Решение по делу № 2-4791/2015 от 21.08.2015

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2015 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Матвиенко О.А., при секретаре Стопа Л.В., с участием представителя истца ФИО1., действующего на основании доверенности от Дата, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4791/2015 по исковому заявлению Куклич Н.В. к ЖСК «Содействие», Лариной Т.В. о признании договора аренды земельного участка с последующим выкупом и дополнительного соглашения к нему незаключенными, признании недействительным договора цессии, дополнительного соглашения к договору цессии,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований указано, что Дата между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно которому Куклич Н.B. передает ЖСК «Содействие» во временное владение и пользование сроком на 13 месяцев земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес, для строительства на нем жилого дома общей площадью 369 кв. м.

Дата ЖСК «Содействие» на основании договора цессии передало свои права и обязанности Лариной Т.В., являющейся учредителем данного кооператива.

В дополнение к данным договорам теми же числами были заключены дополнительные соглашения, касающиеся ограничения прав, определения категории земель и разрешенного использования участка.

В настоящее время на спорном земельном участке возведен 3-этажный жилой дом, препятствующий осуществлению прав истца.

Учитывая преклонный возраст и юридическую неграмотность истца, договор аренды и дополнительное соглашение к нему, подписанные Дата, были заключены на условиях, предложенных ЖСК «Содействие».

В настоящее время, после консультаций со специалистом, истцу стало известно, что указанная сделка недействительна (ничтожна) вследствие се несоответствия требованиям закона по следующим основаниям.

Указанный выше договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный сложный договор, содержащий в себе элементы не только договора аренды, но и элементы договора мены, предметом которой является недвижимость.

К указанным правоотношениям сторон должны применяться нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие не только аренду и мену, но и соответствующие им нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 624 ГК РФ, в Законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При этом, согласно ч. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 567 ГК РФ, к договору мены также применяются правила о купле-продаже товара, в которых каждая из сторон признается продавцом соответствующего товара, который она обязуется передан, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Поскольку предметом договора являлось предоставление жилого помещения, то согласно ст. ст. 554, 555 ГК РФ, регулирующим определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кроме того, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные ч. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Анализ договора аренды земельного участка с последующим выкупом от Дата. Позволяет сделать вывод о том, что при его заключении не была согласована выкупная цена земельного участка, что является одним из существенных условий данного договора. Также, в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по данному договору, а именно расположение жилого помещения на конкретном этаже здания, номер квартиры, количество комнат. А кроме того, сторонами не согласована цепа недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Кроме того, в соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При таких обстоятельствах, полагает, что указанный выше договор об аренде земельного участка с последующим выкупом и мене на жилое помещение, является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы его существенные условия, и данная сделка является ничтожной в связи с несоответствием требованиям действующего законодательства. Также являются недействительными все последующие сделки, заключенные в отношении спорного объекта. Возведенный дом препятствует осуществлению прав истца в отношении спорного земельного участка.

В обоснование уточненных исковых требований указано, что в исковом заявлении в качестве обоснования требований указаны, в частности, статьи 554, 555 ГК РФ, которыми необходимо было руководствоваться при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка с правом выкупа и встречного исполнения в виде предоставления жилого помещения. Данные статьи содержат конкретные последствия несоблюдения требований о согласовании сторонами существенных условий договора, а именно, условий о предмете и пенс недвижимого имущества. О не достижении соглашения по поводу жилого помещения, которое должно было быть передано истцу в рамках исполнения обязательств по договору аренды, может свидетельствовать тот факт, что ответчиком Лариной Т.В. на арендуемом земельном участке был возведен многоквартирный трехэтажный жилой дом, состоящий из девяти отдельных квартир, при этом площадь каждой из них не превышает 35 кв. м. Однако в соответствии с п. 2 договора аренды истцу должно было быть предоставлено жилое помещение общей площадью 65 кв. м. Сведения о площади жилых помещений установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата при рассмотрении дела по иску администрации г. Иркутска к Лариной Т.В. и др. о признании здания объектом самовольного строительства и понуждении снести самовольно возведенный объект.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что договор аренды земельного участка с последующим выкупом и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными.

В отношении договора цессии, заключенного между ЖСК «Содействие» и Лариной Т.В. полагает, что права и обязанности, вытекающие из незаключенного договора, не могут быть переданы в порядке уступки требования. Между тем, фактически данный договор существует и зарегистрирован в установленном законом порядке, что может повлиять на права истца в отношении земельного участка.

В соответствии с п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого липа и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец просит признать договор аренды земельного участка с последующим выкупом и дополнительное соглашение к нему от Дата, зарегистрированные Дата за №, незаключенными; признать недействительными в силу ничтожности следующие сделки: договор цессии от Дата, дата регистрации: Дата №, дополнительное соглашение к договору цессии от Дата, дата регистрации: Дата, №, и применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановив за Куклич Н.В., Дата г.р., уроженкой Адрес, право собственности на земельный участок общей площадью 515 кв. м., предназначенный для эксплуатации части жилого дома, расположенный по адресу: Адрес, №.

В судебном заседании представитель истца ФИО1., действующий на основании доверенности от Дата, поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, в уточненной редакции.

Истец Куклич Н.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в отсутствие.

Ответчики представитель ЖСК «Содействие», Ларина Т.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

При этом неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу, что подтверждается также положениями ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Суд, с согласия представителя истца, рассматривает дело в отсутствие истца, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, а также, в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства, согласно ст. ст. 233-237 ГПК РФ.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, изучив имеющиеся в нем доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

П. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом достоверно установлено, что Дата между Куклич Н.В. (арендодатель) и ЖСК «Содействие» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование сроком на 13 месяцев земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес, - для строительства на нем жилого дома общей площадью 369 кв. м. (п. 1.1 договора).

П. 1.2. договора предусмотрено, что до окончания срока аренды арендодатель передает в собственность арендатору арендуемый участок и находящийся на нем на момент подписания данного договора жилой дом в обмен на жилое помещение общей площадью 65 кв. м., в жилом доме, построенном арендатором, на арендуемом земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу - Адрес, с внутренней отделкой.

Согласно п. 3.1. договора, за аренду указанного в п. 1 настоящего договора имущества арендатор уплачивает арендодателю плату в размере ........ руб. в месяц.

После передачи арендодателю имущества, указанного в п. 1.2., арендатор производит в переданном помещении ремонтные работы (установка сантехники, остекление балкона, укладка кафельной плитки на сумму ........ руб. В случае, если стоимость ремонтных работ не составит указанной суммы, возникшая разница выплачивается арендодателю наличными денежными средствами (п. 3.2. договора).

Также, Дата стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с последующим выкупом.

На момент заключения договора Куклич Н.В. являлась собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию части жилого дома, общая площадь 515 кв. м., адрес объекта: Адрес, №, кадастровый (или условный) №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Адрес от Дата.

Кроме того, Куклич Н.В. на праве собственности принадлежало здание, назначение: жилой дом, 3 - этажный, общая площадь 289,4 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный) № (свидетельство о государственной регистрации права № от Дата).

Дата ЖСК «Содействие» (цедент) и Лариной Т.В. (цессионарий) заключили договор цессии, по которому цедент передает, а цессионарий принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенному между цедентом и Куклич Н.В., на условиях, существующих в момент заключения настоящего договора, за ........ руб. (п. п. 1, 2 договора).

Также, Дата сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору цессии.

Исходя из обстоятельств дела, Ларина Т.В. возвела в границах земельного участка, переданного в аренду Куклич Н.В. индивидуальный жилой дом.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от Дата, за Лариной Т.В. зарегистрировано право собственности на здание, назначение: жилой дом, 3 - этажный, общая площадь 289,4 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный) №.

Между тем, апелляционным определением Иркутского областного суда от Дата здание, общей площадью 289,4 кв. м., расположенное по адресу: Адрес, кадастровый номер №, признано объектом самовольного строительства.

На Ларину Т.В. возложена обязанность за собственный счет в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект недвижимости, расположенный по адресу: Адрес.

С Лариной Т.В. в бюджет Адрес взыскана государственная пошлина в размере ........ руб.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из приведенных положений закона, по своей правовой природе, договор аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенный между ТСЖ «Содействие» и Куклич Н.В. является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

По правилам п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так как в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе, ст. 555 ГК РФ.

П. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается существенным.

Однако из анализа условий договора следует, что сторонами не согласовано условие о выкупной цене земельного участка. Также, условие о выкупной цене не прописано в дополнительном соглашении (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Кроме того, договором не определена стоимость жилого помещения общей площадью 65 кв. м., подлежащего обмену, а также, стоимость 1 кв. м. жилья, которая позволяла бы определить выкупную цену земельного участка.

Поскольку указанная норма права подлежит применению, а в договоре аренды земельного участка с последующим выкупом сторонами не согласовано условие о выкупной цене земельного участка, договор является незаключенным.

Также, по этому основанию, незаключенным является и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с последующим выкупом.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно, в силу закона, договор цессии, заключенный между ЖСК «Содействие» и Лариной Т.В. и дополнительное соглашение к нему, основанные на договоре аренды земельного участка с последующим выкупом и дополнительном соглашении к нему, являются ничтожными и не влекут правовых последствий.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы защиты (ст. 12 ГК РФ).

Исходя из обстоятельств дела, Куклич Н.В. не может получить встречное предоставление по договору аренды земельного участка с последующим выкупом в виде жилого помещения в жилом доме, построенном арендатором, ввиду того, что судом принято решение о сносе здания, как объекта самовольного строительства.

Вместе с тем, цена жилого помещения не определена, то есть, Куклич Н.В. не может потребовать и возмещения стоимости жилья в денежном эквиваленте.

При этом Куклич Н.В. утратила возможность владения, пользования и распоряжения земельным участком (ст. 209 ГК РФ).

Способ защиты права, избранный истцом, единственно возможный, который сможет привести к восстановлению нарушенного права.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Куклич Н.В. удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка с последующим выкупом и дополнительное соглашение к нему от Дата, зарегистрированные Дата незаключенными.

Признать недействительными в силу ничтожности договор цессии от Дата, дополнительное соглашение к договору цессии от Дата и применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановив за Куклич Н.В. право собственности на земельный участок, общей площадью 515 кв. м., предназначенный для эксплуатации части жилого дома, расположенный по адресу: Адрес.

Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме 31.12.2015 г..

Ответчик вправе в течение 7 дней подать в Октябрьский районный суд заявление об отмене решения, представив суду доказательства, подтверждающие, что неявка в судебное заседание имела место по уважительным причинам, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание принятого решения.

Судья: О.А. Матвиенко

Копия верна:

Судья:      О.А. Матвиенко

Заочное решение не вступило в законную силу.

Подлинник заочного решения находится в материалах гражданского дела № 2-4791/2015.

Секретарь судебного заседания _____________ Стопа Л.В.

Дата выдачи «_____» _________________ 20___ г.