Решение по делу № 2-2600/2023 от 26.06.2023

Дело № 2-2600/2023 (43RS0003-01-2023-002590-34)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2023 года                               г. Киров

Первомайский районный суд г. Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Комаровой Л.В.,

при секретаре Казаковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2600/2023 по исковому заявлению Зараменских Никиты Александровича к ООО «ТОН», ООО «ТОНиК», Гудовских Сергею Васильевичу, Гудовских Нине Николаевне о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Зараменских Н.А. обратился в суд с иском к ООО «ТОН» о признании права собственности. В обоснование указал, что по договору уступки права приобрел у Гудовских С.П. нежилое помещение {Номер} площадью 158,6 кв.м., расположенного в доме по адресу: {Адрес}. По независящим от Зараменских Н.А. обстоятельствам, застройщик, а также генеральный инвестор ООО «ТОНиК» не могут передать объект в собственность истца, в связи с чем его право собственности подлежит судебной защите. Просит признать право собственности Зарааменских Н.А. на завершенное строительством нежилое помещение {Номер}, площадью 158,6 кв.м., расположенное на пятом и шестом этажах многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, кадастровый {Номер}, по адресу: {Адрес}.

Исходя из характера правоотношений сторон, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «ТОНиК», Гудовских С.В., Гудовских Н.Н., третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Шуклина К.П., Кощеев П.С., Лысов В.В., Матанцева Т.А., Шатров А.А., Шатрова Н.Н., Злобина О.В. ООО «Симфония здоровья», Чудиновских И.К., Максимова Л.В., Чуркин С.В., Колотова Н.С., Горячкин Д.В., Сюткин О.В., Кононов А.И., Кононова Е.Л., Грехнева И.Ю., Сюткин М.О., Казаковцев В.Н., Кадочникова В.И., Давыдов Д.В., Давыдова А.В., Валеева С.И., Шабардина О.В., Занько С.В., Воробьев А.А., Воробьева О.А.

В судебное заседание истец Зараменских Н.А. не явился. Уведомлен своевременно и надлежащим образом. Причины неявки не известны.

Представители истца Зараменских Н.А. – Осколкова Е.С., Манин А.Т. настаивали на удовлетворении требований доверителя. Полагали, что требования доверителя подлежат удовлетворению по изложенным в иске основаниям с учетом сложившейся судебной практики.

Представители ответчиков ООО «ТОН», ООО «ТОНиК», ответчики Гудовских С.В., Гудовских Н.Н. в судебное заседание не явились. Уведомлены своевременно и надлежащим образом. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Направили отзывы.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились. Уведомлены своевременно и надлежащим образом.

Заслушав представителей истца, исследовав письменные материалы, материалы гражданских дел №№ 2-2492/2022, 2-3140/2022, истребованные из Первомайского районного суда г. Кирова, и оценив имеющиеся доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска Зараменских Н.А.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что ООО «ТОН» являлось застройщиком жилого дома по адресу: {Адрес}, на основании разрешения на строительство от {Дата} {Номер} (т.1 л.д.62). В дальнейшем адрес объекта изменен на {Адрес}.

{Дата} между ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» заключен договор {Номер}, в соответствии с которым ООО «ТОН» (застройщик) и ООО «ТОНиК» (генеральный инвестор) приняли обязательства по строительству объекта: 3-6 этажный жилой дом со встроенными помещениями (I, II очереди строительства) по адресу: {Адрес} (т.1 л.д.59).

Как следует из условий данного договора, генеральный инвестор в том числе заключает договоры о долевом (инвестиционном участии) в строительстве с физическими и юридическими лицами. В счет исполнения обязательств по договору застройщик обязуется передать генеральному инвестору или третьим лицам, указанным генеральным инвестором, в собственность помещения, расположенные на 1, 2, 3, 4, мансардном и подвальном этажах по адресу: {Адрес}, в соответствии с произведенными затратами на строительство.

{Дата} между ООО «ТОНиК» и Гудовских С.В. заключен договор о долевом участии в строительстве (т.1 л.д.84-85).

Предметом договора является долевое участие сторон в строительстве «3 – 6-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по {Адрес} г. Кирове». Застройщик в срок до {Дата} обязуется построить и сдать по передаточному акту долевщику, указанные в п. 4.3 договора помещение для проведения долевщиком работ, согласно п. 2 Приложения 2, и в течение месяца после окончания долевщиком всех работ, сдать здание Госкомиссии.

Согласно п. 4.2 договора застройщик обязуется в течение 2-х месяцев после Госкомиссии передать долевщику документы для оформления права собственности на указанные помещения, а долевщик обязуется в течение месяца после передачи оформить их в собственность.

В п.4.3 договора закреплено, что долевщик обязуется в счет своей доли оплатить стоимость помещений на пятом, шестом этаже по адресу: {Адрес}, состоящей из площадей: нежилое помещение на пятом (мансардном) этаже – 97 кв.м., нежилое помещение на шестом этаже – 21 кв.м., помещение открытой террасы на шестом этаже – 23,9 кв.м., помещение открытой ротонды – 16,7 кв.м., общая площадь помещений на пятом (мансардном), шестом этаже по кладочным чертежам составляет 158,6 кв.м.

{Дата} между ООО «ТОНиК» и Гудовских С.В. заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве (т.1 л.д.86), изменившее адрес предмета договора долевого участия на {Адрес}.

{Дата} между Гудовских С.В., Зараменских Н.А. и ООО «ТОНиК» заключен договор {Номер} уступки права требования, согласно которому Гудовских С.В. уступил Зараменских Н.А. право требования с ООО «ТОНиК» исполнения обязательств о передаче в собственность нежилого помещения на пятом (мансардном), шестом этаже по адресу: {Адрес}, по договору о долевом участии в строительстве от {Дата}, приложениями к нему и дополнительному соглашению от {Дата}, что составляет 158,6 кв.м. (т.1 л.д.87).

{Дата} между ООО «ТОНиК» и Зараменских Н.А. заключено дополнительное соглашение об уточнении предмета договора – по помещению пятого и шестого этажа, {Номер} (т.1 л.д.90).

Заявляя о правах на нежилое помещение, являющееся предметом договора долевого участия от {Дата} с учетом дополнительных соглашений, Зараменских Н.А. обратился в суд.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 Жилищного кодекса РФ, следует отличать от реконструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьи 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ).

Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Согласно заданию на проектирование объект недвижимости по адресу: {Адрес}, предусматривал возведение жилого дома с кладовыми для жильцов в подвале дома и офиса на 1 этаже. Проектная документация не предусматривала размещение на верхних этажах жилого дома каких-либо офисных либо иных нежилых помещений (т.1 л.д.57).

Архитектурно-планировочное задание на разработку проектной документации от {Дата} {Номер} предусматривало возможность размещения нежилых помещений общественного назначения только в части 1-го и цокольного этажа и стоянку для хранения индивидуального легкового транспорта на 23 машино-места (т.2 л.д.85). Аналогичная возможность обустройства нежилых помещений лишь на первом этаже закреплена в объемно-планировочном решении (т.2 л.д.126). Размещение в спорном помещении квартиры, а не нежилого помещения подтверждено маркировочным планом (т.2 л.д.136). Разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от {Дата}, {Дата}, {Дата} многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (жилая часть, встроенное помещение выставочного зала на 1м этаже, встроенные помещения общественного назначения на 1м этаже и в подвале, встроенное помещение общественного назначения на 2-м этаже) введены в эксплуатацию. Сведения о размещении нежилых помещений над жилыми на дату ввода объекта в эксплуатацию отсутствовали. Спорное помещение в эксплуатацию не вводилось.

Технический паспорт многоквартирного жилого дома по состоянию на {Дата} предусматривал размещение жилых и нежилых помещений в МКД, среди которых помещение, заявленное Зараменских Н.А., отсутствовало. При этом в мансардном этаже, в т.ч. на площади, в отношении которой Зараменских Н.А. заявлены требования, предусматривалось размещение квартиры, в связи с чем суд приходит к выводу о переводе Зараменских Н.А. жилого помещения в нежилое, а с учетом его площади и фактического размещения, включении во вновь образованное помещение мест общего пользования. В проектной документации ротонда, заявленная к включению в состав спорного помещения, не предусматривалось в качестве обособленного объекта. В техническом паспорте дома от 2012 года ротонда также отсутствует, в связи с чем данный объект является строительной конструкцией, предназначенной для архитектурной выразительности здания.

Спорное нежилое помещение не поставлено на кадастровый учет и в технической документации дома не предусмотрено, что также подтверждает его формирование с учетом помещений, заявленных в качестве жилых, а также с использованием общего имущества МКД.

При этом согласие иных собственников МКД на перевод жилого помещения в нежилое, использование общего имущества Зараменских Н.А. не получено. В администрацию г. Кирова с заявлением о перепланировке (переустройстве, реконструкции) помещения истец не обращался.

Заключение договора в отношении помещения, не предусмотренного проектной документацией, перевод жилых помещений в нежилые, использование мест общего пользования при формировании нового объекта, а также дальнейшая уступка права требования в отношении него не порождают правовых последствий в виде признания права собственности в связи с несоблюдением порядка перевода жилых помещений в нежилые, а также использования общего имущества.

В соответствии с п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, определен перечень общего имущества МКД. Так, к помещениям общего пользования относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции). При этом указанный перечень общего имущества не является исчерпывающим.

Использование мест общего пользования – крыши (кровли) в составе спорного нежилого помещения, а также несущих стен МКД, плит и лестничных маршей, ротонды подтверждено заключением кадастрового инженера, представленного непосредственно истцом в материалы гражданского дела.

Отказывая в иске, суд полагает необходимым указать, что размещение над жилыми помещениями МКД нежилого помещения должно производиться с учетом ограничений, предусмотренных законодательством в отношении таких объектов, в т.ч. правил пожарной безопасности. В соответствии с 4.13. СНиП 31.01.2003 на верхнем этаже жилых зданий допускается размещать мастерские для художников и архитекторов, а также конторские (офисные) помещения с числом работающих в каждом не более 5 чел., при этом следует учитывать требования 7.2.15 данного СНиП. Размещать конторские помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях не ниже II степени огнестойкости и высотой не более 28 м.

В пункте 7.2.15. СНиП 31.01.2003 императивно предусмотрено, что помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.

При размещении в верхнем этаже мастерских художников и архитекторов, а также конторских помещений допускается принимать в качестве второго эвакуационного выхода лестничные клетки жилой части здания, при этом сообщение этажа с лестничной клеткой следует предусматривать через тамбур с противопожарными дверями. Дверь в тамбуре, выходящая на лестничную клетку, должна предусматриваться с открыванием только изнутри помещения.

Допускается устройство одного эвакуационного выхода из помещений учреждений общественного назначения, размещаемых в первом и цокольном этажах при общей площади не более 300 м2 и числе работающих не более 15 чел.

Однако доказательств изолированности спорного помещения от жилой части здания, наличия у него самостоятельных входов и выходов, соответствие помещения иным требованиям, предъявляемым СНиП, не представлено.

Возможность размещения нежилых помещений над жилыми решается органом местного самоуправления при проектировании строительства в административном порядке, который истцом не соблюден, а применительно к спорному помещению нарушен, и не может быть преодолен путем признания права собственности, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Кроме того, заявляя о правах на объект недвижимости, Зараменских Н.А. указал об оплате данного объекта первоначальным долевщиком Гудовских С.В.

Однако, как следует из материалов дела, между ООО «ТОНиК» и Гудовских С.В. заключено соглашение о расторжении договора по согласию сторон, которым прямо подтверждено, что договор о долевом участии от {Дата} расторгается. Обе стороны подтверждают, что застройщик не передавал объект строительства дольщику, а дольщик не производил какую-либо оплату в счет расчетов по договору. Какая-либо задолженность у любой из сторон перед другой не имелась и отсутствует на момент расторжения договора.

Анализируя представленные ответчиками в материалы дела признания иска, а также соглашение о расторжении, суд приходит к выводу об умолчании сторон о фактических обстоятельствах рассматриваемого спора, злоупотреблении сторон в отношении заявленного права в целях его лигатимации в отсутствие на то правовых оснований. Признание иска не освобождает стороны доказать законность заявленных требований, которые отсутствуют. При противоречии законодательству признание иска не может быть принято судом.

Отказывая в иске, суд также учитывает, что по договору от {Дата} Гудовских С.В, приобрел нежилое помещение, состоящее их помещений, указанных в п.4.3. договора. При этом в составе мансардного этажа такое помещение отсутствовало, что исключает возможность совершения сделки ввиду отсутствия объекта гражданских прав.

Более того, застройщиком объекта являлось ООО «ТОН», которое право собственности ООО «ТОНиК» на объекты недвижимости не передавало, право собственности на спорный объект у него отсутствовало и отсутствует, а, следовательно данное право не могло быть уступлено третьим лицам.

Финансовые и организационные трудности Обществ не освобождают стороны от соблюдения законодательства как при создании, так и переводе помещений из жилых в нежилые и использовании мест общего пользования.

Суд отклоняет доводы представителей истца об обоснованности требований по доводам о сложившейся в Первомайском районном суде г. Кирова практике по аналогичным делам по признанию Зараменских Н.А. права собственности в отношении иных объектов недвижимости, поскольку в Российской Федерации отсутствует система прецедентного права, а принятые судебные акты по гражданским делам №№ 2-2492/2022, 2-3140/2022 не являются преюдициальными для разрешения настоящего спора, в ходе разрешения которого доказательств законности возникновения спорного права Зараменских Н.А. сторонами не представлено.

Доводы представителя ООО «Симфония здоровья», что спорным помещением в полном объеме владеет и пользуется Зараменских Н.А. не подтверждают законность образования данного помещения, соблюдение требований законодательства при его формировании с учетом включения в площадь жилых помещений и мест общего пользования, т.е. не подтверждают законность возникновения права.

Приводимые исковой стороной доводы о правовом регулировании правоотношений Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также противоречат должному нормативному регулированию.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, в соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с {Дата}. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4, также начиная с указанной даты.

Разрешение на строительство получено ООО «ТОН» {Дата}, т.е. до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который не подлежит применению в рассматриваемом споре.

При этом федеральным законодательством, в т.ч. Федеральным закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрена возможность создания объектов долевого строительства без соблюдения требований к использованию общего имущества.

Иные доводы, приводимые ответчиками и их представителями основаниями к удовлетворению иска Зараменских Н.А. также не являются.

Установив фактические обстоятельства дела и применив к правоотношениям сторон вышеуказанные нормы материального права, суд отказывает в удовлетворении требований Зараменских Н.А.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Зараменских Никиты Александровича (ИНН {Номер}) отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья     /подпись/             Л.В. Комарова

Решение суда в окончательной форме принято 21.12.2023