Решение по делу № 2-22/2023 (2-1502/2022;) от 25.08.2022

Дело № 2-22/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2023 года                 г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Разиной Л.В.,

при секретаре Морозовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кайтмазов МС к Бахолдин ПЯ, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Лесное», Несмиянов ВА о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Кайтмазов М.С. обратился в суд с иском к Бахолдин ПЯ, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Лесное», Несмиянов ВА о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указывая, что 16.11.2018 года года между Бахолдиным П.Я. (продавец) и Кайтмазовым М.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи 2-х земельных участков из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункта 1 договора истец Кайтмазов М.С. купил и оплатил:

- земельный участок площадью 10,2 га с кадастровым номером номер, расположенный по адресу: адрес, расположенный в границах участка и

- земельный участок площадью 4 га с кадастровым номером номер, расположенный по адресу: адрес расположенный в границах участка.

Согласно пункта 6 договора стороны согласовали признать данный договор имеющим силу передаточного акта.

Согласно пункта 3 договора указанные земельные участки проданы за 230 000 рублей.

Ранее 13.11.2018 года ответчик получил в Администрации Юловского сельского поселения Сальского района уведомление об отказе покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами номер и номер (протокол номер и номер)

Подписанный договор купли-продажи от 16.11.2018 года стороны сдали на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, посредством оформления заявления о проведении регистрационных действий через МФЦ Сальского района.

28.11.2018 года истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки в связи с не указанием в договоре купли-продажи имеющегося обременения земельных участков в виде аренды. В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было выявлено, что земельные участки обременены Договором аренды от 08.08.2010 года с ООО «Лесное».

Государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки к покупателю была приостановлена до 27.02.2019 года для устранения недостатков и внесения в договор сведений об аренде земельных участков.

Договор, который был представлен на государственную регистрацию, содержал следующие условия:

в пункте 4 договора купли-продажи от 16.11.2018 года продавец указал, что отчуждаемые земельные участки не обременены.

в пункте 5 договора купли-продажи от 16.11.2018 года продавец продал покупателю земельные участки свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

После получения уведомления о приостановке государственной регистрации права собственности истец неоднократно в телефонном режиме просил ответчика приехать и подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 16.11.2018 года. Указать в дополнительном соглашении наличие обременения земельных участков в виде аренды с ООО «Лесное». Ответчик не смог приехать сославшись на состояние здоровья и просил подождать.

В марте 2019 года истец получил сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на спорные земельные участки от 27.02.2019 года номер

После полученного сообщения истец неоднократно в телефонном режиме просил ответчика приехать, привести в соответствие договор купли-продажи земельных участков и сдать его на регистрацию повторно, однако ответчик постоянно ссылался на свою занятость и просил подождать, а в 2022 году просто перестал выходить на связь.

В августе 2022 года истец узнал о том, что Бахолдин П.Я. повторно продал третьему лицу спорные земельные участки с кадастровыми номерами номер и номер, которые фактически были проданы 16.11.2018 года Кайтмазову М.С.

С 16.11.2018 года истец владеет спорными земельными участками как своими собственными, сельскохозяйственные работы на площади спорных земельных участков выполняются истцом с момента заключения договора купли-продажи.

На момент продажи земельных участков с кадастровыми номерами номер и номер ответчику было известно, что они находятся в аренде ООО «Лесное», однако в договоре Бахолдин П.Я. данное обременение не указал, что повлияло на отказ в регистрации перехода права собственности к истцу.

В последующем также по вине ответчика не были внесены исправления в договор купли-продажи земельных участков и новый договор не был сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

Договор купли-продажи земельных участков от 16.11.2018г. заключен в надлежащей форме, сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме.

На основании изложенного, истец просит суд: вынести решение о государственной регистрации перехода к Кайтмазов МС права собственности по договору купли-продажи от 16.11.2018 года на земельный участок площадью 10,2 га с кадастровым номером номер, расположенный по адресу: адрес, расположенный в границах участка и земельный участок площадью 4 га с кадастровым номером номер, расположенный по адресу: адрес, расположенный в границах участка.

Истец Кайтмазов М.С. - о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждено телефонограммой от 31.03.2023 года в 09-19 час., по телефону: номер, в судебном заседании участия не принимал, о причинах неявки суду не сообщил. (л.д. 175)

Представитель истца - Лыкова Т.В. о времени и месте судебного разбирательства извещена в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, участия в судебном заседании не принимала, в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие. (л.д. 183)

Ответчик Бахолдин П.Я. - о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждено уведомлением о вручении судебной корреспонденции (л.д. 178), в судебном заседании участия не принимал, о причинах неявки суду не сообщил.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Лесное», Несмиянов ВА, о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждено уведомлением о вручении судебной корреспонденции (л.д. 179,180,181)

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу положений ст.ст.8, 8.1 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как следует из материалов дела, 16.11.2018 года Бахолднин П.Я. (продавец) и Кайтмазов М.С. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельных участков. (л.д. 11, 97). Продавец продал, а покупатель купил и оплатил в соответствиями с условиями настоящего договора принадлежащие на праве собственности продавцу земельные участки из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства:

-земельный участок площадью 10,2 га с КН номер, расположенный по адресу: адрес расположенного в границах участка;

- земельный участок площадью 4 га с КН номер расположенный по адресу: адрес, расположенного в границах участка.

Согласно п.3 договора продавец продал покупателю вышеуказанные земельные участки за общую сумму 230000 рублей, цена участка с КН номер - 200000 рублей, цена участка с КН номер - 30000 рублей. Расчет сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п. 4 договора, указанные земельные участки не обременены.

Согласно п. 5 договора, до заключения настоящего договора купли-продажи земельные участки никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят. Продавец продал покупателю по настоящему договору земельные участки свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли знать, что подтверждается уведомлением об отказе покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения - протоколом № 78 от 13.11.2018 года и Протоколом № 79 от 13.11.2018 года.

Право собственности Бахолдина П.Я. на момент заключения договора-купли продажи земельных участков от 16.11.2018 года, подтверждается свидетельствами и государственной регистрации права от 17.11.2017 года (запись номер) и от 16.11.2007 года (запись номер), а также выпиской из ЕГРН от 23.08.2022 года (л.д.13,14,15-26).

Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации от 27.02.2019 года, на регистрацию представлен договор купли-продажи земельных участков от 16.11.2018 года заключенный между Бахолдниным П.Я. и Кайтмазовым М.С. В ходе проведения правовой экспертизы установлено, что земельный участок обременен договором аренды от 08.08.2010 года с ООО «Лесное». Однако данное ограничение в договоре купли-продажи земельных участков от 16.11.2018 года не указано. В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых третьих лиц, за исключением случаев. Когда покупатель соглашается принять товар обремененный правами третьих лиц. В связи с изложенным, Кайтмазову М.С. было предложено представить договор для государственной регистрации перехода права собственности, соответствующий требованиям законодательства с соблюдением существенных условий договора. Кайтмазов МС отказано в регистрации перехода права собственности за объекты: земельные участки с КН номер и с КН номер. (л.д. 12, 95,96)

Обращаясь с заявленными требованиями, истец ссылается, что неоднократно в телефонном режиме просил ответчика приехать, привести в соответствие договор купли-продажи земельных участков и сдать его на регистрацию повторно, однако ответчик постоянно ссылался на свою занятость и просил подождать, а в 2022 году просто перестал выходить на связь. С дата истец владеет спорными земельными участками как своими собственными, сельскохозяйственные работы на площади спорных земельных участков выполняются истцом с момента заключения договора купли-продажи. На момент продажи земельных участков с кадастровыми номерами номер и номер ответчику было известно, что они находятся в аренде ООО «Лесное», однако в договоре Бахолдин П.Я. данное обременение не указал, что повлияло на отказ в регистрации перехода права собственности к истцу.В августе 2022 года истец узнал о том, что Бахолдин П.Я. повторно продал третьему лицу спорные земельные участки с кадастровыми номерами номер и номер которые фактически были проданы 16.11.2018 года Кайтмазову М.С.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка от 18.02.2022 года, Бахолдин П.Я.(продавец) продал принадлежащие ему на праве собственности земельные участки Несмиянову А.С. (покупатель) (л.д. 86). Покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора земельные участки: земельный участок площадью 10,2 га с КН номер, расположенный по адресу: адрес, расположенного в границах участка;

- земельный участок площадью 4 га с КН номер, расположенный по адресу: адрес, расположенного в границах участка.

Указанные земельные участки принадлежат продавцу га основании государственной регистрации права собственности на землю.

Данные земельные участки продавец продал за 2150000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п.3 договора продавец продал покупателю вышеуказанные земельные участки свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о котороых в момент заключения договора стороны не могли знать.

Согласно п. 5 договора, до заключения настоящего договора земельные участки никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят. Данные земельные участки не обременены правом аренды.

26.08.2022 года Бахолдни П.Я. и Несмиянов А.С. подписали дополнительное соглашение №1 к договору купли-продажи земельного участка от 18.08.2022 года, согласно которому, внесли изменения в п. 5 договора купли-продажи земельного участка от 18.08.2022 года «до заключения настоящего договора земельные участки никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят. Земельный участок с КН номер обременен правом аренды.». Все остальные условия сохранены без изменения. (л.д. 87).

Как следует из протокола № 83 и № 84 от 10.08.2022 года муниципальное образование Сальского района не реализовало преимущественное право покупки в муниципальную собственность земельных участков кадастровыми номерами номер и номер. (л.д. 88,89)

19.08.2022 года Несмиянов В.А. обратился в МАУ МФЦ Сальского района для регистрации перехода прав собственности на земельные участки с кадастровыми номерами номер и номер (л.д.91-94)

Согласно выписке из ЕГРН от 30.09.2022 года право собственности зарегистрировано 26.08.2022 года на земельный участок с КН номер, о чем внесена соответствующая запись номер (л.д. 63-66)

В судебном заседании по ходатайству представителя истца Лыковой Т.В. допрошены свидетели: Свидетель 1, свидетель 2 и свидетель 3, которые пояснили, что спорные земельные участки принадлежат Бахолдину П.Я., а также что он хотел их продать. Со слов Кайтмазова М.С. известно, что он купил спорные земельные участки, обращался к свидетель 2 и свидетель 3 с просьбой помочь обработать землю. Однако, свидетелям доподлинно не известно за какую стоимость Бахолдин П.Я. продал спорные земельные участки Кайтмазову М.С., на каком основании последний их обрабатывал, а также на карте свидетели затруднились указать точное место положение участков, ориентируются только визуально не месте.

Решением Сальского городского суда Ростовской области от 05.12.2022 года по гражданскому делу номер по исковому заявлению Кайтмазов МС к Бахолдин ПЯ, Несмиянов ВА, третье лицо управлении е Росреестра по адрес о признании сделки недействительной, в удовлетворении требований отказано. (л.д. 185-189)

Указанным решением установлено, Кайтмазов М.С. в течении более чем трех лет с момента отказа в государственной регистрации перехода права, не предпринимал действий по погашению действительной суммы стоимости продажи спорных земельных участков, не предъявлялись требований к ответчику относительно внесения изменений и дополнений в договор купли-продажи земельных участков от 16.11.2018 г. с указанием наличия обременения арендой, и соответственно не заявлялись такие требования и в судебном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В этой связи, Бахолдин П.Я. исходил из того, что Кайтмазов М.С. утратил интерес к дальнейшему исполнению договора купли-продажи от 16.11.2018 г. земельных участков, в связи с чем и не был зарегистрирован переход права собственности на земельные участки с КН номер, номер.

По указанным причинам данное соглашение не было полностью исполнено обеими сторонами, что в свою очередь не позволило суду сделать вывод о приобретении Кайтмазовым М.С. права собственности на указанные земельные участка.

Кроме того, Бахолдин П.Я. до момента заключения оспариваемой сделки нес обязанность собственника, владельца земельных участков с КН номер, номер и производил уплату имущественного налога за 2019, 2020, 2021 г. за них, заслуживают доводы ответчика в части того, что Кайтмазов М.С. называя себя владельцем спорных земельных участков обязанности владельца по уплате налога на имущество не выполнял.

Доказательств, свидетельствующих обратному, Кайтмазовым М.С. суду не представлено, равно как и не представлено доказательств фактического владения и пользования спорными земельными участками, а передачи свидетельств о праве собственности на земельные участки само по себе не может свидетельствовать о приобретении права собственности на объекты недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, факт неисполнения надлежащим образом существенных условий договора купли-продажи от 16.11.2018 г., а также то обстоятельство, что право Несмиянова В.А. как добросовестного приобретателя подлежит защите судом, Кайтмазову М.С. было отказано в удовлетворении исковых требований по гражданскому делу номер.

Апелляционным определением судебной коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда, решение Сальского городского суда от 05.12.2022 года оставлено без изменения. Решение суда вступило в законную силу 29.03.2023 года. (л.д.190-192)

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая изложенное, в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от 16.11.2008 года фактически не был полностью исполнен обеими сторонами, что не позволяет суду сделать вывод о приобретении истцом права собственности на указанные земельные участки, в связи с изложенным, необходимо отказать в удовлетворении требований Кайтмазову М.С. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 16.11.2018 года на спорные земельные участки.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Кайтмазову М.С. в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Кайтмазов МС к Бахолдин ПЯ, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Лесное», Несмиянов ВА о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                             Л.В.Разина

Мотивированное решение изготовлено 20 апреля 2023 года.