Решение от 26.08.2024 по делу № 33-30942/2024 от 26.06.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2023 года                                                                                                адрес

Таганский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Артемкиной Л.И.,

при секретаре судебного заседания фио,

с участием истца фио и его представителя фио, представителя ответчика фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2507/2023 по исковому заявлению Скатерного фио к Бородачевой Евгении Сергеевне о взыскании денежных средств, процентов, компенсации судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Бородачевой Е.С. о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 27.03.2020 между сторонами заключен договор аванса, предметом которого являлась обязанность продавца продать, а покупателя купить квартиру по адресу: адрес,  ул. фио, д. 42А, кв. 58 в срок не позднее 15.04.2020 за цену 17.900.000 руб.

Во исполнение договора ответчик перевела сумма, что подтверждается историей операций по дебетовой карте за период с 27.03.2020 по 28.03.2020.

Ответчик произвела оценку рыночной стоимости квартиры, которая согласно отчету № 7352-К от 03.04.2020 составила 16.378.000 руб.

15.04.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, предметом которого являлась обязанность истца продать за 17.900.000 руб., а ответчика – купить за указанную цену квартиру.

15.04.2020 между Банком ВТБ ПАО, истцом и ответчиком заключен договор пользования индивидуальным банковским сейфом при ипотечных кредитных сделках.

01.06.2020 была произведена государственная регистрация сделки в Управлении Росреестра по Москве.

05.06.2020 истец представил в банк документы, в том числе оригинал расписки от 15.04.2020 о получении от ответчика суммы в размере 10.000.000 руб., после чего банк предоставил доступ к банковскому сейфу.

При заключении договора между сторонами достигнута устная договоренность об оплате оставшейся суммы цены квартиры при приеме-передачи квартиры, однако до настоящего времени ответчик не исполнила принятые на себя обязательства по договору купли-продажи квартиры, не оплатив истцу оставшиеся 7.850.000 руб.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика в пользу истца сумма в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 15.04.2020, а также расходы по госпошлине в размере сумма

Уточнив исковые требования, истец просит взыскать с ответчика в пользу истца 7.850.000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 15.04.2020, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1.729.892,сумма, проценты на сумму долга 7.850.000, начиная с 02.06.2023 по день фактического исполнения, исходя из размера ключевой ставки Банка России, а также расходы по госпошлине в размере сумма

В судебное заседание истец фио и его представитель фио явились, исковое заявление поддержали в полном объеме.

Ответчик Бородачева Е.С. в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку своего представителя фио, который просил в удовлетоврения иска отказать по доводам письменного отзыва.

Представитель третьего лица Банка ВТБ ПАО в судебное заседание не явился, извещен, об уважительных причинах неявки суд не уведомил, об отложении слушания ходатайств не заявил.

С учетом положений ст.ст. 117, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства согласно ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в иске ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между фио (продавец) и Бородачевой Е.С. (покупатель) заключен договор аванса от 27.03.2020, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру по адресу: адрес, ул. фио, д. 42А, кв. 58, кадастровый номер 77:01:0000000:2833, принадлежащую продавцу на основании договора № К42-58/10/17 купли-продажи квартиры от 17.10.2017.

Согласно п. 1.4 Договора аванса, цена квартиры составляет 17.900.000 руб.

Согласно п. 1.5 Договора аванса, покупатель до подписания настоящего договора в обеспечение исполнения своих обязательств выплатил продавцу денежную сумму в размере сумма, которая засчитывается в счет уплаты покупателем цены квартиры.

Согласно выписки из истории операций по дебетовой карте Сбербанк, 27.03.2020 истцу от ответчика поступило сумма

Согласно отчету № 7352-К об оценке квартиры на 27.03.2020, составленному 03.04.2020, рыночная стоимость квартиры – 16.378.000 руб., ликвидационная стоимость объекта – 15.087.000 руб.

15.04.2020 между фио (продавец) и фио (покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, в соответствии с которым покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ ПАО покупателю в кредит согласно кредитному договору № 623/3700-0000456 от 15.04.2020, покупает в собственность у продавца квартиру по адресу: адрес, ул. фио, д. 42А, кв. 58.

Кредит согласно кредитному договору предоставляется кредитором в размере 8.189.000 руб. сроком на 242 календарных месяца, считая с даты предоставления кредита с уплатой процентов из расчета годовой процентной ставки на дату заключения кредитного договора в размере 7,9% годовых.

Согласно п. 1.4 Договора, квартира продается по цене в размере 10.000.000 руб.

В соответствии с п. 2.1-2.2 Договора, сумма в размере 10.000.000 руб. оплачивается с использованием депозитарной банковской ячейки в течение 1 рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Закладка денежных средств произведена сторонами до подписания настоящего договора.

После осуществления регистрации перехода права собственности продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк документов, оговоренных в договоре аренды банковского индивидуального сейфа.

Оплата покупателем суммы осуществляется за счет собственных средств в размере 1.811.000 руб. (п. 2.1.1.2.1) и за счет кредитных средств в размере 8.189.000 руб., предоставленных по кредитному договору (п. 2.1.1.2.2).

Согласно п. 2.2 Договора, полный и окончательный расчет за квартиру подтверждается распиской продавца, подтверждающей получение денежных средств согласно настоящему договору в полном размере.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 15.04.2020 в вышеуказанной редакции зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 01.06.2020, о чем имеется соответствующая отметка о регистрации.

Как указывает истец, также 15.04.2020 между фио и фио подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, согласно которому стороны пришли к соглашению изменить пункты 2.1.1, 2.1.1.2, 2.1.1.2.1, 2.1.1.2.2, указав, что оплата суммы в размере 17.900.000 руб. производится за счет собственных средств покупателя в размере 9.711.000 руб. и за счет кредитных средств Банка в размере 8.189.000 руб.; также стороны пришли к соглашению считать недействительным п. 2.2 Договора. На данном дополнительном соглашении отметка и его государственной регистрации Управлением Росреестра по Москве отсутствует.

Также из материалов дела следует, что 15.04.2020 между ПАО Банк ВТБ (Банк), фиоА (Клиент-1) и Бородачевой Е.С. (Клиент-2) заключен договор                                 № 3700150420012940039 пользования индивидуальным банковским сейфом при ипотечных кредитных сделках, по которому банк предоставляет во временнее пользование ИБС в хранилище Банка для хранения ценностей на условиях пользования ИБС сроком на 60 дней, доступ в Период1: с 15.04.2020 по 15.04.2020 к ИБС допускаются Клиент1 и Клиент2 совместно, в Период2: с 16.04.2020 по 09.06.2020 к ИСБ допускается Клиент1, в Период3: с 10.06.2020 по 13.06.2020 к ИБС допускается Клиент 2, при этом доступ в Период2 осуществляется однократно при представлении, в том числе, оригинала выписки из ЕГРН о перехода права собственности на Бородачеву Е.С. с отметкой о регистрации обременения в виде залога квартиры в пользу Банка ВТБ ПАО и оригинала расписки в получении денежных средств по договору купли-продажи, собственноручно написанной фио

По акту приема-передачи от 15.04.2020 ИБС № 39 предоставлен Банком в пользование Клиентов.

По акту приема-передачи от 05.06.2020 Клиент1 освободил, а Банк принял от Клиента1 ИБС № 39.

Как следует из вписки из ЕГРН от 01.06.2020, право собственности Бородачевой Е.С. на квартиру по адресу: адрес, ул. фио, д. 42А, кв. 58 на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 15.04.2020 зарегистрировано за № 77:01:0000000:2833-77/007/2020-7 от 01.06.2020; также за                            № 77:01:0000000:2833-77/007/2020-8 от 01.06.2020 на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 15.04.2020 зарегистрирована ипотека на 242 месяца в пользу Банка ВТБ ПАО.

Как указывает истец, 14.08.2020 он направил ответчику претензию произвести оплату по договору в полном объеме – 7.850.000 руб. и вернуть имущество, оставшееся в квартире, 19.04.2023 он направил ответчику вторую претензию произвести доплату по договору в размере 7.850.000 руб., которые ответчиком не исполнены, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

 Возражая против удовлетоврения исковых требований, сторона ответчика указывает, что по условиям зарегистрированного Управлением Росреестра по Москве договора купли-продажи с использованием кредитных средств цена квартиры составила 10.000.000 руб., и данные денежные средства получены истцом полностью. Правовые последствия у дополнительного соглашения от 15.04.2020 в отсутствие его государственной регистрации отсутствуют. При покупке квартиры ответчиком произведена её оценка, по итогам которой экономическая целесообразность покупки квартиры за ранее оговоренную цену в размере 17.900.000 руб. отсутствовала, в связи с чем ответчик отказался от заключения сделки, выплатив истцу договорную неустойку в соответствии с п. 4.2 Договора аванса путем удержания истцом ранее перечисленных денежных средств в размере сумма В дополнение к договору купли-продажи квартиры по цене 10.000.000 руб. между сторонами было достигнуто соглашение о том, что истец за дополнительную плату в размере 7.189.000 руб. произведет за свой счет и своими силами капитальный ремонт квартиры и покупку мебели и бытовой техники, при этом истец убедил ответчика не оформлять данное соглашение в письменной форме, ссылаясь на его опыт в сделках с недвижимостью и наличие юридического образования. Однако факт заключения данного соглашения подтверждается собственноручно написанной распиской истца о получении денежных средств в размере 7.189.000 руб. за капитальный ремонт и неотделимые улучшения квартиры. Таким образом, цена квартиры составила 10.000.000 руб. по договору купли-продажи и 7.189.000 руб. за капитальный ремонт и неотделимые улучшения квартиры, сумма в размере 17.189.000 руб. была помещена ответчиком в банковский сейф и 05.06.2020 изъята истцом при предъявлении сотрудникам Банка собственноручно написанных расписок о получении денежных средств, документов о переходе прав на квартиру и иных, предусмотренных договором аренды индивидуального банковского сейфа, о чем и составлен акт приема-передачи от 05.06.2020, подписанный истцом. В подтверждение своих доводов стороной ответчика представлена подписанная сотрудником Банка ВТБ ПАО справка об условиях доступа в банковский сейф, расписка истца от 15.04.2020 о получении суммы в размере 10.000.000 руб. по оплате договора купли-продажи квартиры и расписка от 15.04.2020 о получении суммы в размере 7.189.000 руб. по оплате за капитальный ремонт и неотделимые улучшения квартиры, удостоверенная сотрудником Банка ВТБ ПАО, заключение                          № У0720/04 независимой строительно-технической экспертизы и товароведческого исследования имущества спорной квартиры.

 Оценивая доводы истца и возражения ответчика в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, представленными доказательствами и требованиями действующего законодательств, суд отмечает, что исходя из предмета и основания иска, а также подлежащих применению при его разрешении норм материального права, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются факты заключения сторонами договора купли-продажи и исполнения покупателем обязанности по оплате предмета купли-продажи.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.ст. 549-550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Соглашение о цене квартиры является существенным условием договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий.

С учетом вышеизложенного, оценивая содержание условий заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, суд считает, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, в том числе предмету и цене сделки, и именно в данной редакции договор передан сторонами на государственную регистрацию, в связи с чем ссылка истца на дополнительное соглашение к договору купли-продажи, изменяющее такое существенное условие договора как цена квартиры, в отсутствие согласия на то другой стороны и государственной регистрации не может быть признана судом достаточным правовым основанием для удовлетоврения заявленных требований.

С требованиями о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи на измененных условиях истец к ответчику ранее не обращался, требований о признании договора незаключенным или недействительным не заявлял, с момента спорной сделки – 15.04.2020 по 12.05.2023 (дата подачи иска по штампу экспедиции суда) исковых требований к ответчику о взыскании долга не предъявлял.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В связи с изложенным, довод истца о том, что цена договора купли-продажи может быть изменена дополнительным соглашением сторон, при этом такое соглашение не подлежит государственной регистрации, суд находит несостоятельным, поскольку исходя из положений Налогового кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменения условий зарегистрированной сделки подлежат государственной регистрации, так как стоимость недвижимого имущества, сведения о котором отражены в ЕГРН, используется в целях налогообложения, а потому с учетом ст. 10 ГК РФ сторона не вправе ссылаться на действительность заключенного в простой письменной форме дополнительного соглашения об увеличении цены договора купли-продажи в отсутствие его регистрации в органах Росреестра.

Таким образом, факт заключения договора купли-продажи, его государственная регистрация, соответствие договора требованиям гражданского законодательства и исполнение договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Истцом получены денежные средства по договору купли-продажи квартиры, что подтверждается расписками истца, удостоверенные отметками сотрудника Банка ВТБ ПАО, а также заявлением истца о закрытии договора аренды индивидуального банковского сейфа и подписанным истцом актом его приема-передачи.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом. Предмет иска представляет собой конкретное материально-правовое требование истца к ответчику, возникающее из спорного правоотношения, по поводу которого суд должен вынести решение. Основание иска составляют юридические факты, на которых истец основывает материально-правовое требование к ответчику, а также правовое основание, соответствующее материально-правовой норме закона.

С учетом изложенного, поскольку правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу задолженности по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 15.04.2020 с учетом увеличения цены предмета сделки по заключенному в простой письменной форме дополнительному соглашению не установлено, а о взыскании денежных средств по иным основаниям истцом требований не заявлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске судебные расходы истцу за счет ответчика компенсации не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 20.11.2023.