Решение по делу № 33-3383/2021 от 07.04.2021

Судья Акимова Н.Н.

Судья-докладчик Скубиева И.В.                              по делу № 33-3383/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 мая 2021 года                                                                                       г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Васильевой И.Л., Кулаковой С.А.,

при секретаре Горячкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1204/2020 по иску администрации города Иркутска к Абсандульевой Е.С., Добровольскому Э.В., Гаджиеву Ф.В.-о. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по апелляционной жалобе администрации города Иркутска

на решение Куйбышевского районного суда г.Иркутска от 22 октября 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование иска указано, что 29.05.2002 между администрацией      г.Иркутска и ИП ФИО7 заключен договор аренды земельного участка № 1614, по условиям которого администрация г.Иркутска передает, ИП ФИО7 принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым Номер изъят из земель поселений, находящийся по адресу: <адрес изъят>, смежно с жилым домом Номер изъят, <адрес изъят>, площадью 323 кв.м., на срок 5 лет. Цель предоставления участка: под проектирование и строительство встроенно-простроенного здания спортивно-досугового центра молодежи.

В соответствии с условиями договора аренды, арендная плата исчисляется с 09.08.2001, размер ежегодного арендного платежа определяется договором аренды, платежи производятся ежеквартально не позднее 15-го числа текущего года. Арендная плата пересматривается каждый год, размер арендной платы за земельный участок может быть изменен по соглашению сторон, либо в случаях, предусмотренных законодательством РФ и нормативным актом мэра г.Иркутска.

Арендатором 04.11.2004 зарегистрировано право собственности на нежилое встроенное-пристроенное помещение в 5 этажном кирпичном здании общей площадью 200 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-4), расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Абсандульевой Е.С. 13.03.2008 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 54,6 кв.м., 1 этаж (номера на поэтажном плане 2-4), расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Гаджиевым Ф.В.о. 04.05.2008 зарегистрировано право собственности (доля в праве ?) на нежилое помещение общей площадью 145,4 кв.м., этаж 1 (номер на поэтажном плане 1), расположенное по адресу: <адрес изъят>, Добровольским Э.В. зарегистрировано право собственности (доля в праве ?) на нежилое помещение общей площадью 145,4 кв.м., этаж 1 (номер на поэтажном плане 1), расположенное по адресу: <адрес изъят>.

На основании договора купли-продажи, заключенного 20.02.2015 между Добровольским Э.В. и Гаджиевым Ф.В.о., зарегистрировано право собственности Гаджиева Ф.В.о. на нежилое помещение общей площадь 145,4 кв.м., этаж 1 (номер на поэтажном плане 1), расположенное по адресу: <адрес изъят>.

При переходе права собственности на нежилые помещения в построенном здании, расположенном на арендуемом земельном участке, к ответчикам в силу закона перешло право пользования земельным участком с кадастровым Номер изъят, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. Тем самым ответчики приняли права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы, прежний собственник объекта недвижимости ФИО7 выбыл из обязательства по аренде земельного участка.

Размер арендной платы за 2013 год составлял: 47 633,81 руб., за 2014 год – 20 750,96 руб. (арендатор Добровольский Э.В.), 20 750,96 руб. (арендатор Гаджиев Ф.В.о.), 15 541,14 руб. (арендатор Абсандульева Е.С.), за 2015 год составлял: 51 237,21 руб. (арендатор Добровольский Э.В.), 51237,21 руб. (арендатор Гаджиев Ф.В.о.), 38 373,40 руб. (арендатор Абсандульева Е.С.), за 2016 год составлял: 86 967,86 руб. (арендатор Гаджиев Ф.В.о.), 32 566,75 руб. (арендатор Абсандульева Е.С.), за 2017 год составлял: 119 686,24 руб. (арендатор Гаджиев Ф.В.о.), 44 818,68 руб. (арендатор Абсандульева Е.С.), за 2018 год составлял: 123 763,85 руб. (арендатор Гаджиев Ф.В.о.), 46 334,92 руб. (арендатор Абсандульева Е.С.), за 2019 год составлял: 128 331 руб. (арендатор Гаджиев Ф.В.о.), 48 055,86 руб. (арендатор Абсандульева Е.С.).

Добровольским Э.В. не произведена оплата арендной платы за период с 01.07.2014 по 19.02.2015 в сумме 14954,11 руб., сумма неустойки за несвоевременное исполнение обязанности по оплате арендной платы за период с 03.04.2013 по 19.02.2015 составляет 1581,39 руб., 5987,59 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.02.2015 по 25.03.2020.

Абсандульевой Е.С. не произведена оплата арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.12.2019 в сумме 191575,65 руб., сумма неустойки за период с 03.04.2013 по 25.03.2020 составляет 154652,90 руб.

Гаджиевым Ф.В.о. не произведена оплата арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.12.2019 в сумме 575624,82 руб., сумма неустойки за период с 11.08.2015 по 25.03.2020 составляет 505045,99 руб.

Истец просил суд взыскать в пользу администрации г.Иркутска задолженность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка № 1614 от 29.05.2002:

- с Абсандульевой Е.С. за период с 01.10.2015 по 31.12.2019 в размере 191 575,65 руб., неустойку за период с 03.04.2013 по 25.03.2020 в размере 154 652,90 руб.;

- с Гаджиева Ф.В.о. за период с 01.10.2015 по 31.12.2019 в размере 575 624,82 руб., неустойку за период с 11.08.2015 по 25.03.2020 в размере 505 045,99 руб.;

- с Добровольского Э.В. период с 01.07.2014 по 19.02.2015 в размере 14 954,11 руб., неустойку за период с 03.04.2013 по 19.02.2015 в размере 1581,39 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.02.2015 по 25.03.2020 в размере 5 987,59 руб.

Определением суда в порядке статьи 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Управляющая компания «Радуга».

Решением Куйбышевского районного суда г.Иркутска от 22 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Иркутска Тарасов О.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, при вынесении оспариваемого решения неправильно истолкован закон, подлежащий применению, в решении суда не дана оценка основанию возникновения права собственности ФИО7 на нежилое встроенно-пристроенное помещение площадью 200 кв.м., тогда как из содержания решения Арбитражного суда Иркутской области от 12.02.2004 о признании права собственности на спорное помещение следует, что нежилое встроенно-пристроенное помещение не является частью многоквартирного дома.

Выводы суда о том, что принадлежащие ответчикам помещения находятся на 1 этаже пятиэтажного многоквартирного дома, не основаны на относимых и допустимых доказательствах, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Судом неправомерно возложено на истца бремя доказывания возможности эксплуатации спорных нежилых помещений при отключении от общедомового имущества инженерных сетей водоснабжения и водоотведения, находящихся в многоквартирном доме.

Также истец не согласен с выводом суда о возникновении права собственности на земельный участок под многоквартирных домом по адресу: <адрес изъят>, у собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку согласно публичной кадастровой карте, земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, не поставлен на кадастровый учет. Арендуемый земельный участок с кадастровым Номер изъят, на котором расположен объект недвижимости - нежилое встроенно-пристроенное помещение, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В письменных возражениях ответчик Абсандульева Е.С. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад по делу, объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч.1 ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.ч.3, 4 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч.2 ст.16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

В силу ч.ч.2 и 5 ст.16 Вводного закона, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из содержания п.67 совместного постановления Пленума № 10/22 следует, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст.16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

При разрешении спора установлено, что29.05.2002 между администрацией г.Иркутска и ИП ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка № 1614, по условиям которого администрация г.Иркутска передает, ИП ФИО7 принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером Номер изъят из земель поселений, находящийся по адресу: <адрес изъят>, смежно с жилым домом Номер изъят, <адрес изъят>, площадью 323 кв.м., на срок 5 лет. Цель предоставления участка: под проектирование и строительство встроенно-простроенного здания спортивно-досугового центра молодежи. Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят площадью 323 кв.м. относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: под строительство здания спортивно-досугового центра молодежи, вид ограничения (обременения) – аренда, срок действия с 22.07.2002 по 09.07.2006.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.02.2004 признано право собственности предпринимателя ФИО7 на нежилое встроенно-пристроенное помещение (спортивно-досугового центра молодежи), площадью 200 кв.м., к 5-ти этажному кирпичному зданию (кадастровый номер Номер изъят), расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.11.2004, ФИО7 является собственником нежилого встроенного-пристроенного помещения в 5 этажном кирпичном здании, общей площадью 200 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-4) по адресу: <адрес изъят>.

24 января 2008 года ФИО7 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска с заявлением о продлении срока действия договора аренды № 1614 от 25.05.2002.

Далее установлено, что ответчики являются собственниками нежилых помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес изъят> соответственно:

- Абсандульева Е.С. с 13.03.2008 с кадастровым номером Номер изъят общей площадью 54,6 кв.м., номера на поэтажном плане 2-4;

- Добровольский Э.В. с 04.05.2008 на основании договора купли-продажи от 15.04.2008, ? доли в праве общей долевой сосбтвенности, номер на поэтажном плане 1;

- Гаджиев Ф.В.о. с 04.05.2008 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 15.04.2008, ? доли в праве общей долевой собственности, номер на поэтажном плане 1.

На основании договора купли-продажи, заключенного 20.02.2015 между Добровольским Э.В. и Гаджиевым Ф.В.о., зарегистрировано право собственности Гаджиева Ф.В.о. на нежилое помещение общей площадь 145,4 кв.м., этаж 1 (номер на поэтажном плане 1), расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Согласно представленным техническим паспортам, спорные нежилые помещения по адресу: <адрес изъят>, находятся на 1 этаже 5-этажного кирпичного здания.

Из представленной анкеты многоквартирного дома по адресу: <адрес изъят> усматривается, что год постройки дома – 1991, тип дома – многоквартирный, количество этажей – 5,общая площадь жилых помещений – 3742,80 кв.м., общая площадь нежилых помещений – 200 кв.м., площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме – 3505 кв.м.

Дав анализ установленным фактическим обстоятельствам дела, условиям договора аренды № 1614, суд первой инстанции пришел к выводу, что нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Абсандульевой Е.С., Гаджиеву Ф.В.о., находятся на первом этаже в многоквартирном доме, на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, использование которого не влечет обязанность для ответчиков внесения арендной платы по незаключенному договору.

Выводы суда подробно мотивированы, основаны на нормах действующего законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, доводами апелляционной жалобы под сомнение поставлены быть не могут.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию администрации города Иркутска, которая являлась предметом исследования в суде первой инстанции и которой в оспариваемом решении дана правильная, основанная на всестороннем, полном, непосредственном исследовании всех доказательств оценка. Результаты такой оценки изложены в решении суда, признаются судебной коллегией обоснованными, дополнительной аргументации не требующими.

Так, рассматривая доводы администрации г.Иркутска об отсутствии кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, суд обоснованно указал, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом на основании постановления администрации г.Иркутска от 02.09.2015 № 031-06-799/5 утвержден проект межевания территорий <адрес изъят>, застроенных многоквартирными домами в границах улиц <адрес изъят>, в который входит земельный участок площадью 1789 кв.м. по адресу: <адрес изъят> и включает в себя земельный участок с кадастровым номером Номер изъят площадью 323 кв.м.

Голословным является довод администрации г.Иркутска об отсутствии доказательств нахождения спорных нежилых помещений в составе многоквартирного дома, поскольку данное обстоятельство противоречит содержанию технической документации, а также правоустанавливающих документов, включающих в себя характеристики данных объектов недвижимости, чему дана подробная оценка в оспариваемом решении суда.

Дополнительных доводов, которые не являлись предметом судебного исследования, влияют на законность и обоснованность оспариваемого решения, апелляционная жалоба не содержит, основанием для отмены, изменения решения суда не является.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

                   ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 22 октября 2020 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий                         И.В.Скубиева

Судьи                                     И.Л.Васильева

С.А.Кулакова