Решение по делу № 33-2969/2018 от 29.11.2018

СудьяПророкова М.Б. Дело№33-2969/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2018 г. городИваново

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе председательствующего Галактионовой Р.А., судей Щегловой Е.С., КопнышевойИ.Ю.

при секретаре судебного заседания Масюк С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Щегловой Е.С.

дело по апелляционной жалобе Железновой Светланы Анатольевны на решение Октябрьского районного суда города Иваново от 4 октября 2018 г. по исковому заявлению Железновой Светланы Анатольевны к Соповой Татьяне Ивановне о взыскании денежных средств, уплаченных за некачественный товар по договору купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛА:

Железнова С.А. обратилась в суд с иском к Соповой Т.И. об уменьшении покупной цены проданных по договору купли-продажи от 2 октября 2017 г. нежилых помещений по адресу: <адрес>, скадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., и скадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>.м. (далее – Договор от 02.10.2017). Иск мотивирован тем, что по условиям этого договора Железнова С.А. приобрела у СоповойТ.И. в собственность указанные нежилые помещения по цене <данные изъяты> руб. за каждое. Приподписании договора истица передала ответчице денежные средства в размере <данные изъяты> руб. с отсрочкой оплаты оставшейся части стоимости помещений. В иске указано, что в марте 2018 г. истица обнаружила неоговоренные ответчицей существенные недостатки проданного ей товара, выразившиеся в том, что нежилые помещения подвергались неоднократному подтоплению, приведшему к нарушению в них параметров микроклимата и увлажнению конструкций здания. В этой связи, ссылаясь на статьи 469, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Железнова С.А. просила суд уменьшить покупную цену каждого нежилого помещения на 50 %, т.е. до <данные изъяты> руб. за оба помещения.

В ходе рассмотрения дела судом в порядке статьи 39 ГПК РФ принято заявление представителя истицы по доверенности Меркулова В.А. об изменении предмета иска (т. 1 л.д. 177-178), в котором он просил суд взыскать с Соповой Т.Н. в пользу Железновой С.А. денежные средства, уплаченные за некачественный товар по договору купли-продажи недвижимости, в размере <данные изъяты> руб., полагая, что оба помещения полностью непригодны для эксплуатации по назначению, поскольку они не обеспечены защитой от атмосферным воздействий и не позволяют создать условия, благоприятные для размещения в них людей.

Решением Октябрьского районного суда города Иваново от 4 октября 2018 г. в удовлетворении иска отказано.

Представитель истицы по доверенности Меркулов В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить со ссылкой на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.

В заседании судебной коллегии Меркулов В.А. поддержал апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям, представитель ответчицы Сопова О.Н. просила решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей сторон, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия считает решение суда законным, обоснованным и не усматривает оснований для его отмены.

Судом установлено, что до заключения Договора от 02.10.2017 (т. 1 л.д. 9-12) покупатель Железнова С.А. осмотрела приобретаемые у Соповой Т.И. нежилые помещения, а затем в день заключения договора купли-продажи приняла их по передаточному акту (т. 1 л.д. 13) без каких-либо замечаний и специальных требований к качеству этих помещений.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по оплате нежилых помещений по Договору от 02.10.2017 в размере <данные изъяты> руб.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что с учетом указанного судебного решения истица оплатила ответчице за нежилые помещения 1300000 руб. из их общей стоимости, согласованной в Договоре от 02.10.2017 в размере <данные изъяты> руб.

При разрешении настоящего спора суд исходил из того, что в силу статьи 557 ГК РФ в отношении объектов недвижимости применяются правила статьи 475 ГК РФ о праве покупателя на отказ от исполнения договора купли-продажи и требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, а в силу статьи 56 ГПК РПФ на истице лежала обязанность доказывания наличия в нежилых помещениях таких недостатков, возникших до передачи их покупателю, о которых ответчице было достоверно известно, но которые были скрыты от истицы.

Основанием для отказа в удовлетворении иска послужили выводы суда о том, что нежилые помещения, приобретенные Железновой С.А. по Договору от 02.10.2017, неоднократно подвергались подтоплению атмосферными осадками и виде дождя и талого снега как до заключения договора купли-продажи, так и после, что было обусловлено рельефом местности и особенностями конструкции фундамента здания, о чем истица имела объективную возможность узнать до заключения договора купли-продажи с ответчицей. Суд также пришел к выводу, что состояние нежилых помещений после подтоплений не было вызвано какими-либо неправомерными действиями ответчицы, не производившей в нежилых помещений каких-либо перепланировок, способствующих их подтоплению.

При этом, суд принял в качестве допустимого и достоверного доказательства заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» Х.Р.З. от 3 июля 2018 г. № (т. 1 л.д. 110-137), в котором по результатам непосредственного осмотра зафиксированы конкретные недостатки помещений, вызванные отсутствием защиты от влаги, а причиной периодических подтоплений судебный эксперт признал недостаточную пропускную способность колодца, осуществляющего отведение сточных вод, обслуживаемого специализированной организацией.

В апелляционной жалобе оспаривались указанные выводы суда как основанные на необъективной оценке представленных по делу доказательств и неправильном применении норм материального права. По мнению представителя истицы в деле имеется достаточная совокупность доказательств, подтверждающих наличие в нежилых помещениях, указанных в Договоре от 02.10.2017, таких существенных недостатков качества, которые возникли до передачи товара Железновой С.А., препятствуют эксплуатации помещений по назначению, не соответствуют условиям договора купли-продажи и не могут быть устранены покупателем без несоразмерных материальных затрат. Представитель истицы Меркулов В.А. настаивал на доводах измененного иска о том, что признание за его доверителем права на одностороннее расторжение Договора от 02.10.2017 и на возврат денежных средств за товар является единственным способом защиты ее прав, нарушенных продажей недвижимого имущества ненадлежащего качества.

Указанные доводы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу они сводятся к изложению обстоятельств, исследованных судом первой инстанции, и к выражению несогласия заинтересованной стороны с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для переоценки доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется. Судом верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, правильно распределена между сторонами обязанность доказывания, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, на их основании в решении сделаны мотивированные выводы, спор по существу разрешен верно.

Согласно статье 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что по Договору от 02.10.2017 нежилые помещения подлежали передаче продавцом покупателю в состоянии, исключающем попадание в них атмосферных осадков, проверялись судом и не нашли подтверждения.

Из дела следует, что спорные нежилые помещения фактически находятся на первом этаже производственно-технического здания по адресу: <адрес>, построенного до 1917 г.

Приведенное в техническом паспорте от 28 марта 2007 г. описание конструктивных элементов этого здания и их технического состояния (т. 2 л.д. 1) свидетельствует о том, что его общий износ на указанную дату уже составлял 55 %, его фундамент из кирпичных столбов имел деформации с разрушением цоколя, отмостки имели глубокие трещины, а кирпичные и железобетонные стены находились в ослабленном состоянии, имели значительное искривление и частичное разрушение кладки.

Актом экспертного осмотра этих помещений № выполненным экспертом ООО«<данные изъяты>» К.А.Н. 22 марта 2018 г. по заказу истицы (т. 1 л.д. 14-37), фотографиями, выполненным истицей и экспертами, подтверждается, что территория, на которой расположено указанное здание, имеет естественный уклон, приводящий к движению атмосферных вод в сторону главного фасада здания, что приводит к скоплению воды внутри спорных нежилых помещениях высотой до 35 мм. Экспертом также были отражены особенности обустройства нежилых помещений в виде: дренажного приямка, наполненного сточными водами, в который устанавливается насос для откачивания воды из помещения; дополнительного порога в дверном проеме из каменной кладки высотой 450 мм; наличие горизонтальной гидроизоляции под полами и поднятой на стены. Сучетом выявленных признаков эксперт пришел к выводу о наличии в нежилых помещениях признаков циклических подтоплений, приводящих к нарушению параметров микроклимата помещений и увлажнению конструкций здания.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что нежилое помещение, в котором не исключено его подтопление атмосферными осадками, не может быть предметом договора купли-продажи, так как не отвечает назначению недвижимого имущества, основаны на неверном ограничительном толковании принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, и правового понятия недвижимого имущества, используемого в статьях 129, 130, 131, 549, 554 ГК РФ.

Нормы действующего гражданского законодательства не запрещают гражданам продавать и покупать жилые и нежилые помещения различной степени технической оснащенности и внутренней отделки, в том числе в зданиях, имеющих значительный процент общего износа, поскольку целью приобретения такого имущества может быть его ремонт, реконструкция, модернизация и т.п. без изменения первоначального целевого назначения таких помещений.

В пункте 5 Договора от 02.10.2017 имеется указание о том, что до его подписания нежилые помещения покупателем осмотрены, внешних недостатков или дефектов в них не обнаружено.

Судебная коллегия полностью разделяет вывод суда первой инстанции о том, что с учетом общедоступных сведений о физическом износе здания, в котором находятся спорные нежилые помещения, установленного судом факта наличия в них следов неоднократных подтоплений, имевших место здания как до, так и после заключения договора купли-продажи вследствие особенностей рельефа местности и состояния системы конструктивно организованного водостока здания, ЖелезноваС.А., проявив разумную осмотрительность, имела объективную возможность убедиться в техническом состоянии приобретаемых ею нежилых помещений, расположенных в здании с высокой степенью общего износа и отказаться от приобретения этих помещений по цене, предложенной собственником Соповой Т.И.

Однако, в передаточном акте от 2 октября 2017 г. Железнова С.А. вновь подтвердила отсутствие у нее претензий к продавцу по передаваемым помещениям.

При этом, в деле отсутствуют доказательства того, что до заключения Договора 02.10.2017 собственником Соповой Т.И. проводились какие-либо ремонтные работы в спорных помещениях, направленные на сокрытие в них следов подтоплений.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полностью разделяет вывод суда о том, что в настоящем деле не установлено обстоятельств, с которыми пункт 2 статьи475ГК РФ связывает возникновение у покупателя права на отказ от исполнения договора купли-продажи товара ненадлежащего качества и на получение его полной стоимости от продавца, не оговорившего наличие в товаре существенных недостатков качества, препятствующих использованию товара по его назначению.

Судебной коллегией в настоящем деле не выявлено перечисленных в части 4 статьи330ГПК РФ нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда города Иваново от 4 октября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Железновой Светланы Анатольевны – без удовлетворения.

Председательствующий Галактионова Р.А.

Судьи Щеглова Е.С.

Копнышева И.Ю.