Решение по делу № 8а-15591/2021 [88а-16810/2021] от 22.06.2021

ВТОРОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                     № 88а-16810/2021

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 августа 2021 года                               г. Москва

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Смирновой Е.Д., судей Жудова Н.В., Репиной Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Второго кассационного суда общей юрисдикции поступившую 10 июня 2021 года в суд первой инстанции кассационную жалобу представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Мещеряковой О.Н. на решение Рязанского областного суда от 7 сентября 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 года, вынесенные по административному делу по административному исковому заявлению ООО «Спецремонт» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (присвоенный судом первой инстанции номер дела: № 3а-191/2020).

Заслушав доклад судьи Смирновой Е.Д., выслушав объяснения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С., судебная коллегия

установила:

ООО «Спецремонт» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, в котором просило (с учетом уточненных требований от 31 августа 2020 года) установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость принадлежащего Обществу земельного участка, расположенного по адресу: Рязань, тер. Южный промузел, д. 11, стр. 8 (Октябрьский округ) с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 3 421 454 руб. 00 коп.

Требование мотивировало тем, что по результатам определения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года № 22-П, кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 9 485 371 руб. 35 коп., что значительно превышает его рыночную стоимость.

Решением Рязанского областного суда от 7 сентября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 3 421 454 руб. 00 коп.

В кассационной жалобе представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений по мотивам незаконности и необоснованности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508).

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 22 названного закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО «Спецремонт» является собственником земельного участка, общей площадью 2 349, 9 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Рязань, р-н. Южный промузел, д. 11, стр. 8 (Октябрьский округ) (том 1 л.д. 11).

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года № 22-П в размере 9 485 371 руб. 35 коп. (том 1 л.д. 12).

Не согласившись с установленной государственной кадастровой оценкой указанного земельного участка, ООО «Спецремонт» провело самостоятельную оценку рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости.

Согласно представленному административным истцом отчету индивидуального предпринимателя Кузнецовой А.В. от 15 октября 2019 года № ИПК/СПЕ-36/2019 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составила 750 000 руб. 00 коп.

Поскольку установленная в отчете ИП Кузнецовой А.В. от 15 октября 2019 года № ИПК/СПЕ-36/2019 рыночная стоимость спорного земельного участка имела расхождения с утвержденным результатом определения его кадастровой стоимости, ООО «Спецремонт» обратилось в суд с настоящим исковым требованием.

Разрешая заявленное требование, суд первой инстанции установил, что утвержденная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка в размере 9 485 371 руб. 35 коп. не соответствует его рыночной стоимости, положив в основу своего решения заключение судебной оценочной экспертизы от 19 июня 2020 года № 2161/2020, назначенной по ходатайству сторон, проведенной экспертом ООО «Правовая гарантия» Новосельцевой А.Л., согласно которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3 421 454 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 164).

Судебная коллегия апелляционной инстанции согласилась с выводами суда первой инстанции.

При этом суды исходили из того, что определенная в заключении от 19 июня 2020 года № 2161/2020 итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в том числе в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Указанные в экспертном заключении предложения/сделки по объектам-аналогам для земельного участка, предназначенного для производственной деятельности, находятся в диапазоне от 150 до 1 809 руб./кв.м. Экспертом отобраны максимально сопоставимые объекты, расположенные в непосредственной близости к объекту оценки, одной группы видов разрешенного использования. Таким образом, было отобрано три объекта-аналога, которые и были использованы им в расчетах. Итоговое значение 1 кв.м. стоимости объектов аналогов, как и объекта оценки (1 456 руб./кв.м с учетом скидки на торг) находится в границах диапазона сегмента рынка к которому относится спорный земельный участок, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации.

Также учтено, что заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7).

В кассационной жалобе представителя административного ответчика вновь приводятся доводы о том, что экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы допущены нарушения, которые повлияли на необоснованное занижение рыночной стоимости объекта.

Так, по мнению подателя жалобы, в расчетах эксперт использовал объект-аналог, не сопоставимый с объектом оценки по физическим характеристикам, а именно: а) использование при расчетах объекта-аналога 2, являющегося объектом капитального строительства, в то время как данный аналог не мог быть использован в расчете без применения соответствующей корректировки; б) использование объекта-аналога 3, имеющего ограничения в использовании без проведения исследования о наличии грунтовых вод в границах земельного участка приводит к большой погрешности;

неверно учел влияние одного из ценообразующих факторов – расположение относительно автомагистралей, не скорректировав удельный показатель рыночной стоимости аналогов 1, 2, 3 на 26% ввиду их расположения на значительном удалении от федеральной автомобильной дороги М5 «Урал», в то время, когда объект экспертизы расположен в непосредственной близости от неё;исказил понятие «обеспеченность земельного участка коммуникациями», в связи с чем не применил корректировку к объекту-аналогу № 2;

принял к расчету аналоги с самыми низкими диапазонами цен из имеющихся на рынке, необоснованно занизив действительную рыночную стоимость земельного участка.

Оценивая данные доводы, судебная коллегия исходит из того, что в силу части 2 статьи 329 КАС РФ пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривающими административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела (часть 3 статьи 229 КАС РФ).

Вместе с тем, изложенные в кассационной жалобе доводы по своему содержанию направлены на переоценку заключения эксперта от 19 июня 2020 года № 2161/2020, выполненного в рамках назначенной судом судебной оценочной экспертизы, которая была назначена вследствие необходимости специальных познаний в соответствующей области, которому в судах нижестоящих инстанций дана подробная правовая оценка, выводы полно и развернуто изложены в обжалуемых судебных актах, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не усматривает.

Оценивая заключение судебной экспертизы и отклоняя доводы административного ответчика, приведенные в отзыве на иск и письменном ходатайстве о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, которые по своему содержанию схожи с приведенными выше доводами кассационной жалобы, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом были выявлены следующие ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования, местоположение объекта, физические характеристики объекта.

Отнеся спорный земельный участок к сегменту рынка земель для производственной деятельности, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента установил, что на дату оценки диапазон предложений по продаже в городе Рязани составлял от 150 руб./кв.м. до 1809 руб./кв.м. Подобрав три максимально сопоставимых с объектом оценки объекта-аналога, к ценам предложений эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектом оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам. Итоговое значение 1 кв.м. спорного земельного участка составило 1456 руб., что соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений (стр. 175-199 заключения эксперта). При этом, в целях определения рыночной стоимости согласно федеральным стандартам оценки оценщик земельный участок оценивал в качестве условно незастроенного.

Поскольку в объявлениях о продаже участков, использованных в качестве объектов-аналогов, отсутствовали сведения о том, что на земельном участке объекта капитального строительства расположены нежилые здания, подлежащие сносу, в силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», корректировке по ценообразующему фактору объекты не подлежали. Экспертом в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При анализе объекта-аналога № 3 эксперт указал, что им использовались данные конкретной сделки купли-продажи земельного участка, совершенной в январе 2017 года. Объект капитального строительства, расположенный на этом земельном участке, являлся предметом отдельной сделки, поэтому не учитывался в стоимости земельного участка. Имеющийся на земельном участке подземный муниципальный водопровод на стоимость земельного участка не повлиял, поскольку по данным публичной кадастровой карты и ЕГРН каких-либо ограничений, связанных с наличием водопроводной сети, на участке не зарегистрировано, зоны с особыми условиями использования в границах земельного участка отсутствовали.

Эксперт в заключении обосновал введение корректировок на коммуникации по объектам-аналогам №№ 1 и 3, возможность подключения которых на данных земельных участках не установлена, а также указал на возможность подключения таких коммуникаций у объекта-аналога № 2, исходя из объявления о продаже.

Также отклоняя довод административного ответчика о необходимости применения корректировки к объектам-аналогам № 1, № 2, № 3 в связи с удалением относительно автомагистрали по сравнению с объектом оценки, суд первой инстанции исходил из подробного анализа в экспертном заключении местоположения объекта, учел наличие у эксперта специальных познаний и большого опыта работы в оценочной деятельности.

Таким образом, суд обосновано указал на то, что расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Изложенные выводы представляются судебной коллегии правильными, основанными на нормах материального права, подлежащих применению относительно спорных отношений, нарушений норм процессуального права влекущих безусловную отмену судебных актов по существу, а также повлиявших на исход административного дела, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопреки утверждению автора жалобы о том, что судом первой инстанции помимо заключения эксперта иные доказательства не исследовались, судом всем имеющимся в материалах дела доказательствам дана надлежащая оценка на предмет их относимости, допустимости и достоверности, по правилам статьи 84 КАС РФ, что подтверждается, в частности протоколом судебного заседания от 3-7 сентября 2020 года.

При этом суд первой инстанции мотивировал невозможность принятия в качестве доказательства расчета рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненного представителем административного ответчика, тем, что последний не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.

С таким выводом судебная коллегия соглашается, поскольку в силу части 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Представленные материалы дела свидетельствуют о том, что для правильного рассмотрения настоящего дела требовались специальные знания в области оценочной деятельности, в связи с чем приведенный административным ответчиком расчет обоснованно не принят во внимание.

Довод кассационной жалобы о необоснованности отказа в назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы являлся предметом проверки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.

Ввиду отсутствия противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, суды обеих инстанций не усмотрели оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Ссылка на необоснованный отказ суда первой инстанции в вызове и допросе эксперта не может быть принята во внимание, поскольку вопреки данному утверждению в судебном заседании 7 сентября 2020 года судом допрашивалась эксперт Новосельцева А.Л., проводившая судебную оценочную экспертизу по настоящему делу.

Оценка пояснениям эксперта Новосельцевой А.Л., данных ею в ходе судебного заседания и полученных судом с соблюдением требований статьи 49 КАС РФ, статьи 307 УК РФ, отражена в судебном акте.

Довод кассационной жалобы о том, что судом апелляционной инстанции дело рассмотрено без учета позиции административного ответчика и представленных им доказательств, подлежит отклонению как необоснованный.

Наряду с судом первой инстанции судебной коллегией по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции дана надлежащая правовая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, приняты во внимание доводы административного ответчика о несогласии с заключением эксперта от 19 июня 2020 года № 2161/2020 и обосновано отклонены ввиду отсутствия доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

В целом доводы кассационной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования нижестоящих судов, направлены на переоценку доказательств и выводов судов первой и второй инстанций, в связи с чем не могут служить основанием к их отмене в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, кассационная жалоба представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рязанского областного суда от 7 сентября 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Мещеряковой О.Н. – без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий                        Е.Д. Смирнова

Судьи:                                    Н.В. Жудов

                                        Е.В. Репина

Мотивированное кассационное определение изготовлено 19 августа 2021 года