Решение по делу № 2-1109/2022 от 23.06.2022

№ 2-1109/2022

УИД № 03RS0049-01-2022-001342-93

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

30 сентября 2022 года с. Николо-Березовка РБ

Краснокамский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Зиязтинова Р.Р.,

при секретаре Камаловой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Изилаевой О.А. к администрации сельского поселения Музяковский сельский совет муниципального района Краснокамский район РБ о признании права собственности на здание старого птичника,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Изилаева О.А. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации сельского поселения Музяковский сельский совет муниципального района Краснокамский район РБ о признании права собственности на здание старого птичника.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Агрофирма «Мир»» и Изилаевой О.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которому СПК «Агрофирма «Мир» передает в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение (здание птичника) площадью 1600 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, а Изилаева О.А. принимает вышеуказанное помещение (здание птичника) и уплачивает указанную в договоре цену. Данный договор действует до завершения оформления прав собственности Изилаевой О. А. на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов. Здание находилось на балансе СПК «Агрофирма «Мир», что подтверждается описью основных средств и выпиской из бухгалтерского баланса от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5 договора Право собственности на помещение (здание птичника), являющееся предметом договора возникает у Изилаевой О. А. с момента регистрации договора в Управлении федеральной регистрационной службы и выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое помещение в порядке, установленном договором. Со своей стороны Изилаева О.А., являясь добросовестным приобретателем, обязательства выполнила, а именно: оплатила приобретаемое имущество, в полном объеме и даже раньше указанного срока, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру: *** от ДД.ММ.ГГГГг., *** от ДД.ММ.ГГГГг., *** от ДД.ММ.ГГГГг. Согласно п.6.1.2 договора продавец-СПК «Агрофирма «Мир» обязан предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности покупателя- Изилаевой О.А. на данное помещение (здание птичника). СПК «Агрофирма «Мир» в нарушении договора не предоставило никаких документов для регистрации договора купли- продажи и оформления прав землепользования. ДД.ММ.ГГГГ СПК « Агрофирма «Мир» была ликвидирована, а переход права собственности не зарегистрирован. СПК «Агрофирма « Мир» была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписки из ЕГРЮЛ. Право собственности у продавца возникло до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В пунктах 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором находится здание птичника - отсутствуют. Изилаева О.А. в настоящее время является фактическим владельцем и пользователем вышеуказанного объекта недвижимости. Истцом за свой счет был изготовлен технический паспорт на помещение и проект технического плана здание. Согласно этим документам объектом недвижимости является нежилое здание общей площадью 1342,9 кв. м. Иных лиц, оспаривающих права Изилаевой О.А. не имеется. Вышеизложенные обстоятельства не позволяют использовать здание в полной мере, как объект права, без государственного признания права собственности, в чем проявляется нарушение законных интересов истца по распоряжению собственностью. Таким образом, отсутствие возможности оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право собственности на объект недвижимости - здание птицефермы, общей площадью 1342,9 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. Просит признать нежилое помещение площадью 1600 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, отдельно стоящим нежилым зданием площадью 1342,9 кв. м., расположенным по адресу: <адрес>; признать за Изилаевой О.А. право собственности на нежилое здание, инв. ***, общей площадью 1342,9 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истец Изилаева О.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истицы Савиных Е.А. в судебном заседании поддержала исковые требования, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации СП Музяковский сельсовет МР Краснокамский район РБ Ахметшина Л.А. суду показала, что решение по существу иска оставляет на усмотрение суда.

Третье лицо – представитель Министерства земельных и имущественных отношений РБ, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства были надлежаще извещены.

Представили письменное возражение на исковое заявление. В возражении указали следующее. В материалах дела отсутствует информация, раскрывающая порядок передачи земельного участка, на котором располагается птицеферма и порядок регистрации права собственности или иного права на земельный участок. Истцом была приобщена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером ***, однако по тексту искового заявления роль данного земельного участка в рассматриваемом деле им не конкретизируется.

Как указывает Истец, право собственности на нежилое помещение (птицеферму) возникло у продавца до вступления в силу ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 33 ФЗ № 122 данный федеральный закон водится в действие на всей территории Российской Федерации через 6 месяцев после его официального опубликования. ФЗ № 122 от 21.07.1997 был опубликован в «Собрании законодательства РФ» - 28.07.1997, в «Российской газете» - 30.07.1997. Дата вступления в силу ФЗ № 122 от 21.07.1997 - 31.01.1998. Данное обстоятельство имеет существенное значение для рассмотрения дела, так как п. 1 и 2 ст. 6 ФЗ № 122 от 21.07.1997 указывают на правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу ФЗ № 122. признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной ФЗ № 122, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При недоказанности истцом фактических обстоятельств, на которых основаны его исковые требования (возникновение права собственности на нежилое помещение до вступления в силу ФЗ № 122 от 21.07.1997), в удовлетворении его исковых требований судом должно быть отказано (Определение ВС РФ от 01.09.2020 № 304-ЭС20-12943 по делу № А45- 8541/2017).

Согласно п. 5.1 Договора купли-продажи право собственности на здание возникает у Изилаевой О.А. с момента государственной регистрации договора купли-продажи и перечисления всей стоимости здания. Последнюю оплату Изилаева О.А. осуществила ДД.ММ.ГГГГ. СПК «Агрофирма «Мир» прекратило своё действие ДД.ММ.ГГГГ путём ликвидации юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве). Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № *** СПК «Агрофирма «Мир» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. В течении указанного времени у Изилаевой О.А. имелась возможность оспорить договор купли-продажи, в связи с тем, что объекты недвижимости, не поставленные на кадастровый учет, не могут быть предметом сделок, в том числе купли-продажи. Помимо этого, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не поставила на кадастровый учёт здание птичника. Доказательств того, что Изилаева О.А. предпринимала какие-либо попытки для государственной регистрации спорного объекта недвижимости в свою собственность в материалы дела не представлено. При этом согласно п. 6.2.3 Договора именно на Покупателе лежала обязанность по предоставлению необходимых для регистрации документов в уполномоченные органы. Из буквального прочтения договора следует, что Изилаева О.А. не является собственником здания птичника, сведений о регистрации зарегистрировать объект недвижимости исходя из сведений из ЕГРН не предпринимала.

Считают, что сделка, заключенная между СПК «Агрофирма «Мир» и Изилаевой О.А. не соответствует требованиям закона, не позволяет идентифицировать объект недвижимости, в качестве предмета указывает необоротоспособный объект. Просят в удовлетворении исковых требований Изилаевой О.А. отказать.

Третье лицо, представитель межмуниципального отдела по Калтасинскому, Краснокамскому районам, г. Нефтекамск и Агидель Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

В силу ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело без участия не явившихся участников.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

В соответствии с п. 1 ст. 81 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Истец основывает свои требования о признании права собственности на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Изилаевой О.А. (покупатель) и СПК «Агрофирма «Мир» в лице председателя ФИО7 (продавец), по условиям которого Продавец передает в собственность Покупателю недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 1600 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; помещение расположено на земельном участке, документы на который стороны не предоставили. В соответствии с п. 1.2. договора помещение принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается выпиской из баланса кооператива по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Указание на конкретное помещение, данный договор не содержит.

Согласно п. 4.1 договора продавец обязан в 10-ти дневный срок с момента подписания и нотариального удостоверения настоящего Договора передать Покупателю Помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора по приемо-сдаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатью Продавца и подписью Покупателя. Помещение на основании акта приема –передачи не передавались.

Цена проданного имущества определена сторонами в размере 170 000 рублей (согласно п.2.1). В подтверждение оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представлены квитанции от ДД.ММ.ГГГГ ***, от ДД.ММ.ГГГГ ***, от ДД.ММ.ГГГГ г. *** на общую сумму 170000 руб.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении СПК «Агрофирма «Мир», дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, деятельность СПК «Агрофирма «Мир» прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ к существенным условиям договора относится условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи такого объекта, как объект недвижимости к существенным условиям договора кроме названия самого предмета договора, несомненно, относятся и другие сведения (уникальные характеристики), содержащиеся в кадастровом или техническом паспорте объекта, которые позволяют определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи и без которых регистрация права на объект не допускается.

Как указано выше и следует из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Изилаевой О.А. приобретено нежилое помещение, площадью 1600 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Подробная техническая характеристика объекта и иные характеристики позволяющие индивидуализировать предмет сделки, в договоре не указаны.

Из технического паспорта, составленного на ДД.ММ.ГГГГ видно, что площадь основных и служебных строений (подвалов, пристроек и т.п.) по наружному обмеру 1342,9 кв.м. Из экспликации к поэтажному плану здания (строения), содержащейся в тех. паспорте, составленном на ДД.ММ.ГГГГ видно, что общая площадь помещений составляет 1266,1 кв.м. При продаже согласована площадь здания 1600 кв.м.

Таким образом, общая площадь помещения не соответствует проданной, технические характеристики, позволяющие установить, какие именно помещения приобрел истец, также не указаны.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п.58).

Поскольку сделка по отчуждению имущества СПК «Агрофирма «Мир» была осуществлена после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право покупателя по данной сделке могло возникнуть только после государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом о регистрации правилами.

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта при наличии спора.

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

Представленные истцом копия договора купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сведения об уплате оговоренных в договоре сумм, на что ссылается истец, сами по себе не свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорное имущество.

Доводы истца о том, что право собственности СПК «Агрофирма «Мир» на спорное имущество возникло ранее вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ судом отклоняются, поскольку никаких относимых и допустимых документов в подтверждение оснований возникновения этого права у продавца, не представлено.

Представленные представителем истца в судебное заседание суда письменные документы, в частности, Устав колхоза «Мир» ДД.ММ.ГГГГ Устав СПК «Агрофирма «Мир» ДД.ММ.ГГГГ опись основных средств находящихся на балансе СПК «Агрофирма «Мир» на ДД.ММ.ГГГГ, выписка из бухгалтерского баланса от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствуют об идентичности спорного объекта, а также не подтверждают ранее возникшее право СПК «Агрофирма «Мир» на спорный объект недвижимости.

Таким образом, иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав, в связи, с чем отсутствует основания для удовлетворения иска.

На основании Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 Постановления Пленумов N 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, норма п. 3 ст. 551 ГК РФ применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

В силу п. 62 указанного Постановления N 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления Изилаевой О.А. к администрации сельского поселения Музяковский сельский совет муниципального района Краснокамский район РБ о признании права собственности на здание старого птичника, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Краснокамский межрайонный суд РБ.

Председательствующий: Судья:                  Р.Р. Зиязтинов

***