Решение по делу № 2-121/2021 от 17.08.2020

Дело № (2-3128/2020)

УИД 74RS0038-01-2020-003056-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

С.Долгодеревенское                 15 января 2021 года                      

Сосновский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи         Е.В. Боднарь,

при секретаре                     Н.Г. Гайнановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Абдурахимова Б.Х. к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Абдурахимов Б.Х. обратился в суд к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области с иском, в котором просил признать за ним право собственности на здание общежития общей площадью 189 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым № по АДРЕС.

В обоснование исковых требований указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым № общей площадью 40000 кв.м. На основании разрешения на строительство №, выданного администрацией Сосновского муниципального района, истцом на указанном земельном участке было возведено здание общежития, и ДАТА ответчиком истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № на здание общежития общей площадью 189 кв.м, количество этажей – 1.

В феврале 2020 года истец в лице представителя обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на вышеуказанное здание общежития, в ответ на которое ДАТА государственным регистратором было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации по причине непредоставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также по причине того, что земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта, а именно: земельный участок предоставлен для ведения крестьянского фермерского хозяйства под иными объектами специального назначения, а размещение на нем здания общежития не соответствует разрешенному использованию указанного земельного участка (ст. 263 ГК РФ, ст. 37 ГрК РФ, п. 1 ст. 78 ГК РФ).

Обращение в суд с иском в порядке ст. 222 ГК РФ является единственным способом защиты права истца, при этом разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выданы органом местного самоуправления по месту расположения земельного участка, никем не оспорены, являются действующими, а потому имеют обязательный характер для третьих лиц.

Иск мотивирован со ссылкой на п. 2 ст. 8, ст.ст. 12, 222, 263, 304 ГК РФ, подп. 8 п. 1 ст. 1, ст. 7, подп. 2 п. 1 ст. 40, ст.ст. 42, 77, п. 1 ст. 78, п. 2, 3 ст. 85 ЗК РФ, п. 1 ст. 3 Федерального закона от ДАТА № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности РФ», п. 9 ст. 1, ст.ст. 30, 37, подп. 1, 3 п. 1, п. 17 ст. 51, ст. 55 ГрК РФ, п. 3 ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от ДАТА № 218-ФЗ, ст. 1, п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 11 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от ДАТА № 74-ФЗ, использование 0,47% площади земельного участка под размещение здания общежития.

Истец в судебном заседании участия не принял, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца В.В.А. исковые требования поддержала со ссылкой на техническое заключение ООО «Проектная горно-строительная компания», согласно которому здание общежития является общежитием квартирного типа и соответствует требованиям, предъявляемым, в том числе по надежности и безопасности. Также пояснила, что названное здание предназначено для отдыха сельскохозяйственных рабочих.

Представитель ответчика администрации Сосновского муниципального района в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, представлен отзыв, в котором исковые требования к себе не признают, поскольку администрацией не нарушались права истца, в регистрации же права собственности отказала не администрация Сосновского муниципального района.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принял, заявили ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Также представили письменное мнение, в котором указывают, что здание общежития не предназначено для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, а также транспортировки (перевозки), хранения и реализации сельскохозяйственной продукции собственного производства, а потому не может быть возведено на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

Представитель третьего лица администрации Алишевского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, допросив в качестве специалиста директора ООО «П*» Т.М.А, подготовившего техническое заключение, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что истец является главой крестьянского фермерского хозяйства, о чем в ЕГРИП имеется соответствующая запись от ДАТА Основным видом деятельности крестьянского фермерского хозяйства является смешанное сельское хозяйство, дополнительными видами деятельности – выращивание семян масличных культур, выращивание овощей, выращивание прочих плодовых деревьев, кустарников и орехов, строительство жилых и нежилых зданий.

Абдурахимову Б.Х. на праве собственности с 09.07.2018 г. на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.08.2013 г. принадлежит земельный участок с кадастровым № площадью 40000 кв.м ±140 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенный по АДРЕС.

ДАТА администрацией Сосновского муниципального района Абдурахимову Б.Х. было выдано разрешение на строительство №, согласно которому на вышеуказанном земельном участке с кадастровым № площадью 40000 кв.м разрешено строительство здания общежития площадью 189 кв.м, с количеством этажей – 1, с площадью застройки – 208 кв.м на основании проекта, выполненного ООО «Ц*, ДАТА, шифр П.113.09-2018.

Также истцу управлением архитектуры и строительства администрации Сосновского муниципального района выдан градостроительный регламент на земельный участок с кадастровым №, ссылка на который имеется в разрешении на строительство.

Указанное здание общежития 1 этажное общей площадью 189 кв.м было возведено на данном земельном участке, год завершения строительства - ДАТА, состоит из 6 помещений, площадь здания определена согласно приказу Минэкономразвития РФ от ДАТА №, что следует из технического плана здания от ДАТА, подготовленного кадастровым инженером ООО «Б*» М.А.А

ДАТА администрацией Сосновского муниципального района истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного здания общежития, расположенного по АДРЕС на земельном участке с кадастровым №, общей площадью по проекту – 189 кв.м, фактически – 189 кв.м. В разрешении также указано, что оно выдано на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером М.Н.Е. ДАТА и без него недействительно. На указанный технический план также имеется ссылка и в техническом плане здания, подготовленном ДАТА.

Абдурахимов Б.Х. обратился ДАТА в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственном кадастровом учете (заявление №) и государственной регистрации права собственности (заявление №) на здание общежития.

По результатам рассмотрения заявлений и приложенных документов государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект недвижимости – здание общежития, расположенное по АДРЕС, приостановлены со ДАТА по ДАТА на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», о чем в адрес заявителя направлено соответствующее уведомление от ДАТА.

При этом в уведомлении отмечено, что земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта. Земельный участок с кадастровым № предоставлен для ведения крестьянского фермерского хозяйства под иными объектами специального назначения, что не соответствует разрешенному использованию земельного участка (ст. 263 ГК РФ, ст. 37 ГрК РФ). Также отмечено, что в соответствии с п. 1 ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться, в том числе гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, для сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства). Таким образом, на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения возможно строительство объектов недвижимости, предназначенных для целей, связанных с сельскохозяйственным производством и используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Размещение же на указанном земельном участке здания общежития, то есть объекта, не связанного с целями сельскохозяйственного производства, противоречит действующему законодательству, а потому по правилам п. 1 ст. 222 ГК РФ такое здание является самовольной постройкой, право на которую может быть признано судом. Необходимо представить вступившее в силу решение суда о признании за заявителем права собственности, либо иной документ, свидетельствующий о наличии права собственности.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с правовой позицией, изложенной п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДАТА «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ, ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Положениями ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как отмечалось выше, по заказу истца была разработана проектная документация ООО «Ц*» на строительство здания общежития, на его основании администрацией Сосновского муниципального района выдано разрешение на строительство, а затем по завершении строительства – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с техническим заключением ООО «П*», выводы которого подтвердил в судебном заседании директор указанной организации Т.М.А, допрошенный в качестве специалиста, здание общежития общей площадью 189 кв.м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым №, является зданием общежития квартирного типа и соответствует требованиям № «Услуги населению. Общие требования к малым средствам размещения для постоянного проживания», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330.2012 «Нагрузки и воздействия», Федеральному закону от ДАТА № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Состояние несущих конструкций - хорошее, работоспособное, признаков недопустимых дефектов, механических и гнилостных повреждений, снижающих прочность и устойчивость, не обнаружено. Состояние инженерных сетей и оборудования – работоспособное. Текущее состояние конструктивных элементов здания общежития определяется как работоспособное, соответствующее градостроительным, строительным нормам и правилам, не влияет на конструктивную целостность здания, не угрожает жизни и безопасности собственников и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, оно подготовлено с учетом фактического обследования здания специалистами организации, имеющей свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Специалист Т.М.А имеет

- сертификат соответствия судебного эксперта по экспертной специальности 16.4 «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств», выданный ДАТА со сроком действия до ДАТА;

- сертификат соответствия судебного эксперта по экспертной специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» с тем же сроком действия;

- квалификационный аттестат кадастрового инженера;

- удостоверение о повышении квалификации в 2018 году по программе «Организация и проведение технического надзора за строительством зданий и сооружений».

Техническое заключение также подготовлено и подписано главным инженером проекта (ГИП) П.А.С., имеющим высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство».

Как отмечалось выше, основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности явилось несоответствие назначения здания виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым №.

Так, в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ к числу одних из основных принципов земельного законодательства относится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из выписки из Правил землепользования и застройки Алишевского сельского поселения, утвержденных решением совета депутатов Алишевского сельского поселения № от ДАТА, представленной по запросу суда управлением архитектуры и строительства администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, следует, что земельный участок с кадастровым № расположен в территориальной зоне Сх1 – производственной зоне сельскохозяйственных предприятий (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством животноводства, растениеводства, также размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства).

К основным видам разрешенного использования указанной территориальной зоны относятся: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (код 1.2), овощеводство (код 1.3), животноводство (код 1.7), рыбоводство (код 1.13), хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15), ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16), питомники (код 1.17), обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18), коммунальное обслуживание (код 3.1), водные объекты (11.0).

Условно разрешенные виды использования не устанавливаются: для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2), обслуживание автотранспорта код 4.9).

К вспомогательным видам разрешенного использования отнесены: автомобильный транспорт (код 7.2).

При этом в 2018 году действовали правила землепользования и застройки Алишевского сельского поселения, утвержденные решением совета депутатов Алишевского сельского поселения № от ДАТА, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым <данные изъяты> находился в территориальной зоне СХ-2 – зоне сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий), на данную территориальную зону градостроительный регламент установлен не был.

Так, согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В силу ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности.

Понятие «сельскохозяйственные угодья» приведено в пункте 1 ст. 78 ЗК РФ, это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке (п. 6 ст. 79 ЗК РФ).

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от ДАТА N 540 (ред. от ДАТА), приведены вышеуказанные коды из Правил землепользования и застройки вида разрешенного использования земельного участка, исходя из расшифровки которых возведение нежилых зданий общежитий на земельных участках с таким разрешенным использованием не предусмотрено.

Вместе с тем, суд учитывает, что названное здание возведение для сельскохозяйственных работников, трудящихся крестьянского фермерского хозяйства, для их временного отдыха, при этом разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выданы уполномоченным органом местного самоуправления по месту расположения земельного участка, никем не оспорены, являются действующими, не отменены, администрацией Сосновского муниципального района требований о сносе указанного здания не заявлено, равно как и возражений относительно его легализации в отзыве. Названное здание возведено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к надежности конструкций, требованиями пожарной безопасности, не нарушает права и не создает угрозу жизни и здоровья собственника и третьих лиц.

При этом в уведомлении о приостановлении от ДАТА государственный регистратор допускает признание судом права собственности на указанное здание и совершение регистрационных действий на основании вступившего в законную силу решения суда.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований и признания за Абдурахимовым Б.Х. права собственности на возведенное здание общежития.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Абдурахимова Б.Х. удовлетворить.

Признать за Абдурахимовым Б.Х., ДАТА рождения, право собственности на нежилое здание - здание общежития общей площадью 189 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым № по АДРЕС.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий                Е.В. Боднарь