Решение по делу № 2-6703/2022 от 05.08.2022

    УИД №

    Дело №

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    город Кызыл                                                                                                 26 октября 2022 года

    Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего Сат А.Е., при секретаре ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи,

    УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

    По условиям указанного предварительного договора купли-продажи продавец ФИО2 обязуется продать, а покупатель ФИО10 купить в собственность ? доли объекта недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 40,5 кв.м.

    Указанная ? доли квартиры принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности на основании завещания от матери ФИО4 Другая ? доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО6, сыну ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ она передала ФИО2 в присутствии свидетелей ФИО5 и ФИО8 денежные средства в размере 1 850 000 рублей в счет оплаты стоимости ? доли квартиры по предварительному договору купли-продажи, о чем составлена расписка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 скончался. Единственным наследником ФИО2 является его сын ФИО6, который фактически принял наследство, так как пользуется принадлежащим наследодателю имуществу, относится как своему собственному, написал заявление нотариусу о принятии наследства.

ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес ответчика предложение о заключении договора купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, либо возврате денежных средств в размере 1 850 000 рублей, уплаченных истцом по предварительному договору.

    Однако ответчик не предпринял никаких действий для заключения договора купли-продажи, в связи с чем считает это уклонением от заключения основного договора.

    Просит обязать ФИО6 заключить с ФИО1 договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

    В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела с участием ее представителя.

    Представитель истицы ФИО9, действующий на основании ордера, поддержал исковое заявление, просил удовлетворить, указал, что у ФИО2 право собственности на ? доли не было зарегистрировано, но предполагалось, что он зарегистрирует право собственности на свою долю на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Истица ФИО1 уже живет в указанной квартире, так как ФИО2 передал ей ключи от квартиры после заключения предварительного договора купли-продажи. ФИО2 с сыном ФИО6 не общались, так как ФИО2 расстался с супругой 30 лет назад и сын ФИО6 остался жить с матерью.

    Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещался по месту жительства, по месту регистрации, однако конверты возвратились с отметками «истек срок хранения». Поскольку адресат несет риск неполучения поступившей корреспонденции, то ответчик признается извещенным надлежащим образом, в связи с чем суд рассматривает дело в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Из пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    Как видно из указанных норм, при заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 Гражданского кодекса возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    На основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

    Таким образом, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Вместе с тем, учитывая, что правовым последствием заключения предварительного договора купли-продажи является обязанность заключить договор купли-продажи, то в случае, если продавец по предварительному договору не является собственником недвижимого имущества, то он не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (продавец) и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (покупатель) заключили предварительный договора купли-продажи ? доли квартиры с задатком.

В соответствии с п. 1 предварительного договора Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить в собственность ? доли объекта недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 40,5 кв.м.

Из п. 1 предварительного договора следует, что квартира принадлежит на праве общей долевой собственности Продавцу ФИО2 (на основании завещания матери ФИО4) и ФИО6 по ? доли в праве каждому.

В соответствии с п. 4 предварительного договора по соглашению сторон стоимость квартиры составляет 3 750 000 рублей. Стоимость указанной ? доли объекта недвижимости составляет 1 850 000 рублей. Общая цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 5 предварительного договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма в размере 90 000 рублей переданы как первоначальный взнос. Денежная сумма в размере 1 760 000 рублей переданы наличными из собственных средств Продавцу до подписания настоящего договора в МФЦ г. Кызыла как задаток до полного оформления документов на ? долю по наследству. Таким образом, Продавцу ФИО2 полностью оплачена за его долю. Денежная сумма в размере 50 000 рублей переданы риэлтору.

В соответствии с п. 5 предварительного договора Продавец в знак подтверждения предварительного договора купли-продажи передал ключи от квартиры Покупателю для проживания и предложил оплачивать коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГГГ года. Покупатель обязуется самостоятельно убрать хлам из квартиры, оплачивать за свет, газ, тепло и воду. Покупатель после государственной регистрации перехода права принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов по ремонту, эксплуатации квартиры, дома, жилого помещения в целом.

    Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан ФИО2, ФИО3 и двумя свидетелями ФИО5 и ФИО8

    Согласно расписке о получении денежных средств за продажу ? доли квартиры с задатком от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 получил денежную сумму в размере 1 850 000 рублей от ФИО3 за проданную им ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ему на основании завещания от его матери ФИО4 На другую ? долю квартиры он оформил приватизацию на имя сына ФИО6 При обращении к нему по поводу продажи квартиры, он отказался под давлением матери. Считает себя хозяином всей квартиры, так как завещание на его имя, а также он оплачивает за газ, свет, тепло, задолженностей не имеет. Общая цена квартиры 3 750 000 рублей.

Как видно, в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не указан. Соответственно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ур. <адрес>, умер, что подтверждается свидетельством о смерти №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Органом ЗАГС Министерства юстиции Республики Тыва в <адрес> и <адрес>.

В связи со смертью ФИО2 ФИО3 направила предложение ФИО6 о заключении договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, во исполнение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, либо вернуть ей денежные средства в размере 1 850 000 рублей.

    В подтверждение направления данного предложения в адрес ФИО6 истица представила кассовый чек об оплате почтового отправления от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов наследственного дела ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, следует, что наследственное дело открыто по претензии АО «Россельхозбанк» о наличии у него задолженности по кредитному договору в сумме 103 612,84 рублей. При этом кто-либо из наследников умершего с заявлением о принятии наследства не обращался.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 принадлежат: 1) 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, площадью 44,1 кв.м.; 2) 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, площадью 12 кв.м.; 3) ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, площадью 44,1 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение – квартира с кадастровым номером №, площадью 40,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., по ? доли в праве каждый, с ДД.ММ.ГГГГ.

Из ответа Органа ЗАГС Министерства юстиции Республики Тыва в <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ур. <адрес>, умерла ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты>.

Из наследственного дела умершей ФИО4 следует, что с заявлением о принятии ее наследства обратился сын ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., наследство состоит из квартиры по адресу: <адрес>, квартиры и земельного участка по адресу: <адрес>; квартиры по адресу: <адрес>.

Также ФИО4 составила ДД.ММ.ГГГГ завещание, в соответствии с которым она все свое имущество, какое на момент ее смерти окажется ей принадлежащим, в чем бы таковое не заключалось и где бы оно ни находилось, завещала ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

    В наследственном деле ФИО4 имеется договор № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу и продажу квартир/домов в собственность граждан, заключенный между Мэрией г. Кызыла и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

    По ходатайству представителя истца в судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля ФИО5, которая показала суду, что помогала ФИО4 оформлять документы на дом, на который у нее только ордер ДД.ММ.ГГГГ года. Когда она умерла, к ней обратился ее сын ФИО2, который сказал, что ему нужны деньги, хотел продать квартиру и купить автомашину. Она нашла ему покупателя – истицу. ДД.ММ.ГГГГ они собрались в этой квартире: ФИО2, ФИО3, ФИО8 (сын родной сестры его матери) и она, заключили предварительный договор купли-продажи, истица передала ФИО2 деньги. Затем оказалось, что ФИО2 болен, ему диагностировали рак горла. Он не хотел, чтобы ? доли квартиры принадлежала его сыну ФИО6, так как считал квартиру полностью своей. ФИО6 изредка приходил на эту квартиру, пьянствовал, приводил женщин, отцу не помогал.

    Оценивая показания свидетеля, суд находит их в части заключения между ФИО2 и ФИО3 предварительного договора купли-продажи доли квартиры, передачи денежных средств правдивыми, подтверждающимися письменными доказательствами.

    Таким образом, судом установлено, что ? доли в праве собственности на спорную квартиру по адресу: <адрес>, продавцу ФИО2 ни на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни на момент его смерти ДД.ММ.ГГГГ ему не принадлежала.

Следует отметить также и то обстоятельство, что право общей долевой собственности ФИО4 и ФИО6 было зарегистрировано после смерти ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент смерти квартира ей также не принадлежала.

При заключении предварительного договора купли-продажи согласие второго собственника квартиры ФИО6 на продажу ? доли квартиры ФИО2 не получал.

При таких обстоятельствах, применительно к спорным отношениям и требованиям истца отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика ФИО6 к исполнению принятых на себя обязательств ФИО2 по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со свидетельством о перемене имени №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Органом ЗАГС Министерства юстиции Республики Тыва в <адрес> и <адрес>, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ур. <данные изъяты>, переменила фамилию на «ФИО1».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    Исковое заявление ФИО1 к ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2022 года (с учетом выходных дней).

Судья                                                                                                   А.Е. Сат