой Ю.В. задолженность по договору аренды земельного участка № от 16 января 2017 года в размере 63 080,57 рублей, из них: задолженность по арендной плате в размере 47 816,75 рублей за период с 17 ноября 2017 по 31 декабря 2019, и задолженность по пеням в размере 21 263,82 рубля за период с 11 ноября 2019 по 14 октября 2020.

В иске указано, что между Администрацией Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка № от 16 января 2017 с кадастровым номером № площадью 1050 кв.м., разрешенное использование: для строительства коттеджного поселка, расположенный: <адрес>. Срок действия договора с 30 декабря 2016 по 29 декабря 2026. 17 ноября 2017 в установленном порядке зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды № от 16 января 2017 о передаче прав и обязанностей арендатора между ФИО6 и Чукановой Ю.В.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» в результате проверки выполнения условий договора аренды, установил невыполнение арендатором взятых на себя обязательств.

Кроме того, в иске указано, ответчик не выполняет обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком. По данному договору за ответчиком, на момент направления предписания числится задолженность в размере 63 080,57 рублей, из них: задолженность по арендной плате в размере 47 816,75 рублей за период с 17 ноября 2017 по 31 декабря 2019, и задолженность по пеням в размере 21 263,82 рублей за период с 11 ноября 2019 по 14 октября 2020.

В процессе рассмотрения настоящего дела истцом требования были уточнены в части задолженности по арендной плате (л.д. 7 т. 2), в связи, с чем истец просил:

- взыскать с Чукановой Ю.В. задолженность по договору аренды земельного участка № от 16 января 2017 года в размере 104 403 рубля 04 копейки рублей, из них: задолженность по арендной плате в размере 43 931 рубль 06 копеек за период с 17 ноября 2017 года по 31 декабря 2021 года, и задолженность по пеням в размере 60 471 рубль 98 копеек рублей за период с 11 ноября 2019 года по 2 июня 2022 года;

- взыскивать с ФИО3 пени с 3 июня 2022 года по день фактического погашения задолженности исходя из расчета 0,15 процента от суммы долга за каждый день просрочки.

Представитель истца на основании доверенности Вотяков М.В. в судебном заседании исковые требования, в том числе с учетом уточнения, поддержал по основаниям, указанным в иске. Указала, все произведенные оплаты были учтены.

Представитель Чукановой Ю.В. по доверенности Земскова С.Г. заявленные требования не признала, указывая на то, что до 3 сентября 2020 года арендованный ответчиком земельный участок нельзя было использовать в соответствии с действующим законодательством, в настоящее время получен ГПЗУ, изготовлен проект дома, ответчик ждет разрешения настоящего дела, чтобы приступить к строительству на земельном участке. Арендную плату ответчик считает возможным оплачивать только за период, с которого началось возможное использование земельного участка, вся задолженность погашена.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о слушании дела извещены надлежаще. Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, проверив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что 16 января 2017 года между Администрацией Карабихского сельского поселения ЯМР ЯО и ФИО6 был заключен договор аренды № земельного участка площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для строительства дома рыбака.

Срок действия договора установлен с 30 декабря 2016 года по 29 декабря 2026 года. Пунктом 4-м договора предусмотрено, что пользование земельным участком является платным. Размер арендной платы указан в Приложении №1. Арендная плата вносится ежегодно до 10-го ноября отчетного года.

23 октября 2017 года заключено дополнительное соглашение к договору от 16. января 2017 №347 аренды земельного участка, о передаче прав и обязанностей арендатора между ФИО6 и Чукановой Ю.В.. Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 17 ноября 2017 года.

С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, относится к полномочиям органов местного самоуправления, следовательно, в отношении предоставления муниципальных земель и решения вопросов по аренде муниципальных земель на территории Ярославского муниципального района уполномоченным органом являлась Администрация Ярославского муниципального района в лице МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района».

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Сумма арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности субъекта РФ, устанавливается нормативными актами уполномоченных органов субъекта РФ.

Кроме того, стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие об одностороннем изменении арендной платы в договор.

В каждый из рассматриваемых договоров включен п. 4.4, предусматривающий право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в случаях, если произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, перевода из одной категории в другую, или изменение законодательства, регулирующее исчисление арендной платы за использование земельных участков.

Не использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением подтверждается представленным актом обследования земельного участка от 8 декабря 2020 года (л.д. 35 т. 1) с приложенными фотографиями, из которого следует, что земельный участок не используется, строительство не ведется, не огорожен.

В адрес ответчика 15 октября 2020 года было направлено предписание об устранении нарушений в срок до 13 ноября 2020 года допущенных нарушений, в том числе, оплаты задолженности по арендной плате.

Между тем, спорный земельный участок до принятия Постановления Правительства Ярославской области от 3 сентября 2020 гола № 711-П «об утверждении границ объединенных зон объектов культурного наследия федерального и регионального значения, режимов использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон" ранее был расположены в границах зоны охраняемого природного ланшафта Государственного литературно-мемориального музея-заповедника Н.А.Некрасова «Карабиха», включенного в перечень объектов историко-культурного наследия Ярославской области (Постановление главы Администрации Ярославской области №329 от 22.11.1993 г.), а также в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения (Указ Президента Российской Федерации от 5 мая 1995 года №176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения»).

В соответствии с частью 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия (пункт 1 статьи 34 Закона № 73-Ф3).

Проект зон охраны государственного литературно-мемориального музея-заповедника Н.А. Некрасова «Карабиха» утвержден решением исполнительного комитета Ярославского областного Совета народных депутатов от 22.09.1989 № 362 (далее - проект зон охраны).

В соответствии с пунктом 2 решения исполнительного комитета Ярославского областного Совета народных депутатов от 22.09.1989 № 362 «Об утверждении зон охраны Государственного литературно-мемориального музея-заповедника Н.А.Некрасова «Карабиха» Некрасовскому и Ярославскому райисполкомам предписано производить все виды строительства и использования земель в соответствии с утвержденными зонами охраны музея-заповедника.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2016 г. № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» решения об утверждении зон охраны объектов культурного наследия, принятые в соответствии с законодательством РСФСР и Российской Федерации до дня вступления в силу этого закона, признаются действующими.

Проект зон охраны принят уполномоченным органом в установленном действующим на момент принятия законодательством порядке, таким образом, он является действующим документом и подлежит применению.

Проектом зон охраны объектов культурного наследия установлены:

-    охранная зона объекта культурного наследия,

-    зона регулирования застройки,

-    зона охраняемого природного ландшафта.

Границы зон охраны отображены на схеме «Проект зон охраны музея-заповедника Н.А. Некрасова. Основной чертеж».

Режимы использования зоны охраняемого природного ландшафта установлены проектом зон охраны. В соответствии с данными режимами, в границах зоны охраняемого природного ландшафта возможна хозяйственная деятельность, не сопровождающаяся искажением ландшафта, не требующая возведения построек; на территории зоны по условиям режима не допускается строительство капитальных, промышленных, сельскохозяйственных, жилых объектов, бурение скважин, выемка грунта, производство земляных работ, прокладка автодорог, повреждение форм рельефа, распашка и разрушение берегов, порча и изменение видового состава растительности и т.д.

Особенно строгий режим охраны ландшафта должен распространятся на неискаженные участки исторического природного ландшафта, находящиеся в бассейне видимости мемориальной усадьбы.

Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 утверждено Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, согласно п. 22 которого соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности, отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается. В случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко-культурного значения объекта культурного наследия (пункт 24 Положения №972).

В соответствии с Проектом зон охраны земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта, режим которой запрещает строительство капитальных промышленных, сельскохозяйственных, жилых объектов. Указанные ограничения использования спорного земельного участка являются обязательными при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности, отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Тот факт, что земельный участок с кадастровым номером № находится в границах населенных пунктов, не означает, что он входит в зону регулирования застройки, в связи с тем, что изменение границ населенных пунктов не влияет на графические зоны охраны Государственного литературно-мемориального музея-заповедника Н.А.Некрасова «Карабиха».

В силу ст.ст. 42 и 56 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Постановлением Правительства ЯО от 03.09.2020 N 711-п "Об утверждении границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон" утверждены границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения "Усадьба-музей Некрасова Николая Алексеевича", границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения "Школа, построенная на средства Н.А. Некрасова", 1871 - 1872 гг., режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территории объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения "Усадьба-музей Некрасова Николая Алексеевича".

В связи с изданием данного Постановления Правительства ЯО от 03.09.2020 N 711п земельный участок с кадастровым номером № вошел в зону регулирования застройки и мог быть использован ответчиком без ограничений в соответствии с видом разрешенного использования.

Понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (не освоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 6 п.п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Однако до 3 сентября 2020 года ответчик не имела возможности использовать земельный участок.

Понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (не освоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Из содержания ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Градостроительный план земельного участка был выдан ответчику 29 декабря 2020 года (л.д. 195 т. 1), в настоящее время ответчиком подготовлен проект строительства (л.д. 199 т.1).

Договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года.

Таким образом, оснований для взыскания арендной платы за период до 3 сентября 2020 года с ответчика у суда не имеется.

Стороной истца был предоставлен информационный расчет арендной платы с 3 сентября 2020 года (л.д. 186 т.1), данные суммы ответчиком уплачены в период рассмотрения настоящего дела (л.д. 192, 193 т. 1), что не оспаривалось представителем истца.

Таким образом, отсутствуют основания для расторжения договора аренды по заявленным основаниям и удовлетворения всех заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ОГРН №) к Чукановой Юлии Валентиновне ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>СНИЛС: №) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Ярославского районного суда Ярославской области от 01 февраля 2021 года в виде запрета Управлению Росреестра по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.М. Маханько