Решение по делу № 33-109/2019 от 03.12.2018

Судья Утешева Ю.Г.      Дело № 33-109/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 января 2019 года город Калуга Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Юрьевой А.В.,

судей Саркисовой О.Б., Квасовой О.В.,

при секретаре Плиевой З.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Саркисовой О.Б. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на решение Калужского районного суда Калужской области от 11 октября 2018 года по иску Степцова И. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», обществу с ограниченной ответственностью коммерческому банку «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой» о регистрации договора,

УСТАНОВИЛА:

20 августа 2018 года Степцов И.В. обратился в суд с иском, в котором просил произвести государственную регистрацию заключенного между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» (далее по тексту - ООО «Комфорт Строй») договора № 178 от 17 ноября 2014 года уступки права требования (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года в отношении двухкомнатной квартиры № на четвертом этаже по строительному адресу: <адрес>.

В обоснование требований истец сослался на то, что между ним и ответчиком ООО «Комфорт Строй» был заключен указанный договор уступки прав требования к застройщику обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой» (далее по тексту – ООО «Новградстрой») по договору участия в долевом строительстве в отношении указанного выше жилого помещения, условия договора истцом исполнены. При заключении договора ответчик ООО «Новградстрой» обязался осуществить в дальнейшем его государственную регистрацию, однако обязательство не исполнил.

В судебное заседание истец Степцов И.В. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Участвовавший в судебном заседании представитель истца Степцова И.В. – Гусев К.В. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка «БФГ-Кредит» (далее по тексту – КБ «БФГ-Кредит» (ООО)) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» Мельник С.В. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представители ответчиков: ООО «Комфорт Строй» в лице временного управляющего Долиной О.В., ООО «Новградстрой», а также представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 11 октября 2018 года исковые требования Степцова И.В. удовлетворены, постановлено осуществить государственную регистрацию договора уступки № 178 права требования по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, заключенного 17 ноября 2014 года между Степцовым И.В. и ООО «Комфорт Строй» в отношении объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, номер этажа 4, номер объекта № (в осях 6-7/Е-Л), площадью 62,07 кв. м, местоположение: <адрес> (№ 9 по ГП).

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заслушав объяснения представителя ответчика КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» Кочновой О.С., поддержавшей жалобу, проверив материалы дела, исследовав новые доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из дела, между ООО «Новградстрой» (застройщик) и ООО «Комфорт Строй» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ 9 по ГП), количество этажей 10-14, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объекты долевого строительства (квартиры в количестве 267 единиц общей проектной площадью 12 799,57 кв. м), а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно пункту 8.1 указанного договора, поскольку оплата по данному договору производится за счет кредитных средств, предоставленных участнику КБ «БФГ-Кредит» (ООО), права требования участника долевого строительства по настоящему договору считаются находящимися в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации договора, квартиры, указанные в пункте 1.4.1 настоящего договора, будут находиться в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации права собственности на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 8.6 данного договора предусмотрено, что переуступка прав требования по настоящему договору в полном объеме либо в части, в соответствии с пунктом 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

17 ноября 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и истцом был подписан договор № 178 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 5 ноября 2013 года в отношении 2-комнатной квартиры № на четвертом этаже по адресу: <адрес> (№ 9 по ГП).

Согласно пункту 4 договора уступки, передаваемые по этому договору права требования и последующее, после сдачи дома в эксплуатацию, получение квартиры № на момент подписания договора находятся в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО); на момент регистрации договора обременение будет снято.

Из представленных в дело доказательств, в том числе, справки и.о.конкурсного управляющего ООО «Комфорт Строй» от 15 мая 2018 года, копий платежных документов, следует, что истец свои обязательства по договору уступки прав требования в части уплаты денежных средств в пользу ООО «Комфорт Строй» в размере 2 652 000 руб. исполнил полностью.

В свою очередь ООО «Комфорт Строй» действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права требования не предприняло, государственная регистрация договора уступки прав требования не произведена.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договора уступки прав к КБ «БФГ-Кредит» (ООО) не обращалось и такое согласие не получало.

В силу статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункт 3 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В суде первой инстанции и в апелляционной жалобе представитель конкурсного управляющего КБ «БФГ-Кредит» (ООО) указал, что по состоянию на 4 декабря 2016 года сумма задолженности ООО «Комфорт Строй» перед банком составляет 99 099 758 руб., в том числе сумма срочного основного долга 66 975 963 руб. 40 коп., сумма срочных процентов 168 354 руб. 88 коп., сумма просроченных процентов 13 221 405 руб. 60 коп., штрафные санкции на просроченные проценты 18 734 034 руб. 12 коп.

Из представленного в суд апелляционной инстанции соглашения № 1 об отступном путем цессии от 14 марта 2016 года, заключенного между КБ «БФГ-Кредит» (ООО) и ООО «Комфорт Строй», а также определения Арбитражного суда Калужской области от 02 ноября 2017 года о принятии обеспечительных мер в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Комфорт Строй» следует, что соглашение об отступном заключено в отношении 58 квартир. При этом в качестве отступного права в отношении квартиры № банку не переданы.

С учетом установленных обстоятельств, осведомленности банка относительно действий ООО «Комфорт Строй», направленных на уступку прав требования в отношении объекта долевого строительства истцу, а также того, что при наличии указанной осведомленности КБ «БФГ-Кредит» (ООО) правами, предусмотренными статьей 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не воспользовался, имеются достаточные основания для вывода о последующем одобрении банком договора цессии, о регистрации которого судом принято решение.

При этом судебная коллегия учитывает, что банк как залогодержатель не воспользовался своим правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверять наличие и состояние заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Поскольку сохранение ипотеки в отношении заложенных прав, а затем и объектов недвижимости предусмотрено статьей 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», доводы жалобы о незаконности принятого решения ввиду того, что в его резолютивной части отсутствует ссылка на сохранение ипотеки в отношении прав, являющихся предметом подписанного истцом и ООО «Комфорт Строй» договора уступки права требования, не свидетельствуют о незаконности принятого решения и не влекут его отмену.

Доводы жалобы об отсутствии доказательств исполнения истцом обязательств по договору несостоятельны, опровергаются материалами дела.

Основанных на доказательствах доводов, являющихся основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 11 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: