Решение по делу № 33-2485/2023 от 11.04.2023

Судья Чолий Л.Л.                         УИД 39RS0006-01-2022-000713-61

Дело № 2-521/2022

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-2485/2023

03 мая 2023 г.                                 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Ольховского В.Н.,

судей Алферовой Г.П., Филатовой Н.В.

при секретаре Быстровой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Омарова О.М. на решение Балтийского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2022 г. по иску Омарова О.М. к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка, продлении срока действия и изменения разрешенного использования земельного участка и по встречному иску администрации МО «Балтийский городской округ» о признании нежилого здания самовольной постройкой, признании отсутствующим права собственности, освобождении земельного участка от хозяйственной постройки и его приведении в пригодное для дальнейшего использования состояние,

заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения представителя администрации МО «Балтийский городской округ» Каплановой Е.А., считавшей решение суда правильным и возражавшей против доводов, изложенных в апелляционной жалобе,

УСТАНОВИЛА:

Омаров О.М. обратился в суд с иском, указав, что он на основании заключенного с Кравченко А.П. договора купли-продажи от 25 марта 2021 г. является собственником хозяйственной постройки площадью <данные изъяты>, находящейся на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, примерно в 138 м от жилого здания № 1. Данное строение было возведено Кравченко А.П. С момента приобретения права собственности на указанное строение истец использовал земельный участок по назначению, произвел завоз плодородной почвы, начал устанавливать ограждение, уплатил арендные платежи за себя и за прежнего арендатора, в связи с чем полагает, что к нему перешли права и обязанности арендатора вышеназванного земельного участка по соответствующему договору аренды № 59 от 30 августа 2018 г., ранее заключенному администрацией МО «Балтийский городской округ» с Кравченко А.П.

12 мая 2022 г. истец обратился в администрацию МО «Балтийский городской округ» с заявлением о заключении соглашения о переходе к нему прав и обязанностей по указанному договору аренды, замене арендатора и об уточнении разрешенного использования данного земельного участка – для ведения садоводства, в чем ему необоснованно отказано со ссылкой на прекращение действия договора аренды земельного участка.

Ссылаясь на то, что указанный земельный участок был первоначально предоставлен в аренду без торгов после 01 марта 2015 г. и прежний арендатор, а в дальнейшем и истец, продолжали пользоваться им на законных основаниях, выполняя все обязательства арендатора и пользуясь соответствующими правами, и что пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя свидетельствует о том, что указанный договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, а также на то, что в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области № 661 от 12 октября 2021 г. об утверждении Правил землепользования и застройки, с учетом территориального зонирования той территории, на которой расположен земельный участок, одним из основных видов его разрешенного использования является ведение садоводства, Омаров О.М. просил суд обязать администрацию МО «Балтийский городской округ» внести изменения в договор аренды земельного участка, продлить срок его действия и изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Администрация МО «Балтийский городской округ» обратилась в суд с встречным иском к Омарову О.М. и ссылаясь на то, что вышеназванная хозяйственная постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, без согласия правообладателя участка и с нарушением градостроительных регламентов, установленных на дату ее создания, в связи с чем является самовольной, а также на то, что срок действия договора № 59 аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> истек 26 августа 2019 г., и что Кравченко А.П. с заявлением о заключении договора аренды на новый срок в администрацию Балтийского городского округа не обращалась и продала данный объект Омарову О.М. по истечении срока действия договора, просила суд признать указанное нежилое здание самовольной постройкой, признать отсутствующим право собственности Омарова О.М. на нее и обязать Омарова О.М. освободить земельный участок от хозяйственной постройки с приведением его в пригодное для дальнейшего использования состояние.

Решением Балтийского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2022 г. Омарову О.М. отказано в удовлетворении заявленных требований.

Встречный иск администрации МО «Балтийский городской округ» удовлетворен: на Омарова О.М. возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу за свой счёт снести хозяйственное строение <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>, расположенном на землях населенных пунктов <данные изъяты> м от жилого здания № 1.

В решении указано, что в случае неисполнения Омаровым О.М. в течение установленного срока решения суда о сносе вышеуказанного хозяйственного строения администрации МО «Балтийский городской округ» предоставляется право совершить действия по сносу хозяйственного строения с кадастровым номером <данные изъяты> за счёт Омарова О.М. с взысканием с него необходимых расходов.

Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Омарова О.М. на нежилое здание – хозяйственное строение <данные изъяты>.

С Омарова О.М. в доход местного бюджета МО «Балтийский городской округ» взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Омаровым О.М. подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить данное решение и удовлетворить его требования, ссылаясь на необоснованность вывода суда о прекращении действия договора аренды земельного участка и продолжая настаивать на том, что поскольку он по истечении срока действия данного договора аренды продолжал пользоваться участком, вносил арендные платежи, против чего арендодатель не возражал и не требовал возврата участка, указанный договор следует считать продленным на неопределенный срок. Кроме того Омаров О.М. не согласен с выводом суда о том, что в отношении спорного участка был установлен запрет на возведение строений. Указывает, что строение было возведено не им, а предыдущим владельцем участка, и является вспомогательным, что не запрещено законом. В жалобе также указано на немотивированность решения суда.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 данного Кодекса.

В соответствии с частью первой статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Абзацем первым пункта 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

В частности, особенности аренды земельных участков закреплены в статье 22 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Установлено, что администрация Балтийского городского округа является правообладателем земельного участка из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты>, местонахождение участка установлено относительно почтового ориентира по адресу: <данные изъяты>

Постановлением администрации МО «Городское поселение «Город Балтийск» от 02 августа 2018 г. № 687 установлен вид разрешенного использования данного участка согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, код 13.1, – «ведение огородничества» (т. 1, л. д. 139).

Постановлением администрации МО «Городское поселение «Город Балтийск» от 30 августа 2018 г. № 778 вышеуказанный земельный участок был предоставлен Кравченко А.П. в аренду для ведения огородничества на срок до 10 августа 2019 г. (т. 1, л. д. 14).

На основании данного постановления администрацией муниципального образования 30 августа 2018 г. был заключен с Кравченко А.П. договор аренды указанного земельного участка № 59 на срок до 26 августа 2019 г.

В соответствии с пунктом 6.3 данного договора он прекращает действие по окончании указанного срока. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

В период действия вышеуказанного договора аренды земельного участка Кравченко А.П. возвела на этом участке хозяйственную постройку площадью <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1, л. д. 8).

В дальнейшем, 25 марта 2021 г., Кравченко А.П. заключила с Омаровым О.М. договор купли-продажи, по условиям которого передала последнему право собственности на указанную хозяйственную постройку.

Как указывалось выше, в обоснование заявленных в рамках настоящего дела требований Омаров О.М. ссылался на то, что он по истечении срока действия договора аренды продолжал пользоваться участком, вносил арендные платежи, против чего арендодатель не возражал и не требовал возврата участка, в связи с чем указанный договор следует считать продленным на неопределенный срок.

Однако в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01 марта 2015 г. утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривавший преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной указанным Федеральным законом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ также предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого участка на новый срок без проведения торгов.

В силу подпункта 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка гражданину, в том числе для ведения огородничества, заключается на срок не более чем три года.

Таким образом, нормами действовавшего в период возникновения и развития спорных правоотношений законодательства арендатор лишен преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов; такой земельный участок подлежит предоставлению в аренду путем проведения публичных торгов; максимальный срок предоставления гражданину земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду для ведения огородничества составляет три года.

В силу прямого указания в пункте 3 статьи 610 ГК РФ такой договор аренды подлежит прекращению по истечении предельного срока, установленного подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, поэтому правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, на чем настаивает Омаров О.М., не распространяются на возникшие между сторонами правоотношения, независимо от продолжения пользования земельным участком бывшим арендатором.

В ходе рассмотрения дела установлено, что срок договора № 59 аренды вышеуказанного земельного участка, заключенного с Кравченко А.П., закончился 26 августа 2019 г. Кравченко А.П. с заявлением о заключении нового договора аренды данного земельного участка, как это предусмотрено пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, до дня истечения срока действия договора аренды земельного участка в администрацию муниципального образования не обращалась, то есть не воспользовалась своим правом на заключение нового договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования – под огородничество на предельный срок – до 26 августа 2021 г.

При таких обстоятельствах срок действия спорного договора аренды истек 25 августа 2019 г. и, как указано выше, оснований полагать, что договор аренды был заключен на неопределенный срок в силу действующего законодательства, не имеется.

С учетом того, что право собственности на расположенную на спорном земельном участке хозяйственную постройку было передано Кравченко А.П. Омарову О.М. по договору купли-продажи от 25 марта 2021 г., то есть после прекращения срока действия договора аренды данного земельного участка, оснований для заключения с Омаровым О.М. соглашения о переходе прав и обязанностей по указанному выше договору у администрации не имелось.

Внесение Кравченко А.П., а затем и Омаровым О.М., платы за пользование фактически находящимся у них земельным участком в отсутствие правоустанавливающих документов не доказывает факт продления арендных отношений, тем более с Омаровым О.М., ввиду несоблюдения порядка заключения договора аренды на новый срок и согласуется с основополагающим принципом платности землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ).

Также нельзя признать обоснованными доводы Омарова О.М. о переходе к нему прав и обязанностей арендатора вышеназванного земельного участка в связи с приобретением расположенного на нем строения.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды земельного участка с Кравченко А.П. на этом земельном участке отсутствовали какие-либо здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 307.1 и пункту 3 статьи 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (подраздел 1 раздела III (статьи 307 – 419) ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 «Понятие и условия договора» ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Следовательно, Кравченко А.П. как арендатор после истечения срока действия договора аренды (25 августа 2019 г.) обязана была вернуть администрации Балтийского городского округа как арендодателю земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в том состоянии, в котором он находился на момент заключения договора аренды, в том числе свободным от объектов капитального строительства (незастроенным).

Кроме того, из заключения эксперта № ЗС-0182-2022 (т. 1, л. д. 220-246) следует, что хозяйственное строение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное на вышеуказанном земельном участке, является объектом капитального строительства и относится к недвижимым вещам.

Вместе с тем согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункту 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор имеет право возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно классификатору видов разрешённого использования земельных участков, утверждённому приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540 (в редакции, действовавшей до 1 января 2019 г.), вид разрешённого использования «ведение огородничества» (код 13.1) подразумевает размещение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции.

При этом возможность размещения на земельных участках, имеющих различные виды разрешённого использования, зданий и иных объектов капитального строительства специально оговорено в описании конкретного вида разрешённого использования земельных участков, предусмотренном вышеназванным классификатором.

Решением Балтийского городского Совета депутатов от 29 января 2013 г. № 03 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Правительства Калининградской области от 19 декабря 2017 г. № 680 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Городское поселение «Город Балтийск»), земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> относился к территориальной зоне Ж-3 – «зона застройки индивидуальными жилыми домами», в которой хозяйственные постройки предусмотрены в качестве вспомогательных видов разрешенного использования, допустимых только как дополнительные по отношению к основным и условно разрешенным видам разрешенного использования.

Кроме того в соответствии с Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» земельные участки с видом разрешенною использования «ведение огородничества» предназначены для осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур, из чего следует, что земельные участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества» не предназначены для возведения капитальных строений.

Аналогичные положения были сформулированы и в Приказе Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», действовавшем до принятия Приказа № П/0412.

В настоящее время в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области, утвержденными Постановлением Правительства Калининградской области от 12 октября 2021 г. № 661 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4).

Регламентом для вышеназванной зоны установление вида разрешенного использования земельных участков «ведение огородничества» допускается только в условиях сельских населенных пунктов.

Из содержания спорного договора аренды земельного участка следует, что администрация муниципального образования не разрешала Кравченко А.П. как арендатору возводить на арендованном земельном участке объекты капитального строительства.

Поскольку предоставленный Кравченко А.П. в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имел вид разрешённого использования «для ведения огородничества», не допускающий возможность возведения на нём объектов капитального строительства, построенное Кравченко А.П. в 2018 году и находящееся на этом земельном участке нежилое хозяйственное строение <данные изъяты>, поставленное на кадастровый учёт как объект недвижимости с присвоением номера <данные изъяты>, является самовольной постройкой.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт.

С учётом изложенного Кравченко А.П. не вправе была отчуждать указанное хозяйственное строение в пользу Омарова О.М., у которого также не могло возникнуть право собственности на данную самовольную постройку.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении иска Омарова О.М. и удовлетворил встречные требования администрации МО «Балтийский городской округ».

Изложенный Омаровым О.М. в апелляционной жалобе довод о немотивированности решения суда противоречит содержанию данного решения, из которого следует, что в нем имеются все предусмотренные законом сведения, в том числе приведены мотивы принятия такого решения по делу.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балтийского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

    Председательствующий

Судьи