Решение от 05.09.2022 по делу № 2-3841/2022 от 15.07.2022

Дело № 2-3841/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 сентября 2021 года      г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кинзбурской Т.Л.,

при секретаре Мачехиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельяновой Н.Н. к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Емельянова Н.Н. обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого здания, площадью 48,3 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: №, площадью 299,00 кв.м., с разрешенным видом использования: Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские, о чем 21.12.2015г. внесена запись в ЕГРН №.

Реализуя свое исключительное право как собственника нежилого строения кадастровый №, она обратилась в Администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 299 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенным по адресу <адрес>, под нежилым зданием, а также о расторжении договора аренды от 11.06.2014г. № (с изменениями и дополнениями), указанного выше земельного участка.

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты № 2.1.- 06/1196 от 31.03.2022г. ей было отказано в удовлетворении вышеуказанного права. Отказ мотивирован тем, что предоставление ей в собственность заявленного земельного участка нарушит принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, установленный п. 11 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим (предоставленным) ему земельным участком.

При этом, Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты отмечает, что в материалах, прилагаемых к заявлению, отсутствуют доказательства того, что площадь спорного земельного участка 299,00 кв.м, необходима для использования и эксплуатации одного объекта недвижимого имущества общей площадью 48,3 кв.м., в том числе в заявленных целях эксплуатации нежилого здания.

Отказ Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты в предоставлении Емельяновой Н.Н. в собственность земельного участка площадью 299,00 кв.м. считает не обоснованным.    Ни одно из определенных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ оснований для отказа ей в предоставлении спорного земельного участка Комитетом по управлению имуществом Администрации <адрес> не выявлено. Отсутствие предоставления доказательств необходимости использования земельного участка площадью 299,00 кв. м. под принадлежащим ей на праве собственности нежилым зданием площадью 48,3 кв. м. не может являться основанием для отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка, поскольку такого основания статья 39.16 Земельного кодекса РФ не содержит.

Формирование спорного земельного участка площадью 299 кв.м., осуществлялось при следующих обстоятельствах: 01.08.2013г., в ответ на обращение ФИО1 (предшествующий собственник) о подготовке схемы размещения земельного участка для строительства шиномонтажной мастерской по <адрес>, Департаментом архитектуры, градостроительства и перспективного развития Администрации г. Шахты, была разработана и направлена схема для согласования в установленном порядке с организациями - владельцами инженерных сетей и проведения работ по формированию земельного участка. Все согласования были получены в установленном порядке.

Постановлением Администрации города Шахты № 6045 от 24.09.2013г. «Об утверждении схемы расположения, установлении адреса, образовании земельного участка по <адрес> и организации торгов» утверждена схема расположения земельного участка (регистрационный номер № от ДД.ММ.ГГГГ в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования «Город Шахты» для строительства шиномонтажной мастерской, со следующими характеристиками: адресный ориентир - <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - зона жилой застройки первого типа Ж1/52 подзона Б, площадь 299 кв.м. Установлен земельному участку площадью 299 кв.м., по <адрес>, в районе жилого <адрес> Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты поручено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка и по результатам торгов заключить договор аренды с победителем аукциона.

В целях образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, 08.10.2013г. был изготовлен межевой план земельного участка.

Постановлением Администрации г. Шахты № 2225 от 17.04.2014г. «О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства шиномонтажной мастерской» Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты поручено организовать и провести в установленном законом порядке открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства шиномонтажной мастерской, ФИО1 признана победителем аукциона (лот №) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, для строительства шиномонтажной мастерской, по адресу: <адрес>, площадью 299 кв.м, с кадастровым номером: №, с разрешенным использованием: автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 20.11.2013г. №.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, внесен в 07.11.2013г. в государственный кадастр недвижимости, площадью 299,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенными видами использования: автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские.

Координаты характерных точек земельного участка внесены в единый государственный реестр недвижимости. 11.06.2014г. на указанный земельный участок с кадастровым номером: № Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты, заключен с ФИО1 договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности (с размером арендной платы, установленным в соответствии с Протоколом о результатах аукциона).

Постановлением Администрации <адрес> № от 16.10.2014г. «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> утвержден градостроительный план земельного участка №- №.

При этом, в соответствии с пунктом 2.2.3. градостроительного плана земельного участка №, максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется в соответствии с обязательными требованиями СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, при условии соблюдения требований противопожарной и санитарной безопасности, норм инсоляции и других технических регламентов и нормативов, действующих в Российской Федерации» ("СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*" (утв. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 1034/пр) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

Данное требование истцом соблюдено в полном объеме.

Исходя из СП 42.13330.2016 нормы расчета земельных участков организаций и предприятий непосредственного бытового обслуживания населения, из расчета на 10 рабочих мест, предусматриваются в диапазоне 0,1 - 0,2 га. т.е. от 1000 кв.м, до 2000 кв.м. Таким образом шиномонтажная мастерская на один пост может занимать земельный участок площадью 299 кв.м.

В соответствии со Сводом правил "Здания и сооружения для обслуживания автомобилей. Требования пожарной безопасности" (вместе с "СП 364.1311500.2018. Свод правил. Здания и сооружения для обслуживания автомобилей. Требования пожарной безопасности") (утверждены Приказом МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ N 154) для обслуживания автомобилей могут использоваться отдельные здания или группа зданий, помещение или группа помещений, а также открытые площадки. Помещение для хранения и обслуживания автомобилей относятся к пожароопасным категориям. Расстояния между зданиями на территории предприятия, а также расстояния от зданий предприятия до объектов, находящихся вне территории предприятия, должны быть не менее предусмотренных СП 4.13130.

Таким образом, рядом с принадлежащим истцу объектом недвижимости, в рамках действующих норм не должны возводиться строения иных собственников, следовательно, повода в отказе в передаче в собственность всего заявленного земельного участка отсутствует.

В 2014 году, по заданию ФИО9 в МУП г. Шахты «БТИ» были изготовлены проекты строительства шиномонтажной мастерской на один пост, расположенной по адресу: <адрес> (раздел 1 «Пояснительная записка», Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка», Раздел 3 «Архитектурные решения», Раздел 6 «Проект организации строительства»).

Указанной проектной документацией, на земельном участке кадастровый № предусмотрено расположение здания шиномонтажной мастерской 48,3 кв.м, (площадь застройки 52,40 кв.м.), площадь покрытий (асфальт и плитка) участка 238,9 кв.м., объемно-пространственные и архитектурно планировочные решения продиктованы условиями организации производственного процесса, требованиями пожарной безопасности, санитарно-техническими требованиями и требованиями функциональной целесообразности.

25.12.2014г. ФИО10 Администрацией г. Шахты было выдано разрешение строительство №. Действие указанного разрешения продлено до 25.06.2015г. 22.05.2015г. ФИО11 Администрацией г. Шахты было выдано разрешение на строительство № По завершении строительства шиномонтажной мастерской, 24.08.2015г. подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: <адрес>.

08.09.2015г. здание обследовано МУП г. Шахты «БТИ» и изготовлен технический паспорт. 21.10.2015г. ФИО12 от Администрации г. Шахты получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

16.11.2015г. изготовлен кадастровый паспорт здания и присвоен кадастровый №. 11.12.2015г. истцом, на основании договора купли-продажи, приобретено у ФИО13 нежилое здание, площадью 48,3 кв.м, кадастровый номер; №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: №, площадью 299,00 кв.м., с разрешенным видом использования: «Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские», о чем 21.12.2015г. внесена запись в ЕГРН №.

Дополнительные соглашения от 19.02.2016г. и от 06.03.2017г. об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 11.06.2014г. подписаны Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты уже с ней.

Просит обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты заключить с ней договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 299,00 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным видом использования: «Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские», находящегося по адресу: <адрес>.

Истец и ее представитель Буркова Е.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили письменное заявление, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Изучив письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, внесен в ДД.ММ.ГГГГ в государственный кадастр недвижимости, площадью 299,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенными видами использования: Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские.

Истец является собственником нежилого здания, площадью 48,3 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 299,00 кв.м., с разрешенным видом использования: Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские, о чем 21.12.2015г. внесена запись в ЕГРН №.

На этот земельный участок с кадастровым номером № Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты заключен с ФИО8 договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, и дополнительные соглашения с Емельяновой Н.Н. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Из договора следует, что он был предоставлен для строительства шиномонтажной мастерской с разрешенным использованием: Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские, в границах земельного участка площадью 299 кв.м.

Согласно проектной документацией, на земельном участке кадастровый № предусмотрено расположение здания шиномонтажной мастерской 48,3 кв.м. (площадь застройки 52,40 кв.м.), площадь покрытий (асфальт и плитка) участка 238,9 кв.м., объемно-пространственные и архитектурно планировочные решения продиктованы условиями организации производственного процесса, требованиями пожарной безопасности, санитарно-техническими требованиями и требованиями функциональной целесообразности.

ДД.ММ.ГГГГ истцом на основании договора купли-продажи, приобретено у ФИО7 нежилое здание, площадью 48,3 кв.м, кадастровый номер; №, расположенное по адресу: <адрес>

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Исходя из изложенного Емельянова Н.Н. приобрела права пользования спорным земельным участком на тех же условиях аренды и в том же объеме, что и прежний его собственник ФИО1, который выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка в силу закона.

Имея исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка под ее нежилым зданием, истец обратилась с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату без проведения торгов, а также о расторжении указанного выше договора аренды земельного участка. Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты письмом от 31.03.2022 отказал истцу в удовлетворении просьбы, сославшись на то, что в материалах, прилагаемых к заявлению, отсутствуют доказательства того, что площадь спорного земельного участка 299 кв.м. необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества общей площадью 48,3 кв.м., в том числе в заявленных целях эксплуатации нежилого здания.

Из экспертного заключения ИП Литвяк Э.В. следует, что функциональное использование земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> соответствует фактическому и разрешенному использованию исследуемого земельного участка - «Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские».

Площадь 299 кв.м. земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов, находящихся по адресу: <адрес>, исходя из функционального назначения вышеуказанного земельного участка «Автомойки мощностью не более двух постов, шиномонтажные мастерские» и соответствует градостроительным и иным нормам и правилам.

Объемно-планировочные и конструктивные решения земельного участка по <адрес>, кадастровый № и зданий и сооружений, расположенных на нем, соответствуют СП 4.13130.2013 Свод правил Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты.

В обоснование данного вывода специалистом указано, что в результате натурного обследования установлены следующие здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке по <адрес>:

- нежилое здание: шиномонтажная мастерская на один пост, площадью застройки 51,8м2, общая площадь 48.3 м2,

-сарай для хранения инвентаря и оборудования (площадь застройки 14,0 м2);

-навес для приема и осмотра автомобилей (площадь застройки 28,2 м2);

-открытая площадка для осмотра автомобилей (со смотровой ямой) (площадью 48 м2);

-асфальтовое мощение для подъезда и маневрирования автомобилей площадью 125,6м2;

-подведены сети водоснабжения, электроснабжения;

-выполнены сети канализации с установкой локальных очистных сооружений;

-выполнено ограждение территории участка с 3-х сторон;

-выполнено благоустройство территории участка: асфальтовое покрытие всей свободной территории участка;

-установлен контейнер для сбора мусора.

Въезд на исследуемый земельный участок осуществляется с <адрес> объект недвижимого имущества - нежилое здание шиномонтажной мастерской относится к зданиям для производства мелкого аварийного ремонта, технического обслуживания автомобилей. емонт автомобилей производится в здании с КН 59:0020105:405 и на открытой площадке со смотровой ямой. Для перемещения автотранспорта по территории участка выполнено асфальтовое покрытие площадью 125,6 м2. В здании шиномонтажной мастерской расположено технологическое оборудование, санбытовые помещения для персонала, подсобное помещение. К нежилому зданию шиномонтажной мастерской подведены инженерные коммуникации: водоснабжение, электроснабжение. Сброс стоков осуществляется в выгреб сточных вод. В соответствии с п. 12.35 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», минимальное расстояние от подземных инженерных коммуникаций до зданий и сооружений (охранные зоны инженерных коммуникаций) определяются по таблице 12.5:

-    от водопровода - 5.0 м,

-    от канализации - 3.0м.

В соответствии с СП 18.13330.2019 «Генеральные планы промышленных предприятий» в площадь застройки участка необходимо включить площадь занятую зданиями и сооружениями, используемыми в технологическом процессе оказания услуг по производству технического обслуживания автомобилей, а именно: площадь, занятую зданием шиномонтажной мастерской (51,8 м2);     площадь, занятую сараем для хранения хозинвентаря и оборудования (14,0 м2); площадь, занятую навесом для приема и осмотра автомобилей (28,2 м2);    площадь, занятую открытая площадка для осмотра автомобилей (48,0 м2);    площадь, занятую асфальтовым мощением для подъезда и маневрирования автомобилей (125,6м2). То есть, общая площадь застройки и использования земельного участка составляет 267,6 м2.

Исходя из заключения специалиста доводы ответчика о нецелесообразности предоставления истцу в собственность спорного земельного участка являются неправомерными.

Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен ограниченный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (всего 28 оснований для отказа).

Ни одно из определенных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ оснований для отказа в предоставлении ей спорного земельного участка Комитетом по управлению имуществом Администрации <адрес> не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш ИЛ :

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 299 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░                        ░.░. ░░░░░░░░░░░