Решение по делу № 2-6148/2021 от 11.11.2021

Дело № 2-6148/2021

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.12.2021 года                                                             г. Сергиев Посад, Мо

    Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи Додеус О.С.,

    при секретаре Разгуляевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» к Васильев С.С. о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» обратилось в суд с иском к ответчику Васильев С.С. о взыскании денежных средств в сумме 100 000 руб., расходов по госпошлине в размере 3 200 руб.

В обоснование иска сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №, согласно условиям которого ответчик поручил, а истец обязался совершить действия по поиску покупателя принадлежащей ответчику квартиры общей площадью 89,4 кв.м по адресу: <адрес>, г.<адрес>, а последний обязался уплатить истцу вознаграждение в размере 125 000 руб. в день заключения основного договора купли-продажи квартиры (п.п. 1,2,6 Договора).

Истец выполнил свои обязательства по договору, покупателем данного объекта недвижимости являлся Букин А.В., стоимость объекта продажи определена в размере 7 849 000 руб., срок заключения основного договора купли-продажи квартиры установлен не позднее 31.08.2021 года (п. 3.5 Договора)

В связи с заключенным 03 июня 2021 года между ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» и Букиным А.В. договором о намерениях, покупатель принял на себя обязательства по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи квартиры в сумме 100 000 руб. при подписании договора о намерениях. Сумма обеспечительного платежа входит в цену объекта недвижимости, покупатель дал свое согласие на передачу указанной суммы агентством продавцу объекта. В случае отказа/уклонения покупателя от заключения основного договора по своей инициативе, сумма внесенного обеспечительного платежа возврату не подлежит и остается у агентства в качестве неустойки (штрафа) (п.п.1,5.3.1,5.4 Договора).

Согласно п.4.4 Договора агентство приняло на себя обязательства по предоставлению архивной выписки из домовой книги на объект сделки, копии финансово-лицевого счета, технического паспорта или поэтажной экспликации на объект, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение объекта, справки из ПНД и НД. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности по сделке с объектом на имя покупателя или отказ банком одобрения залога по объекту, агентство обязуется возвратить обеспечительный платеж покупателю в течение 3 рабочих дней со дня получения покупателем официального отказа в государственной регистрации перехода права собственности по сделку с объектом.

Согласно п.п.7.3-7.5 Договора в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по договору о намерениях, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругой или пользователями объекта, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, сумма обеспечительного платежа возвращается покупателю в течение 3 рабочих дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по договору о намерениях, за которые ни одна из сторон не несет ответственность (п.1 ст. 416 ГК РФ), в том числе в лучае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату, ограничение права собственности нового собственника на объект, покупатель вправе отказаться от приобретения имущества. При этом вся сумма обеспечительного платежа возвращается покупателю.

Ответственным по выплате обеспечительного платежа, в случаях предусмотренных п.п. 7.3,7.4 договора о намерениях является агентство.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель Букин А.В. произвел выплату агентству обеспечительного платежа в размере 100 000 руб., а ДД.ММ.ГГГГ агентство передало продавцу объекта Васильеву С.С. обеспечительный платеж в размере 100 000 руб., что подтверждается подписанными двусторонними актами (л.д.13,21).

ДД.ММ.ГГГГ от покупателя Букина А.В. в адрес агентства поступило письменное заявление о расторжении договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду выявления наличия обременения (ипотеки) на объект сделки, ограничения на совершение регистрационных действий и не предоставления агентством покупателю документов, отраженных в п.4.4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В счет исполнения обязательств, принятых агентством в рамках Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» произвело возврат покупателю Букину А.В. обеспечительного платежа в размере 100 000 руб., что подтверждается Актом от ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что направленная в адрес Васильева С.С. претензия была оставлена им без внимания, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 100 000 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание представитель истца ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» по доверенности Тарарыко Н.Г. явилась, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик Васильев С.С. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен, об уважительности причин неявки суд не уведомил, не просил об отложении судебного разбирательства и о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения истца, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 той же статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» и Васильевым С.С. был заключен договор №, согласно условиям которого ответчик поручил, а истец обязался совершить действия по поиску покупателя принадлежащей ответчику квартиры общей площадью 89,4 кв.м по адресу: <адрес>, г.<адрес>, а последний обязался уплатить истцу вознаграждение в размере 125 000 руб. в день заключения основного договора купли-продажи квартиры (п.п. 1,2,6 Договора).

Истец выполнил свои обязательства по договору, покупателем данного объекта недвижимости являлся Букин А.В., стоимость объекта продажи определена в размере 7 849 000 руб., срок заключения основного договора купли-продажи квартиры установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.5 Договора)

В связи с заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» и Букиным А.В. договором о намерениях, покупатель принял на себя обязательства по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи квартиры в сумме 100 000 руб. при подписании договора о намерениях. Сумма обеспечительного платежа входит в цену объекта недвижимости, покупатель дал свое согласие на передачу указанной суммы агентством продавцу объекта. В случае отказа/уклонения покупателя от заключения основного договора по своей инициативе, сумма внесенного обеспечительного платежа возврату не подлежит и остается у агентства в качестве неустойки (штрафа) (п.п.1,5.3.1,5.4 Договора).

Согласно п.4.4 Договора агентство приняло на себя обязательства по предоставлению архивной выписки из домовой книги на объект сделки, копии финансово-лицевого счета, технического паспорта или поэтажной экспликации на объект, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение объекта, справки из ПНД и НД. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности по сделке с объектом на имя покупателя или отказ банком одобрения залога по объекту, агентство обязуется возвратить обеспечительный платеж покупателю в течение 3 рабочих дней со дня получения покупателем официального отказа в государственной регистрации перехода права собственности по сделку с объектом.

Согласно п.п.7.3-7.5 Договора в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по договору о намерениях, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругой или пользователями объекта, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, сумма обеспечительного платежа возвращается покупателю в течение 3 рабочих дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по договору о намерениях, за которые ни одна из сторон не несет ответственность (п.1 ст. 416 ГК РФ), в том числе в лучае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату, ограничение права собственности нового собственника на объект, покупатель вправе отказаться от приобретения имущества. При этом вся сумма обеспечительного платежа возвращается покупателю.

Ответственным по выплате обеспечительного платежа, в случаях предусмотренных п.п. 7.3,7.4 договора о намерениях, является агентство.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце 2 пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу пункта 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Исходя из условия пункта 1.1, пункта 5.3.1 Договора о намерениях указанным в нем обеспечительным платежом обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения, и при заключении основного договора данный обеспечительный платеж, соответственно, засчитывается в счет оплаты цены объекта по основному договору.

Обязательство по заключению основного договора - это неденежное обязательство.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечительным платежом обеспечивается исключительно денежное обязательство. Под денежным обязательством понимается гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано передать в пользу другого лица (кредитора) определенную денежную сумму, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения этой обязанности.

Суть обеспечительного платежа сводится к тому, что должник, который по договору обязан уплатить (или периодически уплачивать) денежную сумму, а также должник, который в случае нарушения обязательства будет обязан уплатить неустойку и (или) возместить убытки, предварительно вносят кредитору денежную сумму (осуществляют платеж) в размере, установленном договором; при нарушении должником обязанности по оплате из данной денежной суммы удерживается соответствующая часть; в иных случаях из указанного платежа удерживаются суммы неустойки и (или) убытков.

Если же воля сторон обязательства была направлена на использование обеспечительного платежа с целью обеспечения неденежного обязательства, то его следует квалифицировать рассматриваемый в деле способ обеспечения как иной, в том числе непоименованный в законе, способ обеспечения обязательств, но не как обеспечительный платеж.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ покупатель Букин А.В. произвел выплату агентству обеспечительного платежа в размере 100 000 руб., а ДД.ММ.ГГГГ агентство передало продавцу объекта Васильеву С.С. обеспечительный платеж в размере 100 000 руб., что подтверждается подписанными двусторонними актами (л.д.13,21).

ДД.ММ.ГГГГ от покупателя Букина А.В. в адрес агентства поступило письменное заявление о расторжении договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду выявления наличия обременения (ипотеки) на объект сделки, ограничений на совершение регистрационных действий и не предоставления агентством покупателю документов, отраженных в п.4.4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта сделки купли-продажи действительно имеются запреты на совершение действий по регистрации, наложенные судебными приставами-исполнителями Сергиево-Посадского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ также зарегистрирована ипотека (в силу закона) спорной квартиры в пользу ЗАО КБ «КЕДР» за государственным номером 50-50-62/112/2012-0613 сроком на 240 месяцев.

Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок актуальных записей об ипотеке и о запрете на совершение сделок в отношении объекта недвижимости, влечет за собой отказ в регистрации перехода права собственности в отношении квартиры на покупателя по основному договору купли-продажи.

В силу п. 4 ст. 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве", арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Из пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Исходя из особенности предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, размер данного обогащения. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что до 31.08.2021 года основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по обстоятельствам, связанным с продавцом, покупателю не была предоставлена полная и достоверная информация относительно объекта сделки, то обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. подлежал возвращению покупателю.

Так как в счет исполнения обязательств, принятых агентством в рамках Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» произвело возврат покупателю Букину А.В. обеспечительного платежа в размере 100 000 руб., что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ, то со стороны ответчика Васильева С.С. в данном случае имеется неосновательное обогащение.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» о взыскании с Васильева С.С. денежных средств в размере 100 000 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» к Васильев С.С. о взыскании денежных средств, судебных расходов,- удовлетворить.

Взыскать с Васильев С.С. в пользу ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» денежную сумму в размере 100 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3200 руб.

    Ответчик вправе подать в Сергиево-Посадский городской суд заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

    Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Сергиево-Посадский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Сергиево-Посадский городской суд <адрес> в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

        Федеральный судья                                                      О.С. Додеус