Решение по делу № 3а-10/2020 от 02.12.2019

Дело №3а-10/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2020 года г.Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при секретаре Хаджемуковой Д.К.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению Сапиевой Мариет Муратовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (Управление Росреестра по Республике Адыгея), Комитету Республики Адыгея поимущественным отношениям, заинтересованные лица Администрация МО «Теучежский район» Республики Адыгея, ФГБУ«ФКПРосреестра» поРеспублике Адыгея обустановлении кадастровой стоимости земельного участка, равной егорыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец – Сапиева Мариет Муратовна обратилась всуд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (Управление Росреестра по Республике Адыгея), Комитету Республики Адыгея поимущественным отношениям, заинтересованные лица Администрация МО «Теучежский район» Республики Адыгея, ФГБУ «ФКП Росреестра» поРеспублике Адыгея обустановлении кадастровой стоимости земельного участка, равной егорыночной стоимости, в котором указала, что на праве аренды (договор уступки права аренды от 20.12.2018) ей принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под строительство комплекса дорожного сервиса, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль» 64км+303 м справа.

По условиям данного договора, аренда земельного участка исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Соответственно, от правильности определения размера кадастровой стоимости арендуемого земельного участка напрямую зависит иправильность исчисления арендной платы за этот земельный участок.

Как следует из данных публичной кадастровой карты Росреестра икадастровой справки, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 в размере 3132150 рублей. Однако кадастровая стоимость названного участка, по ее мнению, определена неверно, является завышенной по сравнению с его рыночной стоимостью. В результате неправильного определения и установления кадастровой стоимости, административный истец вынуждена оплачивать арендную плату за данный земельный участок в завышенном размере, атакже оплачивать налоги.

Между тем, как указывает административный истец, рыночная стоимость принадлежащего ей земельного участка по состоянию на01января 2014 года составляет 990 000 рублей, что следует из отчета оценщика №195/11-2019 от 28.11.2019, выполненного ИП Хасановой М.К., представленного административным истцом в материалы дела.

На основании изложенного, Сапиева М.М. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под строительство комплекса дорожного сервиса, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль» км.64+303 м. справа в размере рыночной стоимости этого земельного участка, на последнюю дату внесения изменений кадастровой стоимости (переоценки) – 01.01.2014, в размере 990000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца подоверенности Панеш М.Р. уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль» 64 км+303 м справа в размере рыночной стоимости 1069271 рублей, определенной в заключении судебной экспертизы ОООМБНЭ «Аутас».

Представитель административного ответчика – Комитета Республики Адыгея поимущественным отношениям Матыжев Х.А. просил оставить административный иск безудовлетворения, полагая требования СапиевойМ.М. необоснованными.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поРеспублике Адыгея Копысова Н.Ю. разрешение административного иска просила оставить на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» поРеспублике Адыгея Демидюк А.И. против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Представитель заинтересованного лица Администрации МО«Теучежский район» – Джанхот И.Ю. в удовлетворении административного иска просил отказать.

Заслушав представителей сторон и заинтересованных лиц, проверив материалы дела, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения уточненного административного иска Сапиевой М.М. по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения вдействие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 вышеприведенной нормы для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии сФедеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в пункте 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной егорыночной стоимости.

В силу ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться всуд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» (Закона об оценочной деятельности) предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена егокадастровая стоимость, установление которой и является основанием дляпересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как усматривается из материалов дела, административному истцу направе аренды (договор уступки прав от 20.12.2018) принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под строительство комплекса дорожного сервиса, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль» 64км+303 м справа.

По условиям договора, размер аренды за пользование земельным участком с кадастровым номером 01:06:2800007:277 исчисляется взависимости от кадастровой стоимости данного земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2014, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, определена в размере 3132150 рублей (л.д. 14).

Как следует из разъяснений, изложенных в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» садминистративным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права иобязанности (абзацы и 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, владея спорным земельным участком на праве аренды, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку расчет арендной платы и налоговых платежей за объект недвижимости исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Соответственно, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит назаявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представила в суд отчет об оценке объекта недвижимости от 28.11.2019 №195/11-2019 ИП Хасановой М.К., в котором рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года составляет 990 000 рублей (л.д. 19-85).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО МБНЭ «АУТАС», перед которым поставлены вопросы о наличии нарушений оценщиком требований ФСОвотчете об оценке от 28.11.2019 №195/11-2019 и иные нарушения норм действующего законодательства, а также о размере рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 20Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от30.06.2015 №28 «Онекоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 вышеназванного Постановления, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. Сучетом того, что результатом проверки является стоимость, определенная вотчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета насоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

При назначении судебной оценочной экспертизы суд исходил изнеобходимости определения рыночной стоимости земельного участка вцелях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №2от12.02.2020, выполненному ООО МБНЭ «Аутас», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под строительство комплекса дорожного сервиса, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль» 64км+303 м справа по состоянию на 01.011.2014 составляет 1069217 рублей (л.д. 129-164).

Оценивая заключение судебной экспертизы №2 от 12.02.2020 поправилам ст. 168 КАС РФ, суд полагает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки в размере 1069271 рублей не является произвольной, при этом допрошенная в судебном заседании судебный эксперт Мамгетова Р.Р. пояснила, что выводы заключения основаны нанепосредственном исследовании объекта оценки на местности, изучении рынка продаж аналогичных земельных участков в рассматриваемый период, с учетом сведений о коммерческой привлекательности объекта, категории иразрешенного вида использования земельного участка, егоместоположение, удаленность от трассы и т.д.

При этом заключение эксперта выполнено в соответствии сзаконодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения подробно мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом взаключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, ее профессиональные знания подтверждены соответствующими дипломами и сертификатами.

При таких обстоятельствах, оснований для отклонения выводов судебного эксперта в заключении по делу не установлено.

Оставляя без внимания возражения представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Матыжева Х.А. о допущенных судебным экспертом Мамгетовой Р.Р. нарушениях п.5 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №299, п.22 ФСО №7, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №611, суд исходит из следующего.

Так, представитель ответчика указывает, что, приведя публикации опродаже объектов-аналогов на стр. 19-22 заключения, судебный эксперт, необладая информацией о правах респондента на объект-аналог №3, счел егоидентичным объекту оценки, находящемуся в краткосрочной аренде. Кроме того, из публикации о продаже объекта-аналога № 2 следует, чтореспондент отчуждал земельный участок сельхозназначения (СНТ, ДНП – партнерство), в связи с чем, применение его в расчете рыночной стоимости спорного земельного участка является прямым нарушением требований, установленных п.22 ФСО №7.

Между тем, как следует из объявления о продаже объекта - аналога №3, в нем приведены сведения о площади данного земельного участка 8,7га, назначение (промышленное), месторасположение: на территории п. Энем, х.Новый Сад Тахтамукайского района Республики Адыгея, а также стоимость – 3000000 рублей. При этом экспертом принято во внимание, чтодата публикации предшествует дате оценки до 01.01.2014 (л.д. 151).

В судебном заседании эксперт Мамгетова Р.Р. пояснила, чтосовокупность сведений о ценообразующих характеристиках объекта №3, позволила ей принять данный земельный участок в качестве аналога приопределении рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным методом. При этом уточнила, что полнота сведений охарактеристиках данного аналога лишила ее необходимости уточнять, накаком виде права продавцу принадлежит указанный объект недвижимости, поскольку обязательность получения экспертом такой информации не предусмотрена нормами действующего законодательства. Всвязи с указанным, корректирующий коэффициент оформленного права наземельный участок – аналог №3, не применялся.

Между тем, в нарушение положений ст. 62 КАС РФ указанные выводы судебного эксперта представителем административного ответчика неопровергнуты, допустимых доказательств, свидетельствующей об иной рыночной стоимости объекта-аналога №3, суду не представлено.

Также в качестве аналога №2 судебным экспертом указан земельный участок площадью 37 га, принадлежащий продавцу на праве собственности, сельскохозяйственного назначения, с возможностью строительства развлекательного центра, гостиницы, а также по другим направлениям. Местоположение – напротив г.Адыгейска РА, возле федеральной трассы, 15км от Краснодара. Стоимость объекта 67000000 рублей (л.д. 150).

В обоснование выводов в заключении по объекту-аналогу № 2, судебный эксперт указал, что действительно, его целевое назначение указано в объявлении, как сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, в связи свозможностью использования данного земельного участка подпромышленные цели, соответствующая корректировка к нему неприменялась. Более того, судебным экспертом принято во внимание месторасположение объекта-аналога №2, так как приведенный фактор является одним из наиболее важных для ценообразования земельного участка. Так как объект оценки расположен вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль», 64 км +303м, справа, в районе а.Габукай, входящего в состав Теучежского района, экспертом также были выбраны объекты-аналоги, расположенные вдоль трассы, в том числе аналог №2. Так, земельный участок-аналог №2 расположен вдоль федеральной трассы М-4 Дон, в районе г. Адыгейск Республики Адыгея, являющийся районным центром. Размер корректировок по месторасположению к аналогу № 2 принят судебным экспертом в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости» - Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, под редакцией Лейфер Л.А. Нижний Новгород, 2014 год, том 3. Также эксперт пояснила, что к аналогу №2 корректировка наместорасположение применена в размере 0,58, поскольку земельный участок прилегает к федеральной трассе и находится недалеко от районного центра.

Совокупность перечисленных обстоятельств, по мнению судебного эксперта, позволила использовать в заключении указанный земельный участок в качестве аналога.

Вышеприведенные доводы судебного эксперта сторонами также неопровергнуты, при этом доводы административного ответчика о том, чтопубликации о продаже объектов-аналогов обновлялись позднее даты оценки, не имеют в данном случае правового значения, поскольку взаключении судебной экспертизы даты публикаций приведены посостоянию до даты оценки спорного земельного участка.

Кроме того, в своем заключении судебный эксперт Мамгетова Р.Р. сослалась на несоответствие отчета №195/11-2019 от 28.11.2019, выполненного оценщиком ИП Хасановой М.К., требованиям ст. 11 ФЗ«Обоценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ, а также п.5 и п.8-е ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утв.Приказом Минэкономразвития России №299 от 20.05.2015, выразившихся в следующем: в отчете в разделе 1 отсутствует информация обограничении и пределах применения полученной итоговой стоимости; втаблице №8 на стр. 43 в источниках информации по аналогам №2 и №3 указана одна и та же ссылка, что вводит пользователя в заблуждение; настр.44 в таблице №8 неверно рассчитана стоимость единицы площади земельного участка-аналога №3; на стр. 45 в таблице №8 разброс между итоговой ценой аналогов №№ 1 и 2 составляет более 200%, чтонесоответствует принципу их подбора; указанные в отчете источники информации по аналогам № № 2 и 3 невозможно проверить; для аналога №1 площадью 4 га неверно применена корректировка на площадь.

При изложенных обстоятельствах, установленных в судебном заседании, нашли подтверждение доводы административного ответчика онедостоверности сведений в отчете оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, принятой судом в качестве допустимого доказательства, а также существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в сведения ЕГРН, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной судебным экспертом, уточненные требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под строительство комплекса дорожного сервиса, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль» 64км+303 м справа, определенной на дату 01 января 2014 года в размере 1069271 рублей, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку административный истец Сапиева М.М. обратилась в суд садминистративным иском об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 02.12.2019, датой подачи заявления следует считать 02 декабря 2019 года.

В виду того, что сведения о пересмотре кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, суд полагает необходимым указать врезолютивной части решения дату исчисления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости посостоянию на 01 января 2014 года.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, наосновании которого сведения о кадастровой стоимости в случае еепересмотра вносятся в Единый государственный реестр недвижимости впорядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений обизменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Установленная кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости вЕдиный государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Сапиевой Мариет Муратовны кУправлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Республике Адыгея (Управление Росреестра по Республике Адыгея), Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица Администрация муниципального образования «Теучежский район» Республики Адыгея, ФГБУ «ФКП Росреестра» поРеспублике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка скадастровым номером: 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под строительство комплекса дорожного сервиса, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль», 64 км + 303м, справа, посостоянию на 01 января 2014 года, равной его рыночной стоимости вразмере 1069271 рублей.

Датой подачи административного искового заявления Сапиевой Мариет Муратовны о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 02 декабря 2019 года, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости земельного участка скадастровым номером: 01:06:2800007:277, общей площадью 15000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под строительство комплекса дорожного сервиса, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги «Энем-Адыгейск-Бжедугхабль», км 64+303м, справа, посостоянию на 01 января 2014 года в размере 1069271 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Е.А. Тхагапсова