Решение по делу № 2-2839/2019 от 19.04.2019

<***>

66RS0003-01-2019-002336-60 Дело № 2-2839/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(мотивированное решение изготовлено 01.07.2019 года)

г. Екатеринбург 24 июня 2019 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Савельева Ю.В., при секретаре Седовой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чернавина И.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа, расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Чернавин И.С. обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указано, что он приобрел в собственность квартиру № *** в жилом доме по адресу: *** по договору участия в долевом строительстве № 310 У-1.

Согласно условиям договора ответчик должен был передать истцу объект недвижимости – квартиру № ***, суммарной площадью 75,7 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, вспомогательных помещений, общей проектной площадью 73,1 кв.м., кроме того, летнего помещения (балкона/лоджии) с применением коэффициента 1, площадью 2,60 кв.м. После сдачи дома в эксплуатацию истцу по акту приема-передачи от 10.10.2017 передана построенная квартира №310, суммарной площадью 73,6 кв.м., состоящая из трех жилых комнат, вспомогательных помещений, общей площадью 71,2 кв.м., кроме того, летних помещений (балкона/лоджии) с применением коэффициента 1, площадью 2,40 кв.м.

Истец считает п. 2.6, подп. 2 п. 4.1 договора недействительными, ущемляющими права потребителя. Кроме того, к лоджии должен быть применен коэффициент 0,3, соответственно площадь лоджии составляет 0,6 кв.м., разница в стоимостном выражении составляет 80000 руб.

Претензия о выплате суммы за летнее помещение и квадратные метры оставлена ответчиком без удовлетворения. Неправомерные действия ответчика причинили истцу нравственные страдания, связанные с длительным неисполнением ответчиком обязательств по перерасчету стоимости квартиры и возврату излишне полученных средств.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд взыскать с ответчика сумму денежные средства в размере 112 800 руб. за неполученную площадь квартиры и балкон, штраф, компенсацию морального вреда 25000 руб., неустойку за период с 17.04.2019 по 20.06.2019 в размере 73 320 руб., расходы за составление технической документации в размере 2500 руб., почтовые расходы в размере 418 руб. 22 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 25000 руб.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 57500 руб. за недополученную площадь квартиры, штраф, компенсацию морального вреда 25000 руб., неустойку за период с 01.04.2019 по 20.06.2019 в размере 46 575 руб. за неисполнение требований о возврате 57500 руб., неустойку в размере 20650 руб.00 коп. за неисполнение требований о возврате излишне уплаченной суммы в размере 35000 руб. 00 коп. (за лоджию/балкон), расходы за составление технической документации в размере 2500 руб., почтовые расходы в размере 436 руб. 22 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 35000 руб.

Определением суда от 23.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Монолит-Строй» (л.д. 81)

В судебном заседании представитель истца Никулин М.С., действующий на основании доверенности от 11.04.2019 настаивал на удовлетворении исковых требований по основанию, предмету и доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно просил взыскать с ответчика неустойку за неисполнение требований потребителя о возврате излишне уплаченной суммы в размере 56000 руб. 00 коп. (за лоджию/балкон) в размере 24 080 руб. за период с 16.04.2019 по 28.05.2019.

Представитель ответчика Никитин Е.Ю., действующий на основании доверенности от 16.01.2019 и третьего лица ООО «Монолит-Строй» по доверенности от 26.12.2018 в судебном заседании исковые требования не признал, в обоснование возражений на иск представил письменный отзыв, доводы которого поддержал.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 25.01.2017 между ООО «Управляющая компания «Эфес» (Застройщиком) и Чернавиным И.С. (Участником) заключен договор участия в долевом строительстве № 310 У-1, согласно которому Застройщик обязуется не позднее III квартала 2017 года построить многофункциональный жилой комплекс «Уральский» с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц ***, и передать Участнику объект недвижимости – квартиру № ***, суммарной площадью 75,7 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 73,1 кв.м., кроме того, летнего помещения (балкона/лоджии) с применением коэффициента 1 – площадью 2,60 кв.м., расположенную на 17 этаже, а Участник обязуется направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве и принять квартиру после получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее – Договор участия в долевом строительстве). 13.02.2017 Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Цена договора составляет 3028000 руб. (пункт 4.1 Договора). Оплата произведена Чернавиным И.С. полностью, что подтверждается справкой от 09.08.2018.

Из искового заявления следует, что Договор истцом исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям сторон подлежит применению также Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 10.10.2017 ООО «Управляющая компания «Эфес» во исполнение Договора участия в долевом строительстве передало Чернавину И.С. квартиру № ***, расположенную по адресу: ***, суммарной площадью 73,6 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, вспомогательных помещений – общей площадью 71,2 кв.м., кроме того,летнего помещения (балкона/лоджии) с применением коэффициента 1 – площадью 2,4 кв.м.

Согласно плану объекта, составленному ЕМУП БТИ, площадь квартиры, переданной истцу, составляет 70,7 кв.м – площадь жилых и вспомогательных помещений и 0,6 кв.м – площадь балкона.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Согласно пункту 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади –застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно пункту 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Проанализировав приведенные условия договора, суд не признает положения пункта 2.6 договора ущемляющими права потребителя, так как он не противоречит закону, с учетом положений пункта 2.7 договора исключается преимущество застройщика перед дольщиком, поскольку застройщик также лишается права требовать доплаты при отклонении в большую сторону площади квартиры от проектной до 3 процентов.

Поскольку стороны договора указали конкретные параметры незначительного отклонения от проектной площади в размере не более 3 процентов, данное условие было взаимным для сторон, заявленное истцом требование направлено на установление преимущества дольщика, при том, что в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего поведения, расценить которое как добросовестное в данном спорном случае не представляется возможным. В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действия участников гражданских правоотношений предполагаются разумными и добросовестными, не направленными на причинение вреда защитой своих прав.

С учетом принципа свободы договора, подписание сторонами договора означает согласование всех его условий. На понуждение к заключению договора на условиях, предусмотренных им, истцом не указывается. Осведомленность о всех условиях договора не оспаривается. В настоящее время договор исполнен перед ответчиком и принят истцом по акту приема-передачи без каких-либо оговорок и претензий.

Следовательно, передача истцу квартиры меньшей площадью не является недостатком работы (услуги), поскольку в пункте 2.6 договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади объекта долевого строительства как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что положение пункта 2.6 договора не противоречит требованиями правовых норм, в связи с чем не может быть признано недействительным.

Из договора долевого участия, заключенного с истцом, следует, что квартира передается истцу в так называемой черновой отделке, то есть проводится шпатлевание стен наружных, стены несущие межквартирные, межкомнатные – монолитные без отделки, полы – цементно-песчаная стяжка, межкомнатные перегородки – листы гипсокартона по металлическому профилю в соответствии с проектом, потолки – без дополнительной обработки.

Истцом не оспаривается и следует из материалов дела, что после передачи квартиры и до проведения замеров БТИ осуществлялся ремонт.

Таким образом, разница суммарной площади, между проектной, указанной в договоре и фактической составила 2,77% (75,7 кв.м. и 73,6 кв.м.)

Такая разница с учетом проведенных замеров после проведения ремонта находится в пределах, установленных договором. Поскольку в соответствии с пунктом 2.6 договора перерасчет стоимости квартиры в данном случае не предусмотрен, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств.

При этом, план ЕМУП БТИ суд не принимает во внимание, поскольку составлен после изменения площади квартиры в результате проведения в ней отделочных работ.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Изменения в указанную часть статьи 5 внесены на основании Федерального закона от 03 июля 2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В силу ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 304-ФЗ действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2 - 8 части 2 и частей 2.2 - 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.

Таким образом, положения о понижающем коэффициенте должны применяться в отношениях между истцом и ответчиком, несмотря на то, что договор содержит иные положения.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России 16 декабря 2016 года № 44769) установлен с 01 января 2017 года понижающий коэффициент 0,3 для площади балкона, 0,5 для лоджии.

Из материалов дела следует, что истцу передана именно квартира с летним помещением (балкон/лоджия), а именно лоджией, что следует из определения СП 54.13330.2016 п. 3.2, п. 3.15. Следовательно, к площади лоджии а должен быть применен коэффициент 0,5, разница между площадями в стоимостном выражении составляет 56 000 рублей.

Однако, ответчиком возращены излишне оплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве от 25.01.2017 в размере 56000 руб., что подтверждается платежным поручением № 562 от 28.05.2019.

Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения основного искового требования, суд также отказывает в удовлетворении производных исковых требований о взыскании неустойки и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 24 080 руб. за неисполнение требований потребителя за период с 16.04.2019 по 20.06.2019.

Согласно ст. 22 Закона Российской Федерации № 2300-1, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение указанных сроков п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1% за каждый день неисполнения требований в добровольном порядке.

Как видно из материалов дела, претензия направлена истцом 04.04.2019, претензия не получена ответчиком. Излишне оплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере 56000 руб. выплачены ответчиком только 28.05.2019.

Соответственно с 16.04.2019 по 28.05.2019 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 23520 руб. = 56 000 руб. х 1% х 42 дня.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Вместе с тем часть первая статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

С учетом обстоятельств дела, суд не находит оснований для снижения размера неустойки. Неустойка в размере 23 520 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

С учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

С учетом удовлетворенных требований, размер штрафа составит 12 760 руб. (2000 + 23 520 / 50%) Данный размер штрафа подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцами понесены расходы по оплате юридических услуг в сумме 25000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг от 10.04.2019.

Учитывая, что истец вправе вести свои дела через представителя, обращение в связи с защитой своих прав за юридической помощью и понесенные в связи с этим издержки по оплате юридических услуг суд признает обоснованными и подлежащими возмещению ответчиком. Вместе с тем, при разрешении заявленного требования суд учитывает объем услуг, оказанных представителем, сложность и характер спора, конкретные обстоятельства дела и продолжительность его рассмотрения, поэтому полагает возможным удовлетворить требование о возмещении расходов по оплате юридических услуг в размере 4 320 руб. 50 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям (817,28%) и взыскать данную сумму с ООО «Управляющая компания «Эфес».

Истцом также понесены расходы за составление технической документации в размере 2500 руб., почтовые расходы в размере 418 руб. 22 коп. Данные расходы суд признает необходимыми, подтвержденными материалами дела и полагает возможным взыскать с ответчика данные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в общем размере 504 руб. 27 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ООО «Управляющая компания «Эфес» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 205 руб. 60 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чернавина И.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа, расходов, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эфес» в пользу Чернавина И.С. неустойку в размере 23 520 руб. 00 коп. за неисполнение требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 4 320 руб. 50 коп., иные судебные расходы в размере 504 руб. 27 коп., штраф за не соблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 12 760 руб. 00 коп.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эфес» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 1 205 руб. 60 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

<***>

<***>

Судья Ю.В. Савельев