Решение по делу № 33-5198/2024 от 22.05.2024

Судья Колесникова А.В.                    УИД38RS0025-01-2022-001475-91

Судья-докладчик Шабалина В.О. № 33-5198/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июня 2024 года                                                                   г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Шабалиной В.О., Кулаковой С.А.,

при секретаре Ханхасаевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-150/2023 по исковому заявлению Куклина Виктора Аркадьевича к Седунову Александру Геннадьевичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения

по встречному исковому заявлению Седунова Александра Геннадьевича к Куклину Виктору Аркадьевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании договора купли-продажи недействительным, признании действий незаконными, признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности, признании отсутствующим и прекращении права собственности,

по апелляционной жалобе Седунова Александра Геннадьевича

на решение Усть-Кутского городского суда Иркутской области от 6 декабря 2023 года

установила:

в обоснование исковых требований Куклин В.А. указывает, что ему на праве собственности принадлежит здание склада площадью 107,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят. 20.12.1996 у организации ПКЦ «АКУС» истец купил магазин «Вита» со складскими помещениями по адресу: <адрес изъят> зарегистрирован договор 02.02.1998. 08.11.2001 истец продал ответчику магазин, расположенный по адресу: <адрес изъят>.

В настоящее время истец решил продать свой склад, однако ответчик препятствует в пользовании имуществом истцу. Кроме того, стало известно, что ответчик сдает имущество истца в аренду и получает с этого доход. Истец считает действия ответчика неправомерными. Ответчик препятствует в доступе к складу, истец обратился в правоохранительные органы, однако ответа из полиции не выдали. Тем не менее, право истца зарегистрировано, и защитить его он может только в судебном порядке.

Куклин В.А. просил суд истребовать из чужого незаконного владения здание склада, кадастровый номер Номер изъят, площадью 107,8 кв.м., расположенное по адресу<адрес изъят>.

Ответчик Седунов А.Г. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Куклину В.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в обоснование которого указал, что согласно договору купли-продажи от 28.11.1996 ООО «АКУС» в лице директора Куклина В.А. приобрело магазин Номер изъят со складскими помещениями, дислоцирующийся по адресу: <адрес изъят> Согласно договору купли-продажи от 20.12.1996 Куклин В.А. приобрел у ПКЦ «АКУС» магазин «Вита» со складскими помещениями, дислоцирующийся по адресу: <адрес изъят>.

В соответствии с договором купли-продажи от 08.11.2001 Седунов А.Г. приобрел у Куклина В.А. магазин «Вита» со складскими помещениями и складом, принадлежавший ему на праве собственности согласно договору купли-продажи от 20.12.1996, оформленный в соответствии с регистрационным удостоверением от 02.02.1998 № 63. Отдельного договора купли-продажи объекта недвижимости в виде здания склада, расположенного по адресу: <адрес изъят>, у Куклина В.А. не имелось и не имеется. Иных документов на момент совершения сделки, подтверждающих право собственности Куклина В.А. на отдельный объект в виде здания склада, расположенного по адресу: <адрес изъят> не имелось. Здание магазина передано Седунову А.Г. вместе со складскими помещениями и складом.

Регистрационное удостоверение от 02.02.1998 № 63, на которое имеется ссылка в договоре купли-продажи от 08.11.2001, оформлено на основании договора купли-продажи от 20.12.1996 и содержит текст в виде «здание магазина «Вита» со складом по <адрес изъят>, зарегистрированному по праву собственности за Куклиным В.А.

По мнению истца по встречному иску, здание склада, расположенного по адресу: <адрес изъят>, также явилось предметом сделки. Нотариус при оформлении договора купли-продажи упустила внесение ссылки на договор от 20.12.1996 и не указала складские помещения, которые явились согласно договору купли-продажи от 20.12.1993 неотъемлемой частью сделки, а также склад, указанный в регистрационном удостоверении от 02.02.1998 № 63.

Куклин В.А. выразил свою волю в продаже магазина «Вита» со складскими помещениями, складом, дислоцирующихся по адресу: <адрес изъят> согласно договору купли-продажи от 08.11.2001, регистрационному удостоверению от 02.02.1998 № 63.

Несколько лет Куклин В.А. не высказывал претензий, не претендовал на здание, не имел намерений пользоваться им, в данном помещении нет его вещей или иных предметов, принадлежащих ему. Истец по встречному иску добросовестно владеет зданием с 2007 г., производил текущий ремонт, оплачивает охрану здания, потребленную электроэнергию, следит за его сохранностью и надлежащим использованием.

Право Куклина В.А. на спорный объект недвижимости зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 20.12.1996, который не содержит информацию об объекте недвижимости в виде склада, площадью 107,8 кв.м., кадастровый номер Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят> и в настоящее время не представляется возможным без судебного разбирательства и вынесения соответствующего решения аннулировать или внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Регистрационное удостоверение от 02.02.1998 № 63 содержит информацию о едином объекте – здании магазина «Вита» со складом по <адрес изъят>.

Согласно Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен, в данном случае договор не имеет регистрацию у нотариуса. До 1998 г. все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению.

Также цена договора составляет 3 000 000 рублей, что значительно превышает сумму 500 000 рублей, соответственно, договор не мог быть составлен в простой письменной форме.

Несмотря на указанные выше нарушения, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее Управление Росреестра по Иркутской области) зарегистрировало право собственности Куклина В.А. на здание склада, площадью 107,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят, на основании договора от 20.12.1996.

Седунов А.Г. просил суд признать недействительным договор купли-продажи от 20.12.1996; признать незаконными действия Управления Росреестра по Иркутской области о государственной регистрации права собственности Куклина В.А. на здание склада, площадью 107, 8 кв.м., исключить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Куклина В.А. на указанное здание склада; признать состоявшейся сделку купли-продажи здания склада, площадью 107,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> кадастровый номер Номер изъят, заключенную 08.11.2001 между ним и Куклиным В.А.; признать за ним право собственности на данное здание склада; признать отсутствующим и прекратить право собственности Куклина В.А. на здание склада, площадью 107,8 кв.м.

Решением Усть-Кутского городского суда Иркутской области от 6 декабря 2023 года исковые требования Куклина В.А. удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Седунова А.Г. к Куклину В.А., Управлению Россреестра по Иркутской области отказано.

В апелляционной жалобе Седунов А.Г. выражает несогласие с решением суда. Повторяя доводы встречного искового заявления, и анализируя обстоятельства приобретения Куклиным В.А. одновременно здания магазина и склада, настаивает на том, что им также по договору купли-продажи от 08.11.2001 года было приобретено здание магазина и отдельно стоящее здание склада, что подтверждается регистрационным удостоверением (данные изъяты). Считает, что здание склада также явилось предметом сделки. Кроме того, несколько лет он фактически владел зданием склада, нес расходы на его содержание и каких-либо претензий Куклин В.А. ему не высказывал. Утверждает, что Управление Россреестра не могло зарегистрировать право собственности на здание склада в 2021 году за Куклиным В.А. на основании договора от 20.12.1996 года, поскольку договор нотариально не удостоверен, цена договора составляет 3 000000 рублей, что превышает 500 000 рублей, и такой договор не мог быть составлен в простой письменной форме. Обращает внимание, что он является собственником земельного участка площадью 1481 кв.м., регистрация права собственности осуществлена 22.03.2013 г. Настаивает на пропуске истцом срока исковой давности для требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Решение суда просит отменить.

Представитель ответчика Седунова А.Г. – Синчурина О.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции с решением суда не согласилась, настаивала на его отмене, поддержав доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца Куклина В.А. –Ильиных С.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 20.12.1996 между ПКЦ «АКУС» (продавец) и Куклиным В.А. (покупатель) заключен договор, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя следующее имущество: магазин «Вита» со складскими помещениями, дислоцирующийся <адрес изъят> (пункт 1.1). Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 3 000 000 рублей (пункт 2.1). Данный договор зарегистрирован в БТИ г. Усть-Кута 02.02.1998, Куклину В.А. выдано регистрационное удостоверение от 02.02.1998 № 63.

20.12.2001 в Едином государственном реестре недвижимости в отношении нежилого здания (здание магазина Вита) с условным номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, площадью 259,6 кв.м, зарегистрировано право собственности Куклина В.А. на основании договора от 20.12.1996.

08.11.2001 между Куклиным В.А. (продавец) и Седуновым А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи здания магазина, в соответствии с которым Куклин В.А. продал, а Седунов А.Г. купил здание магазина «Вита», находящееся по адресу: <адрес изъят>, одноэтажное, на бетонном ленточном фундаменте, крытое шифером, благоустроенное, полезной площадью 259,6 кв.м., расположенное на земельном участке по землеотводным документам мерою 1 300 кв.м., имеющее действительную стоимость согласно техническому паспорту, выданному БТИ г. Усть-Кута 28.06.2001, 6 000 рублей (пункт 1). Указанное выше здание магазина принадлежит Куклину В.А. на праве собственности на основании регистрационного удостоверения, выданного БТИ г. Усть-Кута от 02.02.1998 № 63 (пункт 2). 28.03.2002 в отношении указанного нежилого здания с площадью 259,6 кв.м. зарегистрирован переход права собственности от Куклина В.А. к Седунову А.Г.

На кадастровом учете по вышеназванному адресу стоят два здания, а именно: с 01.07.2011 в ЕГРН внесены сведения о нежилом здании (склад) (данные изъяты) с кадастровым номером Номер изъят; 03.02.2014 в ЕГРН внесены сведения о нежилом здании (здание магазина Вита) с кадастровым номером Номер изъят, как о ранее учтенных объектах недвижимости.

02.12.2021 Куклин В.А. зарегистрировал право собственности на нежилое здание склада, расположенного по адресу: <адрес изъят>, площадью 107,8 кв.м., представив договор от 20.12.1996, заключенный с ПКЦ «АКУС», зарегистрированный в БТИ г. Усть-Кута 02.02.1998, регистрационное удостоверение от 02.02.1998 № 63.

Из отзыва Управления Росреестра по Иркутской области следует, что по адресу: <адрес изъят> расположено здание – магазина с литерами (данные изъяты) и здание – склада с литерой (данные изъяты).

Разрешая встречные исковые требования Седунова А.Г. к Куклину В.А. о признании недействительной сделки купли-продажи от 20.12.1996, суд, руководствуясь требованиями ст. 550 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, учитывая, что на тот момент не требовалось нотариальное удостоверение сделок, спорный договор прошел регистрацию в органах БТИ, и принимая во внимание, что в силу Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 года при отсутствии государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества признаются юридически действительными, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки от 20.12.1996 года недействительной.

Доводы жалобы о том, что по договору от 08.11.2001 года Куклиным В.А. покупателю Седунову А.Г. было, наряду со зданием магазина, продано и здание склада, были предметом проверки суда первой инстанции, оценив которые, суд первой инстанции пришел к выводу о их несостоятельности.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте и не опровергнуты доводами апелляционной жалобы.

На дату заключения спорного договора купли-продажи от 20.12.1996 действовал Гражданский кодекс Российской Федерации в ред. Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ, согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации которого договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, требований об обязательном нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимости законодательство на момент заключения договора от 20.12.1996 не содержит.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

До создания системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию прав осуществляли органы технической инвентаризации в соответствии с Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83.

Как предусмотрено частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Судом установлено, что договор от 20.12.1996 зарегистрирован 02.02.1998 в органе технической инвентаризации – БТИ г. Усть-Кута, то есть в установленном законом порядке.

При этом, законом не был предусмотрен срок подачи документов для государственной регистрации права собственности, а потому ссуд верно указал, что несоблюдение сроков подачи документов для государственной регистрации права собственности, установленных договором купли-продажи, не влечет его недействительности.

Вопреки доводам жалобы и с учетом установленных по делу обстоятельств, а также изложенных выше норм права, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи от 20.12.1996 недействительным, в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требований Седунова А.Г. судом обоснованно отказано.

Таким образом, право собственности Куклина В.А. на спорный склад подтверждено соответствующими доказательствами.

При этом, доводы жалобы о том, что Седуновым А.Г. по договору купли-продажи от 08.11.2001 года было приобретено здание магазина и отдельно стоящее здание склада, что подтверждается регистрационным удостоверением №63 от 02.02.1998 г., что здание склада также явилось предметом сделки, не нашли своего подтверждения соответствующими доказательствами и подлежат отклонению судебной коллегией.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Исходя из буквального толкования договора купли-продажи здания магазина от 08.11.2001, его предметом является здание магазина «Вита», находящееся по адресу: <адрес изъят>, на бетонном ленточном фундаменте, крытое шифером, благоустроенное, полезной площадью 259,6 кв.м.

При этом, договор не содержит сведений об отчуждении здания склада, площадью 107,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> кадастровый номер Номер изъят.

Тогда как по сведениям ЕГРН право собственности Куклина В.А. на нежилое здание с кадастровым номером Номер изъят зарегистрировано БТИ г. Усть-Кута 02.02.1998.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у Седунова А.Г. правовых оснований для признания за ним права собственности на спорное здание склада, как переданное ему на основании договора купли-продажи от 08.11.2001 года.

Разрешая исковые требования Куклина В.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд, руководствуясь положениями ст. 301 ГК РФ, установив, что Куклин В.А. является собственником недвижимого имущества, права которого зарегистрированы в ЕГРН, и которое находится во фактическом владении Седунова А.Г., при отсутствии соответствующих прав последнего на данное имущество, пришел к верному выводы об удовлетворении исковых требований Куклина В.А.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Куклина В.А., отказа в удовлетворении встречных исковых требований Седунова А.Г., а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии, оснований не имеется.

Доводы жалобы о пропуске истцом срока исковой давности для требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения не состоятельны, а потому подлежат отклонению судебной коллегией.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании представитель истца Куклина В.А. – Ильиных С.В. пояснил, что о нарушении своего права Куклин В.А. узнал весной 2022 г., так как не мог пройти в склад, обратился в полицию с соответствующим заявлением. Седунов А.Г. указанную дату не опроверг, поскольку подтвердил, что на протяжении длительного времени пользовался спорным складом при фактическом отсутствии склада во владении Куклина В.А., и о притязаниях последнего ему стало известно только в 2022 году, когда Куклин В.А. заявил о своих правах на склад.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец Куклин В.А. обратился в суд с настоящим иском в пределах срока исковой давности.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были в целом проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.

Нарушений норм процессуального и материального права судом допущено не было.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Усть-Кутского городского суда Иркутской области от 6 декабря 2023 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:                                       И.В. Скубиева

Судьи:                                                                                 В.О. Шабалина

                                                                                          С.А. Кулакова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 июня 2024 года.