Решение по делу № 2-3/2018 от 02.10.2017

Дело №2-3/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт Грибановский 26 января 2018 года

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего СЃСѓРґСЊРё                     РљР°СЂРїРѕРІРѕР№ И.РЎ.,

РїСЂРё секретаре                                 РќРµРєСЂС‹Р»РѕРІРѕР№ Рќ.Рђ.,

с участием

представителей истца              Лучкиной Р›.Рђ., Шакова Рљ.Р®. представителя ответчика Шарапова Р’.Рќ.             РЁР°Р»СЊРЅРµРІР° Р’.И.

представителя ответчиков Белининой Рў.Рќ., Ермаковой Рў.Рќ., Никитиной Рў.Р“. Рё третьего лица Виноградовой Р›.Рџ.                     РҐР°Р№Р»РѕРІР° Рђ.Рџ.,

представителя третьего лица Виноградовой Р›.Рџ.         Р—уевой Рў.Р’.,    

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Россия-Агро» к Белининой Таисии Николаевне, Ермаковой Татьяне Николаевне, Оводковой Любови Александровне, Шарапову Владимиру Николаевичу, Никитиной Таисии Григорьевне о признании недействительным выдела земельного участка, исключении из ЕГРН записи о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок и восстановлении сведений о праве общей долевой собственности,

установил:

ООО «Россия-Агро» обратилось в суд с иском, указывая, что земельный участок из категории земель сельхозназначения с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером № и передан в аренду обществу (ООО «Россия-Агро») на 10 лет по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. при множественности лиц на стороне арендодателя. Договор аренды заключен на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ. Все участники собрания голосовали за передачу исходного земельного участка в аренду и одобрили предложенный размер арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, ДД.ММ.ГГГГ. произведена запись в ЕГРП об обременении №.

Решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, изложенным в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ., продлен срок договора аренды на 12 лет с момента окончания срока аренды действующего договора и утвержден увеличенный размер арендной платы. На данном собрании ответчики голосовали против продления срока договора аренды и увеличения размера арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ. ответчики произвели выдел земельного участка с кадастровым номером № из исходного земельного участка с кадастровым номером №, который поставлен на кадастровый учет, права ответчиков зарегистрированы. Выдел произведен без проведения общего собрания участников долевой собственности путем размещения соответствующего объявления в газете «Воронежский курьер» от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение в виде аренды ООО «Россия-Агро» не зарегистрировано.

Истец полагает, что выдел произведен незаконно с нарушением прав ООО «Россия-Агро» как арендатора и участника долевой собственности на спорный земельный участок. Нарушения выразились в следующем:

во-первых, размер и местоположение выделенного в счет земельных долей спорного земельного участка не согласованы. По поручению ответчиков кадастровым инженером Меркушовым О.В. подготовлен проект межевания спорного земельного участка, который подлежал согласованию в соответствии с извещением, опубликованным ДД.ММ.ГГГГ. в газете «Воронежский курьер». ДД.ММ.ГГГГ. обществом были поданы возражения относительно размера и местоположения границ спорного участка. Ответчики сочли указанные возражения необоснованными и обратились в суд. На момент постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права на спорный земельный участок, суд не принимал решения по спору о размере и местоположении границ. Также истец не снимал возражений в одностороннем порядке. Таким образом, размеры и местоположение границ спорного участка не согласованы, а заключение об отсутствии возражений относительно выделяемого участка не могло быть составлено;

во-вторых, выдел спорного земельного участка произведен без согласия арендатора исходного земельного участка, которое обязательно в случаях образования земельных участков, находящихся в аренде, в соответствии с Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ответчики на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ. голосовали за предоставление исходного земельного участка в аренду истцу на первоначальный срок, равный 10 годам;

в-третьих, право на выдел спорного земельного участка без согласия арендатора возникает в момент истечения первоначального срока договора аренды, за который ответчики не голосовали против. Ответчики ошибочно посчитали, что имели право на выдел спорного земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей, поскольку на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ. голосовали против продления срока действия договора на дополнительный 12 лет и увеличения размера арендной платы. Право на выдел без согласия арендатора возникает только в определенный момент – при передаче земельного участка в аренду, фактически в момент, когда эти условия начинают реально исполняться. Если лицо голосует против изменений первоначальных условий договора аренды и впоследствии желает выделить земельный участок в счет земельных долей, при этом ранее голосовало за передачу участка в аренду, то такие действия должны повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица, в противном случае такие действия расцениваются как недобросовестные.

Выделив земельный участок до истечения срока действия первоначального договора аренды ответчики фактически расторгли договор аренды в одностороннем порядке в нарушение требований закона.

С учетом уточнений просит суд признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым номером №; исключить из ЕГРН сведения о земельном участке и записи о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №; восстановить в ЕГРН сведения о государственной регистрации прав общей долевой собственности ответчиков на исходный земельный участок с кадастровым номером № (том 3, л.д.2).

В судебном заседании представитель истца ООО «Россия-Агро» Шаков К.Ю., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 2, л.д.242), исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, суду пояснив, что о наличии проекта межевания спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. (утвержденного ДД.ММ.ГГГГ.), подготовленного кадастровым инженером Меркушовым В.И. (том 1, л.д.258-270) ООО «Россия-Агро» известно не было. Указанный проект межевания полностью идентичен тому, который был изготовлен кадастровым инженером Меркушовым В.И. ДД.ММ.ГГГГ., где заказчиком выступала Виноградова Л.П., относительно которого обществом поданы возражения. Спор об обоснованности этих возражений рассматривался в Грибановском райсуде и ООО «Россия-Агро» не могло предположить, что в газете будет опубликован еще один проект межевания того же земельного участка. Впоследствии, производство по делу о признании возражений необоснованными было прекращено по ходатайству истца (том 1, л.д.83-84), поскольку собственники долей (ответчики), злоупотребив своим правом, зарегистрировали право собственности на выделенный в счет их долей земельный участок по проекту межевания от ДД.ММ.ГГГГ. Просил иск удовлетворить.

Представитель истца Лучкина Л.А., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования также поддержала и пояснила, что право на выдел земельного участка появится у ответчиков только в момент окончания срока действия первоначального договора аренды. Ответчики нарушили обязательства, фактически расторгнув договор аренды в одностороннем порядке, а потому выдел является незаконным.

Ответчики Белинина Т.Н., Ермакова Т.Н., Оводкова Л.А., Шарапов В.Н., Никитина Т.Г. (привлечена к участию в деле определением, вынесенным в протокольной форме, том 1, л.д.179), уведомленные надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились. В представленных суду заявлениях просят рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Шарапова Р’.Рќ.     - Шальнев Р’.И., действующий РЅР° основании доверенностей удостоверенных главой Малоалабухского сельского поселения (С‚.1 Р».Рґ.144, С‚.2 Р».Рґ.101) РІ судебном заседании РёСЃРє счел необоснованным, СЃСѓРґСѓ РїРѕСЏСЃРЅРёРІ, что выдел земельного участка соответствует требованиям закона. РќР° общем собрании ДД.РњРњ.ГГГГ. ответчики голосовали против изменений условий РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° аренды, против продления его СЃСЂРѕРєР°, однако решение было принято, РћРћРћ «Россия-РђРіСЂРѕВ» зарегистрировало дополнительное соглашение, Р° потому Сѓ ответчиков возникло право РЅР° выдел. Проект межевания РѕС‚ ДД.РњРњ.ГГГГ. был согласован РІ установленном РїРѕСЂСЏРґРєРµ. После опубликования РІ газете объявления Рѕ возможности ознакомиться СЃ проектом межевания возражения РѕС‚ истца РЅРµ поступили. Регистрирующий орган также РЅРµ усмотрел нарушений РІ процедуре выдела.

Идентичных проектов межевания не существует. В проекте межевания не указываются точные координаты земельного участка, они указываются в окончательном документе – межевом плане, и отличие в площади может быть на 10% в большую или меньшую сторону. Проект потому и называется проект, чтобы можно было примерно определить местоположение и площадь земельного участка, чтобы с этим ознакомились люди. После согласования проекта межевания, второй этап – это составление межевого плана и точное установление координат на местности.

Также пояснил, что в конце ДД.ММ.ГГГГ. к нему обратились собственники долей, ответчики, кто конкретно, - не помнит, сообщили, что ООО «Россия-Агро» препятствует выделу ими земельного участка и попросили помочь подготовить проект межевания. Никакой доверенности или письменного уполномочия для этого не требуется. Он, в свою очередь, обратился к кадастровому инженеру Меркушову О.В. Меркушов О.В. сразу поставил его в известность о том, что уже подготавливал проект межевания исходного земельного участка. Они с кадастровым инженером стали искать другие варианты межевания, отличные от первого. Однако Меркушов О.В. счел этот вариант единственным приемлемым, другого более рационального варианта не нашлось.

Представитель ответчиков Белининой Т.Н. (том 2, л.д.102), Ермаковой Т.Н. (том 2, л.д.104), Никитиной Т.Г. (том 2, л.д.103) и третьего лица Виноградовой Л.П. (том 2, л.д.105), - Хайлов А.П., действующий на основании доверенностей, исковые требования счел необоснованными, в иске просил отказать, суду пояснив следующее.

Исходный земельный участок с кадастровым номером № был обременен правами аренды ООО «Россия-Агро». На момент заключения договора аренды общество не являлось собственником долей. Однако впоследствии, ООО «Россия-Агро» приобрело большую часть долей и инициировало проведение общего собрания для изменения существенных условий договора аренды: срока и арендной платы. Несмотря на протестное голосование всех собственников долей – физических лиц, присутствовавших на собрании, такое решение было принято, поскольку подсчет голосов осуществлялся путем подсчета долей, и ООО «Россия-Агро», как монополист, голосовало «за».

Проголосовав против изменения условий договора аренды, его доверители приобрели право на выдел земельного участка. Ссылка истца на то, что право на выдел возникнет у ответчиков в момент истечения срока действия первоначального договора, - в ДД.ММ.ГГГГ., основана на неправильном понимании норм права. Обязательства действуют, пока они не прекращены или не изменены. ООО «Россия-Агро» зарегистрировало дополнительное соглашение к договору аренды, где п.1.1 договора про срок и арендную плату изложен в новой редакции, т.е. фактически, был заключен новый договор со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ. Промежуточная дата – ДД.ММ.ГГГГ в дополнительном соглашении не фигурирует. Изменение обязательства с разбивкой периода на «до» и «после» не произошло. Произошла новация. Протестное голосование его доверителей - ответчиков дает им право на выдел, и на прекращение арендных отношений в одностороннем порядке, поскольку это новый договор аренды, за который они не голосовали.

Еще одно основание для прекращения договора аренды – это совпадение должника и кредитора в одном лице. Часть земельного участка используемая арендатором, ему же и принадлежит.

Процедура выдела была соблюдена, на проект межевания от ДД.ММ.ГГГГ. возражения не приносились. Истец настаивает, что проекты межевания идентичны, что общество не могло предположить, что будет изготовлен новый проект межевания. ООО «Россия-Агро» должно было знакомиться с публикациями в газете. В объявлении говорится, что кадастровый инженер производил работы, там нет данных о местоположении участка, о дольщиках. ООО «Россия-Агро» не могло предположить, что выделяются те же собственники. Наличие спора по проекту межевания не препятствует подготовке нового проекта межевания, каждый проект межевания индивидуален. Своих вариантов расположения земельного участка, предполагаемого к выделу, ООО «Россия-Агро» никогда не предлагало. Общество в принципе против выдела, в этом или другом месте, не имеет значения. Не подав возражения, своим молчанием истец дал понять, что их позиция изменилась. Ответчики подождали 30 дней, составили межевой план, и была произведена регистрация права собственности.

Представитель третьего лица Виноградовой Р›.Рџ. – Зуева Рў.Р’., действующая РЅР° основании нотариально удостоверенной доверенности     (С‚.1, Р».Рґ.149), РІ РёСЃРєРµ просила отказать, дала пояснения, аналогичные пояснениям Хайлова Рђ.Рџ.    РўР°РєР¶Рµ пояснила, что РћРћРћ «Россия-РђРіСЂРѕВ» РЅРµ ознакомившись СЃ публикацией РІ газете Рѕ проекте межевания РѕС‚ ДД.РњРњ.ГГГГ., проявило юридическую неграмотность.     РћР±С‰РµСЃС‚РІРѕ реагирует только РЅР° фамилию «Виноградова»,     Р° потому Рё пропустило объявление.            

Третьи лица Виноградова Л.П., а также кадастровый инженер Меркушов О.В., извещенные о месте и времени слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В адресованных суду возражениях Виноградова Л.П. просит рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать.

Кадастровый инженер Меркушов О.В. представил суду отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать ввиду следующего.

В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №. Дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок поставлен на кадастровый учет на основе проекта межевания, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ решением 14 собственников земельных долей владеющих в совокупности 21 целой и ? земельными долями. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка было опубликовано в газете "Воронежский курьер "от ДД.ММ.ГГГГ. №. Ранее в ДД.ММ.ГГГГ. им по договору с заказчиком работ Виноградовой Л.П. выполнялись работы по изготовлению проекта межевания для выдела земельных участков в счет 21,5 земельных долей в исходном земельном участке под кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ. В результате этих работ был подготовлен проект межевания от ДД.ММ.ГГГГ. По данному проекту ООО «Россия-Агро» подало возражения относительно размера и местоположения границ выделяемых земельных участков, которые не были сняты в судебном порядке.

В этой связи в процессе работ по подготовке нового проекта межевания с учетом поступивших возражений на прежний проект межевания было опробовано несколько вариантов размещения земельных участков, образуемых в счет 21,5 земельных долей в границах исходного земельного участка с кадастровым номером № (схемы приложены). Однако по другим вариантам, участки находятся на значительном расстоянии друг от друга, что препятствует их рациональному использованию. Было принято решение остановиться на варианте, который не приводит к вклиниванию, вкрапливанию и изломанности границ, т.к. другого варианта расположения земельных участков, который бы не нарушал прав и законных интересов других участников долевой собственности фактически не существует.

Российское законодательство не содержит запрета изготовления нескольких проектов межевания со схожим местоположением выделяемых земельных участков. Главное требование, чтобы тот или иной проект прошел соответствующую процедуру.

Приказом Минэкономразвития России от 03.08.2011 №388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков» не предусмотрено включение в проект межевания координат характерных точек границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части, которые могли точно установить местоположение выделяемых земельных участков. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка относятся к сведениям межевого плана, который подготавливается на основе утвержденного проекта межевания земельных участков.

Заинтересованные лица, включая истца, не воспользовались правом на ознакомление с проектом межевания в установленный законом срок. Истец проигнорировал возможность подачи возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, что могло свидетельствовать об изменении позиции ООО «Россия-Агро» и согласии с выделом.

Таким образом, проект межевания считается согласованным.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание также не явился. Заместителем начальника Борисоглебского межмуниципального отдела (Грибановский район) Ефимовой Н.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., представлены возражения на иск (том 2, л.д.1-5), из которых следует, что выдел ответчиками земельного участка сельскохозяйственного назначения из исходного в счет принадлежащих им долей является законным. Поскольку возражений на публикацию в «Воронежском курьере» от ДД.ММ.ГГГГг. № не поступало, представленный проект межевания от ДД.ММ.ГГГГ является согласованным.

Письмом Минэкономразвития РФ от 25.11.2011 № Д23-4894 (далее - Письмо) было разъяснено, что свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий (п. 7.3 Письма).

Согласно п. 7.5. Письма в случае, если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т.е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.

При этом п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что договор аренды или залог прав аренды прекращается в отношении выделенного земельного участка (п. 7.7 Письма).

Ответчики присутствовали на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ. и голосовали против изменений условий ранее заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, у ответчиков возникло право на выдел в порядке, установленном п. 5 ст. 14 Закона об обороте, т.е. без согласия арендатора и без сохранения аренды на вновь образованный земельный участок.

Что касается срока, в течение которого не согласный с заключением договора аренды участник общей долевой собственности может выделить свой земельный участок на основании п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, то указанный Федеральный закон таких сроков не устанавливает. Таким образом, выдел может быть произведен в течение срока аренды (п. 7.4. Письма).

Просит в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав пояснения представителей истца, ответчиков и третьих лиц, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

На основании ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом об обороте сельскохозяйственных земель (статья 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 ст.11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений п.1 ст.12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп. 4 - 6 ст. 13 (п. 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п. 3).

Если указанное в п. 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 6).

В силу п.7 ст.13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (п.12 ст.13.1).

Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как следует из ч.1 ст.414 ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Согласно ст.413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что земельный участок из категории: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> был образован из земельного участка с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. № (том 1, л.д.6-45), протоколом общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, 185-202).

На общем собрании участников общей долевой собственности на исходный земельный участок, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ. также решался вопрос о передаче вновь образуемого многоконтурного земельного участка (впоследствии приобретшего кадастровый №) в аренду ООО «Россия-Агро» сроком на 10 лет и были утверждены условия договора аренды. Решение принято единогласно, все участники собрания, в том числе, присутствовавшие там лично ответчики, голосовали «за», что подтверждается протоколом общего собрания и приложением к нему (том 1, л.д.185-201), сторонами не оспаривается.

Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № находился в собственности более чем пяти лиц, в том числе ответчиков, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. (том 2, л.д.178-216).

На основании названного протокола ДД.ММ.ГГГГ. между сособственниками земельного участка с кадастровым номером № (в их числе ответчики) в лице доверенных лиц и ООО «Россия-Агро» был заключен договор аренды, по условиям которого обществу во временное владение и пользование на условиях аренды был передан указанный земельный участок на срок 10 лет, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.1 договора, л.д.228). Согласно п.2.1 договора за пользование принятым в аренду земельным участком арендатор уплачивает арендодателям следующую арендную плату: продукцией – зерновая продукция (пшеница фуражная, ячмень – в зависимости от видов продукции и ее объемов, полученных в конкретный год) – 1 тонна; сахар – 10 кг; растительное масло – 5 кг; услугами – компенсация земельного налога, выплачиваемого самостоятельно собственниками земельных долей; вспашка огорода (том 1, л.д.228-231).

Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ., о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре (том 1, л.д.231).

Договор сторонами обоюдно исполнялся, доказательств обратного суду не представлено.

Ответчикам в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принадлежали

Белининой Т.Н. - 5/80 долей, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д.182);

Ермаковой Т.Н. – 2/80 доли, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д.190);

Оводковой Л.А. – 1/80 доля, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 2, л.д.194);

Шарапову В.Н. – 1/80 доля, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д.211);

Никитиной Т.Г. - 1/80 доля, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 2, л.д.195).

ООО «Россия-Агро» собственником долей в названном участке на момент его образования и на момент заключения договора аренды не являлось, что подтверждается материалами дела, сторонами не оспаривается.

Впоследствии, общество приобрело право собственности на земельные доли (том 2, л.д.8-15), размер долей ООО «Россия-Агро» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составил 200,55 га (56,54%).

ДД.ММ.ГГГГ. по предложению ООО «Россией-Агро» было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Основным вопросом, вынесенным на повестку дня, был вопрос об изменении условий договора аренды указанного земельного участка (продление срока договора аренды, заключенного с ООО «Россия-Агро») (том 2, л.д.247).

Тот факт, что инициатором проведения собрания выступало общество, представители истца подтвердили в судебном заседании.

На общем собрании присутствовали 18 участников долевой собственности, в том числе 17 физических лиц, в числе которых ответчики Белинина Т.Н., Ермакова Т.Н., Оводкова Л.А., Шарапов В.Н., Никитина Т.Г. и представитель ООО «Россия-Агро» (том 1, л.д.251-253). По вопросу изменений условий договора аренды выступал директор ООО «Россия-Агро» ФИО1, который предложил увеличить размер арендной платы в случае продления срока договора аренды на 12 лет с момента окончания срока аренды действующего договора. А именно: единовременная выплата на одного участника долевой собственности из расчета 52 000 руб.; арендная плата за одну земельную долю площадью 6,3 га: сахар - 50 кг, зерно – 1 200 кг, масло подсолнечное – 12 л; оказание помощи родственникам умершего арендодателя в оплате ритуальных услуг, связанных с погребением 3 000 руб.; денежная сумма, равная земельному налогу в размере рассчитанном в текущий период начисления налога; оказание помощи в обработке земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства площадью не более 0,4 га; предоставление грузового транспорта для получения арендной платы.

То есть, гражданам, участникам общей долевой собственности были предложенные более выгодные условия и больший размер арендной платы, чем предусмотрено договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ. при условии продления срока действия договора еще на 12 лет.

Однако, все присутствовавшие на общем собрании граждане проголосовали против изменений договора аренды. «За» проголосовал лишь одно лицо - ООО «Россия-Агро» в лице директора ФИО1

Решение по данному вопросу было принято. Как пояснила присутствовавшая на собрании юрисконсульт Лучкина Л.А., решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более, чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании. В данном случае, проголосовал ФИО1, представляющий интересы ООО «Россия-Агро», в собственности которого 200,355 га (56,54%).

ДД.ММ.ГГГГ. на основании названного протокола общего собрания было заключено дополнительное соглашение к договору аренды. От имени дольщиков выступал ФИО2 уполномоченный на это общим собранием. Дополнительным соглашением п.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. изложен в следующей редакции:

«арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок 5 040 000 кв.м сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № …..на срок с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ год». Кроме того, п.2.1 договора аренды об арендной плате также был изложен в новой редакции, соответствующей протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ., о чем свидетельствует соответствующая отметка (том 1, л.д.254-257).

Участники общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ., в том числе ответчики, имея намерение выделить земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, обратились к Виноградовой Л.П. с просьбой выступить заказчиком проекта межевания. Виноградова Л.П., в свою очередь, заключила договор с кадастровым инженером Меркушовым О.В., который подготовил проект межевания от ДД.ММ.ГГГГ. для выдела земельных участков в счет 21,5 земельных долей в исходном земельном участке (том 2, л.д.135-219). После публикации в газете «Воронежский курьер» № от ДД.ММ.ГГГГг. объявления о возможности ознакомления с проектом межевания, ООО «Россия-Агро» подало возражения относительно размера и местоположения границ выделяемых земельных участков.

Грибановский районным судом Воронежской области в ДД.ММ.ГГГГ. рассматривался спор по иску ФИО3 и других к ООО «Россия-Агро» о признании возражений на проект межевания необоснованными, дело №. Определением от ДД.ММ.ГГГГ. производство по делу было прекращено в связи с отказом от иска (том 1, л.д.83-84).

Представитель ответчика Шальнев В.И. в судебном заседании по настоящему гражданскому делу пояснил, что в конце ДД.ММ.ГГГГ. к нему обратились собственники долей, ответчики, кто конкретно, - не помнит, сообщили, что ООО «Россия-Агро» препятствует выделу ими земельного участка и попросили помочь подготовить проект межевания.

Как установлено судом, Шальнев В.И. выступал заказчиком проекта межевания земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ также подготовленного кадастровым инженером Меркушовым О.В. Этим проектом межевания было предусмотрено образование в счет 21,5 земельных долей 4 многоконтурных земельных участков из исходного участка с кадастровым номером №:

№ площадью 630 000 кв.м, правообладателями являются ответчики Ермакова Т.Н., Оводкова Л.А., Белинина Т.Н., Шарапов В.Н., Никитина Т.Г.;

№ площадью 315 000 кв.м, правообладатели ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО7;

№ площадью 252 000 кв.м, правообладатели ФИО8 и ФИО9;

№ площадью 157 500 кв.м, правообладатели ФИО3, ФИО10, ФИО11

Все перечисленные правообладатели земельных долей присутствовали на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ. и голосовали против изменения условий договора аренды.

В процессе работ по подготовке нового проекта межевания кадастровым инженером было опробовано несколько вариантов размещения земельных участков, образуемых в счет 21,5 земельных долей в границах исходного земельного участка. Было принято решение остановиться на варианте, предложенном ранее в проекте межевания от ДД.ММ.ГГГГ., как на наиболее рациональном, не приводящем к вклиниванию, вкрапливанию и изломанности границ, поскольку другого варианта расположения земельных участков, который бы не нарушал прав и законных интересов других участников долевой собственности, по мнению кадастрового инженера, фактически не существует. Указанное обстоятельство подтверждается схемами, приложенными к возражениям Меркушова А.В. на иск, а также пояснениями представителя ответчика Шальнева В.И., представителями истца не опровергнуто.

Кадастровым инженером Меркушовым О.В. был изготовлен проект межевания от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д.258-270). Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков было опубликовано в газете «Воронежский курьер» от ДД.ММ.ГГГГ. № (том 1, л.д.268-270).

Заинтересованные лица, включая истца, не воспользовались правом на ознакомление с проектом межевания в установленный законом срок, возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка в течение 30 дней со дня публикации объявления не поступили. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, проект межевания от ДД.ММ.ГГГГ является согласованным.

ДД.ММ.ГГГГ. проект межевания от ДД.ММ.ГГГГ. был утвержден решением 14 собственников земельных долей.

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Воронежской области было зарегистрировано право общей долевой собственности Белининой Т.Н. – 5/10 доли, Ермаковой Т.Н. – 2/10 доли, Оводковой Л.А. – 1/10 доля, Шарапова В.Н. – 1/10 доля, Никитиной Т.Г. – 1/10 доля на выделенный ими земельный участок площадью 630 000 +/- 6945,1 кв.м, которому присвоен кадастровый № (том 1, л.д.110). Право аренды ООО «Россия-Агро» на выделенный земельный участок прекращено в силу п.5 ст.14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.

Вновь образованный земельный участок обременен правами аренды Виноградовой Л.П. на период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению суда, ответчики имели право на выдел земельного участка в счет принадлежащих им долей, поскольку на общем собрании участников общей долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ. они голосовали против изменения условий договора аренды о размере арендной платы и продлении срока действия первоначального договора.

Доводы представителей истца о том, что право на выдел у ответчиков возникнет в момент окончания первоначального срока договора аренды, т.е. в ДД.ММ.ГГГГ., не основаны на законе. Пункт договора аренды 1.1 в дополнительном соглашении изложен в новой редакции, срок договора определен с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку, в связи заключением дополнительного соглашения к договору аренды были изменены его условия (арендная плата, срок действия), первоначальное обязательство в изменившейся части, в силу ч.1 ст.414 ГК РФ, было прекращено.

Таким образом, ответчики правомерно произвели выдел земельного участка без согласия арендатора.

Суд также приходит к выводу, что процедура выдела земельного участка нарушена не была.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделенного в счет земельных долей ответчиков, были согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Кадастровым инженером при подготовке проекта межевания от ДД.ММ.ГГГГ. была обеспечена возможность подачи заинтересованными лицами возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка путем соответствующей публикации в газете. Однако возражения от арендатора ООО «Россия-Агро» не поступили, а потому оснований считать названный проект несогласованным у суда не имеется.

Доводы представителей ООО «Россия-Агро» о наличии в действиях ответчиков злоупотребления правом, о чем, по мнению истца свидетельствует изготовление идентичного проекта межевания в период, когда в суде рассматривался спор о размере и местоположении границ выделяемого земельного участка по проекту межевания от ДД.ММ.ГГГГ отклоняются судом, поскольку данные действия ответчиков не свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении ими своих гражданских прав по выделу земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей. Проведение общего собрания по вопросу изменения договора аренды было инициировано самим истцом. Утверждения представителей истца о том, что ООО «Россия-Агро» не ознакомилось с публикацией в газете, о злоупотреблении правом также не свидетельствует.

Заказчиком проекта межевания, в силу п.2 ст.13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель может являться любое лицо. Запрета на подготовку нескольких проектов межевания со схожим местоположением выделяемых земельных участков действующее законодательство не содержит.

Доводы представителей ООО «Россия-Агро» о том, что от иска к обществу о признании возражений на проект межевания необоснованными по делу №, истцы отказались после регистрации права собственности на выделенный ими земельный участок на основании проекта межевания от ДД.ММ.ГГГГ., о незаконности выдела также не свидетельствуют.

Кроме того суд учитывает, что при заключении дополнительного соглашения к договору аренды ООО «Россия-Агро», выступая арендатором, одновременно являлось собственником земельных долей в арендуемом ею земельном участке (размер доли 200,55 га). Доли были приобретены после заключения договора аренды.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п.3 ст.308 ГК РФ).

В связи с изложенным правило ст.413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит.

Вместе с тем, возникшие на основании договора аренды обязательства подлежат исполнению (с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок) до согласования иного порядка пользования общим имуществом.

Заключив дополнительное соглашение, стороны фактически согласовали иной порядок пользования имуществом, однако вопрос об исключении принадлежащих обществу долей из предмета договора аренды разрешен не был.

Таким образом, в удовлетворении иска ООО «Россия-Агро» надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Россия-Агро» к Белининой Таисии Николаевне, Ермаковой Татьяне Николаевне, Оводковой Любови Александровне, Шарапову Владимиру Николаевичу, Никитиной Таисии Григорьевне о признании недействительным выдела земельного участка с кадастровым номером №; исключении из ЕГРН сведений о земельном участке и записи о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № восстановлении в ЕГРН сведений о государственной регистрации прав общей долевой собственности ответчиков на исходный земельный участок с кадастровым номером №, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2018г.

Председательствующий п/п И.С.Карпова

Копия верна:Судья И.С.Карпова

Секретарь суда