Решение по делу № 3а-73/2019 от 27.12.2018

Дело № 3а-73\19            Принято в окончательной форме 06.02.19г.

                 Р Е Ш Е Н И Е

             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Ярославль                                 01 февраля 2019г.

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шорманова Вадима Владимировича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

                    установил:

В административном исковом заявлении Шорманов В.В. просит установить кадастровую стоимости земельного участка площадью 1620 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование –для строительства станции технического обслуживания с офисными помещениями и инженерными коммуникациями, в размере рыночной стоимости 2 759 000 руб. по состоянию на 01 января 2015г.; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 759 000 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка. Арендная плата исчисляется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца.

    В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Антонов Е.В. административные исковые требования поддержал.

    Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно заявленных требований не изложены.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, представителей заинтересованных лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 1 ст. 245, статьи 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, что подтверждается договором аренды от 04.12.2017г., расчетом арендной платы.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно представленному расчету арендная плата за земельный участок определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.     

Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2015г. постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. № 704-п.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 12.12.2018г. №12514\18 оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015г. в размере 2 759 000 руб.

Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистами, имеющими право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщики проанализировали рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы сравнительный и доходный подходы. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного подхода, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не являются основанием для критической оценки выводов, изложенных в отчете.

Свидетель ФИО1 – специалист ООО «Ярэксперт», принимавшая участие в составлении отчета, в суде подтвердила выводы, изложенные в отчете.

Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о достоверности определения рыночной стоимости земельного участка.

Доводы о том, что коэффициент вариации по полученной оценщиками выборке объектов-аналогов составляет более 33%, не могут быть приняты во внимание.

Законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено такого понятия как «коэффициент вариации». Выводы департамента основаны на предложенных ценах объектов продаж. Между тем федеральные стандарты оценки не относят цену продаж к основным ценообразующим факторам.

Содержание отчета позволяет сделать вывод о том, что оценщиками подобрано и оценено достаточное количество аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиками описаны объем доступных им рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В связи с этим указанные возражения департамента не могут расцениваться как обоснованные.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Таким образом, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщикам и проверенная ими информация. В связи с этим неиспользование оценщиками информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, иным оценщикам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Кроме того, предлагаемые департаментом объекты не могли использоваться при определении рыночной стоимости объекта оценки в связи с недостаточной информацией, изложенной в объявлениях.

Объявление о продаже земельного участка на Промышленном шоссе города Ярославля не содержит доступную и достаточную информацию о виде разрешенного использования. Имеется указание на возможность увеличения площади земельного участка, в связи с чем предложенная информация не может расцениваться как достоверная, поскольку предполагает изменение площади земельного участка и, как следствие этого, изменение стоимости 1 кв.м земли.

Объявление о продаже земельного участка на Костромском шоссе не позволяет сделать вывод о виде разрешенного использования, отсутствует адрес земельного участка.

В соответствии с п\п «д» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Элементы, которые могут быть использованы для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, указаны в п\п «е» п. 22 ФСО № 7.

Среди перечисленных элементов корректировка на наличие удобных подъездных путей отсутствует.

Данный перечень элементов сравнения не является исчерпывающим, так как могут быть использованы и другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость, прямо не перечисленные в указанном подпункте.

Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО1 следует, что оценщики исходили из того, что качество подъездных путей не входит в перечень основных ценообразующих факторов.

Данные выводы оценщиков не противоречат вышеприведенным положениям ФСО № 7, объективно подтверждаются информацией, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., 2014г.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 к числу основных элементов сравнения относится местоположение объектов.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки учитывалось местоположение объекта оценки и аналогов, в том числе учитывалось расположение этих объектов относительно крупных автомагистралей. Отчет содержит подробный анализ местоположений объектов и расчет корректировок.

Также применены корректировки в отношении объектов аналогов 1,4,5,6,8,9 в связи с удаленностью от крупных автомагистралей.

Оценщиками рассмотрены предложения по земельным участкам с коммерческим назначением, преимущественно по станции технического обслуживания, автостоянки, автомойки. Разрешенное использование объекта оценки – для строительства станции технического обслуживания с офисными помещениями и инженерными коммуникациями. С учетом вида разрешенного использования в качестве аналогов оценщиками рассмотрены земельные участки для обслуживания автотранспорта, в том числе станции технического обслуживания, автосервиса, автомойки, автостоянки. Выбранные оценщиками аналоги для сравнения по видам разрешенного использования сопоставимы с видом разрешенного использования объекта оценки, так как виды разрешенного использования аналогов и объекта оценки предполагают обслуживание автотранспорта, в связи с чем оценщики пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для корректировки на вид разрешенного использования.

Кроме того, следует учесть, что в приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014г. № 540 были внесены изменения после определения видов разрешенного использования объекта оценки и аналогов. До внесения изменений приказ объединял в один вид разрешенного использования земельные участки, предназначенные для обслуживания автотранспорта, который подразумевал как хранение автотранспортных средств, так и возможность размещения транспортной инфраструктуры.

В целом анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки оценщиком выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчета оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.

В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не являются основанием для критической оценки отчета.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы оценщика лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.

С учетом изложенного суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.

Тем самым, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении этого объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по настоящему делу является – 23 декабря 2018г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимости земельного участка площадью 1620 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование –для строительства станции технического обслуживания с офисными помещениями и инженерными коммуникациями, в размере рыночной стоимости 2 759 000 руб. по состоянию на 01 января 2015г.

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 759 000 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – 27 декабря 2018г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья:                                    В.С. Преснов.