Решение по делу № 2а-1644/2017 от 26.09.2017

Дело № 2а-1644/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Вязьма Смоленской области 19 октября 2017 года

Вяземский районный суд Смоленской области в составе:

Председательствующего - судьи Жаворонковой В.А.,    

при секретаре Сергеевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Степановой Л.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора, возложении обязанности зарегистрировать договор.

УСТАНОВИЛ:

Административный истец Степанова Л.В. обратилась в суд с указанным административным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 18 октября 2012 года заключила с ООО «<данные изъяты>» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. ....

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ от ** ** ** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный договор подлежит государственной регистрации, в связи с чем, 16 мая 2017 года она, совместно с ООО «<данные изъяты>» обратилась в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 22.05.2017 № ХХХ, административный ответчик уведомил ее о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимости, поскольку в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 23.06.2015, здание введено в эксплуатацию и регистрация договора невозможна.

Осуществление действий по регистрации договора участия в долевом строительстве приостановлено до 22 августа 2017 года.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 24.08.2017 № ХХХ, административный ответчик уведомил ее об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимости, в связи с неустранением приведенной в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причины препятствующей осуществлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Она не согласна с данным отказом по следующим основаниям.

В силу п.6 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ), государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и перечень представляемых для регистрации договора документов установлены ст. 48 Закона № 218-ФЗ.

При этом, согласно п. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям, принятых в соответствии с настоящим ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим ФЗ или иными федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п.4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. Существенными условиями данного договора, при отсутствии которых договор считается незаключенным, являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. ... от 18.10.2012 сторонами достигнуто согласие по всем условиям, которые для данного вида договора являются существенными. Данные существенные условия нашли свое отношение в договоре.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию содержатся в ст.ст. 21,48 Закона № 218-ФЗ.

Перечень оснований приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав содержатся в ст. 26 Закона 218-ФЗ. Данный перечень является закрытым (исчерпывающим).

В силу ст. 27 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего ФЗ.

Отказывая в государственной регистрации договора, административный ответчик указал, что не устранена приведенная в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причина, препятствующая осуществлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а именно ввод в эксплуатацию здания многоквартирного жилого дома на день обращения сторон договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с заявлением о государственной регистрации данного договора.

Между тем, как в целом Закон об участии в долевом строительстве, так и требование о регистрации договора о долевом участии в строительстве направлены на защиту участников долевого строительства, поэтому отсутствие государственной регистрации договора не должно лишать дольщика, исполнившего свои обязательства, возможности оформить право собственности на созданный с привлечением его денежных средств объект.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2012 подписан сторонами в период строительства, фактически стороны договора совершили действия, направленные на исполнение своих обязательств по договору до обращения в регистрирующий орган. В частности, застройщиком ООО «<данные изъяты>» осуществлено строительство многоквартирного дома, участником долевого строительства – ею, исполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства. На наличие иных зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в отношении того же объекта, регистрирующий орган не ссылается, правопритязания других лиц на данный объект отсутствуют.

Нормы п.3 ст. 4, ст.17 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 21, 48 Закона № 218-ФЗ не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения на ввод его в эксплуатацию.

Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом ст. 425 ГК РФ при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что представленные на государственную регистрацию документы в силу изложенного выше соответствовали требованиям действующего законодательства, иные основания для отказа в государственной регистрации договора долевого участия многоквартирного дома отсутствуют, то отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора участия является неправомерным и нарушающим ее права и законные интересы.

На основании изложенного просит суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Смоленской области от 24.08.2017 № ХХХ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома по ... от 18 октября 2012 года, заключенного между ней и ООО «<данные изъяты>» и обязать управление Росреестра по Смоленской области произвести государственную регистрация данного договора.

В судебном заседании административный истец Степанова Л.В. требования поддержала, просила об удовлетворении административного иска.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ООО «<данные изъяты>», с надлежаще оформленными полномочиями, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

    Суд, выслушав административного истца, свидетеля, исследовав все материалы дела, приходит к следующему:

    Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

    Согласно положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, а также соблюдения им сроков обращения в суд, в силу положений ст. 62, ч. ч. 9, 11 ст. 226 КАС РФ возлагается на лицо, обратившееся в суд. На орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) возлагается обязанность по доказыванию соблюдения требований нормативных правовых актов, соответствию содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как установлено материалами дела, между ООО "<данные изъяты>" и Степановой Л.В. 18 октября 2012 года подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ....

16 мая 2017 года Общество и Степанова Л.В. обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 22.05.2017 № ХХХ, административный ответчик уведомил ее о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимости, поскольку в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 23.06.2015, здание введено в эксплуатацию и регистрация договора невозможна.

Осуществление действий по регистрации договора участия в долевом строительстве приостановлено до 22 августа 2017 года.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 24.08.2017 № ХХХ, административный ответчик уведомил ее об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимости, в связи с неустранением, приведенной в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Свидетель Л.И. суду показала, что является матерью административного истца Степановой Л.В. Договор долевого участия заключили в 2012 году, в этом же году полностью оплатили обусловленную договором цену. Всеми документами и оплатой занималась непосредственно она. За государственной регистрацией договора обратились в 2017 году.

В соответствии со статьей 4 Закона № 214-ФЗ об участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 4 Закона N 214-ФЗ об участии в строительстве корреспондирует со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Из буквального содержания приведенной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

Таким образом, административный истец вправе избрать иной способ защиты, предусмотренный ст. 12 ГК РФ, в частности подать исковое заявление о признании его права собственности на объект недвижимости.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что спорный дом введен в эксплуатацию 23.06.2015, а стороны обратились в Управление Росреестра за государственной регистрацией спорного договора 16 мая 2017, следовательно, отказ Управления в регистрации договора от 27.03.2008 N ХХХ соответствует действующему законодательству, является правомерным.

Таким образом, учитывая установленные обстоятельства и приведенные правовые нормы, суд приходит к выводу, что требования административного истца являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227-228, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления Степанова Л.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора, возложении обязанности зарегистрировать договор - отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Жаворонкова

19.10.2017 объявлена рез.часть решения

25.10.2017 составлено мотивированное решение

28.11.2017 вступает в силу