Решение по делу № 2-109/2018 от 31.10.2017

Дело № 2-109/18                                         

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 мая 2018 года               г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики

в составе: председательствующего судьи Смаевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Федоськиной О.Н.,

c участием:

истца Иванова Д.Г.,

представителей истца – Галкина Е.А.,

представителя ответчиков – Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарск, администрации г. Новочебоксарск Коновченко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова <данные изъяты> к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарск, к администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики об установлении факта нахождения объектов незавершенного строительства, обязании заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Иванов Д.Г. обратился в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики и администрации г. Новочебоксарск, с учетом уточнений исковых требований, об установлении факта нахождения объектов незавершенного строительства, созданных им в рамках договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с кадастровым номером: №, общей площадью 0,600 га, расположенного по адресу: <адрес>; обязании Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарск в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда оформить с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес Иванова <данные изъяты> договор аренды земельного участка с кадастровым номером: №, общей площадью 0,600 га, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства станции технического обслуживания с автомойкой со сроком действия 3 (три) года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ему был предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью 0,600 га, расположенный по адресу: <адрес> для строительства станции технического обслуживания с автомойкой, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцу администрацией г. Новочебоксарска ЧР выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Автосервис на 5 постов с автомойкой на 2 поста» №.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав погашена запись об ограничении (обременении) права аренды на земельный участок с кадастровым номером: № на основании одностороннего отказа арендодателя от договора.

На обращение с просьбой об однократном предоставлении указанного земельного участка земельного участка в аренду, на котором расположены объекты незавершенного строительства, для завершения их строительства по правилам п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, истец получил отказ со ссылкой на отсутствие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства.

Истец указывает, что им был осуществлен значительный комплекс подготовительных мероприятий к строительству объекта, произведенные им работы по строительству наружных тепловых сетей объекта капитального строительства, объекта недвижимости (КЛ-10 кВ с присоединенной КТПН-160/10/0,4 кВ для энергоснабжения станции технического обслуживания с автомойкой) на законных основаниях в соответствии с договором и разрешением на строительство на спорном земельном участке являются недвижимыми объектами (объектами незавершенного строительства).

В течение срока действия договора истцом предпринимались меры, направленные на строительство объекта капитального строительства.

Полагая отказ ответчиков в предоставлении земельного участка в аренду необоснованным, истец обратился в суд с названными исковыми требованиями к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики и администрации г. Новочебоксарск.

В судебном заседании истец Иванов Д.Г., представитель истца – Галкин Е.А., действующий на основании доверенности, поддержали исковое заявление по приведенным в нем доводам. Дополнительно представитель истца указал, что истец добросовестно пользовался правами в соответствии с договором аренды. В связи с возникшими финансовыми затруднениями своевременно завершить строительство на арендованном земельном участке не представилось возможным. Действия же ответчиков считает злоупотреблением правом. Неоднократные переговоры с ответчиками о заключении нового договора аренды не привели к должному результату. В случае заключения нового договора аренды истцом при строительстве объекта будут привлечены инвесторы, сумма долга по арендной плате за земельный участок будет погашена.

Представитель ответчиков – Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики и администрации г. Новочебоксарск Коновченко В.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании не признала исковые требования по мотиву необоснованности, поддержала доводы, приведенные в отзыве на исковое заявление, в котором представитель ответчиков указывает на то, что в связи длительным невнесением Ивановым Д.Г. арендных платежей за земельный участок, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарск ЧР ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес Иванова Д.Г. уведомление об отказе от договора аренды. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут. Запись в Едином государственном реестре недвижимости погашена ДД.ММ.ГГГГ.

Истец не представил доказательств обращения в Управление с просьбой об однократном предоставлении указанного земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Объектов незавершенного строительства на данном земельном участке, отвечающих признакам, предусмотренным ст.130 ГК РФ, не имеется. Заключение судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу, полагают необоснованным, недопустимым доказательством. В удовлетворении иска просит отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – МБУ «Архитектурно-градостроительное управление г. Новочебоксарск Чувашской Республики» - Симакина Н.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав участников судебного заседания, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики («Арендодатель») и Ивановым Д.Г. («Арендатор») заключен договор аренды земельного участка г. Новочебоксарска, по условиям которого арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью 0,6000 га, расположенный по адресу: №, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, для строительства станции технического обслуживания с автомойкой.

Договор аренды был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2. договора) (л.д.22-27).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок передан арендодателем Иванову Д.Г. (л.д. 27).

Договор аренды был заключен с истцом по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением администрации г. Новочебоксарска ЧР утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером: № в районе <адрес>, для строительства станции технического обслуживания с автомойкой (л.д. 10).

Согласно кадастровому паспорту, выданному ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером №: для строительства станции технического обслуживания с автомойкой (л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Новочебоксарска ЧР Иванову Д.Г. выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства «Автосервис на 5 постов с автомойкой на 2 поста» на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28).

Судом установлено, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в связи с возникновением задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-63).

Запись в Едином государственном реестре прав об обременении права в виде аренды земельного участка погашена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.102-104,105).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Оценивая доводы истца, приведенные в обоснование заявленных требований, суд учитывает следующие обстоятельства.

Во исполнение договора аренды земельного участка истцом произведен комплекс мероприятий, направленных на осуществление строительства станции технического обслуживания.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения, заключенным между МУП «Коммунальные сети города Новочебоксарска» и Ивановым Д.Г.; акту разграничения границ балансовой принадлежности сторон от ДД.ММ.ГГГГ; договору теплоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановым Д.Г. и ОАО <данные изъяты>, акту разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей (л.д.29-38); техническому плану сооружения, выполненному ООО <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73-87); проектной документации автосервиса на 5 постов с автомойкой на 2 поста по <адрес>, изготовленной ООО <данные изъяты> (л.д.88-101), выполнены работы по монтажу систем инженерно-технического обеспечения – водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, установлена трансформаторная подстанция в соответствии проектной документацией.

Данные обстоятельства подтверждены главным инженером ООО <данные изъяты> ФИО6 в судебном заседании (л.д.152), письмом директора ООО <данные изъяты> (л.д.124-125).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненному ООО <данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером: №, общей площадью 0,600 га, по адресу: <адрес> имеется объект незавершенного строительства автосервиса с автомойкой на 2 поста с выполненными работами по строительству, находящихся в составе данного объекта наружных сетей теплоснабжения, электроснабжения с трансформаторной подстанцией и врезки в сети централизованной системы холодного водоснабжения на сумму <данные изъяты>, что составляет 16,96 % объема работ (л.д. 199-207).

Доводы ответчика о недопустимости данного заключения в качестве надлежащего доказательства суд отклоняет как несостоятельные.

Суд учитывает экспертное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства в соответствии с положениями ст.ст.55,59,60 ГПК РФ. Экспертом приведены выводы на поставленные судом вопросы. Исследование проведено экспертом в области строительства, являющимся членом палаты судебных экспертов, имеющим стаж работы в строительстве более 45 лет, с изучением материалов гражданского дела, непосредственным обследованием объектов, размещенных на вышеуказанном земельном участке. Сомнений в обоснованности заключения у суда не имеется.

Факт выполнения работ на земельном участке именно истцом (за счет истца) не оспаривается ответчиком и третьими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Имеющееся в деле экспертное заключение подтверждает наличие на вышеуказанном земельном участке объекта незавершенного строительства.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения градостроительных и строительных норм и правил при выполнении истцом строительно-монтажных работ в рамках договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, несоответствия данных работ виду разрешенного использования данного земельного участка.

Зарегистрировать право на объект незавершенного строительства истец не имеет возможности ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Для завершения строительства данное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Доводы представителя ответчиков о том, что истец не обращался в Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарск, в администрацию г. Новочебоксарск, не свидетельствуют о неправомерности требований истца. Из пояснений истца следует, что он устно обращался в Управление с вопросом о заключении соглашения, на что был получен отказ.

Оспаривание ответчиками факта создания объекта незавершенного строительства и наличия у истца права на заключение нового договора аренды, по настоящему гражданскому делу подтверждает наличие между сторонами спора о праве.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае существуют условия в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющие истцу право на приобретение спорного земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

С учетом изложенных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд признает обоснованными, подлежащими удовлетворению требования истца об установлении факта нахождения объектов незавершенного строительства, созданных им в рамках договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с кадастровым номером: №, общей площадью 0,600 га, расположенного по адресу: <адрес>; обязании Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарск заключить договор аренды данного земельного участка на срок три года.

Требование истца к администрации города Новочебоксарск суд оставляет без удовлетворения, поскольку администрация г. Новочебоксарск не является надлежащим ответчиком.

В силу Положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, утвержденного решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от 25.10.2012 N С 36-1, Управление является юридическим лицом, осуществляющим государственную политику в сфере имущественных и земельных отношений, управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - города Новочебоксарска Чувашской Республики. Управление выполняет функции по осуществлению ранее возникших прав и обязательств администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики в сфере земельных отношений, в том числе, осуществляет права на заключение договоров аренды муниципального имущества и земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Установить факт нахождения объектов незавершенного строительства, созданных Ивановым <данные изъяты> в рамках договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с кадастровым номером: №, общей площадью 0,600 га, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарск в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить с Ивановым <данные изъяты> (оформить, подписать и предоставить Иванову <данные изъяты>) с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации договор аренды земельного участка с кадастровым номером: №, общей площадью 0,600 га, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства станции технического обслуживания с автомойкой со сроком действия 3 (три) года.

В удовлетворении исковых требований Иванова <данные изъяты> к администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд ЧР в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья                                Н.В. Смаева

Мотивированное решение

составлено 04 июня 2018 года.