Решение по делу № 2-6921/2022 от 08.02.2022

Копия

Дело № 2-6921/2022

24RS0048-01-2022-002036-61

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 сентября 2022 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего

судьи Чудаевой О.О.,

при секретаре    Гуляевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хориковой Алёны Олеговны к ООО «Шале» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, убытков, процентов,

УСТАНОВИЛ:

Хорикова А.О. обратилась в суд с иском к ООО «Шале», в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу 3605404,28 руб., в том числе неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 990504,68 руб., убытки в размере 437212,80 руб., стоимость устранения строительных недостатков 2177686 руб., проценты начиная с 22.01.2022 по день фактического исполнения обязательства, в размере ключевой ставки Банка России, признать недействительным абз. 4 п. 3.2 договора, взыскать судебные расходы.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. <адрес>. Согласно договора на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенного между сторонами, застройщик обязался обеспечить качество выполненных строительно – монтажных работ, соответствующее СНиП. В ходе эксплуатации товара были выявлены недостатки, которые подтверждены экспертным заключением. Размер причиненных истцам убытков составляет 2177686,80 руб. Кроме того, истцом проведено обследование квартиры с помощью кадастрового инженера, согласно кадастрового паспорта площадь переданного объекта меньше, чем площадь по договору, оплаченная истцом, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма переплаты 437212,80 руб. Ответчиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства на 448 дней, вследствие чего истцом заявлено требование о взыскании неустойки в силу ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в сумме 990504,68 руб.

Представитель истца Кириленко П.А. (по доверенности) в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец Хорикова А.О., представитель ответчика ООО «Шале», третье лицо Хориков В.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили. Хориков В.А. просил рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем представил письменное заявление.

Изучив материалы дела, заслушав стороны в судебном заседании, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение обязательства по общему правилу не допускается.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно п.п. 1, 2, 3, 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п.п. 23 – 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой. Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представлять доказательства в обоснование исковых требований и возражений по иску.

Судом установлено, что 13.12.2018 между ООО ФСК «Монолитинвест» и ООО «Монолитхолдинг Недвижимость» заключен договор № 2П-11/ОФ24 на участие в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства: г. Красноярск, Советский район, жилой район «Слобода Весны» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания № 2 передать участнику долевого строительства нежилое помещение (офис) № 24 в нем.

В соответствие с п. 3.1 договора общая цена составляет 14739653 руб.

По условиям договора, застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику в срок не позднее 4 квартала 2019 (п. 2.1.2 договора), т.е. не позднее 31.12.2019.

На основании договора уступки требования 2П-11/ОФ-24 от 01.02.2019, заключенного между ООО «Монолитхолдинг Недвижимость» и Хориковой А.О., право требования в отношении офиса № <адрес> перешло к истцу.

В установленный договором срок обязательства по передаче объекта долевого строительства застройщиком исполнены не были, акт приема – передачи подписан сторонами 23.03.2021.

Истцом в адрес ответчика 29.12.2021 направлена претензия о выплате неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, возмещении убытков. Данные требования оставлены без удовлетворения.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком ООО «Шале» нарушены обязательства как застройщика по договору от 13.12.2018 на долевое участие в строительстве, поскольку в нарушении п. 2.1.2 договора, объект долевого строительства не передан участнику в установленный срок.

Просрочка исполнения обязательства со стороны застройщика ООО «Шале» составила за период с 01.01.2020 по 23.03.2021 – 448 дн.

За указанный период просрочки в силу положений ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик обязан выплатить истцу неустойку в размере 1375700,94 рублей (из расчета: 14739653 х 1/300 х 6,25 % х 448 дня х 2). В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям, следовательно, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать сумму 990504,68 руб.

Ответчиком ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Судом установлено, что истцу Хориковой А.О. на основании договора № № 2П-11/ОФ24 от 13.12.2018, договора уступки права требования от 01.02.2019 принадлежит нежилое помещение по адресу: г. <адрес>, общей площадью 184,5 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.05.2021.

В ходе эксплуатации помещения были выявлены строительные недостатки, а именно объект имеет нарушения нормативно – технических документов и проектной документации, что подтверждается экспертным заключением ООО «ВСПК» от 22.09.2021 года. Стоимость устранения недостатков составила 2177686 руб.

В соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «ВСПК», в нежилом помещении были внесены изменения в конструкцию, что является нарушением нормативных технических документов и проектной документации. Выявленные нарушения являются следствием причин: не соответствия технологии произвосдтва работ, отсутствия надлежащего контроля за производством со стороны подрядчика, низкой квалификацией специалистов, выполнение работ не в соответствии с проектной документацией. Указанные недостатки являются существенными, устранимыми. Выявленные дефекты возникли в момент строительства и не могли появиться в результате естественного износа, по причине малого возраста постройки. Стоимость устранения дефектов пристроенного нежилого помещения составляет 2177686 руб.

Ответчиком не было представлено доказанных данных об отсутствии в нежилом помещении истца вышеуказанных недостатков и о причине их возникновения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушены права истца, объект недвижимости имеет строительные недостатки, что подтверждается заключением эксперта, наличие строительных недостатков и стоимость их устранения ответчиком не оспорены, в связи, с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки, необходимые на устранение недостатков, в сумме 2177686 руб.

Заключение экспертизы соответствует принципам достоверности, достаточности представленной информации и проверяемости. Экспертами описаны примененные способы и методы исследования, нормативное обоснование экспертизы. Противоречия в выводах экспертизы отсутствуют. В заключении содержатся однозначные (не вероятностные) выводы по поставленным судом вопросам, оно является ясным, полным и обоснованным. Эксперты обладают необходимыми познаниями в области строительства. Оснований не доверять экспертизе у суда не имеется, ответчиком эти основания не представлены. Экспертиза не противоречит другим доказательствам, имеющимся в деле.

Разрешая исковые требования Хориковой А.О. о взыскании разницы в стоимости оплаченного и фактически предоставленного нежилого помещения в размере 437212,80 руб., суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 3.1, 3.2 договора стоимость квартиры составляет 14739653 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора № № 2П-11/ОФ24 от 13.12.2018 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения. Пункт 3.2 договора противоречит требованиям закона, а потому суд приходит к выводу об его недействительности.

Учитывая, что общая площадь объекта согласно проекту составляла 190,14 кв.м. В процессе ввода в эксплуатацию здания № 2 органом технической инвентаризации произведены обмеры объекта в результате которых произошло изменение площади, в сторону уменьшения на 5,64 кв.м. Следовательно, исходя из стоимости квадратного метра 77520 руб. (14739653 руб. / 190,14 кв.м.) х 5,64 кв.м., что составляет 437212,80 руб. Таким образом, разница в стоимости оплаченного и фактически предоставленного нежилого помещения в размере 437212,80 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Рассматривая требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.01.2022 по день фактического исполнения обязательства, суд исходит из следующего.

Положениями ст. 395 ГК РФ определено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

При таких обстоятельствах в порядке ст. 395 ГК РФ подлежат взысканию с ООО «Шале» в пользу Хориковой А.О. проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму, с момента вступления в силу решения суда до полной уплаты взысканной суммы в размере ключей ставки Банка России.

В соответствии со ст.98,100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов, указывая, что для восстановления своего нарушенного права, истец понес расходы на оплату госпошлины в размере 26227,02 руб., почтовые расходы в сумме 505,13 (179,27 + 325,86). Данные расходы суд находит обоснованными и подлежащим удовлетворению.

Таким образом, всего с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на сумму 26732,15 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Хориковой Алёны Олеговны к ООО «Шале» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, убытков, процентов - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Шале» (ОГРН 1022402491385, ИНН 2465093530) в пользу Хориковой Алёны Олеговны (<данные изъяты>) стоимость устранения недостатков в размере 2177686 рублей 60 копеек, неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 990504 рубля 68 копеек, убытки в размере 437212 рублей 80 копеек, судебные расходы в размере 26732 рубля 15 копеек.

Взыскать с ООО «Шале» (ОГРН 1022402491385, ИНН 2465093530) в пользу Хориковой Алёны Олеговны (<данные изъяты>) проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения обязательства в размере ключевой ставки Банка России.

В остальной части требований – отказать.

Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в Советский районный суд г. Красноярска в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий О.О. Чудаева

Мотивированное решение составлено 21.09.2022 года.