Решение по делу № 33-16768/2020 от 03.11.2020

Судья Мартынюк С.Л. Дело N 2-1172/2019 УИД: 66RS0011-01-2019-001263-42 Дело N 33-16768/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 30.11.2020

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Зайцевой В.А., Торжевской М.О.

при помощнике судьи Ромашовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Курманенко Игоря Викторовича к Деминой Валентине Александровне, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского" о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, признании акта органа местного самоуправления незаконным, признании договора аренды недействительным, признании права собственности на объект недвижимости,

по апелляционной жалобе органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского" на решение Красногорского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 13.12.2019.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

Курманенко И.В. обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Деминой В.А., органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского" (далее - Комитет) о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (далее - спорный жилой дом, спорный земельный участок), заключенного 04.07.2005 между Деминой В.А. и Курманенко И.В.; государственной регистрации перехода права собственности от Деминой В.А. к Курманенко И.В. на спорные объекты недвижимости; признании незаконным постановления Главы г. Каменска-Уральского от 02.12.2005 N 2026 о предоставлении Рудаковой С.А. в аренду спорного земельного участка; признании недействительным договора аренды спорного земельного участка, заключенного 12.01.2006 между Комитетом и Рудаковой С.А.; признании за истцом права собственности на спорный жилой дом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рудакова С.А., Комитет по архитектуре и градостроительству г. Каменска-Уральского, управление Росреестра по Свердловской области.

Решением Красногорского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 13.12.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20.05.2020 N 33-5895/2020, иск удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.10.2020 N 88-14990/2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20.05.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета Булдаков Т.В. поддержал доводы жалобы, истец возражал против доводов жалобы.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления извещений по почте 09.11.2020, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, домовладение, состоящее из жилого дома общей площадью 39,2 кв. м, жилой площадью 26,8 кв. м, а также сарая, навеса, погреба, уборной, ворот и двух заборов, по адресу: <адрес>, было зарегистрировано 09.06.1987 БТИ г. Каменска-Уральского на праве собственности за С.А.И., а в последующем, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 12.11.1997, - за Деминой В.А. (т. 1 л.д. 11, 12, 88-90, 162-165).

На основании заявления Деминой В.А. от 24.06.2005, направленного в адрес ООО, последним выполнены кадастровые работы в отношении земельного участка, занятого указанным жилым домом, результат которых оформлен землеустроительным делом от 2005 г. N 4263, утвержденным территориальным отделом N 18 управления Роснедвижимости по Свердловской области (т. 1 л.д. 125-146).

04.07.2005 между Деминой В.А. в лице К.Н.С., действующего на основании доверенности от 01.06.2005 (продавец), и Курманенко И.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по общей цене 150 000 руб., оплаченной до подписания договора, из которой 120 000 руб. составила стоимость жилого дома, 30 000 руб. - земельного участка (т. 1 л.д. 10, 13).

В ту же дату, 04.07.2005, Демина В.А. обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1 663,8 кв. м с целевым использованием "эксплуатация жилого дома" (т. 1 л.д. 156).

Постановлением Главы г. Каменска-Уральского от 08.09.2005 N 1445 утвержден проект границ и Деминой В.А. предоставлен в аренду спорный земельный участок общей площадью 1 663,8 кв. м, занятый жилым домом <№> по <адрес>, сроком на 11 месяцев (т. 1 л.д. 154-155).

19.09.2005 между Комитетом и Деминой В.А. заключен договор аренды спорного земельного участка сроком с 08.09.2005 по 08.08.2006 (т. 1 л.д. 148-153).

В дальнейшем, на основании постановления Главы г. Каменска-Уральского от 02.12.2005 N 2026 и договора аренды от 12.01.2006, спорный земельный участок предоставлен Комитетом в аренду Рудаковой С.А. для ведения огородничества на открытом грунте сроком с 02.12.2005 по 02.12.2015 (т. 1 л.д. 56-59, 158-160).

Вступившим в законную силу заочным решением Красногорского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 09.02.2017, принятым по иску Комитета к Рудаковой С.А., с последней взыскана задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком и на нее возложена обязанность освободить земельный участок и передать его Комитету свободным от имущества. Данным судебным актом Комитету предоставлено право в случае неисполнения Рудаковой С.А. указанной обязанности самостоятельно осуществить действия по освобождению земельного участка (т. 1 л.д. 32-34).

По данным БТИ на 22.09.2005, жилой дом по адресу: <адрес> снесен полностью (т. 1 л.д. 121).

Согласно техническому плану от 24.10.2019, подготовленному кадастровым инженером Д.А.А. по заказу Курманенко И.В., на спорном земельном участке, который на момент выполнения кадастровых работ снят с кадастрового учета, создано здание: индивидуальный двухэтажный жилой дом площадью 130,4 кв. м, год завершения строительства - 2005 (спорный жилой дом) (т. 1 л.д. 99-108).

В соответствии с заключением ООО от 26.11.2019 N 18-11 спорный жилой дом является капитальным строением для постоянного проживания в нем людей и используется по назначению с 2005 г.; срок эксплуатации фундаментов, наружных стен, деревянных перекрытий, конструкций крыши не превышает нормативный срок эксплуатации; общее техническое состояние дома оценивается как исправное, категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (т. 1 л.д. 172-187).

На момент рассмотрения дела спорный земельный участок на кадастровом учете не состоит (т. 1 л.д. 94).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Курманенко И.В. ссылался на то, что после заключения им договора купли-продажи спорных жилого дома с земельным участком от 04.07.2005 истец не имел возможности зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество, поскольку продавец Демина В.А. не представила документы, удостоверяющие ее право на проданные объекты недвижимости. Договор также содержал неверные данные относительно площади жилого дома и земельного участка. Кроме того, в дальнейшем выяснилось, что право продавца на земельный участок не оформлено в установленном порядке, что требовало внесения изменений в условия договора купли-продажи. Однако в 2009 г. представитель Деминой В.А. - К.Н.С., занимавшийся продажей спорных объектов и подписавший на основании доверенности договор от 04.07.2005, умер, а сама Демина В.А., ссылаясь на отсутствие у нее претензий по поводу спорного имущества, дополнительно оформлять какие-либо документы отказалась. Истец между тем приступил к освоению земельного участка, огородил его забором, а кроме того, снес ветхое жилое строение, возведя в границах участка новый жилой дом (спорный дом). По мнению истца, Комитет был не вправе осуществлять распоряжение спорным земельным участком путем передачи его в аренду Рудаковой С.А., поскольку на участке расположен принадлежащий Курманенко И.В. жилой дом (т. 1 л.д. 62-65).

Ответчик Демина В.А. в письменном отзыве согласилась с иском о признании за истцом права собственности на спорный жилой дом. Указала, что в мае 2005 г. к ней с предложением об отчуждении жилого дома с участком обратился К.Н.С., обещав взять на себя оформление необходимых документов. Передав К.Н.С. выданную на его имя нотариально удостоверенную доверенность с правом продажи спорных объектов вместе с имеющимися документами и получив оговоренную сумму оплаты, Демина В.А. более судьбой спорного имущества не интересовалась. Претензий ни к кому не имеет (т. 1 л.д. 25).

Комитет с заявленными требованиями не согласился, сославшись на то, что спорный земельный участок предоставлен на основании договора аренды в пользование Рудаковой С.А., на которую решением суда возложена обязанность освободить участок и передать его Комитету свободным от имущества. Действия истца Комитет расценивает как направленные на преодоление вступившего в законную силу судебного акта, обращая внимание на отсутствие документов, удостоверяющих право истца или Деминой В.А. на земельный участок. Кроме того, Комитет полагает, что истцом пропущен срок на обращение в суд с требованием о признании незаконным постановления Главы г. Каменска-Уральского 02.12.2005 N 2026 о предоставлении Рудаковой С.А. в аренду спорного земельного участка и выражает сомнение в наличии у истца законного интереса в оспаривание договора аренды, заключенного между Комитетом и Рудаковой С.А. (т. 1 л.д. 30, 109-112).

Третье лицо Рудакова С.А. в письменном отзыве не возражала против удовлетворения заявленных требований. Указала, что оспариваемый договор аренды земельного участка подписала по просьбе бывшего супруга. Спорным земельным участком никогда не пользовалась, построек на нем не возводила, плату не вносила. Участком пользовался и застраивал его Курманенко И.В. (т. 1 л.д. 91).

Разрешая возникший спор, руководствуясь положениями абзацев 1 и 3 пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 168, 181, 196, 200, 209, 222, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, приведенных в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", суд исходил из того, что к Деминой В.А., приобретшей право собственности на жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство, перешло и право на земельный участок, имеющееся у наследодателя, а поскольку права на указанные объекты возникли до введения в Российской Федерации системы регистрации прав на недвижимое имущество (30.01.1998), они признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации в ЕГРН и могут свободно отчуждаться. Возведение истцом нового дома взамен прежнего требований законодательства не нарушает, безопасность объекта подтверждена техническим заключением. Удовлетворяя требования истца о признании недействительным договора аренды спорного участка, заключенного с Рудаковой С.А., а также о признании незаконным соответствующего постановления Главы г. Каменска-Уральского, суд исходил из того, что орган местного самоуправления не мог не знать о существовании договора аренды с Деминой В.А. в отношении этого же земельного участка и наличия на нем жилого дома, для эксплуатации которого договор и был заключен. При этом суд отклонил заявление Комитета о пропуске истцом срока исковой давности, считая его не пропущенным и исчисляя с момента, когда истец узнал о принятом 02.02.2017 судебном постановлении.

В апелляционной жалобе Комитет выражает несогласие с выводами суда, приводя в обоснование вышеуказанные доводы, ранее приведенные в суде первой инстанции.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец просит об ее отклонении, полагая судебный акт законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и поданных на нее возражениях, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из регистрационного удостоверения БТИ Каменск-Уральского горкомхоза от 09.06.1987 N 2023 следует, что право собственности на домовладение по <адрес> зарегистрировано за правопредшественником Деминой В.А. - С.А.И. на основании решения горисполкома от 26.08.1948 N 96 и записано в реестровую книгу домовладений под N 8843 (т. 1 л.д. 89).

В силу статьи 2 указа Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование.

Пунктом 2 постановления Совмина СССР от 26.08.1948 N 3211 "О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" было предусмотрено, что земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов отводятся за счет земель городов, поселков, госземфонда и земель гослесфонда в бессрочное пользование, а построенные на этих участках дома являются личной собственностью застройщиков.

Отвод гражданам как в городах, так и вне городов земельных участков в бессрочное пользование для строительства индивидуальных жилых домов в 1 и 2 этажа с числом комнат от 1 до 5 включительно производился по решению исполкома краевого, областного, городского и районного Совета депутатов трудящихся. Передача земельного участка застройщику на основании решения исполкома Совета депутатов трудящихся оформлялась договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности (постановление Совета Министров РСФСР от 01.03.1949 N 152 "О порядке применения указа Президиума Верховного Совета РСФСР "О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов").

Аналогичное правило в дальнейшем было закреплено в статье 104 Земельного кодекса РСФСР, утв. Законом РСФСР от 01.07.1970, согласно которой земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Таким образом, в советский период земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставлялись исключительно на праве бессрочного пользования, что соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (пункт 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При этом отсутствие у лица документов, удостоверяющих право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, само по себе не означает отсутствие названного вещного права.

Сведения о жилом доме, переданном Деминой В.А. истцу по договору купли-продажи, прослеживаются в материалах БТИ по крайней мере с 1955 г. (т. 1 л.д. 165), и до момента сноса в 2005 г., то есть на протяжении пятидесяти лет, правомерность существования данной постройки никем под сомнение не ставилась.

При таких обстоятельствах следует сделать вывод о том, что С.А.И. земельный участок, занятый жилым домом, принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу частей 1, 2 статьи 527, статьи 528, частей 1 - 3, 5 статьи 546 Гражданского кодекса РСФСР, утв. Законом РСФСР от 11.06.1964 (в редакции на дату смерти С.А.И. - 16.12.1993), наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием; временем открытия наследства признается день смерти наследодателя; для приобретения наследства наследник должен его принять; признается, что наследник принял наследство, когда он в течение шести месяцев со дня открытия наследства фактически вступил во владение наследственным имуществом или когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства; принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Право собственности на жилой дом возникло у Деминой В.А. в порядке наследования 16.12.1993, до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (30.01.1998), то есть до введения в Российской Федерации системы регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с чем являлось юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН.

При этом в случаях универсального правопреемства, к которым относится наследование, право на недвижимое имущество переходит вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, с момента открытия наследства (16.12.1993) Демина В.А. являлась собственником жилого дома, чье право было удостоверено БТИ и не требовало иного подтверждения.

Необходимо учитывать, что закрепленный действующим законодательством принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации), поддерживался законодателем и ранее (статья 15 Положения о земельных распорядках в городах, утв. Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 13.04.1925, статья 33 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, утв. Законом СССР от 13.12.1968 N 3401-VII, статья 87 Земельного кодекса РСФСР, утв. Законом РСФСР от 01.07.1970, статья 37 Земельного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1).

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок следует судьбе расположенного на нем строения и переходит к новому собственнику строения в силу закона, при этом принятия какого-либо дополнительного решения, подтверждающего данный переход, не требуется, судебная коллегия приходит к выводу, что к Деминой В.А. указанное право перешло от С.А.И. в связи с приобретением в собственность домовладения в порядке наследования.

С учетом изложенного на момент заключения между Курманенко И.В. и Деминой В.А. договора купли-продажи от 04.07.2005, отчуждаемые объекты принадлежали последней: жилой дом - на праве собственности, земельный участок - на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Стороны договора не учли, что распоряжение земельным участком, предоставленным в постоянное (бессрочное) пользование, путем его продажи не допускается (пункт 3 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации). Не предусматривалось такое право и ранее действовавшим законодательством (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации).

На дату заключения договора купли-продажи от 04.07.2005 право собственности у приобретателя недвижимости возникало с момента государственной регистрации такого права (пункт 2 статьи 8, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции на дату заключения договора).

При этом, в случае регистрации в установленном законом порядке права собственности на жилой дом за Курманенко И.В., к нему как новому собственнику объекта недвижимости перешло бы и право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, имеющееся у Деминой В.А.

Между тем истец, не обращаясь за государственной регистрацией перехода права собственности на жилой дом, до приобретения данного права и, соответственно, до возникновения прав на землю, осуществил снос объекта недвижимости и возвел новый, то есть фактически застроил чужой земельный участок, принадлежащий на вещном праве Деминой В.А., что и породило настоящий спор.

Вместе с тем необходимо учитывать, что Демина В.А. не считает свои права нарушенными, претензий к истцу не имеет, на спорное имущество не притязает и против удовлетворения заявленных к ней исковых требований не возражает.

Следует отметить при этом, что доказательств прекращения имеющегося у Деминой В.А. права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, в материалы дела не представлено.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены положениями статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанное право может быть прекращено в добровольном либо в принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации. Условия и порядок принудительного прекращения права закреплены в статье 54 Земельного кодекса Российской Федерации.

Надлежащей формой отказа от прав на земельный участок признается подача заявления в соответствующий уполномоченный орган (пункт 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации).

До вступления в силу 24.10.2008 Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" пункт 1 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривал возможность отказа от права на земельный участок посредством подачи соответствующего заявления, при этом право землепользования сохранялось за лицом, отказавшимся от этого права, до вынесения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующего решения, которое выступало основанием для освобождения лица от прав и обязанностей по владению и пользованию земельным участком (пункт 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм, а также норм статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ от права должен быть ясно выражен, а действия, совершаемые лицом, желающим отказаться от права, должны определенно свидетельствовать о его намерении прекратить имеющееся право.

В этом смысле заявление Деминой В.А. в адрес Комитета о предоставлении спорного земельного участка в аренду, а также соответствующее постановление органа местного самоуправления и заключенный между указанными лицами договор аренды не свидетельствуют об отказе Деминой В.А. от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку стороны договора при его заключении не исходили из наличия у заявителя названного права и не преследовали цель его переоформить.

Из материалов дела не следует, что Демина В.А. имела намерение отказаться от вещного (хотя бы и ограниченного) бессрочного права на земельный участок в пользу краткосрочной аренды данного имущества на 11 месяцев. Напротив, из материалов дела усматривается, что Демина В.А., занимаясь оформлением документов для продажи объектов недвижимости, не вдавалась в юридическую оценку имеющегося у нее титула, а Комитет в принципе отрицает наличие у Деминой В.А. вещных прав на спорный участок в любой период времени.

Кроме того, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было предусмотрено для юридических лиц; гражданам же, обладающим указанным правом, предлагалось приобрести земельные участки в собственность бесплатно (пункт 5 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 2 - 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции на 2005 г.).

Сделки между местными администрациями и лицами, обладающими земельными участками на вещно-правовом титуле, но не имеющими на этот счет исчерпывающего документального подтверждения, о передаче им этих же земельных участков на праве аренды под предлогом оформления "отсутствующих" прав на землю, признавались судебной практикой в тот период ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимо учесть и то обстоятельство, что договор аренды спорного земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости заключен Деминой В.А. 19.09.2005, то есть уже после отчуждения жилого дома в пользу Курманенко И.В. и фактически после его сноса, что само по себе не соответствовало положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и прямо противоречило пункту 3 статьи 35 и пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 2005 г.).

Доказательств того, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было прекращено в ином (принудительном) порядке в соответствии со статьями 45, 54 Земельного кодекса Российской Федерации или до введения его в действие - в порядке, предусмотренном статьей 39 Земельного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1, на основании решения соответствующего органа, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку в установленном законом порядке право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок прекращено не было, у Комитета отсутствовали правовые основания для заключения договоров аренды в отношении указанного участка как с Деминой В.А., так и с Рудаковой С.А.

При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что инициированный Курманенко И.В. спор о судьбе жилого дома, возведенного истцом на земельном участке, принадлежащем до настоящего времени Деминой В.А., представляет собой спор между частными лицами, который публичные интересы не затрагивает.

Поскольку Демина В.А., получив оплату и передав спорное имущество в собственность истца, тем самым согласилась и на застройку принадлежащего ей земельного участка, а в настоящее время не выступает против удовлетворения заявленных требований, постольку возражения против иска, выдвинутые Комитетом, не имеющим законного интереса в споре, во внимание приняты быть не могут.

Осуществив с согласия Деминой В.А. снос старого жилого дома и строительство нового, истец по существу реализовал вместо Деминой В.А. принадлежащее ей право застройки земельного участка, вытекающее из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 264, статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, что хоть прямо и не предусмотрено действующим законодательством, но не запрещено им, не противоречит его основным началам и смыслу, а также не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов.

При этом в случае, если до заключения с истцом договора купли-продажи, Демина В.А. сама реализовала вышеупомянутое право застройки, то в отсутствие документального подтверждения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок легализация жилого дома была возможна в порядке, установленном пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации путем признания права собственности на самовольную постройку с установлением судом вида титульного правообладания земельным участком.

По мнению коллегии, с учетом установленных обстоятельств настоящего дела и особенностей правоотношений, связывающих стороны, отсутствуют препятствия для признания в указанном порядке права собственности на спорный жилой дом непосредственно за Курманенко И.В.

Удовлетворение заявленного истцом требования о признании за ним права собственности на спорный жилой дом повлечет за собой и несостоявшийся ранее переход к Курманенко И.В. права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и тем самым - исчерпание спора.

Иной подход ведет к необходимости обращения в суд с аналогичными требованиями самой Деминой В.А. с выплатой в пользу Курманенко И.В. расходов на самовольную постройку в соответствии с абзацем 5 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и повторного совершения сторонами сделки по отчуждению спорного имущества, что в рассматриваемом случае лишено какого-либо смысла, кроме того не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота, не способствует процессуальной экономии в результате рассмотрения одного дела в суде и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Коллегия учитывает также правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, отраженную в постановлении от 14.07.2003 N 12-П, согласно которой при рассмотрении дела необходимо исследование фактических обстоятельств дела по существу и недопустимо установление только формальных условий применения нормы права. Иной подход не может быть признан соответствующим целям судопроизводства и направленным на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы Комитета об отсутствии разрешения на строительство спорного жилого дома как препятствии для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (абзац 2 пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Кроме того, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений только в случае, если требование о получении соответствующих согласований и разрешений установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действительно, часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату начала возведения спорного объекта - 2005 г.) не исключала необходимости получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома, однако действующая редакция статьи 51 предусматривает, что в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется (пункт 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Безопасность спорного жилого дома подтверждена заключением ООО от 26.11.2019 N 18-11 и никем не оспаривается.

Наличия у спорного объекта иных признаков самовольной постройки, препятствующих удовлетворению исковых требований, не доказано и судом не установлено, в связи с чем судебный акт в части признания за истцом права собственности на жилой дом является правильным и отмене не подлежит.

Между тем, удовлетворяя заявленные требования в оставшейся части, суд первой инстанции не учел следующее.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не сами сделки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Законом не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка, кроме того, как установлено выше, спорный земельный участок не мог быть предметом такого договора, поскольку не принадлежал продавцу на праве собственности. Не может в такой ситуации быть зарегистрирован и переход права собственности к покупателю от продавца, не обладающего названным правом.

В свою очередь договор купли-продажи жилого дома, заключенный до 01.03.2013, подлежит государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Между тем, одним из принципов ведения ЕГРН является достоверность содержащихся в нем сведений (часть 2 статьи 1, часть 1 статьи 7 Федерального Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), в связи с чем требование о регистрации договора от 04.07.2005 в части купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на данный объект к истцу является беспредметным и не подлежит удовлетворению, поскольку установлено и не оспаривается Курманенко И.В., что приобретенный им по договору жилой дом снесен, а законом не допускается регистрация прав на отсутствующие (уничтоженные) объекты недвижимости.

Необходимо отметить и то, что требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и требование о признании права собственности на тот же объект на основании абзаца 2 статьи 12 или пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть заявлены одновременно, поскольку названные иски в силу различной правовой природы рассчитаны на применение в различных ситуациях.

Требования о признании незаконным постановления Главы г. Каменска-Уральского от 02.12.2005 N 2026 о предоставлении Рудаковой С.А. в аренду спорного земельного участка и признании недействительным договора аренды спорного земельного участка, заключенного 12.01.2006 между Комитетом и Рудаковой С.А., удовлетворению также не подлежали, поскольку истец не является ни участником указанных материально-правовых отношений, ни стороной оспариваемой им сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов вправе только заинтересованное лицо.

По смыслу положений статей 1, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

На момент заключения договора аренды от 12.01.2006 Курманенко И.В. не обладал каким-либо правом на спорный земельный участок, в настоящее же время данный договор прекратил свое действие. Учитывая данные обстоятельства и принимая во внимание, что никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что договор, заключенный между Комитетом и Рудаковой С.А., последней не исполнялся, следует сделать вывод, что признание постановления органа местного самоуправления незаконным, а заключенного на его основании договора аренды - недействительным не повлечет для Курманенко И.В. возникновения, изменения или прекращения каких-либо прав и обязанностей, что, исходя из приведенных норм закона, выступает самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка истца на вступивший в законную силу судебный акт, которым на Рудакову С.А. возложена обязанность освободить земельный участок и вернуть его Комитету свободным от имущества, в подтверждение заинтересованности для оспаривания постановления и сделки, равно как и довод Комитета о попытке истца преодолеть законную силу названного судебного постановления, являются ошибочными и сделанных коллегией выводов не опровергают, поскольку заочным решением Красногорского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 09.02.2017 вопрос о правах и об обязанностях Курманенко И.В. не разрешался.

С учетом изложенного решение суда по настоящему делу в части удовлетворения исковых требований о государственной регистрации договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности от Деминой В.А. к Курманенко И.В. на спорные объекты недвижимости, признании незаконным постановления от 02.12.2005 N 2026 о предоставлении Рудаковой С.А. в аренду спорного земельного участка и признании недействительным договора аренды спорного земельного участка, заключенного между Комитетом и Рудаковой С.А., подлежит отмене с вынесением в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 13.12.2019 в части удовлетворения исковых требований Курманенко Игоря Викторовича к Деминой Валентине Александровне, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом <адрес>" о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 04.07.2005 между Деминой Валентиной Александровной и Курманенко Игорем Викторовичем; о государственной регистрации перехода права собственности от Деминой Валентины Александровны к Курманенко Игорю Викторовичу на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; о признании незаконным постановления Главы г. Каменска-Уральского от 02.12.2005 N 2026 о предоставлении Рудаковой Светлане Александровне в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; о признании недействительным договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 12.01.2006 между органом местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского" и Рудаковой Светланой Александровной, отменить.

Принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении указанных требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского" - без удовлетворения.

Председательствующий:	Некрасова А.С.
Судьи:	Зайцева В.А.
	Торжевская М.О.