Решение по делу № 2-475/2023 от 31.08.2023

№2-475/2023

УИД 44RS0014-01-2023-000490-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

     13 ноября 2023 года                                                                                                      п. Островское

Островский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Белоглазова В.С.,

с участием заместителя прокурора Островского района Костромской области Ворнина Р.А.,

при секретаре Мазиной И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Островского района Костромской области в интересах Островского муниципального района Костромской области к Камалову З.И.о, Камалову К.И.о о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 22.11.2017 г. № 79-2017 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, заключенного между Камаловым З.И.о. и Камаловым К.И.о.,

установил:

Прокурор Островского района Костромской области, действующий в интересах Островского муниципального района Костромской области, обратился в Островский районный суд Костромской области с иском к Камалову З.И.о, Камалову К.И.о о признании недействительным (ничтожным) соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, заключенного между Камаловым З.И.о. и Камаловым И.о.

Исковые требования прокурор обосновывает тем, что прокуратурой Островского района проведена проверка соблюдения администрацией Островского муниципального района Костромской области земельного законодательства.

В ходе проверки установлено, что Камалов З.И.о. в нарушение ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществил переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

22.11.2017 года между администрацией Островского муниципального района Костромской области в лице ФИО6, действующей по доверенности, и Камаловым З.И.о. заключен договор аренды земельного участка № 79-2017 (далее Договор) на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 13.11.2017 г.

Предметом Договора является земельный участок с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, разрешенное использование – под промышленные предприятия.

Между Камаловым З.И.о. и Камаловым К.И.о. на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ 06.06.2019 г. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 22.11.2017 г. № 79-2017, согласно которому, Камалов З.И.о. уступает земельный участок с кадастровым номером 44:15:092901:541, общей площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка. Размер платы за переуступку права составил 10 000 рублей. Также Камалов З.И.о. обязуется оградить Камалова К.И.о. от любых материальных затрат, издержек и потерь, в том числе, связанных с уплатой обязательных платежей и выплат, а также обязательств перед третьими лицами, связанных с заключением соглашения.

Согласно Договору аренды земельного участка от 22.11.2027 г. № 79-2017, заключенного путем проведения публичных торгов между администрацией Островского муниципального района и Камаловым З.И.о., последний не имел права уступать права и обязанности по договору аренды Камалову К.И.о., чем нарушил положения ч. 7 ст. 448 ГК РФ, а также права и законные интересы Островского муниципального района. Следовательно, на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ, данная сделка является недействительно (ничтожной).

В обоснование исковых требований прокурор ссылается на положения ч. 7 ст. 448, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании заместитель прокурора Островского района Воронин Р.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

    Ответчики Камалов З.И.о., Камалов К.И.о. о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В возражениях на исковое заявление указали, что прокурор не является надлежащим истцом по делу, просят применить срок исковой давности к заявленным требованиям. Также указывают, что на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

      В силу п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

      В данном случае ЗК РФ является специальным законом по отношению к ГК РФ. Сама ст.448 ГК РФ имеет условие, о том, что она применяется «если иное не установлено законом», а это «иное» как раз и установлено п.9 статьи 22 ЗК РФ, разрешающей переуступку прав.

      Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

      Третье лицо администрация Островского муниципального района Костромской области о дате, месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, направив ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя. В отзыве на иск указывает, что 22.11.2017 года между администрацией Островского муниципального района Костромской области (Арендодатель) и Камаловым З.И.о. (Арендатор) заключен договора аренды земельного участка № 79-2017, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли иного специального назначения, с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, разрешенное использование – под промышленные предприятия. Срок аренды земельного участка 10 лет. Договор аренды зарегистрирован. 10.10.2018 г. в Управлении Росреестра по Костромской области. 06.06.2019 г. между Камаловым З.И.о. и Камаловым К.И.о. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 79-2017 от 22.11.2017 г. Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 21.06.2019 г. 06.06.2018 г. в администрацию Островского муниципального района Костромской области в соответствии с п. 4.3.2 Договора аренды № 79-2017 от 22.11.2017 г. поступило уведомление о переуступке прав и обязанностей по указанному договору. С учетом положений п. 3 ст. 3, п.п. 2,5,6,9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 615, п. 2 ст. 607, п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, администрация Островского муниципального района при получении уведомления о переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды исходила из того, что арендаторы земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе, по заключенному по результатам торгов, третьему лицу.

Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области о дате, месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, направив ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя. В отзыве на иск указал, что согласно п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума Арбитражного суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 г. оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрацией Островского муниципального района Костромской области принято постановление от 29.09.2017 г. № 469 «Об организации проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков».

По результатам проведенного аукциона победителем стал Камалов З.И.о.

На основании протокола заседания аукционной комиссии по проведению аукциона от 13.11.2017 г. между администрацией Островского муниципального района Костромской области и Камаловым З.И.о заключен договор арены земельного участка от 22.11.2017 г. № 79-2017.

В соответствии с п. 1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли иного специального назначения, с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, разрешенное использование – под промышленные предприятия.

Земельный участок с кадастровым номером 44:15:092901:541 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

06.06.2019 между Камаловым З.И.о (далее – сторона 1) и Камаловым К.И.о (далее – сторона 2) заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли иного специального назначения, с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, разрешенное использование – под промышленные предприятия, предоставленного по результатам аукциона.

Переход прав и обязанностей по договору от 22.11.2017 г. № 79-2017 зарегистрирован 10.10.2018 г. за № в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области.

В соответствии с условиями соглашения «сторона 1» уступает «стороне 2» все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка с кадастровым №, предоставленного по результатам аукциона от 13.11.2017 г., предметом которого является земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли иного специального назначения, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка. Стороны оценили стоимость платы за переуступку права аренды земельного участка в размере 10 000 рублей.

В обоснование исковых требований прокурор Островского района Костромской области указывает, что сделка по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, недействительна (ничтожна). Полагает, что данной сделкой нарушены права и законные интересы Островского муниципального района Костромской области.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

     В соответствии с п. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

            Оснований для применения срока исковой давности суд не находит.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Между предписаниями п.9 ст. 22 ЗК и п.7 ст.448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая норма регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, а предписания второй нормы касаются передачи в аренду земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов.

Как следует из материалов дела, 29 сентября 2017 г. администрацией Островского муниципального района Костромской области принято постановление № 469 о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка. Основанием для проведения данного аукциона явилось поступление заявок от граждан о желании участвовать в аукционе.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка и признании претендентов участниками аукциона от 13.11.2017 г. на участие в аукционе подана 1 заявка.

В соответствии с п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ комиссией принято решение о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, несостоявшимся, так как по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе поступила только одна заявка, и решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным заявителем на участие в аукционе – Камаловым З.И.о. по начальной цене предмета аукциона.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым № имеет целевое назначение – под промышленные предприятия, предоставлен в аренду по результатам торгов (выписка из протокола от 13.11.2017 г. заседания аукционной комиссии по проведению аукционов) и после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Закона № 42-ФЗ).

Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой, а именно запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению, а подписание договора аренды земельного участка в соответствии с п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. В соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший заявку соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

В этой связи, Камалов З.И.о, в силу законодательного запрета, не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды Камалову К.И.о.

Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 22.11.2017 г., при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

С учетом вышеизложенного требования прокурора Островского района Костромской области о признании недействительной (ничтожной) сделкой соглашение от 06.06.2019 г., заключенное между Камаловым З.И.о. и Камаловым К.И.о., о передаче прав по договору аренды от 22.11.2017 г. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования прокурора Островского района Костромской области в интересах Островского муниципального района Костромской области к Камалову З.И.о, Камалову К.И.о.

Признать недействительным соглашение от 06.06.2019 г. о переуступке прав и обязанностей по договору от 22.11.2017 года № 79-2017 аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: Костромская область, Островский район, д. Гуляевка, заключенное между Камаловым З.И.о и Камаловым К.И.о.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки аннулировать (погасить) запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении договора аренды земельного участка от 22.11.2017 г. № 79-2017 в пользу Камалова К.И.о, основанием для которой явилось соглашение от 06.06.2019 г. о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 г. № 79-2017, восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости договора аренды земельного участка от 22.11.2017 г. № 79-2017 в пользу Камалова З.И.о.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда через Островский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                           В.С.Белоглазов

Решение изготовлено в окончательном виде 15 ноября 2023г.