Решение по делу № 33-2412/2024 от 22.04.2024

Судья: Волгина Я.А.                                        УИД 39RS0002-01-2023-006088-72

                                                                                                      дело №2-631/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№33-2412/2024

15 мая 2024 года                                                                              г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи                Алферовой Г.П.,

судей                                                           Макаровой Т.А., Уосис И.А.,

при секретаре                                             Юдиной Т.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 5 февраля 2024 года по иску администрации муниципального образования «Светлогорский район» к Муравьевой Ирине Викторовне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску Муравьевой Ирины Викторовны к администрации муниципального образования «Светлогорский район» об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка.

    Заслушав доклад судьи Макаровой Т.А., объяснения представителя администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» - Щерба М.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Муравьевой И.В. – Иванова С.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация МО «Светлогорский городской округ» обратилась в суд с иском к Муравьевой И.В., указав в обоснование требований на то, что в соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между муниципальным образованием «Светлогорский городской округ» и ООО «<данные изъяты>», последнему для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта в аренду на 49 лет передан земельный участок общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, адресный ориентир - озеро «<данные изъяты>

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ООО «<данные изъяты>», которое по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ передало права и обязанности по договору аренды ФИО14

ДД.ММ.ГГГГ ФИО15. и орган местного самоуправления согласовали изменения в вышеуказанном договоре, определив мерой ответственности арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки (ДАЗ № №).

Соглашением ДАЗ № № от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды также внесена корректировка, по условиям которой предоставленный земельный участок разделен на 24 части с присвоением каждой части отдельного кадастрового номера.

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора в отношении одного из упомянутых выше участков, образованных в результате раздела, с КН № переданы ФИО16 ФИО17

Условиями соглашения от указанной даты определено, что ФИО18. оплачивает аренду по отчетным периодам, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора аренды уточнено разрешенное использование земельного участка - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, которое зарегистрировано в Росреестре в установленном законом порядке.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО19. передал права и обязанности по вышеуказанному договору аренды Муравьевой И.В.

Обращаясь в суд, истец указывал на то, что в нарушение условий договора и дополнительных соглашений к нему, Муравьева И.В. обязательства по оплате арендной платы не исполняет, вследствие чего образовалась задолженность по арендным платежам, на которую в установленном сторонами порядке произведено начисление пени.

С учетом уточнений иска, просили взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды с повышающим коэффициентом в связи с неиспользованием земельного участка по назначению за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 731 323,08 руб., пени с начисленные за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 49 043,35 руб.

Муравьева И.В. в свою очередь обратилась со встречными требованиями, в обоснование которых указала на то, что администрацией при обращении с иском в суд не учтено, что использование арендуемого земельного участка по целевому назначению невозможно, поскольку согласно действующим ПЗЗ муниципального образования городское поселение «Город Светлогорск» земельный участок с КН № расположен одновременно в двух территориальных зонах: «Ж2.2 – зона застройки малоэтажными жилыми домами», а также «Об» - зоны иного назначения – территории общего пользования».

Учитывая отсутствие действующего ГПЗУ, безрезультатность досудебных обращений Муравьевой И.В. к арендодателю на предмет уменьшения размера аренды, принимая во внимание невозможность раздела земельного участка с КН № по границам территориальных зон ввиду несоответствия разделенного объекта установленным предельным параметрам земельного участка, Муравьева И.В. просила соразмерно уменьшить размер арендной платы за землю, приведя в уточнениях собственный расчет.

Рассмотрев дело, суд вынес решение, которым частично удовлетворил заявленные исковые требования, взыскал с Муравьевой И.В. в пользу Администрации МО «Светлогорский ГО» Калининградской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 376,27 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 254,64 руб., взыскал с Муравьевой И.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 545,24 руб.

    С таким решением не согласилась администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» Калининградской области, которая в своей апелляционной жалобе считает обжалуемое решение незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Указывает на то, что судом первой инстанции неверно применены нормы материального права, имеют место неправильное определение обстоятельств, имеющих значение дела, что в совокупности предусмотрено ст. 330 ГПК РФ и влечет отмену решения суда в апелляционном порядке. Ссылается на то, что оспариваемый Муравьевой М.В. расчет задолженности произведен администрацией согласно Положению «О порядке определения размера арендной платы, прядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории МО «Светлогорский городской округ», утвержденному Решением окружного Совета депутатов МО №90 от 24 декабря 2018 года. Обращает внимание на то, что полномочия в части изменения вида разрешенного использования земельных участков в силу Закона Калининградской области от 30 ноября 2016 года №19 отсутствуют. Отмечает, что повышающий коэффициент применяется администрацией по факту бездействия арендатора Муравьевой М.В. по освоению земельного участка, выраженного в том, что до настоящего времени ею не предприняты меры ни по застройке участка, ни по изменению вида его разрешенного использования. Полагает, что ссылка на решения судов, участником которых Муравьева М.В. не являлась, не обоснована, поскольку лично ответчиком каких-либо действий не предпринималось.

    В возражениях Муравьева М.В. полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, не явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Заслушав пояснения участников судебного процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Светлогорский городской округ» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Обществу для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта в аренду на 49 лет был передан земельный участок общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> адресный ориентир - озеро «№».

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ООО «<данные изъяты>», которое по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ передало права и обязанности по договору аренды ФИО20

ДД.ММ.ГГГГ ФИО21 и орган местного самоуправления согласовали изменения в вышеуказанном договоре, определив мерой ответственности арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки (ДАЗ № №).

Соглашением ДАЗ № № от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды также внесена корректировка, по условиям которой предоставленный земельный участок разделен на 24 части с присвоением каждой части отдельного кадастрового номера.

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора в отношении одного из участков, образованных в результате раздела, с КН № переданы ФИО22 Условиями соглашения от указанной даты определено, что ФИО23 оплачивает аренду по отчетным периодам, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора аренды уточнено разрешенное использование земельного участка - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, которое зарегистрировано в Росреестре в установленном законом порядке.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО24. передал права и обязанности по вышеуказанному договору аренды Муравьевой И.В.

C ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Муравьева И.В. является арендатором земельного участка.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Согласно ч. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы за передаваемые в аренду земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», из земель населенных пунктов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденным решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 № 90.

Согласно п. 3.1 Положения, для физических лиц установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду двумя равными частями 10 июня и 10 октября.

Как указано выше, сторонами предусмотрена ответственность за нарушение условий договора в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки (соглашение от ДД.ММ.ГГГГ).

Судом установлено, что в результате нарушения арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей арендодателем определена задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 780 366,43 руб., из которых сумма основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет 731 323,08 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ – 49 043,35 руб.

Между тем, как установлено судом и не оспорено сторонами, фактически использование арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в настоящее время невозможно.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными доказательствами, а также вынесенным по делу № решением Центрального районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, и апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№.

Установленные по указанным делам обстоятельства не изменились и до настоящего времени.

Так, согласно чертежу градостроительного плана по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ арендуемый Муравьевой М.В. земельный участок с КН № находится согласно действующим Правилам землепользования и застройки МО городское поселение «Город Светлогорск» в двух территориальных зонах: «Ж2.2 – зона застройки малоэтажными жилыми домами» и «Об» - зоны иного назначения – территории общего пользования», что с учетом требований градостроительного законодательства препятствует получению разрешения на строительство и, соответственно, исключает возможность использования участка по назначению.

При этом территориальные зоны в границах муниципального образования Город Светлогорск», установлены ПЗЗ от 22.12.2012, вместе с тем, какие-либо действия по внесению изменений в ПЗЗ в части изменения границ территориальных зон и отнесения спорного участка в одной территориальной зоне Ж2.2. администрацией не производилось.

В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества и др.

Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021).

Обращение Муравьевой М.В. в администрацию об уменьшении размера арендной платы оставлено без удовлетворения.

С ДД.ММ.ГГГГ на территории Светлогорского городского округа действует Положение «О порядке определения размера арендной оплаты, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденное Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 № 90.

Указанным Положением установлены расчетные коэффициенты К1 по видам разрешенного использования, а также установлены дополнительные коэффициенты, в частности, в размере 2, за неиспользуемые земельные участки, предоставленные для жилищного строительства.

Размер арендной платы, согласно п. 1.9 Положения зависит от кадастровой стоимости земельного участка; расчетного коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка (К1); расчетного коэффициента по категории арендатора, значение которого определяется отдельными решениями окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» в порядке, установленном разделом 5 настоящего Положения (К2); повышающего коэффициента при передаче земельных участков или их части в субаренду с площади, переданной в субаренду (К3); повышающего коэффициента при начислении арендной платы за земельные участки, неиспользуемые или используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды (К4).

Принимая решение, суд обоснованно не согласился с представленным администрацией расчетом арендной платы исходя только лишь из одного вида разрешенного использования арендуемого участка как предназначенного для размещения объектов многоквартирного жилья (К=0,07), и учитывая, что среди расчетных коэффициентов отсутствует коэффициент для зоны ОБ, счел возможным и целесообразным применение к данному земельному участку коэффициента «другие земельные участки», который равен 0,015 (К1=0,015).

Кроме того, при доказанности факта невозможности использования земельного участка по назначению, при отсутствии злоупотреблений со стороны арендатора, оснований для применения повышающего коэффициента суд также обоснованно не усмотрел.

С учетом внесенных за указанные периоды Муравьевой М.В. в счет уплаты арендных платежей в сумме 78 377,34 руб., суд определил, что размер задолженности Муравьевой М.В. по арендным платежам составит 8 376,27 руб., размер пени за несвоевременное исполнение обязательств - 5 254,64 руб., которые и подлежат взысканию с Муравьевой М.В.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на оценке собранных по делу доказательств и отвечающее требованиям вышеуказанных норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказанности факта принятия Муравьевой И.В. действий по внесению изменений в ПЗЗ в отношении территории, к которой отнесен находящийся у нее в аренде земельный участок, являются несостоятельными, опровергаются материалами дела, при этом такая обязанность возложена на собственника земельного участка, именно администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» должна инициировать такое обращение и предпринять такие действия с учетом мнения арендатора.

Также судебной коллегией не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы со ссылкой на отсутствие преюдиции относительно ранее вынесенных судебных актов по делу № ввиду того, что Муравьева И.В. не являлась участником этих дел, указанные доводы являются несостоятельными, поскольку судебные акты вынесены в отношении предмета спора, являющегося и по настоящему делу, установлены обстоятельства, которые имеют юридическое значение, и на сегодняшний день они не изменились, несмотря на то, что в период их рассмотрения Муравьева И.В. не являлась арендатором земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие вышеуказанные выводы суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку выводы суда не опровергают, а сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, оснований для переоценки которых по доводам жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

При этом доводов, которые имели бы правовое значение для разрешения спора и могли бы повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 5 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 21 мая 2024 года.

Председательствующий

Судьи