Решение по делу № 33-6365/2022 от 05.08.2022

дело № 33-6365/2022

№ 2-59/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 сентября 2022 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Судак О.Н.,

судей Жуковой О.С., Юнусова Д.И.,

при секретаре Васякиной И.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Симоненко Сергея Анатольевича в лице представителя Ильиной Оксаны Валерьевны на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 01 июня 2022 года по гражданскому делу по иску Васильевой Надежды Юрьевны, Васильева Виктора Сергеевича к Симоненко Сергею Анатольевичу о возмещении убытков, связанных с устранением скрытых недостатков жилого дома.

Заслушав доклад судьи Судак О.Н., объяснения ответчика Симоненко С.А. и его представителя Ильиной О.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Васильевой Н.Ю., представителя истцов Чумак Г.Е., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Васильева Н.Ю., Васильев В.С. обратились в суд с названным выше иском, указав в его обоснование, что 25.02.2021 года между ними и ответчиком Симоненко С.А. был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлся жилой дом, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес)А, и земельный участок, на котором расположен данный дом. Стоимость приобретаемых объектов по договору составила 2 660 000 рублей, из которых: 265 000 рублей – стоимость земельного участка, 2 395 000 рублей – стоимость жилого дома. На момент продажи в доме отсутствовала внутренняя отделка, откосы, натяжные потолки, лестница на второй этаж, газоснабжение и водоснабжение, что было выявлено при визуальном осмотре и с чем они были согласны. В марте 2021 года во время таяния снега и при выпадении сезонных осадков было обнаружено, что с потолка мансардного этажа капает вода. Кроме того, установлено, что в межэтажном перекрытии вместо утеплителя находятся влажные опилки, от которых образовалась плесень и грибок на подшивных досках мансардного этажа. Были обнаружены и иные скрытые дефекты. Согласно заключению №СЭП-004/2021 от 19.04.2021 в ходе обследования строительных конструкций жилого дома выявлены существенные недостатки. Стоимость работ, необходимых для устранения данных недостатков, составляет 286 719 рублей. 27.04.2021 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возместить стоимость устранения недостатков, которая оставлена без удовлетворения.

С учетом уточнения исковых требований просили взыскать с Симоненко С.А. в их пользу в счет возмещения расходов по устранению скрытых недостатков жилого дома 402 030 рублей (по ? доле в пользу каждого), судебные расходы в сумме 21 503 рубля, из которых: 435 рублей – почтовые расходы по направлению ответчику претензии; 15 000 рублей – расходы на составление досудебного заключения; 6 068 рублей – расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 01 июня 2022 года исковые требования Васильевой Н.Ю., Васильева В.С. удовлетворены.

Суд постановил взыскать с Симоненко С.А. в пользу Васильевой Н.Ю. и Васильева В.С. стоимость работ по устранению скрытых недостатков жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), по 201 015 рублей в пользу каждого, расходы по оплате услуг эксперта ООО «СтройЭкспертПроект» в размере 15 000 рублей, а именно по 7 500 рублей в пользу каждого, почтовые расходы 435 рублей в пользу Васильевой Н.Ю., расходы по оплате государственной пошлины - 6 068 рублей, а именно по 3034 рублей в пользу каждого.

Не согласившись с постановленным решением суда, ответчик Симоненко С.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истцы Васильева Н.Ю., Васильев В.А. полагают, что решение суда законное и обоснованное.

В суде апелляционной инстанции ответчик Симоненко С.А. и его представитель Ильина О.В., действующая на основании доверенности (адрес)5 от 02.09.2021, доводы апелляционной жалобы поддержали.

Истец Васильева Н.Ю. и представитель истцов Чумак Г.Е., действующая на основании доверенностей от 03.06.2021, возражали против доводов апелляционной жалобы.

Истец Васильев В.С. в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела данного гражданского дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и их представителей, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества, товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе помимо вышеперечисленных вариантов защиты, отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 25.02.2021 года между Васильевым В.С., Васильевой Н.Ю. и Симоненко С.А. был заключен договор купли-продажи.

Предметом заключенного договора является жилой дом, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес)А, и земельный участок, на котором расположен данный дом. Стоимость приобретаемых объектов по договору составила 2 660 000 рублей, из которых: 265 000 рублей – стоимость земельного участка, 2 395 000 рублей – стоимость жилого дома. Оплата покупателем произведена в полном объеме.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке 02.03.2021 года, имущество передано продавцом покупателю.

Для определения фактического состояния дома и путей устранения недостатков истцы обратились в ООО «СтройЭкспертПроект».

Так, согласно заключению № СЭП-004/2021 от 19.04.2021 года в ходе обследования строительных конструкций жилого дома выявлены существенные недостатки: плесень, грибок с обеих сторон подшивной доски мансардного этажа; плесень, грибок на стропильных ногах, древесина стропильных ног влажная; образование конденсата и скапливание воды на гидроизоляционной пленке; увлажнение и намокание утеплителя, образование плесени на его нижней поверхности; скапливание влаги и плесень на пароизоляционной пленке; в качестве пароизоляции применен различный материал с различными характеристиками (по площади покрытия); некачественный монтаж утеплителя; фактическая толщина утеплителя является недостаточной для жилого помещения; отсутствие контробрешетки, устраиваемой по стропильным ногам через ветроводозащитную пленку; конструктивное решение карнизного свеса и конька выполнено без вентиляционных каналов; отсутствие огнебиозащиты деревянных элементов крыши; значительное увлажнение засыпки из опилок. Стоимость работ, необходимых для устранения данных недостатков, составляет 286 719 рублей.

27.04.2021 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возместить стоимость устранения недостатков, которая Симоненко С.А. оставлена без удовлетворения.

С целью определения наличия в спорном жилом доме дефектов, а также стоимости их устранения, определением суда от 26.11.2021 назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Союз Экспертов» ФИО10 от 15.04.2022 года скрытые недостатки строительных конструкций в жилом доме, расположенном по адресу: (адрес), на момент его приобретения 25.02.2021, имелись такие как:

-наклонные трещины по продольным стенам здания;

-следы увлажнения, образование почернений (предположительно грибка) на деревянных элементах межэтажного перекрытия;

-следы увлажнения, образование почернений (предположительно грибка) на деревянных элементах стропильной системы;

-недостаточная тепловая эффективность крыши мансардного этажа по всей площади кровли;

-отсутствие проветривания элементов крыши, отсутствие контробрешетки, вентилируемого конька, отсутствие вентиляционных решеток в карнизном свесе;

-применение пароизоляционного слоя вместо гидро-ветрозащитной мембраны, что исключает возможность вывод влаги из тела утепляющего слоя.

Причиной образования недостатков является некачественное выполнение строительно-монтажных работ по возведению объекта, недостатки возможно устранить, стоимость устранения составляет 402 030 рублей, жилой дом в существующем виде с учетом имеющиеся нарушений не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

Результаты указанного экспертного заключения стороны не оспаривали.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив собранные делу доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, принял во внимание положения ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также особенности доказывания, установленные ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым на покупателя возложена обязанность доказать, что выявленные им недостатки товара возникли до его передачи продавцом или по причинам, возникшим до этого момента, и пришел к выводу, что в жилом доме имелись скрытые недостатки, возникшие при строительстве, и до передачи истцам, и не были оговорены продавцом при продаже дома, причиной которых является некачественное выполнение строительно-монтажных работ по возведению объекта недвижимости, стоимость устранения данных дефектов составляет 402 030 рублей и подлежит взысканию с ответчика по 201 015 рублей в пользу каждого из истцов.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в обжалуемом судебном акте.

Судебная коллегия принимает во внимание, что истцы, не обладая специальными познаниями в области строительства, не имели возможности установить наличие указанных в экспертном заключении скрытых недостатков, степень их выраженности и влияния на эксплуатацию дома до момента его приобретения и исходили из добросовестности продавца.

По изложенным основаниям доводы апелляционной жалобы о том, что на момент подписания договора купли – продажи и передачи истцу недвижимого имущества стороны могли проявить должную осмотрительность, при этом цена жилого дома была согласована с учетом его технического состояния ниже установленной в договоре купли - продажи, что следует из отчета об оценке №257М/21 от 26.01.2021 года и соглашения от 25.02.2021 года о фактически иной цены договора, судебной коллегией отклоняются.

Судебной коллегией приняты в качестве дополнительных доказательств в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 327.1 ГПК РФ представленные стороной ответчика соглашение к договору купли – продажи о стоимости объекта недвижимости от 25.02.2021 года и отчет об оценке №257М/21 от 26.01.2021 года.

Вместе с тем, само по себе установление в договоре цены жилого дома ниже фактической стоимости имущества, указывает на принцип свободы заключения договора и добровольность в определении сторонами его условий, и не может свидетельствовать о том, что снижение цены является следствием возникших недостатков в доме, в силу того, что это должно было быть прямо указано в договоре купли-продажи.

Указание в договоре купли-продажи иной стоимости жилого дома, чем, та, к которой стороны пришли в соглашении к договору купли – продажи о стоимости объекта недвижимости от 25.02.2021 года, о том, что первоначальный взнос в размере 400 000 рублей фактически не передавался, также не подтверждает, что изменение стоимости было вызвано наличием скрытых недостатков жилого дома.

Суд верно исходил из того, что обнаруженные недостатки жилого дома не были оговорены продавцом при подписании договора купли – продажи, а также не указаны в самом договоре.

При этом сам факт существования недостатков жилого дома вследствие некачественного выполнения строительно – монтажных работ по возведению объекта установлен экспертом ООО «Союз Экспертов» ФИО10 Заключение судебной экспертизы стороной ответчика относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуто.

Таким образом, на продавце в связи с продажей жилого дома с недостатками, о которых покупатели не были своевременно предупреждены до заключения договора купли-продажи, лежит обязанность возместить им расходы на устранение выявленных недостатков.

Иные доводы апелляционной жалобы также не влекут отмену правильного по существу решения суда, сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, с которой судебная коллегия соглашается.

Ссылок на иные обстоятельства, свидетельствующие о неправильном применении судом норм материального права, заявитель не приводит, вследствие чего, оснований для отмены обжалуемого решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 01 июня 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Симоненко Сергея Анатольевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 21.09.2022 года.