Решение по делу № 02-1020/2016 от 12.01.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва 01 марта 2016 года

Резолютивная часть решения объявлена 01 марта 2016 года

Решение изготовлено в окончательной форме 09 марта 2016 года

Дорогомиловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Гусаковой Д.В., при секретаре Романовской И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1020/16 по иску Пашкова А. И. к ООО «Свисс Аппрэйзал Раша», Голоусовой Д. В., ПАО «Мостотрест», Департаменту строительства города Москвы о признании отчета об оценке недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что он является собственником нежилого помещения - гаража-бокса №ХХХ площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ В октябре ХХХ года истец получил проект соглашения с Департаментом строительства города Москвы об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы, в соответствие с которым вышеназванное нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности истцу, подлежит изъятию государством. При этом в основу денежной компенсации, выплачиваемой истцу в соответствии с данным соглашением, представленным Департаментом строительства города Москвы на согласование истцу, положен отчет об оценке от ХХХ года №ХХХ, выполненный ООО «Свисс Аппрэйзал Раша» и оценщиком ХХХ (сотрудником ООО «Свисс Аппрэйзел Раша). Как следует из самого содержания данного отчета об оценке его заказчиком являлось ПАО «Мостотрест». Данный отчет об оценке стоимости подлежащего изъятию для государственных нужд принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения является недействительным по следующим основаниям. В оспариваемом отчете неправильно определена стоимость нежилого помещения истца. Кроме того, истец никогда не извещался о проведении осмотра его собственности, что явно опровергает утверждение в оспариваемом отчёте об оценке о проведении осмотра ХХХ года. Фактически осмотр нежилого помещения истца никогда не приводился, поскольку сами помещения гаражного бокса ХХХ года истцом никому не демонстрировались. Истцу стало известно об оценивании его имущества при получении оспариваемого отчета по Почте России. В соответствии с содержанием данного отчета само задание на оценку дано ответчикам на две недели позднее осмотра, то есть задание на оценку дано ХХХ года, а осмотр производился ХХХ года. Следует также обратить внимание, что указанная в рассматриваемом отчете об оценке стоимость объекта оценки составляет ХХХ рублей. К указанной величине стоимости нежилого помещения, как следует из отчета об оценке, оценщик пришел на основе сравнительного анализа рекламных объявлений, размещенных в период ХХХ годов, то есть за несколько лет до проведения оценки. Следует также учитывать, что у истца имеется зарегистрированное право собственности на объект недвижимого имущества, учтенный в органах технической инвентаризации, в объявлениях же, на которые делает ссылку в оспариваемом отчете оценщик, ничего не говорится о степени оформления гаража, то есть не исключена ситуация, что в них идет речь о гаражных боксах, подлежащих сносу в силу их самовольного строительства. Ни один из выбранных оценщиком в качестве аналогии объявлений о реализации гаражного бокса не говорит о продаже гаража размеров, сопоставимых с площадью объекта недвижимости истца. В подобранных оценщиком объявлениях представлена информация о реализации гаражных боксов площадью ХХХ кв.м., что в два раза меньше площади гаражного бокса, принадлежащего истцу. Вышеназванная оценка стоимости объекта недвижимости истца не может соответствовать действительности, поскольку даже кадастровая стоимость этого объекта более чем в три раза выше полученной ответчиками. Согласно кадастровому паспорту кадастровая стоимость принадлежащего истцу на праве собственности гаражного бокса составляет ХХХ руб. Кадастровый паспорт на рассматриваемый объект недвижимости выдан ХХХ года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве (кадастровый номер гаражного бокса ХХХ).

Истец просит суд признать недействительным отчет об оценке от ХХХ года №ХХХ, выполненный ООО «Свисс Аппрэйзал Раша» и оценщиком ХХХ по заказу ПАО «Мостотрест», расположенный в основу проекта соглашения между ХХХ и Департаментов строительства города Москвы об изъятии для государственных нужд гаража-бокса №ХХХ площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ

Истец и его представитель ХХХ в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Свисс Аппрэйзал Раша» ХХХ. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представила отзыв на иск, согласно которому отчет с указанными реквизитами был подготовлен оценщиком ХХХ согласно договора № ХХХ от ХХХ г., заключенного между ООО «Свисс Аппрэйзал Раша» и ПАО «Мостотрест», подписан акт выполненных работ. Заказчик претензий по объему, качеству и срокам не имеет. В ХХХ года истец получил проект соглашения с Департаментом строительства города Москвы об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд, в основу денежной компенсации был положен рассматриваемый отчет об оценке. Однако соглашение об изъятии недвижимого имущества носит статус проекта, и на дату исковых требований не подписано ни одной из сторон, и как следствие никаких прав истца на дату исковых требований не нарушено. В состав ГСК Геологоразведчик входят ХХХ членов, организация осмотр осуществлен в период с ХХХ по ХХХ, доведение до сведений всех членов ГСК были осуществлены посредством передачи информационных писем либо присутствующим лично, либо через председателя ХХХ. Ст. ХХХ рассматриваемого отчета приведены фотографии объекта оценки, из чего вывод о том, что осмотр гаража не производился несостоятелен. Техническое задание на проведение данных гаражей, поступило в адрес оценочной компании ХХХ г., были проведены необходимые действия по заключению договора и задания на оценку, то что осмотр объектов состоялся ранее подписания задания на оценку, ни коим образом не противоречит действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность и ни как не влияет на итоговую рыночного стоимость объекта оценки. Дата оценки, определена Заданием на оценку ХХХ, в соответствии со ХХХ п. 8, оценщик не имеет права использовать информацию датированную после даты оценки, поэтому оценщик был вынужден анализировать объявления на ретроспективную дату, однако объявления хоть и были размещены в указанный Истцом период, но на дату составления отчета (ХХХ) все представленные аналоги актуальны. Данные, идентифицирующие ценнообразующие факторы объектов-аналогов, получены в результате телефонных переговоров с сотрудниками риэлтерских компаний, представителями собственников. Для подтверждения выводов, относительно итоговой стоимости, специалистами нашей компании была запрошена информация, в виде справки Агентства недвижимости «ХХХ». Используемые объекты-аналоги имеют такой же объем прав, как и объект оценки, это подтверждается информацией в объявлениях. Конструктив гаражей предусматривает наземную и подземную часть, в данном случае площадь у объектов аналогов фигурирует наземная и составляет ХХХ кв.м., тогда как у объекта оценки она составляет ХХХ кв.м., остальная площадь - это подвальное помещение.

Представитель ответчика Департамента строительства города Москвы ХХХ в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил суду письменные пояснения на иск, согласно которым возражал против удовлетворения исковых требований, по следующим основаниям. В целях реализации строительства объекта городского заказа «Южный участок Северо-Западной хорды. ХХХ этап. Транспортная развязка на пересечении ХХХ шоссе с ХХХ» и в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от ХХХ № ХХХ-РП «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества по адресуХХХ для целей строительства линейного объекта улично-дорожной сети «ХХХ. ХХХ этап. Транспортная развязка на пересечении ХХХ с ул. ХХХ подлежит изъятию объект недвижимого имущества - гараж-бокс ХХХ, общей площадью ХХХ кв.м. расположенный на земельном участке по адресу: г. ХХХ (кадастровый № ХХХ) и принадлежащий ХХ. на праве собственности. Проект планировки территории утвержден постановлением Правительства Москвы от ХХХ № ХХХ ПП «Об утверждении проекта планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети - улицы Генерала Дорохова от МКАД до ХХХ». На проектную документацию по указанному объекту капитального строительства получено положительное заключение Государственного автономного учреждения города Москвы «Московская государственная экспертиза» от ХХХ № ХХХ per. № ХХХ ХХХ). В соответствии с отчетом № ХХХХ выполненным независимой оценочной организацией ООО «Свисс Аппрэйзал Раша» (оценщик ХХХ.) об оценке рыночной стоимости гаражного бокса № ХХХ определена величина убытков, причиненных обладателю прав на недвижимое имущество. При этом согласно требования законодательства оценка произведена на ХХХ года - дату, предшествующую принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта федерального значения или регионального значения. Департамент строительства города Москвы письмом от ХХХХ № ДСХХХ направил в адрес ХХХ проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества (отчет об оценке от ХХХ № ХХХ выполненный ООО «Свисс Аппрэйзал Раша», оценщиком ХХХ.). Таким образом, Департаментом строительства города Москвы полностью соблюдена предусмотренная действующим законодательством Российской Федерации процедура изъятия недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы, просил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителя Департамента строительства города Москвы.

Ответчик ХХХ. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Доказательств уважительности своей неявки суду не представила.

Представитель третьего лица ПАО «Мостотрест» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Доказательств уважительности своей неявки суду не представил.

Суд находит возможным рассмотреть настоящее дело по существу на основании ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав истца и его представителя, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований ХХХ к ООО «Свисс Аппрэйзал Раша», Голоусовой Д.В., ПАО «Мостотрест», Департаменту строительства города Москвы о признании отчета об оценке недействительным, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, в целях реализации строительства объекта городского заказа «Южный участок Северо-Западной хорды. ХХХ этап. Транспортная развязка на пересечении ХХХ шоссе с ХХХ» и в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от ХХХ № ХХХ-РП «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества по адресу: ХХХ для целей строительства линейного объекта улично-дорожной сети «Южный участок Северо-Западной хорды. ХХХ этап. Транспортная развязка на пересечении ХХХ (Западный административный округ города Москвы)» подлежит изъятию для целей строительства линейного объекта улично-дорожной сети - транспортной развязки на пересечении ХХХ- у гаражно-строительного кооператива "Геологоразведчик" (некоммерческая организация) земельный участок с кадастровым номером ХХХ общей площадью ХХХ кв. м, расположенный по адресу: ХХХ, относящийся к категории земель населенных пунктов и предоставленный на праве аренды (договор аренды земельного участка от ХХХ г. N М-ХХХ) сроком до ХХХ г. под эксплуатацию гаража-стоянки боксового типа на ХХХ машиномест (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ХХХ г. N ХХХ), с расположенными на нем объектами недвижимого имущества.

Проект планировки территории утвержден постановлением Правительства Москвы от ХХХ № 665-ПП «Об утверждении проекта планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети - улицы Генерала Дорохова от МКАД до ХХХ шоссе». На проектную документацию по указанному объекту капитального строительства получено положительное заключение Государственного автономного учреждения города Москвы «Московская государственная экспертиза» от ХХХ per. № ХХХ).

Как следует из материалов дела, что истец является собственником нежилого помещения - гаража-бокса №ХХХ площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресуХХХ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ХХХ года ХХХ.

Согласно экспликации Профсоюзного ХХХ от ХХХ года, гараж № ХХХ расположенный по адресу: ХХХ, состоит из основного помещения площадью ХХХ кв.м. и вспомогательных помещений площадью ХХХ кв.м.

Согласно отчета об оценке от ХХХ года №ХХХ, выполненного ООО «Свисс Аппрэйзал Раша» по заказу ПАО «Мостотрест». Индивидуальный гаражный бокс № ХХХ, находящийся на территории ГСК «Геологоразведчик», расположенный по адресу: ХХХ по состоянию на ХХХ года в рамках городского заказа № ХХХ «Южный участок Северо-Западной хорды. Транспортная развязка на пересечении Аминьевского шоссе с ул. Генерала Дорохова» имеет рыночную стоимость ХХХ рублей.

Как следует из письма Департамента строительства города Москвы № -ХХХ от ХХХ года, истцу предложено заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы с выплатой денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаражного бокса в размере ХХХ рублей.

К материалам дела приобщен проект соглашения о выплате денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаражного бокса, которое должно заключаться между Департаментом строительства города Москвы и ХХХ.

Согласно кадастровому паспорту от ХХХ года № ХХХ, кадастровая стоимость нежилого помещения по адресу: ХХХ составляет ХХХ рубля ХХХ копеек.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Постановлением Правительства Москвы от 09 марта 2011 года №63-ПП утверждено Положение о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы.

Положением определен порядок осуществления по соглашению сторон компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы для последующего строительства объектов капитального строительства за счет предоставленных государственным унитарным предприятиям (государственным предприятиям, казенным предприятиям) города Москвы в установленном порядке субсидий на осуществление капитальных вложений в объекты капитального строительства государственной собственности либо при передаче указанным государственным унитарным предприятиям города Москвы в установленном порядке полномочий государственного заказчика по заключению и исполнению государственных контрактов при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты государственной собственности (пункт 1.3 Положения).

В целях освобождения территории города Москвы в Префектуру направляется обращение для проведения мероприятий, предусмотренных пунктом 6 настоящего Положения, инициатором освобождения территории, которым выступают:

- Государственный заказчик после принятия решений и выделения бюджетных ассигнований;

- Департамент городского имущества города Москвы после выделения бюджетных ассигнований;

- Предприятие после принятия решения, осуществления мероприятий, предусмотренных пунктом 4.3 настоящего Положения;

- Концессионер после заключения концессионного соглашения;

- Департамент городского имущества города Москвы или иной орган исполнительной власти города Москвы (подведомственное ему государственное казенное учреждение города Москвы), которому в установленном порядке выделены бюджетные ассигнования на проведение мероприятий по освобождению соответствующей территории, после заключения концессионного соглашения, предусматривающего обязательство концедента освободить участок территории;

- Заказчик после согласования Департаментом строительства города Москвы обращения Заказчика об освобождении территории.

Префектура после получения обращения:

- составляет в соответствии с документами территориального планирования, правоподтверждающими документами адресный и пофамильный списки владельцев гаражей (пункт 6.1 Положения);

- в пятидневный срок после утверждения адресного и пофамильного списков владельцев гаражей направляет Государственному заказчику, Предприятию копию распоряжения (пункт 6.1.3) с приложением правоподтверждающих документов и необходимые для проведения независимой оценки стоимости сносимых гаражей материалы (пункт 6.2 Положения);

- осуществляет подготовку соглашений об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом индивидуальных гаражей, расположенных на освобождаемой территории, после получения отчетов об оценке сносимых гаражей (пункт 6.2 настоящего Положения) обеспечивает подписание соглашений и актов владельцами гаражей и направляет их для подписания инициатору освобождения территории (пункт6.3 Положения).

Инициатор освобождения территории:

- на основании представленных Префектурой документов (пункт 6.2) обеспечивает проведение независимой оценки стоимости сносимых гаражей (пункт 7.1 Положения).

- после выполнения пункта 7.1 настоящего Положения направляет отчеты об оценке сносимых гаражей в Префектуру для подписания соглашений и актов с владельцами гаражей (пункт 7.2 Положения).

- после получения от Префектуры соглашений и актов, подписанных владельцами гаражей, в течение 5 рабочих дней осуществляет их подписание с направлением двух экземпляров в Префектуру (один экземпляр - для владельца гаража) (пункт 7.3 Положения);

- после подписания сторонами акта об освобождении гаража под снос осуществляет перечисление денежных средств на счет, указанный владельцем гаража, на условиях соглашения (пункт 7.4 Положения).

В случае отказа владельцев гаражей от подписания соглашений, а также при наличии владельцев гаражей, не имеющих правоподтверждающих документов, Префектура и Департамент городского имущества города Москвы в рамках своей компетенции принимают необходимые меры для освобождения территории (пункт 8 Положения).

Буквальное толкование норм, содержащихся в Постановлении 63-ПП, дает основания суду считать, что выплата компенсации за сносимый гараж его владельцу в соответствии с названным Положением возможна лишь в случае подписания владельцем гаража соглашения об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом гаража.

Из материалов дела следует, что истцом не было подписано соглашение об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом гаража по определенной заказчиком цене.

Суд отмечает, что применительно к спорным правоотношениям и обстоятельствам дела, у истца отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика к заключению соглашения о выплате денежной компенсации в связи со сносом гаражного бокса именно в том размере, что требует истец, исходя из кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения.

Согласно положениям статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. При этом перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона.

Однако суд считает, что способ защиты, выбранный истцом в исковых требованиях является не надлежащим, не основанным на нормах гражданского законодательства, поскольку предмет спора не связан с оспариванием какой-либо сделки в отношении гаража, владельцем которого является истец.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска, применительно к положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

При этом суд отмечает, что иные требования, кроме признания отчета об оценке недействительным истцом не заявлялось.

Само же постановление Правительства Москвы N 63-ПП не устанавливает обязательный характер величины стоимости объекта, в связи с чем суд приходит к выводу, что спор о величине стоимости объекта - гаража в настоящее время отсутствует, и права истца не нарушались, тогда как в соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Также суд отвергает доводы истца о том, что отчет об оценке №ХХХ составлен с нарушением действующего законодательства и имеет ряд неточностей, поскольку отчет об оценке №ХХХ, составлен ООО «Свисс Аппрэйзал Раша» в соответствии с требованиями действующего законодательства, оценщиком, имеющим специальное образование и право осуществлять оценочную деятельность. Оценщиком исследовались правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, в отчете приведены фотографии объекта оценки, оценщиком были изучены данные объектов-аналогов для установления ценоообразующих факторов, в связи с чем отчет отражает объективную рыночную стоимость гаражного бокса.

При таких обстоятельствах исковые требования ХХХ к ООО «Свисс Аппрэйзал Раша», ХХХ, ПАО «Мостотрест», Департаменту строительства города Москвы о признании отчета об оценке недействительным удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ХХХ к ООО «Свисс Аппрэйзал Раша», ХХХ, ПАО «Мостотрест», Департаменту строительства города Москвы о признании отчета об оценке недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд г. Москвы в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме

Судья:

2