Решение от 27.10.2022 по делу № 2-1610/2022 от 15.09.2022

Дело № 2-1610/2022 (59RS0025-01-2022-001994-46)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Краснокамск 27.10.2022

Краснокамский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Щербаковой А.В.,

при секретаре Карповой К. А.,

с участием представителя истца ФИО12,

представителя ответчика ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснокамского городского суда гражданское дело по иску Бушуевой Г.В. к Мокрушиной Н.Н. о расторжении договора купли-продажи комнаты, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Бушуева Г.В. обратилась в суд с иском к Мокрушиной Н.Н. о расторжении договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>. В день сделки продавец на ее вопрос об отсутствии водоснабжения объяснила это технологическими работами, как временное явление, подключение обещано к ДД.ММ.ГГГГ. Но как выяснилось в последующем, подобранная риэлтором недвижимость оказалась непригодна для проживания по причине не рабочего водопровода и канализации (аварийное состояние) не только в приобретённой комнате (с учетом наличия раздельного сан.узнала и кухни), но и на всем 5 этаже многоэтажного жилого дома. По словам домоуправляющей, УК отключила подачу воды во всех жилых комнатах в ДД.ММ.ГГГГ по причине несанкционированной врезки сетей, то есть водоснабжение и водоотведение выполнены без проектной документации. В досудебном порядке, продавец Мокрушина Н.Н. на ее предложение о расторжении сделки высказалась отказом. Тогда она была вынуждена обратиться к специалистам за юридической помощью. Заявляя о расторжении договора купли –продажи истец ссылается на положения ст.ст. 450 475, 557 ГК РФ, постановление правительства Российской федерации от 28.01.2006 № 47, СанПин 2.12.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Российской федерации от 10.06.2010 № 64, Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении». Указывает, что согласно п.п. 1.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать в собственность комнату, назначение: жилое… считает, что оплаченная ею в полном размере стоимость жилой комнаты, по своему назначению не является жилой. Данное обстоятельство является существенным нарушением требований к качеству товара и было ключевым условием для совершения сделки по жилью, так как кратковременное (до ДД.ММ.ГГГГ) отключение системы водоснабжения было для не критично. Но принципиально важным для нее является обеспеченность жилого помещения инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление), на что она рассчитывала, когда совершала сделку. Просит расторгнуть договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, вернуть ей уплаченные денежные средства за комнату, взыскать судебные расходы.

Истец в судебное заседание не явилась. Извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляла.

Представитель истца в судебном заседании на иске наставила.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав пояснения представителя истца, возражения представителя ответчика, пояснения свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (пункт 3 части 2 статьи 178 ГК РФ).

Согласно п. 1ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Судом установлено, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Мокрушиной Н.Н. (продавец) Бушуевой Г.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность (продать), а покупатель обязался принять и оплатить (купить) комнату, назначение : жилое, общей площадью 15,2 кв.м, расположенную на 5 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №. Комната продана по цене 1 190 000 руб., при этом 640 000 руб. за счет личных средств покупателей, 450 000 руб. перечисление кредитных средств продавцу в сумме 450 000 руб. ( л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и Бушуевой Г.В. заключен кредитный договор №, с целью приобретения объекта недвижимости: комната по адресу: <адрес> (л.д. 67 оборот- 70).

В ПАО Сбербанк Бушуевой Г.В. представлен отчет об оценке ООО «Краевая Гильдия Оценщиков» № рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой жилой комнаты общей площадью 15,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, из содержания которого следует, что объектом оценки является жилая комната общей площадью 15,20 кв.м, рассоложенная по адресу: <адрес>. в описании объекта оценки указано, что в результате визуального осмотра выявлено переоборудование. Выполнено для улучшения жилищных условий, увеличения полезной площади. Демонтированы шкафы. В жилую комнату заведено водоснабжение и канализация, оборудован санузел, выделена зона кухни с раковиной. В результате данного переоборудования несущие конструкции не задеты, технические характеристики здания не нарушены, при согласовании в органах технической инвентаризации, трудностей не возникнет, есть возможность переоборудовать в исходное состояние. Несущие стены не затронуты. Затраты на согласование /восстановление перепланировки 35 000 руб.

Из акта приема-передачи комнаты следует, что Продавец Мокрушина Н.Н. передала покупателю Бушуевой Г.В., а покупатель Бушуева Г.В. приняла комнату по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Покупатель осмотрел комнату, претензий к ее качеству не имеет. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего акта Комната находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков либо дефектов, препятствующих ее использованию в целях проживания (п.3).

Покупатель информирован продавцом, о том, что управляющей компанией отключено поступление воды по данному стояку, поэтому по данной ситуации покупатель претензий к продавцу не имеет (п.4).

Продавец оставляет в комнате: кухонный гарнитур с раковиной, шкаф, плитку индукционную настольную, все в исправном состоянии (п.5) (л.д. 10).

Согласно выписке из ЕГРН собственником жилой комнаты, по адресу: <адрес> является Бушуева Г.В. Ограничение, обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 74-77).

В материалы дела ГБУЗ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» представлен технический паспорт жилого помещения на комнату № в доме № по <адрес>, согласно которому паспорт содержит экспликацию площади жилого помещения, согласно которой общая площадь жилого помещения составляет 15,2 кв.м, жилая 14,4 кв.м, вспомогательного использования 0,8 кв.м (шкаф 0,2, шкаф 0,3, шкаф 0,03) (л.д. 25 оборот).

В материалы дела ГБУЗ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» представлен технический паспорт здания (строения) № по <адрес>, который составлен по состоянию наДД.ММ.ГГГГ. из экспликации к поэтажному плану здания (строения) расположенного в <адрес>, относительно помещений, расположенных на 5 этаже, следует, что на пятом этаже расположена комната №, назначение помещения жилая комната, площадью 15,6 кв.м в том числе жилой 15,6 кв.м, также на пятом этаже расположены туалет, площадью 8,1 кв.м, умывальник, площадью 4 кв.м, кухня 13 кв.м ( л.д. 37, 39 оборот).

Из ответа ООО «Управляющая организация «Жилой Многоквартирный Дом» следует, что дом № по <адрес> находится в статусе «Общежитие». В МКД находятся общие кухни, душевая, умывальники, в которых водоснабжение подключено. Все комнаты, находящиеся выше первого этажа, в которых выполнено переустройство (снабжены раковиной, душевой, туалетом), подключены незаконно. Разрешения на переустройство в таких комнатах нет. На основании вышеизложенного, комнаты, расположенные выше первого этажа, ввиду несанкционированного переустройства и частых аварий на общедомового имущества отключены от водоснабжения (л.д. 41). Квартиры с несанкционированным подключением к общедомовым сетям водоснабжения отключены ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов реестрового дела на комнату № в. <адрес> усматривается, что заочным решением Свердловского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности за ФИО6 на жилое помещение №, жилой площадью 15,6, общей площадью 22 кв.м в доме № по <адрес> ( л.д. 45-46). На основании договора купли-продажи комнаты в общежитии от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 продал спорную комнату ФИО8 Из акта приема-передачи комнаты в общежитии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что передаваемая комната находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей, предусмотренных договором (л.д. 54). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и Мокрушиной Н.Н. заключен договор купли-продажи комнаты, стоимость комнаты определена сторонами в размере 1 130 000 руб. (л.д.59-60).

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что им риелтор предложил комнату в <адрес>, они ее посмотрели, и рассчитывали на то что в комнате будут коммуникации, туалет, вода. Осмотрели, все понравилось, им ни кто не сказал, что имеются проблемы с водоснабжением. Перед покупкой не смотрели техническую документацию, возможно Бушуева Г.В. смотрела документы. Риелтор подыскивала жилье, за это ей заплатили. В настоящее время не устраивает, то что в комнате нет воды. В общих местах можно помыться только на первом этаже, в туалете вода не уходит. На момент заключения договора воды не было, а при осмотре не помнят, была ли вода. Законная ли перепланировка не знает, наверное нет, их убедила риелтор, что все нормально, что все такую перепланировку делают. В настоящее время кредит закрыт, обременение снято. Ипотечный кредит закрыли через месяц после сделки.

Свидетель ФИО10, суду пояснила, что она не присутствовала при заключении договора купли-продажи. До заключения сделки в начале ДД.ММ.ГГГГ осматривали комнату. Приглянулось, то что в комнате есть коммуникации и они решили подумать над покупкой, и цена тоже была хорошая. Через несколько дней после осмотра позвонил риелтор, и сказала, что в комнате отключили воду, но вопрос решается. В общежитии есть общий туалет, душевые на первом этаже. Вода есть, кухня есть общественная, там нет воды. Техническую документацию не показывали при осмотре комнаты. Комнату приобретали для нее, она хотела заселиться в августе, но пожила один день и из-за того, что нет воды, съехала и теперь снимает комнату. Родители спрашивали ее мнение при покупки комнаты. Они смотрели в этом доме и другие комнаты на 4 этаже. Там сказали, что нет воды, потому что вода отключена за неуплату. При осмотре комнаты они открывали кран в комнате, там не было воды, но им сказали, что вопрос решаем.

Оценив, представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из недоказанности стороной истца Бушуевой Г.В. факта совершения ответчиком Мокрушиной Н.Н. каких либо действий направленных на введение ее в заблуждение относительно совершенной сделки, недоказанности заблуждения Мокрушиной Н.Н. относительно предмета сделки.

При этом суд принимает во внимание, что оспариваемый договор купли-продажи предусматривает все существенные условия, которыми четко определен его предмет. Из текста договора однозначно следует, что произведена продажа жилой комнаты по адресу: <адрес>, при этом сведений о том, что в комнате установлены рабочие коммуникации по водоснабжению, водоотведению, не имеется, наоборот покупатель проинформирован продавцом о том, что управляющей компанией отключено поступление воды по данному стояку. Договор составлен ясно и доступно, не допускает иного толкования предмета договора, подписан сторонами.

Проверяя доводы истца, о том, что обстоятельства изменились на столько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был ими заключен. Суд учитывает, что доказательств, свидетельствующих о существенно изменившихся обстоятельствах, не установлено, а доказательств стороной истца не представлено. Доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству проданной комнаты, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, в материалах дела не имеется. На момент приобретения комнаты покупателю Бушуевой Г.В. было известно о том, что в комнате оборудован санузел, душ без получения разрешительной документации. Доказательств, того, что спорная комната не может быть использована для постоянного проживания либо имеет существенные недостатки, учитывая, что спорная комната находится в общежитии, на этаже имеются коммуникации (туалет, раковины, а на первом этаже здания душевые) относительно которых Бушуева Г.В. была введена в заблуждение продавцом, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи, возврата уплаченной за комнату суммы, истцу отказано, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

Решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                 ░░░░░░░░░ ░.░.