Решение от 04.08.2022 по делу № 3а-331/2022 от 27.06.2022

Дело № 3а-331/2022

УИД 76OS 0000-01-2022-000242-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                04 августа 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Парамсона Андрея Владимировича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Парамсон А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2412 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 11, в размере рыночной стоимости 4 497 000 руб. по состоянию на 22.01.2020.

В обоснование требований ссылается на то, что административный истец являлся собственником указанного земельного участка. Указанный земельный участок продан 23.10.2020 по цене 4 000 000 руб. В 2021 году административному истцу пришло уведомление из налогового органа о расчете налога на доходы физических лиц и предоставлении декларации в связи с продажей объекта недвижимости, расчет налога произведен исходя из 70% кадастровой стоимости кадастровой стоимости земельного участка, определенной на год совершения сделки по продаже объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 22.01.2020 установлена в размере 10 430 235,72 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 22.01.2020 составляет 4 497 000 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Трычков М.С. административный иск поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Административный ответчик ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил, письменного отзыва не представил.

Заинтересованное лицо Мкртумян Н.Ж. ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения требований не возражал.

Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заслушав представителя административного истца ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Парамсона А.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно абзацу 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Судом установлено, что Парамсон А.В. в период с 08.02.2018 по 03.11.2020 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 2412 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенного по адресу: <адрес>.

23.10.2020 между Парамсоном А.В. (продавец) и Мкртумяном Н.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого Парамсоном А.В. был продан и спорный земельный участок.

Парамсон А.В. обязан к уплате налога на доходы физических лиц в связи с продажей объекта недвижимости, который находился в собственности. В данных налоговых правоотношениях также применяется кадастровая стоимость земельных участков (ст. 214.10 Налогового кодекса РФ).

Таким образом, кадастровой стоимостью земельного участка, определенной по состоянию на 22.01.2020 затрагиваются права и законные интересы административного истца, в связи с чем административный истец вправе ее оспорить.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 22.01.2020 утверждена актом ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» № 1.1 и составляет 10 430 235,72 руб.

Административным истцом представлен Отчет № 16053/22 оценки рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО6 которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22.01.2020 установлена в размере 4 497 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении в отношении объекта-аналога № 1 (<адрес>) корректировки на вид разрешенного использования не обосновано и судом отклоняется. В обоснование приведенного замечания административным ответчиком указывается, что объект оценки имеет вид разрешенного использования – под малоэтажную многоквартирную застройку, объект-аналог № 1 - блокированная жилая застройка. Оценщик применил к аналогу корректировку в размере 1, вместе с тем, как указывает административный ответчик, согласно справочника СтатРиэлт на дату оценки (22.01.2020), малоэтажная многоквартирная жилая застройка имеет коэффициент 0,53, а блокированная жилая застройка имеет коэффициент – 0,51, в связи с чем департамент полагает, что в отношении аналога №1 корректировка на вид разрешенного использования должна быть 1,04.

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Как следует из Отчета и пояснений оценщика ФИО6, при определении сегмента рынка использована классификация «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки» под редакцией Лейфера Л.А., в соответствии с которой аналог № 1 отнесен к классу МЖС (стр. 36-37 Отчета). Оснований не согласиться с выводами оценщика в этой части у суда не имеется, указанные выводы оценщика мотивированы и обоснованы.

Доводы административного ответчика о неверном применении оценщиком корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций в отношении объектов-аналогов № 2 (<адрес>) и № 3 (<адрес>) судом отклоняются.

Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как следует из пояснений оценщика ФИО6, при оценке земельных участков учитывается только возможность подключения к коммуникациям. При исследовании аналогов выяснено, что все коммуникации, в том числе газоснабжение, имеются по границе, что подтверждается содержанием Отчета. При таких обстоятельствах замечание административного ответчика о неверном применении корректировки на газоснабжение несостоятельно.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 16053/22 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 16053/22 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 16053/22, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 27.06.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 2412 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 4 497 000 (░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

    ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 27 ░░░░ 2022 ░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░                                                                                                     ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 12 ░░░░░░░ 2022 ░░░░