Решение по делу № 2-70/2023 (2-904/2022;) от 31.10.2022

УИД 12RS0002-01-2022-001765-23

Дело № 2-70/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 27 сентября 2023 года

Звениговский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Александровой Е.П., при секретаре судебного заседания Чуйковой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Романовой Е. И. к Администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл об оспаривании в части постановления Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл от <дата> №, о признании недействительным пункта № Соглашения о предоставлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение от <дата> №, о взыскании денежной компенсации в счет возмещения за изъятое жилое помещение,

установил:

Романова Е.И. обратилась с иском к администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл с требованием о возложении обязанности по выплате суммы возмещения 586 265,00 рублей, за изымаемое жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, признанного аварийным, подлежащим сносу постановлением администрации «Городское поселение Красногорский № от <дата>.

Романова Е.И., уточняя иск к администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл требованием о признании недействительным пункта № Соглашения о предоставлении возмещения за изымаемую квартиру от <дата> №, в части установления размера возмещения, указала в обоснование требования, что размер такого возмещения был установлен на основании отчета об оценке № от <дата>, по прошествии времени более шести месяцев с даты определения стоимости квартиры, эта сумма является недостоверной. Согласно отчету об оценке № от <дата> определена рыночная стоимость названного жилого помещения в размере 1 917 927,00 рублей. Разница составила сумму 586 265,00 рублей.

Романова Е.И., с учетом уточнения исковых требований, предъявив также требование к Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл, просила признать недействительным пункт № постановления Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл № от <дата>, в части установления размера возмещения за указанное выше жилое помещение в размере 1 331 662,00 рублей.

В судебном заседании истец Романова Е.И., представитель истца адвокат Петрова Н.Г., действующая на основании ордера № от <дата>, иск полностью поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениям к нему.

Ответчик администрация Звениговского муниципального района Республики Марий Эл в лице представителя Федоровой М.В., действующей на основании доверенности от <дата> №, иск не признал. В целях обеспечения реализации Республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на <дата> годы», утвержденной постановлением Правительства Республики Марий Эл от <дата> №, муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на <дата> годы», утвержденной постановлением <адрес> от <дата> №, оценщиком Нигамедзяновым А.А. в рамках договора № №, заключенного между Красногорской городской администрацией Звениговского муниципального района Республики Марий Эл и Нигамедзяновым А.А. <дата>, был представлен Отчет об оценке № от <дата> квартиры, принадлежавшей истцу, согласно которому, по состоянию на <дата> величина рыночной стоимости объекта оценки составляет округленно 1 331 662,00 рублей. Этой величиной руководствовались стороны при заключении Соглашения № о предоставлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд от <дата>, с условиями этого соглашения истец согласилась без какого-то принуждения, что подтверждается их подписями в этом Соглашении. Условия Соглашения сторонами исполнены. Финансирование мероприятий Программы осуществляется за счет средств Субсидий, предоставляемых бюджету <адрес> из бюджета Республики Марий Эл. Исковые требования не подлежат удовлетворению.

Ответчик Красногорская городская администрация Звениговского муниципального района Республики Марий Эл, в лице представителя Никуловой Т.Н., действующей на основании доверенности от <дата>, иск Романовой Е.И. также полагала не подлежащим удовлетворению, приводя возражения по иску, аналогичные изложенным возражениям администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл.

Третьи лица, участвующие в деле, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, надлежаще извещенные о времени, месте проведения судебного заседания, не явились, явку своих представителей не обеспечили, Дело рассмотрено без участия указанных лиц, по правилам статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, лиц, участвующих в деле, суд приходит к нижеследующим выводам.

По общему правилу, установленному законодательством Российской Федерации, регулирующего спорные правоотношения, реализация жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В случае, когда жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, тогда собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от <дата> № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из обозначенных способов обеспечения жилищных прав этого собственника.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, кроме прочего, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пункте 2 указанной правовой нормы изложено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело, или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, где в пункте 1 указано, что Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно пункты 2,3 указанной выше статьи, а также законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По делу установлено, подтверждается документально, истцу Романовой Е.И., на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от <дата>, на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>.

Постановлением администрации «Городское поселение Красногорский» № от <дата>, указанный жилой многоквартирный дом признан аварийным, подлежащим сносу.

Этот жилой многоквартирный <адрес> в пгт.<адрес> <адрес> включен в Республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на <дата> годы».Постановлением Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл от <дата> № «О предоставлении возмещения за изымаемое жилье» постановлено предоставить Романовой Е.И. возмещение за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд, находящегося по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, пгт. <адрес> <адрес>; рекомендовано администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл заключить соглашение о предоставлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд с этими гражданами, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

С учетом приведенных выше правовых норм истец Романова Е.И., в статусе собственника жилого помещения, когда это жилое помещение приобретает выше обозначенный статус, по своему выбору, вправе получить либо денежное возмещение в виде реальной стоимости квартиры, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

Пунктом 1 постановления Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл от <дата> № о предоставлении возмещения установлен размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен в сумме 1 315 982,00 рублей, по отчету об оценке № от <дата>, составленный оценщиком Нигамедзяновым А.А. об оценке рыночной стоимости названной квартиры по состоянию на <дата>.

Ответчиком администрацией Звениговского муниципального района Республики Марий Эл с истцом Романовой Е.И. на основании оспариваемого истцом пункта № соглашения № о предоставлении возмещения за изымаемую квартиру от <дата>, был установлен размер возмещения на основании отчета об оценке № от <дата>, то есть, по прошествии времени более шести месяцев с даты определения рыночной стоимости квартиры.

При этом доказательств направления Романовой Е.И. уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке исполнения требований части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в дело не представлено, ответчики на наличие таковых не ссылались.

Согласно условиям названного соглашения, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки от <дата> №, который составил 1 315 982, 00 рублей.

Согласно пункту 2 соглашения, размер возмещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также пропорциональную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагается данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанное выше соглашение исполнено. Согласно платежному поручению № от <дата>, Романовой Е.И. перечислена сумма денег 1 305 028,76 рублей, по платежному поручению № от <дата> - 26 633,24 рублей, всего, 1 331 662,00 рублей.

<дата> произведена государственная регистрация права собственности Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл названной квартиры.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон РФ об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12 того же Закона).

Согласно статье 13 Закона РФ об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из приведенных норм следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (недвижимого имущества), определенная в отчете об оценке, указанная на момент их составления, является рекомендуемой для принятия судебного решения в течение шести месяцев с даты составления такого отчета оценщиком.

Учитывая вышеприведенные положения Закона РФ об оценочной деятельности и фактические обстоятельства спорных правоотношений, то обстоятельство, как установление рыночной стоимости изымаемого жилого помещения у истца Романовой Е.И., убытков, причиненных его изъятием, является юридически значимым.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, то есть по <дата>.

Это означает, что использование ответчиками данных из отчета об оценке от <дата> №, в размере 1 331 662, 00 рублей по истечении шести месяцев со дня его составления, повлекло нарушение жилищных прав истца, является основанием для изменения способа изъятия недвижимого имущества взысканием денежной суммы составляющей разницу между совершенным возмещением и действительной величины рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

По мнению суда, довод истца Романовой Е.И. о недостоверности, недействительности в этой части оспариваемых постановления Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл от <дата> №, пункта 2 соглашения о предоставлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение от <дата> № о взыскании денежной компенсации в счет возмещения за изъятое жилое помещение, заключенного сторонами, суд признает обоснованными, требования подлежащими удовлетворению.

Истцом Романовой Е.И. при разрешении спора, предоставлен отчет об оценке оценщика Нигамедзянова А.А. № от <дата>, которым определена рыночная стоимость названного жилого помещения в размере 1 917 927,00 рублей по состоянию на <дата> (дата оценки), с учетом ранее выплаченной денежной суммы, разница в рыночной стоимости указанной квартиры составила сумму 586 265,00 рублей.

При этом суд исходит из следующего. В ходе судебного разбирательства, с учетом доводов и возражений сторон, судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведения такой судебной экспертизы, согласно заключению эксперта № № от <дата>, на дату заключения соглашения № от <дата>, рыночная стоимость квартиры составила 1 090 000,00 рублей. При этом, в исследовательской части экспертного заключения не приведено расчетов по установлению рыночной стоимости общего имущества многоквартирного жилого дома, рыночной стоимость земельного участка, на котором этот дом расположен также не следует, что таковое устанавливалась и учитывалось, размер рыночной стоимости, установленный по результатам экспертизы в значительной степени меньше чем данные вышеназванных отчетов об оценке как № от <дата>, так и № от <дата>.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Суд, учитывая вышеприведенные нормы специального закона, оценивает представленные доказательства в их совокупности.

Поскольку отчет об оценке № от <дата>, вопреки приведенным выше положениям закона использовался ответчиками по истечении шести месяцев после проведения оценки, а вышеприведенные положения законодательства Российской Федерации не позволяют признать заключение судебной экспертизы №№ выполненным в полном соответствии с вышеприведенными положениями Закона об оценочной деятельности, постольку суд полагает для разрешения спора в части установления размера недоплаты суммы возмещения за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд, принадлежавшего Романовой Е.И. признать допустимым и достаточным доказательством, выполненный без нарушения закона, представленный истцом отчет об оценке этого жилого помещения № от <дата>. При этом суд отмечает, что при отсутствии доказательств обратному, когда соглашение сторонами подписано <дата>, а спорная сумма возмещения установлена на дату оценки - <дата>, то есть спустя незначительное время после заключения сторонами сделки, в части оспариваемой истцом, не влечет за собой иного вывода.

С учетом вышеизложенного, доводы в возражениях на иск, приводимые ответчиками судом изучены, судом отклоняются, как несостоятельные, не способные повлечь за собой иных выводов, иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в суд, сумма, выплаченная Романовой Е.И. за проведение судебной экспертизы, по чеку-ордеру от <дата> в размере 20 000,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

признать недействительным пункт № постановления Красногорской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл № от <дата>, в части установления размера возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 331 662,00 рублей.

Признать недействительным пункт № соглашения о предоставлении возмещения за изымаемую квартиру от <дата> №, в части установления размера возмещения.

Взыскать с Администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл (ИНН №) в пользу Романовой Е. И., паспорт №, выдан <адрес> <адрес> Республики Марий Эл в качестве доплаты возмещения за изъятое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, пгт.<адрес>, <адрес>, кадастровый №, для муниципальных нужд денежную сумму 586 265,00 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в суд 300,00 рублей; процессуальные издержки 20 000,00 рублей, всего взыскать 606 565 (шестьсот шесть тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, с подачей жалобы через Звениговский районный суд Республики Марий Эл.

Председательствующий            Е.П. Александрова

Дата принятия решения в окончательной форме 04 октября 2023 года.