Решение по делу № 33-222/2018 от 08.12.2017

Судья: Медведева Н.П.                                                                                гр. дело № 33-222/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 мая 2018 года                                                              г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Занкиной Е.П., Самчелеевой И.А.

при секретаре Лещевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Скворцовой А.С. – Киреевой Ю.А. на решение Красноглинского районного суда г. Самары от 26 сентября 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области – удовлетворить частично.

Принудительно изъять у Скворцовой А.С. для государственных нужд Самарской области в целях обеспечения реконструкции проспекта Карла Маркса, на участке от проспекта Кирова до границы городского округа Самара с реконструкцией участка автомагистрали «Центральная» в муниципальном районе Волжский Самарской области и городском круге Самара - земельного участка, площадью 600 кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: под садоводство, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, с выплатой собственнику изымаемого объекта Скворцовой А.С. возмещения в сумме 344 400 руб. и убытков в сумме 350 руб.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности Скворцовой А.С. (запись о регистрации права собственности в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2008 г. №) и возникновения права собственности Самарской области на изымаемый для государственных нужд Самарской области объект недвижимости после выплаты Министерством транспорта и автомобильных дорог Самарской области возмещения».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения Скворцовой А.С. и ее представителя Киреевой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области обратилось в суд с иском к Скворцовой А.С. о принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд Самарской области, указав, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от 15.05.2008 г. Скворцова А.С. является собственником земельного участка, площадью 600 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: <адрес>.

В ЕГРП в отношении данного участка зарегистрированы следующие ограничения в пользу Самарской области: приказ Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области от 24.02.2015 №. В соответствии с распоряжением Правительства Самарской области от 18.12.2015 № 1038-р «Об изъятии для государственных нужд Самарской области объектов недвижимого имущества в целях обеспечения строительства проспекта Карла Маркса на участке от проспекта Кирова до границы городского округа Самара с реконструкцией участка автомагистрали «Центральная» муниципального района Волжский Самарской области и городского округа Самара» истцом принято решение об изъятии земельного участка, принадлежащего ответчику для нужд Самарской области с выплатой соответствующего возмещения. О принятом решении Скворцова А.С. была уведомлена, что подтверждается уведомлением об отправке почтового отправления от 21.12.2015 г.

Согласно отчету №3-1/15-20 от 19.12.2015 г. рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 363 600 руб., убытки в размере 350 руб., в том числе упущенная выгода. Письмом от 22.12.2015 г. истцом ответчику предложено заключить соглашение об изъятии земельного участка. Ссылаясь на то, что ответчик по истечении 90 дней не предоставила подписанное соглашение, предложенное Министерством транспорта и автомобильных дорог Самарской области, истец просил суд принудительно изъять для нужд <адрес> в целях обеспечения строительства проспекта Карла Маркса на участке от проспекта Кирова до границы г.о. Самары с реконструкцией участка автомагистрали «Центральная» в м.р. Волжский Самарской области и г.о. Самара, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, площадью 600 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с выплатой собственнику изымаемых объектов недвижимости – Скворцовой А.С. возмещения в размере 363 950 руб., установленного на основании отчета об оценке от 19.12.2015 г. № 3-1/15-20, выполненного ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», с указанием в резолютивной части решения на то, что решение суда является основанием для прекращения права собственности Скворцовой А.С. (запись о регистрации права собственности в ЕГРП от 12.05.2008 г. №) и возникновения права собственности Самарской области на изымаемый для государственных нужд Самарской области объект недвижимости после выплаты Министерством транспорта и автомобильных дорог Самарской области соответствующего возмещения.

Скворцова А.С. обратилась в суд со встречным иском к Министерству транспорта и автомобильных дорог Самарской области о признании размера возмещения недостоверным, указав, что, не согласившись с суммой размера возмещения за изымаемый земельный участок, она обратилась в ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» для определения реальной рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету № 2016.01.-207 рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 1 040 000 руб. Кроме того, кадастровая стоимость изымаемого земельного участка, составившая 812 712 руб., также значительно превышает цену, предложенную Министерством. Ввиду существенной разницы между стоимостью земельного участка, предложенной ей Министерством и его реальной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, ею было направлено в адрес истца письмо, однако ответа получено не было. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила суд признать размер возмещения, предлагаемый Министерством транспорта и автомобильных дорог Самарской области за изымаемый для государственных нужд Самарской области земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м – недостоверным; установить возмещение за изымаемый для государственных нужд Самарской области указанный земельный участок в размере 1 040 000 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не соглашаясь с решением суда, Скворцова А.С. в лице представителя по доверенности Киреевой Ю.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что определенная судом выкупная цены земельного участка определена неправильно и является заниженной. Суд необоснованно признал заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемого земельного участка допустимым доказательством по делу, несмотря на допущенные экспертом ошибки в расчетах и неполноту исследования.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16.11.2016 г. решение Красноглинского районного суда г. Самары от 26.09.2016 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Скворцова А.С. в лице представителя Киреевой Ю.А. - без удовлетворения.

Определением судьи Самарского областного суда от 24.03.2017 г. Скворцовой А.С. в лице представителя Киреевой Ю.А. отказано в передаче кассационной жалобы на указанные решение суда первой инстанции и апелляционное определение для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2017 г. кассационная жалоба Скворцовой А.С. в лице представителя Киреевой Ю.А. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2017 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16.11.2016 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    В заседании суда апелляционной инстанции Скворцова А.С. и ее представитель Киреева Ю.А. доводы жалобы поддержали в полном объеме. В дополнение отметили, что заключение ООО «Судэксперт» не может являться допустимым доказательством по делу, т.к. не содержит в себе ответы на поставленные вопросы.

    Иные лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Земельный кодекс РФ допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления (ст. 56.2 ЗК РФ).

В ст. 282 ГК РФ предусмотрено принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который, согласно п.13 ст. 56.6 ЗК РФ, составляет три года с момента его принятия. Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно п. п. 2 и 4 ст. 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, в случае, если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

По делу установлено, что Скворцова А.С. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, площадью 600 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АВ № от 15.05.2008 г.

18.12.2015 г. Правительством Самарской области издано распоряжение № 1038-р «Об изъятии для государственных нужд Самарской области объектов недвижимого имущества в целях обеспечения строительства проспекта Карла Маркса на участке от проспекта Кирова до границ городского округа Самара с реконструкцией участка автомагистрали «Центральная» муниципального района Волжский Самарской области и городского округа Самара».

Согласно приложению к указанному распоряжению Правительства Самарской области от 18.12.2015 № 1038-р, принадлежащий Скворцовой А.С. земельный участок подлежит изъятию в целях обеспечения строительства.

Согласно уведомлению Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области от 21.12.2015 № 28/6249 Скворцова А.С. уведомлена о том, что принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым № подлежит изъятию для государственных нужд Самарской области.

Письмом Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области от 22.12.2015 № 28/6329 Скворцовой А.С. направлен проект соглашения об изъятии недвижимости, с приложением кадастрового паспорта и отчета об определении размера возмещения за изымаемый земельный участок.

Из отчета об определении размера возмещения от 19.12.2015 № 3-1/15-20, выполненного ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет 363 600 руб., кроме того, определен размер убытков, причиненных правообладателю, составивший 350 руб.

Ответчик, получив проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд, в течение 90 дней соглашение не подписала, в связи с несогласием с выкупной ценой земельного участка.

Согласно представленного в материалы дела ответчиком отчета ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» № 2016.01-207 от 12.02.2016 г. рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 040 000 руб.

По ходатайству представителей сторон, в порядке ст. 79 ГПК РФ, определением районного суда от 22.07.2016 г. назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручалось ООО «Визит-риэлт» для разрешения вопроса какова рыночная стоимость земельного участка со строением, и каков размер убытков, причиненных в связи с изъятием объекта недвижимости на момент рассмотрения спора.

Согласно заключению эксперта ООО «Визит –риэлт» № 05/08-2016-э от 09.09.2016 г., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 344 400 руб., размер убытков, причиненных Скворцовой А.С. в связи с изъятием земельного участка со строением (строение не оформлено) для государственных нужд Самарской области составляет 350 руб.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что принятое решение об изъятии земельного участка принадлежащего Скворцовой А.С., путем выкупа, никем не оспорено, недействительным не признано, учитывая, что соглашение о выкупе недвижимости в досудебном порядке и в период рассмотрения дела не достигнуто, процедура изъятия истцом соблюдена, пришел к выводу, о принудительном изъятии у ответчика земельного участка для государственных нужд Самарской области с выплатой собственнику изымаемого объекта возмещения и убытков.

При определении выкупной цены земельного участка, включающей в себя рыночную стоимость земельного участка, убытки причиненные собственнику в связи с изъятием имущества, суд принял во внимание заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Визит –риэлт», положив его в основу решения, признав его соответствующим требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и содержащее подробное описание произведенных исследований, в связи с чем, взыскал компенсацию стоимости имущества в сумме 344 400 руб. и убытков в сумме 350 руб., прекратив право собственности Скворцовой А.С.

Суд апелляционной инстанции в апелляционном определении от 16.11.2016 г. с выводами судебной экспертизы согласился, указав, что в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердила правильность этих выводов.

При этом суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что имеющаяся в экспертном заключении арифметическая ошибка не нарушает прав ответчика, поскольку при перерасчете сумма будет меньше.

Отменяя вышеуказанное апелляционное определение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации исходила из того, что заключение судебной экспертизы ООО «Визит риэлт» принято судом и положено в основу решения.

Между тем, как установлено, оно содержит ошибки, следовательно, не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к подобного рода документам, следовательно, оно не может являться допустимым доказательством по делу.

Кроме того, возражая против размера возмещения, определенного Министерством в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Скворцова А.С. указывала, что размер возмещения ниже кадастровой стоимости изымаемого земельного участка.

Вместе с тем причины снижения рыночной стоимости земельного участка после проведения государственной кадастровой оценки с 812 712 руб. до 363 950 руб. в представленном отчете об оценке не указаны. Данные противоречия судом при рассмотрении дела не разрешены, что свидетельствует о неполном исследовании судом материалов дела.

При новом апелляционном рассмотрении дела по ходатайству представителя истца, судебной коллегией определением от 24.01.2018 г. назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «СУДЭКСПЕРТ» для разрешения вопроса об определении размера возмещения в связи с изъятием земельного участка.

Согласно выводам заключения эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» ФИО2 № 18-021 от 16.04.2018 г. рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату экспертизы составляет 386 199 руб., размер убытков, причиненных Скворцовой А.С. в связи с изъятием в собственность Самарской области земельного участка составляет 8 074 руб.

Кадастровая оценка земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под садоводство, кадастровый №, установленная в размере 812 712 руб., не соответствует рыночной стоимости данного земельного участка, по причине того, что кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности объекта оценки, а также из-за разных периодов (даты) определения данных стоимостей.

Оценив представленные в дело заключения и отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка, судебная коллегия полагает необходимым принять в основу решения заключение ООО «СУДЭКСПЕРТ» от 16.04.2018г., как допустимое и достоверное доказательство, поскольку экспертиза проведена экспертом, обладающим специальными познаниями и имеющим достаточный опыт работы в исследуемой области. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости определения рыночной стоимости изымаемого имущества ниже его кадастровой стоимости, а также доводы о том, что заключение ООО «Судэксперт» не содержит обоснование выводов, к которым пришел эксперт, не соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке    в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 настоящего ФЗ.

Согласно п.2 ст. 3 ФЗ от 03.07.2016г. «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Действительно, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом законодатель в п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ допускает возможность изменения кадастровой стоимости земельного участка при ее несоответствии рыночной стоимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При изъятии земельного участка оценивается реальная стоимость имущества с учетом фактического его состояния.

При проведении экспертизы экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» проведен анализ рынка аналогов исследуемых объектов недвижимости, применен сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж) указаны источники определения цены.

Как указал эксперт ООО «СУДЭКСПЕРТ» ФИО2 в своем заключении, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости связано с наличием двух факторов, во-первых, разные периоды (даты) определения данных стоимостей; во-вторых, кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки (п. 3 раздела I ФСО № 4).

В первом случае имеется зависимость от динамики цен на рынке земельных участков. Во втором, зависимость от соотношения индивидуальных особенностей оцениваемого земельного участка с типовыми, сложившимися в данной местности. В рассматриваемом случае наблюдается тенденция к снижению кадастровой стоимости во времени, в связи чем кадастровая стоимость земельного участка, установленная в 2017 г. составила 747 960 руб. Кроме того, установлено, что индивидуальные особенности земельного участка определяются как «неухоженный», что влечет к необходимости дополнительных вложений на рекультивацию плодородного слоя. В результате земельный участок попадает в нижний ценовой диапазон предложений.

Т.о., кадастровая стоимость данного земельного участка не учитывает индивидуальные особенности объекта. Рассчитанная в рамках проведенной экспертизы рыночная стоимость участка в размере 386 199 руб. наиболее точно отражает конъюнктуру рынка земельных участков в г. Самара и индивидуальные особенности данного земельного участка.

Скворцова А.С. не представила доказательств несоответствия этой стоимости, наличие в заключении ООО «Судэксперт» существенных противоречий, способных повлиять на результат определения рыночной стоимости земельного участка, как и доказательств существования аналогов с более высокой ценой.

Доводы Скворцовой А.С. о том, что эксперт ООО «Судэксперт» определил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 16.04.2018г., а не по состоянию на 09.09.2016г., судебная коллегия считает несостоятельными.

По смыслу ст. 282 ГК РФ, п.3 ст. 55, п.1 ст. 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в пользу Скворцовой А.С. подлежит взысканию компенсация стоимости изымаемого имущества в сумме 386 199 руб. и убытки в сумме 8 074 руб., с прекращением права собственности Скворцовой А.С. на земельный участок, в связи с чем, решение суда подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноглинского районного суда г. Самары от 26 сентября 2016 года изменить.

Исковые требования Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области удовлетворить частично.

Принудительно изъять у Скворцовой А.С. для государственных нужд Самарской области в целях обеспечения реконструкции проспекта Карла Маркса на участке от проспекта Кирова до границы городского округа Самара с реконструкцией участка автомагистрали «Центральная» в муниципальном районе Волжский Самарской области и городском круге Самара земельный участок, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под садоводство, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с выплатой собственнику изымаемого объекта Скворцовой А.С. возмещения в сумме 386 199 руб. и убытков в сумме 8 074 руб.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности Скворцовой А.С. (запись о регистрации права собственности в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2008 г. №) и возникновения права собственности Самарской области на изымаемый для государственных нужд Самарской области объект недвижимости после выплаты Министерством транспорта и автомобильных дорог Самарской области возмещения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: