Решение от 12.10.2023 по делу № 33-6601/2023 от 21.08.2023

Дело №33-6601/2023 (в суде первой инстанции дело № 2-2293/2022)

12 октября 2023 года                                                               г. Хабаровск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Шапошниковой Т.А.,

судей Бисюрко Ю.А., Мещеряковой А.П.,

при секретаре Шишкине Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к Ван Ц.Л. о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе Ван Ц.Л. на решение Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 22 июня 2023 года,

заслушав доклад судьи Бисюрко Ю.А., объяснения представителей сторон, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска обратился в суд с иском к Ван Ц.Л., в котором с учетом уточнений просил взыскать задолженность по договору аренды земельного участка №69 от 23.05.2022 за период с 16.12.2020 по 31.07.2022 в размере 4 529 813 руб. 59 коп., пени за период с 01.11.2022 по 31.05.2023 в размере 282 282 руб. 24 коп.

В обоснование иска указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в сроки и в размере, установленные договором.

Решением Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 22 июня 2023 года иск удовлетворен.

С Ван Ц.Л. в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 23.05.2022 №69 за период с 16.12.2020 по 31.07.2022 в размере 4 529 813,59 руб., пени за период с 01.11.2022 по 31.05.2023 в размере 282 282,24 руб.

С Ван Ц.Л. в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 32 260 рублей.

        В апелляционной жалобе Ван Ц.Л. просит решение суда отменить, принять новое решение. Указывает, что хоть правоотношения по аренде земельного участка сложились ранее заключения договора аренды, но обязательства по оплате в размере, заявленном истцом, возникли с даты заключения договора. Считает неверным расчет задолженности по арендной плате, не согласна с применением размера уровня инфляции к периоду до заключения договора. Указывает на наличие ошибок в расчете пени.

        В письменных возражениях истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Зацемирная Ю.А. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям, дополнительно пояснила, что Приказ Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", на который истец ссылается в письменных возражениях на апелляционную жалобу, не действовал на момент заключения договора аренды. Ни в одном документе не указано, что имеется долг по арендной плате, к передаточному акту при расторжении договора аренды приложение с расчетом задолженности по арендной плате отсутствует, сумма долга, на которую начислены пени, взысканные судом первой инстанции, отличается от суммы долга, заявленной ко взысканию в настоящем деле.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Торчинская Е.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик в заседании суда апелляционной инстанции участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном порядке, на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в ее отсутствие.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 23.05.2022 между департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (арендодателем) и Ван Ц.Л. (арендатором) заключен договор №69 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4127 кв.м, расположенного по местоположению: г.Хабаровск, Восточное шоссе, для использования под здание магазина, сроком действия договора с 23.05.2022 по 22.05.2042.

Земельный участок передан по передаточному акту от 23.05.2022.

Условиями договора аренды земельного участка от 23.05.2022 №69 (п.п.2.1, 2.2, 2.3, 2.4), установлено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления федерального казначейства по Хабаровскому краю.

Размер арендной платы за участок определяется в порядке, установленном действующим законодательством, 5 222 305,8 (Кс) х 0,11029 (Квз) = 575 968,11 руб., где: Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Квз - коэффициент по виду разрешенного использования.

На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: 575 968,11 руб.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету.

При неуплате арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды, арендодатель имеет право обратиться в судебные органы для взыскания возникшей задолженности и неустоек по договору.

Пунктом 4.1 договора аренды от 23.05.2022 №69 установлено, что в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивают арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Пунктом 7.1 договора аренды от 23.05.2022 предусмотрено, что условия по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта с 16.12.2020 (дата регистрации права собственности ответчика на нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, расположенное на арендованном земельном участке).

Соглашением от 02.08.2022 договор аренды земельного участка от 23.05.2022 №69 расторгнут, земельный участок передан по передаточному акту от 02.08.2022, земельный участок не освобожден, оформляется в собственность за плату.

02.08.2022 между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и Ван Ц.Л. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4127 кв.м, расположенного по местоположению: г.Хабаровск, Восточное шоссе, право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано 17.08.2022.

Предыдущим арендатором земельного участка с кадастровым номером № было ООО «ВЭС» на основании договора аренды №35 от 28.01.2010, соглашения от 12.07.2016 об изменении условий договора аренды от 28.01.2010.

Соглашением от 30.08.2021 договор аренды земельного участка от 28.01.2010 №35 с арендатором ООО «ВЭС» расторгнут, земельный участок передан по передаточному акту арендодателю 30.08.2021.

Соглашением от 30.08.2021 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.01.2010 №35 с ООО «ВЭС» предусмотрено, что обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с 16.12.2020 (п.3 соглашения).

На момент расторжения договора аренды с ООО «ВЭС» задолженность по арендной плате отсутствовала, напротив имелась переплата в размере 2 370 936,80 руб. (л.д.152-154), которую ООО «ВЭС» письмом от 09.06.2022 просило истца перенести на договор аренды №69 от 23.05.2022 с арендатором Ван Ц.Л. (т.1 л.д.81).

Согласно представленным истцом расчетам задолженность Ван Ц.Л. по договору аренды земельного участка от 23.05.2022 №69 за период с 16.12.2020 по 31.07.2022 составляет 4 529 813,59 руб. (с учетом суммы переплаты арендной платы предыдущим арендатором в размере 2 370 936,80 руб.), долг по пени за период с 01.11.2022 по 31.05.2023 составляет 282 282,24 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 314, 330, 424, 425, 431, 333, 614 Гражданского Кодекса РФ и пришел к выводу о соответствии расчетов, представленных истцом, условиям договора аренды, в связи с чем удовлетворил иск в заявленном размере, отклонив доводы ответчика о необоснованном изменении размера арендной платы за период, предшествующий заключению договора и несогласии с применением размера уровня инфляции.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с положениями ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п.1).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п.2).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п.3).

Как указано в абз.1 ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п.2).

Из содержания п.2 ст.425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принимая во внимание приведенные выше нормы и условия договора аренды, заключенного между сторонами, содержание п.7.1 договора аренды об обязанности ответчика оплатить арендную плату за период, предшествующий заключению договора аренды, а именно с 16.12.2020, соответствует требованиям закона.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с размером арендной платы, рассчитанной истцом за период, предшествующий заключению договора аренды от 23.05.2022.

Из формулы расчета размера арендной платы, приведенной в п.2.1 договора аренды от 23.05.2022, следует, что в расчете используется, в том числе значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041304:7, которая на момент заключения договора составляла 5 222 305,8 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.21), и расчет арендной платы за период с 25.01.2022 до момента расторжения договора аренды выполнен истцом, исходя из указанной кадастровой стоимости, против чего ответчик возражений не заявлял, с чем соглашается и судебная коллегия.

В расчете же размера арендной платы за предшествующий период, а именно, с 16.12.2020 по 24.01.2022, истцом вместо значения кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренного договором аренды, использовано значение среднего уровня кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского края, что истец объясняет отсутствием определенной кадастровой стоимости земельного участка №27:23:0041304:7 на дату заключения договора аренды и применением в связи с этим положений Приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" (доводы письменных возражений истца на апелляционную жалобу – т.1 л.д.114-118).

При этом годовая арендная плата, рассчитанная, исходя из установленного значения среднего уровня кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, значительно превышает арендную плату, рассчитанную, исходя из определенной кадастровой стоимости земельного участка (превышение составляет в 2020 году - 11,4 раза, в 2021 году – 10,9 раз, в период с 01.01.2022 по 24.01.2022 – 4 раза).

Вместе с тем при заключении договора аренды от 23.05.2022 размер задолженности по арендной плате за период, предшествующий заключению договора, стороны не конкретизировали, информацию о размере арендной платы за указанный период, о порядке ее расчета с использованием вместо значения кадастровой стоимости земельного участка значения среднего уровня кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка арендодатель арендатору не предоставлял.

Следует отметить, что по договору аренды этого же земельного участка от 28.01.2010, заключенному с предыдущим арендатором ООО «ВЭС», с учетом соглашения об изменении арендной платы от 12.07.2016, расчет арендной платы производился по иной формуле (т.1 л.д.145, п.2.1 соглашения), и из лицевого счета ООО «ВЭС» видно, что арендатор вносил арендную плату, ежемесячный размер которой, в том числе после 16.12.2021 (дата, с которой у ответчика Ван Ц.Л. возникла обязанность по внесению арендной платы по условиям договора от 23.05.2022) был гораздо меньше, чем размер, рассчитанный истцом для Ван Ц.Л., исходя из значения среднего уровня кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка.

Следует также отметить, что на момент заключения договора аренды от 23.05.2022 Приказ Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", на который ссылается истец в обоснование своих расчетов, не действовал, утратил силу 06.11.2021.

Доказательств иного размера кадастровой стоимости земельного участка №, кроме как установленного в 2022 году и указанного в договоре аренды от 23.05.2022, стороной истца не представлено.

На момент расторжения договора аренды от 28.01.2010 с ООО «ВЭС» задолженности по арендной плате у арендатора не имелось, на момент заключения договора аренды от 23.05.2022 с ответчиком в ее лицевом счете задолженность также отсутствует (т.1 л.д.154), по состоянию на 09.06.2022 у Ван Ц.Л. имеется переплата в размере 2 370 936,80 руб. (сумма, оплаченная предыдущим арендатором ООО «ВЭС» и перенесенная по заявлению последнего на договор с ответчиком), 10.06.2022 арендодателем начислена задолженность по арендной плате Ван Ц.Л. в сумме 6 902 066,24 руб. и за вычетом переплаты остаток задолженности составил 4 531 129,44 руб.

При подписании сторонами 02.08.2022 соглашения о расторжении договора аренды от 23.05.2022, передаточного акта от 02.08.2022 арендодатель не указывал в данных документах и не прилагал к ним сведения о наличии задолженности по арендной плате и ее размере.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности по арендной плате, в том числе за период, предшествующий заключению договора аренды, следует производить исходя из буквального содержания договора аренды от 23.05.2022, на основании указанной в договоре кадастровой стоимости земельного участка, не смотря на то, что она была установлена только в 2022 году.

Иные условия договора аренды от 23.05.2022 об оплате толкуются как применимые после заключения договора, следовательно, к периоду с 16.12.2021 по 22.05.2022 применяется размер арендной платы, установленный в п.2.1 договора.

Также судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о несогласии с применением размера уровня инфляции к периоду до заключения договора аренды.

Действительно, п.2.2 договора аренды от 23.05.2022 предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Вместе с тем, как указано выше, наличие в договоре ретроактивной оговорки не влияет на определение того момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Поскольку договор аренды заключен 23.05.2022, истец вправе применять размер уровня инфляции не ранее 23.02.2023.

Расчет арендной платы, выполненный стороной ответчика, представленный в суд первой инстанции (т.1 л.д.56), судебная коллегия считает верным, поскольку он соответствует условиям договора аренды, выполнен на основании документально подтвержденной кадастровой стоимости земельного участка, с учетом действовавших коэффициентов по виду разрешенного использования земельного участка.

На основании указанного расчета размер задолженности по арендной плате за период с 16.12.2020 по 31.07.2022, с учетом переплаты предыдущим арендатором суммы 2 370 936,802 руб., составляет 268 320,10 руб. (2 639 256 – 2 370 936,80 = 268 320,10).

Расчет пени за период с 01.11.2022 по 31.05.2023, заявленный истцом, следует производить следующим образом:

268 320,10 х 242 х 1/300 х 7,5% = 16 233,36 руб., где 268 320,10 руб. – сумма основного долга, 242 – число дней просрочки, 7,5% - ставка рефинансирования.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска в размерах, указанных выше.

Из разъяснений, данных в п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", следует, что в случае изменения судом апелляционной инстанции судебного постановления суда первой инстанции, а также в случае его отмены и принятия нового судебного постановления суд апелляционной инстанции изменяет или отменяет решение суда первой инстанции о распределении судебных расходов, в том числе если это сделано отдельным постановлением суда первой инстанции (часть 3 статьи 98 ГПК РФ).

На основании ст.987 ГПК РФ с ответчика в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 046 руб., пропорционально размеру удовлетворенных судом апелляционной инстанции исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░.░. (░░░░░░░ №) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░ 2700001290), ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 23.05.2022 №69 ░ ░░░░░░░ 268 320 ░░░. 10 ░░░., ░░░░ ░ ░░░░░░░ 16 233 ░░░. 36 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░.░. (░░░░░░░ №) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6 046 ░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 13 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░