Решение по делу № 2-2667/2020 от 13.01.2020

УИД: 11RS0001-01-2020-000373-74

Дело № 2-2667/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе судьи Никитенковой Е.В.,

при секретаре Поповой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 6 августа 2020 года дело по иску Осетрова Юрия Павловича к ООО «Автономный дом» о признании договора участия в долевом строительстве действующим, признании недействительным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, обязании передать объект долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Осетров Ю.П. обратился в суд с иском к ООО «Автономный дом» о признании договора участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13 действующим, признании недействительным одностороннего отказа ООО «Автономный дом» от договора участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13, обязании передать объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13: 1-комнатную квартиру, номер этажа: 1, номер объекта: 13, проектной (планируемой) площадью 13,72 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: ....

Представитель Осетрова Ю.П. в судебном заседании доводы иска поддержал.

Представители ООО «Автономный дом» иск не признали, указав, что денежные средства за квартиру застройщиком не получены.

Представитель третьих лиц ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» в судебном заседании доводы иска поддержал.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ** ** ** между ООО «Автономный дом» (покупатель) и ООО «...» (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, назначением: объект незавершенного строительства, площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15% инд.... по адресу: ... стоимостью 19061000 руб.

** ** ** между ООО «...» (займодавец) и ООО «Автономный дом» (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с которым займодавец передал заемщику денежные средства в сумме 17697408 руб. для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., инд.... по адресу: ...), а заемщик обязался возвратить займодавцу такую же сумму в срок до ** ** **.

** ** ** ООО «Автономный дом» выдало ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» справку, которой подтвердило получение по договору займа от ** ** ** от ООО «... денежных средств в сумме 17697408 руб. для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., инд.... по адресу: ...).

** ** ** ООО «Автономный дом» представило ООО «...» коммерческое предложение, согласно которому предложило в качестве возврата денежных средств по договору займа от ** ** ** квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., в том числе однокомнатную квартиру на первом этаже стоимостью 51000 руб. за кв.м.

** ** ** между ООО «...» (дольщик) и ООО «Автономный дом» (застройщик) заключен договор ... участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое участие ООО «...» в финансировании строительства многоквартирного жилого дома с пристроенным магазином по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером ..., в объеме, установленном в договоре и принятие по окончании строительства в собственность доли (части) построенного дома – однокомнатной квартиры со строительным номером 13, общей проектной площадью 33,71 кв.м., жилой проектной площадью 13,72 кв.м., проектной площадью лоджии 4,02 кв.м., расположенной на 1 этаже во 2 подъезде указанного многоквартирного дома.

Согласно п. 3.2 договора застройщик обязуется передать квартиру в собственность дольщика до ** ** **.

Согласно п. 4.1 договора за общую площадь квартиры дольщик перечисляет застройщику 1719210 руб., которые выплачиваются в счет возврата по договору уступки прав требования по договору займа от ** ** **.

Цена договора определена из расчета 51000 руб. за один квадратный метр общей площади квартиры, является окончательной и не подлежит изменению.

Договор долевого участия в строительстве от ** ** ** № 22-13 зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Коми.

** ** ** ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» и ООО «Автономный дом» составлен акт сверки взаимных расчетов, из которого следует, что задолженность ООО «Автономный дом» перед ООО «Строительно-монтажное предприятие связи», имевшаяся на ** ** ** в сумме 17697408 руб., ** ** ** погашена на сумму 1719210 руб. по операции «возврат займа».

** ** ** между ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (цедент) и Осетровым Ю.П. (цессионарий) заключен договор уступки участия в долевом строительстве (цессии), в соответствии с которым цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору ... участия в долевом строительстве от ** ** ** на долевое участие в строительстве жилого помещения – однокомнатной ... (строительный), общей проектной площадью 33,71 кв.м., жилой проектной площадью 13,72 кв.м., расположенной во 2 подъезде на 1 этаже 5-ти этажного многоквартирного дома по адресу: ....

Договор уступки участия в долевом строительстве (цессии) от ** ** ** зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Коми ** ** **.

** ** ** ООО «Автономный дом» выдало ООО «...» справку, согласно которой ООО «...» получило ... (строительный), общей площадью 33,71 кв.м., расположенную на 1 этаже многоквартирном жилом доме с пристроенным магазином по адресу: ... на основании договора ... участия в долевом строительстве от ** ** **, стоимостью 1719210 руб. в счет уменьшения задолженности по договору займа от ** ** **, что является полной оплатой указанной квартиры.

** ** ** Осетров Ю.П. уведомлен Управлением Росреестра по Республике Коми о поступившем на государственную регистрацию заявлении ООО «Автономный дом» от ** ** ** № КУВД-001/2019-11040063 о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора ... участия в долевом строительстве от ** ** ** на объект долевого строительства однокомнатная квартира, номер этажа: 1, номер объекта: 13, проектная (планируемая) площадь: 33,71 кв.м., местоположение: ..., подъезд 2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 11:04:1001009:465, в одностороннем порядке.

Правоотношения между участниками долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

На основании п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу п. 1-п. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешая вопрос о правомерности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого строительства по мотиву неуплаты либо неполной уплаты дольщиком денежных средств, следует исходить из оценки обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствия такого отказа действующему законодательству.

В силу п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

На основании п. 3 и п. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

По требованию стороны истца ООО «Автономный дом» представило почтовые уведомления о направлении Осетрову Ю.П. заказной корреспонденции ** ** ** и ** ** **, между тем, как следует из объяснений руководителя ООО «Автономный дом» оригиналы направленных истцу документов: требования о погашении задолженности и уведомления об одностороннем расторжении договора, не сохранились. Из содержания представленных суду уведомлений невозможно установить, какие документы были фактически направлены. Сторона истца факт направления Осетрову Ю.П. требования о погашении задолженности и уведомления об одностороннем расторжении договора и получения им указанных документов отрицает.

При таких обстоятельствах ответчиком не доказано соблюдение им установленного законом порядка расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Кроме того, суд признает недоказанным факт наличия у ООО «Автономный дом» оснований для одностороннего отказа от исполнения договора от 23.08.2016 № 22-13.

Так согласно тексту указанного договора оплата по нему производится в счет возврата по договору займа от 06.10.2014.

Факт заключения договора займа от 06.10.2014 ООО «Автономный дом» в ходе производства по делу не отрицало, ссылаясь при этом на безденежность и мнимость данного договора.

Согласно ст. 812 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам.

ООО «Автономный дом» не представлено суду письменных доказательств, подтверждающих безденежность договора займа от 06.10.2014 и отсутствие у него денежных обязательств перед ООО «Строительно-монтажное предприятие связи».

Более того, ответчиком с ** ** ** последовательно и неоднократно совершались действия, которыми ООО «Автономный дом» подтверждало свои обязательства по возврату ООО «... денежных средств по договору займа от ** ** **: направило коммерческое предложение от ** ** ** подписало акт сверки расчетов от ** ** **, заключило с ООО «...» договор участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13 с условием оплаты цены договора в счет возврата займа.

Кроме того, ** ** ** ООО «Автономный дом» заключило с ООО «...» дополнительное соглашение к договору беспроцентного займа от ** ** **, в котором приняло на себя обязательство в качестве возврата денежных средств по указанному договору оплатить наличными денежными средствами 570000 руб. за ООО «...» для оплаты конкурсного управляющего и задолженности предприятия. В соответствии с указанным соглашением ООО «Автономный дом» внесло в кассу ООО «...» по приходному кассовому ордеру от ** ** ** - 570000 руб. и впоследствии ** ** ** подписало с ООО «... акт возврата денежных средств по договору займа от ** ** ** в сумме 570000 руб. Указанные документы представлены суду ООО «Автономный дом», и их подлинность ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

На основании изложенного, учитывая, что к Осетрову Ю.П. в порядке уступки перешли права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве от ** ** ** № 22-13, при этом истец, действуя разумно и добросовестно, полагал на основании документов, оформленных ООО «Автономный дом», что цена договора долевого участия в строительстве от ** ** ** № 22-13 уплачена надлежащим образом и в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа в передаче истцу объекта долевого строительства и для расторжения договора в одностороннем порядке.

Доводы ответчика о том, что истцом не доказан факт надлежащей оплаты по договору уступки участия в долевом строительстве (цессии) от ** ** **, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу п. 2 ст. 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. Так как иного момента перехода права требования к цессионарию договором уступки участия в долевом строительстве (цессии) от ** ** ** не предусмотрено, права требования Осетрова Ю.П. по договору долевого участия в строительстве от ** ** ** № 22-13 считаются перешедшими к истцу с момента заключения указанного договора.

В связи с этим доказанность или недоказанность факта оплаты истцом цены по договору уступки участия в долевом строительстве (цессии) от ** ** ** никак не влияет на право Осетрова Ю.П. требовать от ООО «Автономный дом» исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13, поскольку оплата уступаемых прав осуществляется в рамках правоотношений, возникших между цедентом и цессионарием, участником которых ООО «Автономный дом» не является.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования Осетрова Ю.П. и признает действующим договор участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13, признает недействительным односторонний отказ ООО «Автономный дом» от договора участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13 и возлагает на ответчика обязанность передать истцу объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать действующим договор участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13, заключенный между ООО «Автономный дом» и ООО «...».

Признать недействительным односторонний отказ ООО «Автономный дом» от договора участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13.

Возложить на ООО «Автономный дом» обязанность передать Осетрову Юрию Павловичу объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от ** ** ** № 22-13: 1-комнатную квартиру, номер этажа: 1, строительный номер объекта: 13, расположенную в многоквартирном доме по адресу: ....

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.

Председательствующий Е.В. Никитенкова

Мотивированное решение изготовлено 13.08.2020.