Решение по делу № 2-3477/2024 от 22.03.2024

Дело 2-3477/2024

Поступило в суд 22.03.2024

УИД 54RS0001-01-2024-002661-56

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03.05.2024                                                                                                г. Новосибирск

Дзержинский районный суд города Новосибирска в составе

Председательствующего судьи                                                            Богрянцевой А.С.,

При помощнике                                                                                  Черкасовой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права аренды на земельный участок по договору цессии,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права аренды на земельный участок по договору цессии, в обоснование исковых требований ссылаясь на то, что в 2023 году между истцом и ответчиком достигнуто устное соглашение о том, что истец берет на себя обязательство погасить перед мэрией ... задолженность в сумме около миллиона рублей, решить вопрос о заключении договора аренды для завершения строительства, принять меры к освоению земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 625 кв.м., расположенного по адресу: ..., переулок Калужский, 2а (строительный), а ответчик переуступить право аренды истцу. ФИО3 за свой счет произвел планировку земельного участка, выставил деревянный забор, обратился к кадастровым инженерам об установлении точек (границ земельного участка). ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в интересах ФИО2 обратился в департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска об однократном предоставлении земельного участка для завершения строительства, на что получил отказа. Решением Центрального районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ данный отказ был оспорен и признан незаконным. Апелляционным определением Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. В дальнейшем мэрия ... обратилась в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 809 375,12 руб., а также истребовать земельный участок. Решением Дзержинского районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования мэрии ... удовлетворены частично, с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, при этом мэрия ... отказалась в части требований об освобождении земельного участка в связи с тем, что ФИО3 были предприняты меры к заключению договора аренды сроком до 2026 года для завершения строительства. Истец полностью погасил задолженность ответчика пред мэрией ..., стал оплачивать арендную плату за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в мэрию ... с заявлением о согласии на переуступку ФИО3 прав и обязанностей по договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ мэрия ... дала свое согласие. ДД.ММ.ГГГГ ответчик подписал соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ..., однако для регистрации соглашения в Управление Росреестра по ... не явился, направленную в его адрес претензию проигнорировал. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что ответчик выставил земельный участок на продажу. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать за ФИО3 права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории ... от ДД.ММ.ГГГГ ..., с кадастровым номером ....

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить заявленные требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица мэрии ... в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, выслушав истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов ч. 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

На основании п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно положениям п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией ... и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный земельный участок предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по адресу: ... в ....

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в департамент земельных и имущественных отношений мэрии ... с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства, в аренду, сроком на 3 года, без проведения торгов, на что получил отказ.

Решением Центрального районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ ответ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии ... от ДД.ММ.ГГГГ ... признан незаконным. На департамент земельных и имущественных отношений мэрии ... возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ об однократном предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Из договора аренды земельного участка на территории ... от ДД.ММ.ГГГГ ...н, заключенного между мэрией ... (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) следует, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью 625 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка: для малоэтажного индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.4 договора аренды).

Решением Дзержинского районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу мэрии ... взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ... за период с ДД.ММ.ГГГГ по 1-й квартал 2023 года в размере 140 078,36 руб., неустойка по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учетом моратория) в размере 55 018,76 руб., а всего 195 097,12 руб. Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу.

В силу ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице представителя ФИО6, действующего на основании нотариальной доверенности от 05.069.2023 и ФИО3, с согласия мэрии ..., заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории ... от ДД.ММ.ГГГГ ...н, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов для малоэтажного индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером ..., расположенного в пределах ..., площадью 625 кв.м.

Поскольку соглашение об уступке (переходе) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном порядке, так как сторона договора ФИО2 уклонился от ее регистрации, по этой причине истец обратился в суд за признанием за ним права аренды на земельный участок.

Вместе с тем, требование о признании права на основании сделки, подлежащей государственной регистрации, не может быть удовлетворено.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна исключительно с согласия арендодателя.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из ч. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, ч. 2 ст. 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в ч. 5 и ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными ч.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было разъяснено, что при применении п.п. 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Отсутствие оснований для применения специального регулирования перенайма земельных участков свидетельствует о необходимости применения к рассматриваемому спору общей нормы, закрепленной в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которой арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия собственника этого имущества.

Также следует отметить, что положения главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества, с учетом особенностей, присущих данным отношениям. Так, если первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о перенайме также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Выбор способа защиты права должен осуществляться с учетом характера допущенного нарушения и не может осуществляться истцом произвольно.

При таком положении признание права аренды земельного участка является ненадлежащим способом защиты права, а такой иск удовлетворен быть не может, выбранный истцом способ защиты нарушенного права не приведет к его восстановлению.

Кроме того, с учетом характера заявленного ФИО3 иска в предмет доказывания по настоящему делу входит факт уклонения ответчика от совершения действий по регистрации, предшествовавший обращению в суд.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать соответствующее обстоятельство, лежит на истце.

Утверждая, что ФИО2 уклонился от государственной регистрации договора уступки права требования, истец указал на непринятие ответчиком мер к осуществлению такой регистрации.

Как следует из п.9 Соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по ... и действует до исполнения Сторонами вытекающих из него обязательств.

Вместе с тем, доказательств осуществления ФИО3 действий, направленных на государственную регистрацию сделки, в частности, обращения с заявлением о регистрации договора в уполномоченный орган, материалы дела не содержат, как и данных о том, что такая регистрация не была произведена вследствие уклонения именно ответчиком ФИО2

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании права аренды на земельный участок по договору цессии – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения по делу, путем подачи апелляционной жалобы через Дзержинский районный суд г.Новосибирска.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено 08.05.2024.

Судья:                подпись

Копия верна:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-3477/2024 Дзержинского районного суда г. Новосибирска.

На 08.05.2024 решение в законную силу не вступило.

Судья                                    А.С. Богрянцева