Решение по делу № 8Г-15585/2022 [88-16484/2022] от 07.07.2022

63RS0027-01-2020-003951-48

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-16484/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

13 октября 2022 года                                                                     г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Крыгиной Е.В.,

судей Крамаренко Т.М., Речич Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО1 в лице законного представителя ФИО2 о регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа,

заслушав доклад судьи Крыгиной Е.В., пояснения представителя ФИО3 – ФИО10, объяснения представителя ФИО13 – ФИО11, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

    Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО9 был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодателю передан в аренду земельный участок по адресу: <адрес> распложенный на нем жилой дом, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с правом последующего выкупа.

     По условиям заключенного договора арендная плата за весь период, предусмотренный договором, устанавливается в размере 35 000 рублей ежемесячно.

    В соответствии с пунктом 1.3 договора стороны предусмотрели, что имущество, переданное во временное владение и пользование, становится собственностью арендатора по истечении срока Аренды или до его истечения при условии полного внесения Арендатором выкупной цены.

    По согласованию сторон выкупная цена имущества составляет 4 500 000 рублей и состоит, в том числе из суммы средств, переданных арендатором арендодателю в качестве платы за аренду в соответствии с пунктом 4.1 настоящего договора и имеющихся у арендодателя долговых обязательств перед ФИО14 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США (пункт 1.4 договора).

    В соответствии с пунктом 1.5 договора арендодатель обязуется заключить договор купли – продажи с Арендатором в течение 30 календарных дней с момента полного внесения выкупной цены.

    Договор аренды подлежит государственной регистрации (пункт 1.8 договора).

    Ссылаясь на то, что договор аренды фактически исполнен сторонами, имущество передано во временное владение и пользование арендатора, однако государственная регистрация договора аренды произведена не была ввиду того, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 умер, предъявив требования наследникам умершего ФИО4, ФИО5, ФИО1, от имени и в интересах которой действует ФИО2, к которым в порядке универсального правопреемства перешли все права и обязанности арендодателя, просила суд провести государственную регистрацию договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО9

    Решением Ставропольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО3 удовлетворены. Постановлено произвести государственную регистрацию договора аренды с последующим правом выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:32:1701008:11 по адресу: <адрес> распложенного на нем жилого дома с кадастровым номером 63:32:1701008:118, по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО9

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 31 мая 2022 года постановленное решение отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано.

В кассационной жалобе и дополнительной кассационной жалобе ФИО3 просит отменить определение суда апелляционной инстанции, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Полагает, что суд апелляционной инстанции в нарушение требований процессуального закона не принял во внимание то обстоятельство, что договор между сторонами заключен в надлежащей форме, подписан сторонами и исполнялся, недействительным или незаключенным не признавался. Таким образом к ответчикам, в порядке универсального правопреемства перешли все права и обязанности, имевшиеся у арендодателя. Также указывает на то, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор является подложным ввиду того, что первый лист договора не совмещен со вторым, на котором выполнена подпись ФИО9 основан на предположении и какими – либо доказательствами не подтвержден, доказательств невозможности проверки и сличения, в том числе экспертным, путем лицевой и оборотной страниц договора, при рассмотрении спора представлено не было.

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО10 кассационную жалобу, с учетом дополнения к ней, поддержала пояснив, что при заключении договора аренды сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности определен предмет договора, а именно имущество, переданное во временное владение и пользование, а также выкупная стоимость. Способ оплаты не отнесен законом к существенным условиям договора аренды. Кроме того, выводы судебной коллегии о том, что договор аренды, представленный в ламинированном виде, не позволяет установить действительное волеизъявление сторон и не опровергает сомнения относительно его подлинности какими – либо относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. Просила суд отменить оспариваемое апелляционное определение.

Представитель ФИО13 – ФИО11 в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражала указывая на то, что договор долгосрочной аренды с правом выкупа между ФИО9 и ФИО3 не заключался, между сторонами было достигнуто соглашение о передаче жилого дома и земельного участка во временное владение и пользование на срок, не превышающий года. Полагает, что представленный договор аренды с правом выкупа не свидетельствует о наличии волеизъявления на заключение договора аренды с последующим выкупом.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Поскольку иные участники процесса в силу личного волеизъявления не воспользовались своим правом на участие в судебном заседании, судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей истца и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции и они выразились в следующем.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома с правом выкупа по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство осуществить передачу земельного участка с кадастровым номером 63:32:1701008:11 и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 63:32:1701008:118, находящихся в собственности арендодателя и расположенных по адресу: <адрес>, с.<адрес>, арендатору для владения и пользования, с правом последующего выкупа.

Имущество передается во временное владение и пользование от арендодателя к арендатору на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.2 договора).

Согласно пункта 1.3 договора имущество, являющееся предметом договора аренды, становится собственностью арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии полного внесения выкупной цены.

В пункте 1.4 договора предусмотрено, что по согласованию сторон выкупная цена имущества составляет 4 500 000 рублей и состоит, в том числе, из суммы средств, переданных арендатором арендодателю в качестве платы за аренду в соответствии с пунктом 4.1 договора и имеющихся в арендодателя долговых обязательств перед ФИО14 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США.

Арендная плата за весь период, предусмотренный договором, устанавливается в размере 35 000 рублей ежемесячно (пункт 4.1 договора).

Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. В случае уклонения одной из сторон от его регистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд, при этом отсутствие такой регистрации не делает договор недействительным (пункт 1.8 договора).

Договор, согласно положений пункта 1.9, имеет силу акта приема – передачи.

При обращении в суд с требованиями о проведении государственной регистрации договора аренды ФИО3 ссылалась на то, что арендодатель ФИО9 умер ДД.ММ.ГГГГ, при жизни арендодателя договор аренды на регистрацию передан не был, однако фактически исполнен сторонами, имущество передано арендодателю и используется по целевому назначению, также внесены арендные платежи в сумме 122 733 рублей.

В подтверждение наличия между сторонами договорных отношений ФИО3 представлен договор аренды, датированный ДД.ММ.ГГГГ, содержащий подлинную подпись арендодателя. Договор аренды представлен в ламинированном виде.

Согласно наследственного дела, заведенного после смерти ФИО9 наследниками по завещанию, в том числе в отношении имущества, являющегося предметом договора аренды, являются ФИО1, ФИО5, ФИО4

При рассмотрении спора ФИО13, возражая относительно заявленных требований указывала на то, что арендные отношения между ФИО9 и ФИО3 существовали, однако договор аренды был заключен на срок 11 месяцев. Договор аренды с правом выкупа между сторонами не заключался. Указывала на то, что несовпадение нумерации пунктов договора и противоречия в части указания предмета договора на лицевой стороне и на оборотной стороне договора, свидетельствует о подложности договора.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о государственной регистрации договора аренды с правом выкупа суд первой инстанции руководствовался статьями 209, 606, пунктом 3 статьи 607, статьей 609, пунктом 1 статьи 624, пунктом 1 статьи 650, пунктом 1 статьи 454, статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 3, пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 218, статьей 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации и, оценив представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что при заключении договора между сторонами (арендодателем и арендатором) было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор заключен в надлежащей форме и сторонами был исполнен, имущество передано арендатору. Поскольку смерть арендодателя является препятствием для государственной регистрации договора суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и провел государственную регистрацию договора аренды с последующим правом выкупа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО3

При этом, суд первой инстанции указал, что при рассмотрении спора со стороны ответчиков не представлено доказательств заключения между сторонами договора аренды в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом спорного договора, в иной редакции и на иных условиях. В ходе рассмотрения дела ответчиками ходатайств о проведении судебной экспертизы, в том числе почерковедческой, либо технической по исследованию почерка и подписей, а также самого документа не заявлено. Надлежащих доказательств невозможности проведения экспертного исследования по имеющемуся ламинированному документу представлено не было.

Также суд первой инстанции отклонил доводы о том, что договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия подписи ФИО14, во исполнение обязательств перед которым засчитываются денежные средства, подлежащие внесению в качестве выкупной стоимости указав, что способ оплаты не отнесен к существенным условиям спорного договора.

Суд апелляционной инстанции отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований указал, что у ответчика имеются обоснованные сомнения относительно подлинности спорного договора как единого документа, выполненного одновременно и подписанного ФИО9 именно в том виде, в каком он представлен ФИО3

Вместе с тем, как указал суд апелляционной инстанции, проверить подлинность представленного договора, опровергнуть тем самым доводы ответчика о совмещении лицевой части договора, которая была исполнена ФИО3, с его оборотной стороной, действительно подписанной ФИО9 как часть другого договора, суд не имеет возможности по причине утраты такого доказательства по вине истца.

При этом, утратой доказательства суд апелляционной инстанции посчитал совершение ФИО3 действий по ламинированию спорного договора.

Также суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие в договоре аренды подписи ФИО14 свидетельствует о том, что соглашение по всем существенным условиям договора аренды достигнуто не было и договор не является заключенным.

Вместе с тем, с указанными выводами суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции согласиться не может ввиду следующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Положениями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании пункта 1 статьи 624 указанного Кодекса в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункт 2).

В подтверждение наличия между ФИО9 (арендодателем) и ФИО3 договорных отношений, связанных передачей недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) во временное владение и пользование на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и предусматривающих право последующего выкупа, ФИО3 представлен договор, датированный ДД.ММ.ГГГГ, который содержит подпись ФИО9

Подлинность подписи арендатора подтверждена заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным в рамках рассмотрения дела.

При рассмотрении спора представителем ответчика заявлено о подложности представленного договора, поскольку имеются сомнения относительно его подлинности как единого документа, выполненного одновременно и подписанного ФИО9 именно в том виде, в котором он представлен ФИО3

Согласно части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В развитие указанных принципов статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены в том числе из показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств (абзацы первый и второй части 1 статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 186 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Согласно части 1 статьи 79 названного кодекса при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Таким образом, с учетом заявления ответчика о фальсификации представленного истцом доказательства, выраженного в совмещении лицевой части договора и его оборотной стороны, суду апелляционной инстанции, ввиду отсутствия у него специальных знаний необходимо было поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы, чего сделано не было.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что совершение истцом действий по ламинированию документа влечет за собой невозможность проведения технического исследования на предмет выяснения возможности совмещения текстов разных документов являются голословными, преждевременными и какими – либо относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проведение судебной экспертизы и полученные в ходе ее осуществления выводы, равно как и подтверждение лицами, имеющими специальные познания невозможности проведения экспертного исследования и ответов на поставленные вопросы ввиду совершения действий, связанных с ламинированием документа, представленного в обоснование заявленных требований, имеют основополагающее значение для правильного разрешения спора.

Кроме того, приходя к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является незаключенным, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в договоре подписи ФИО14, во исполнение обязательств перед которым засчитываются денежные средства, подлежащие внесению в качестве выкупной стоимости.

Вместе с тем, если в договоре аренды, предусматривающем переход к арендатору права собственности на арендованное недвижимое имущество, не согласовано условие о выкупной цене, данное обстоятельство, в соответствии с положениями статей 432, 555, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации является, при предъявлении соответствующих требований, основанием для признания договора незаключенным в части выкупа, однако не препятствует в реализации арендатором права владения и пользования имуществом в согласованный в договоре срок и на условиях внесения арендных платежей в размере, предусмотренном договором.

В связи с изложенным, обжалуемое судебное постановление законным и обоснованным признать нельзя, поскольку оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены апелляционного определения и направлении дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, установленными по делу обстоятельствами и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 31 мая 2022 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в Самарский областной суд.

Председательствующий                                                     Е.В. Крыгина

Судьи                                                     Т.М. Крамаренко

                                                                                                                   Е.С. Речич