Решение по делу № 2а-69/2021 от 30.03.2021

дело № 3а-69/2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 07 июня 2021 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Чабыкиной З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-69/2021 по административному исковому заявлению Шахкарамова М.К. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Шахкарамов М.К. обратился в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 7764302 кв.м., вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного в границах <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований указал, что по результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года составляет 14441601 рублей 72 копейки.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и влияет на размер арендных платежей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19 июня 2020 года №07-06-20-ф, подготовленному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6077000 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7764302 кв.м., вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного в границах <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 6077000 рублей.

В судебное заседание административный истец Шахкарамов М.К. не явился, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности Гальцев А.В. в судебном заседании административные исковые требования поддержал, также просил восстановить срок на подачу заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Бурмистрова Д.Н. не возражала против удовлетворения административных исковых требований, указав, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является правом административного истца. Согласно отзыву на административное исковое заявление в отчете по определению рыночной стоимости земельного участка имеются несоответствия требованиям законодательства об оценке, что приводит к неоднозначному выводу о величине рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки и указанной в представленном отчете об оценке.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил отзыв согласно которому разрешение данного дела оставляют на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Камызякский район» Астраханской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому просил рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку снижение кадастровой стоимости отрицательно скажется на бюджете муниципального образования. Указывает, что оформление и содержание отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Представители заинтересованных лиц комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район», администрации муниципального образования «Семибугоринский сельсовет» Камызякского района Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание, в судебное заседание не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка №2020/23 от 13 марта 2020 года Шахкарамов М.К. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7764302 кв.м., вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного в границах <данные изъяты>

Согласно Приложению к договору аренды земельного участка от 13 марта 2020 года расчет арендной платы за земельный участок производится исходя из его кадастровой стоимости.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 14441601 рублей 72 копейки определена по состоянию на 01 января 2015 года на основании Постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области №14 от 03 ноября 2015 года. Сведения о кадастровой стоимости внесения в ЕГРН 11 ноября 2015 года.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды земельного участка между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» Астраханской области и административным истцом Шахкарамовым М.К. заключён 13 марта 2020 года (л.д.22).

В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и 13 октября 2020 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением комиссии от 05 ноября 2020 года заявление Шахкарамова М.К. отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

30 марта 2021 года административный истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления Шахкарамову М.К. срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку обязанность по уплате арендной платы возникла в 2020 году, то ранее права административного истца утвержденной кадастровой стоимость объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости до указанного времени не имелось.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19 июня 2020 года №07-06-20-ф, подготовленный ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», в котором оценщиком Евдошенко М.В. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в сумме 6077000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября № 611 (ФСО №7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком Евдошенко М.В., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям федерального законодательства.

Из содержания отчета, а также пояснений в судебном заседании оценщика Евдошенко М.В., следует, что оценка земельного участка с кадастровым номером № произведена сравнительным подходом. Отчет содержит обоснование выбора данного метода оценки. При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок земельных участков.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, оценщиком учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Оценщиком выбраны 4 объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по предаваемым правам (право собственности), условиям финансирования, условиям рынка, функциональному использованию, техническому состоянию, местоположению и расположению относительной красной линии. Коэффициент вариации для выбранных значений цены предложения единицы сравнения не нарушает принцип однородности выборки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях земельных участков, датой продажи, уторговыванием, коммуникации.

Как пояснил в судебном заседании оценщик Евдошенко М.В., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. При этом суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является допустимым.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в сумме 6077000 рублей.

Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной на основании отчета ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, и в материалах дела не имеется.

Ходатайства о проведении по настоящему делу судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не заявлено, и оснований для этого судом не установлено.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком Евдошенко М.В., на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

Указанные возражениях административными ответчиками нарушения, допущенные в отчете, и выразившиеся в выборе оценщиком для расчетов объектов - аналогов несопоставимых с объектом оценки без применения корректировок на выявленные отличия, не повлекли ошибки в расчетах и не повлияли на итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 6077000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию является 13 октября 2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2020 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Шахкарамова М.К. удовлетворить.

Восстановить Шахкарамову М.К. срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7764302 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 6077000 (шесть миллионов семьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 13 октября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2021 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова