Решение по делу № 33-3692/2017 от 22.03.2017

Судья Доценко Л.А. Дело № 33-3692

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 апреля 2017 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Крайниковой Т.В.

судей Шароглазовой О.Н., Павлуцкой С.В.

при секретаре Якушевской Н.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Костаревой И.В, к Обществу с ограниченной ответственностью «Содружество-Инвест» об обращении взыскания на заложенное имущество

по апелляционной жалобе ООО «Содружество-Инвест»

на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 23 ноября 2016 года, которым обращено взыскание на принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью «Содружество-Инвест» недвижимое имущество, находящееся в ипотеке у Костаревой И.В.:

- жилое помещение (квартира), площадью 122,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, КН: №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 4 780 952 рубля;

- нежилое помещение (гараж), площадью 22,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, КН: №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 620 386 рублей 40 копеек.

Полученные от реализации указанного имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности Общества с ограниченной ответственностью «Содружество-Инвест» перед Костаревой И.В. по решению Уссурийского районного суда Приморского края от 11 марта 2016 года, определению Приморского краевого суда от 27 июня 2016 года по состоянию на 23 ноября 2016 года, в том числе: 188 200 руб. - уплаченных по договору участия в долевом строительстве, 4 047 151 руб. 04 коп. - штраф, 2 969 602 руб. 08 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23 ноября 2012 года по 11 марта 2016 года, 782 897 руб. 67 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12 марта 2016 года по 23 ноября 2016 года, проценты, начисленные на сумму основного долга в размере 188 200 руб., начиная с 24 ноября 2016 года до дня возврата, в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Взысканы с Общества с ограниченной ответственностью «Содружество-Инвест» в пользу Костаревой И.В. расходы по уплате государственной пошлины 300 руб.

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав пояснения представителя ООО «Содружество-Инвест» Навроцкой А.В., возражения представителя истца Снигирь К.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истица обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование требований указав, что 10.10.2012 между сторонами был заключен договор № 10/1-3/5 участия в долевом строительстве на строительство 10-ти квартирного блокированного жилого дома - микрорайон в г.Уссурийске по направлению на юго-запад от ориентира <адрес> (2 очередь строительства), позиция 07-11/1-Ж/10-АС, на земельном участке по адресу: примерно в 203 кв.м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №, по которому ответчик в срок не позднее 3-го квартала 2013 года обязался передать истцу жилое помещение, определенное с ним в договоре: квартира, состоящая из 2-х этажей (ориентировочно номер жилого помещения «2»), площадью, включая гаражи - 141,33 кв.м., общей площадью, включая гаражи - 146,42 кв.м., в соответствии с проектной документацией. Дополнительным соглашением №1 от 15.07.2013 к договору, срок был продлен до 4-го квартала 2013 года. Дополнительным соглашением №2 от 28.02.2014 к договору, срок был продлен до 2-го квартала 2014 года. Таким образом, квартира подлежала передаче истцу не позднее 30.06.2014. Она выполнила принятые на себя обязательства перед застройщиком, оплатив в полном объеме стоимость объектов строительства по указанному договору в сумме 5 124 700 руб. 20.10.2015 ответчику было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением ответчиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, и возврате уплаченных за квартиру денежных средств, а также процентов за пользование ими. Решением Уссурийского районного суда Приморского края от 11.03.2016 с ответчика в пользу истца было взыскано: сумма основанного долга 5 124 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.11.2012 по 11.03.2016 - 300 000 руб., штраф - 2 712 350 руб., госпошлина - 43 672 руб., расходы на осмотр помещения - 3 500 руб. Определением Приморского краевого суда от 27.06.2016 решение было изменено в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и судебных расходов: с ответчика в пользу истца взыскано 2 969 602,08 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.11.2012 по 11.03.2016, 4 047 151,04 руб. - штраф, 60 000 руб. - госпошлина, 3 500 руб. - расходы на осмотр помещения, а также взысканы с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2016 по день фактического исполнения решения суда, исходя из суммы 5 124 000 руб., по процентной ставке 1/150 рефинансирования Центрального банка России. До настоящего времени указанные судебные акты ответчиком не исполнены в полном объеме. В связи с чем просила обратить взыскание на принадлежащее ООО «Содружество-Инвест»: жилое помещение (квартира), площадью 122,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> КН: №, нежилое помещение (гараж), площадью 22,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, КН: №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 5 124 000 руб. в счет погашения задолженности ООО «Содружество-Инвест» перед Костеревой И.В., взысканной решением Уссурийского районного суда от 11.03.2016, определением Приморского краевого суда от 27.06.2016.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования, просил обратить взыскание на принадлежащее ООО «Содружество-Инвест» недвижимое имущество, находящееся в ипотеке у Костаревой И.В.: жилое помещение (квартира), площадью 122,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> КН: №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 4 780 952 руб.; нежилое помещение (гараж), площадью 22,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, КН: №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 620 386,40 руб.; полученные от реализации указанного имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности ООО «Содружество-Инвест» перед Костаревой И.В. по решению Уссурийского районного суда Приморского края от 11.03.2016, определению Приморского краевого суда от 27.06.2016 по состоянию на 23.11.2016, в том числе: 188 200 руб. - уплаченных по договору участия в долевом строительстве, 4 047 151,04 руб. - штраф, 2 969 602,08 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.11.2012 по 11.03.2016, 782 897,67 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2016 по 23.11.2016, проценты, начисленные на сумму основного долга в размере 188 200 руб., начиная с 24.11.2016 до дня возврата, в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Представитель ответчика в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласилось ООО «Содружество-Инвест», его представителем подана апелляционная жалоба, где ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.

Выслушав пояснения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены или изменения решения суда судебная коллегия не находит.

В соответствии с подп. 3 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона (ч.2 ст.5 вышеуказанного закона).

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, 10.10.2012 между Костаревой И.В. и ООО «Содружество-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве №10/1-3/5 на строительство 10-ти квартирного блокированного жилого дома - микрорайон в г. Уссурийске по направлению на юго-запад от ориентира ул.Мичурина, 6 (II очередь строительства), позиция 07-11/1-Ж 10-АС, расположенного на земельном участке по адресу: примерно в 203 кв.м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер: №.

По условиям договора истцу подлежала передаче квартира, состоящая из двух этажей (ориентировочно номер жилого помещения «2»), площадью (включая гаражи) - 141,33 кв.м., общей площадью (включая гаражи) - 146,42 кв.м., в соответствии с проектной документацией в указанном жилом доме.

Истцом обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, предусмотренные п.5.2 договора в сумме 5 124 700 руб., исполнены в полном объеме, что подтверждено материалами дела и не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.

Из пункта 3.1.7 договора следует, что ответчик обязался передать объект долевого строительства не позднее третьего квартала 2013 года. Дополнительным соглашением к договору №1 от 15.07.2013 данный срок был продлен до 4-го квартала 2013 года. Дополнительным соглашением к договору №2 от 17.02.2014 срок продлен до 2-го квартала 2014 года, то есть объект долевого строительства должен был быть завершен и передан истцу не позднее 30.06.2014.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.9.2 договора).

20.10.2015 в адрес ООО «Содружество-Инвест» Костаревой И.В. направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве №10/1-3/5 от 10.10.2012, в связи с нарушением ответчиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства. Просила возвратить уплаченные по договору денежные средства в сумме 5 124 700 руб., а также проценты за пользование денежными средствами.

Решением Уссурийского районного суда Приморского края от 11.03.2016 с ООО «Содружество-Инвест» в пользу Костаревой И.В. было взыскано: сумма основанного долга 5 124 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.11.2012 по 11.03.2016 - 300 000 руб., штраф - 712 350 руб., госпошлина - 43 672 руб., расходы на осмотр помещения - 3500 руб.

Определением Приморского краевого суда от 27.06.2016 решение суда от 11.03.2016 было изменено в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и судебных расходов: с ответчика в пользу истца взыскано 2 969 602,08 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.11.2012 по 11.03.2016, 4 047 151,04 руб. - штраф, 60 000 руб. - госпошлина, 3 500 руб. - расходы на осмотр помещения, а также взысканы с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2016 по день фактического исполнения решения суда, исходя из суммы 5 124 000 руб., по процентной ставке 1/150 рефинансирования Центрального банка России.

До настоящего времени указанные судебные акты ответчиком в полном объеме не исполнены.

16.11.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на основании договора участия в долевом строительстве от 10.10.2012 № 10/1-3/5 осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона. Залогодателем являлось ООО «Содружество-Инвест», залогодержателем - участник долевого строительства по договору участия в долевом строительстве - Костарева И.В.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Содружество-Инвест» не исполнены вступившие в законную силу судебные акты, которыми с Общества взысканы денежные средства, в связи с чем обратил взыскание на заложенное имущество, собственником которого является последний.

Не соглашаясь с принятым решением, представитель ООО «Содружество-Инвест» в апелляционной жалобе ссылается на то, что суд ошибочно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80 % от стоимости, определенной в экспертном заключении ООО «Судебный экспертно-оценочный центр «Регион-25», что повлечет за собой заниженную рыночную стоимость имущества.

Данный довод жалобы не может повлечь отмену принятого по делу решения.

Согласно п. 10 ст. 59 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на: 1) право аренды недвижимого имущества; 2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; 3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

В соответствии с подп. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, суд должен установить ее в размере 80 % от рыночной стоимости имущества.

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд первой инстанции верно руководствовался представленным в материалы дела экспертным заключением ООО «Судебный экспертно-оценочный центр «Регион-25», из которого следует что рыночная стоимость заложенного имущества - квартиры составляет 5976190 руб., гаража - 775 483 руб.

Таким образом, начальная продажная стоимость квартиры в размере 80% составляет 4 780 952 руб., гаража - 620386,40 руб.

Учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Уссурийского районного суда Приморского края от 23 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Содружество-Инвест» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи