Решение по делу № 2-542/2013 от 31.01.2013

2 –542 \ 2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

28 февраля 2013года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Пашкановой О.В.

с участием представителя Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Беляева В. А. к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об оспаривании действий Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа,

у с т а н о в и л:

Беляев В.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что он является собственником недвижимого имущества- здания комплекса общественного питания, расположенного на земельном участке, обшей площадью 4560 кв.м. по адресу: город- курорт Анапа, пр. Джеметинский, 8 б, с кадастровым номером № находящегося у него в аренде на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700003644 от 27.08. 2009г.

28 ноября 2012 года он обратился в Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее УИО г. Анапа) с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату данного земельного участка, однако, в предоставлении в собственность земельного участка ему было отказано, со ссылкой на то, что указанный земельный участок не подлежит приватизации, так как отнесен к землям особо охраняемых природных территорий.

Заявитель полагает, что данный отказ в предоставлении в собственность земельного участка является незаконным и нарушающим его права и законные интересы.

Ссылаясь на приведенное, заявитель просит признать незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 21 декабря 2012 года № 27.02-12002 в предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 4560 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, пр. Джеметинский 8 б, в квартале №, кадастровый № №, предназначенный для строительства комплекса общественного питания. Обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа предоставить ему в собственность за плату земельный участок общей площадью 4560 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, пр.Джеметинский 8 б, в квартале №, кадастровый № №, предназначенный для строительства комплекса общественного питания путем заключения договора купли-продажи, определив цену в соответствии с рыночной стоимостью.

Заявитель в судебное заседание не явился, направил в суд заявление, в котором указал, что требования поддерживает, дело просит рассмотреть в его отсутствие.

Представитель Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа возражала против удовлетворения требований, сославшись на то, что земельный участок относится к особо охраняемым природным территориям, земельные участки в пределах которых ограничены в обороте. В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям ограниченном в обороте, не предоставляются в частную собственность.

Проверив материалы дела, суд находит требования, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 254 Гражданского кодекса Российской федерации граждане, организация вправе оспорить в суде решение, действие \ бездействие \ органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Из материалов дела следует, что заявитель является собственником недвижимого имущества- здания комплекса общественного питания.

Указанная недвижимость расположена на земельном участке, обшей площадью 4560 кв.м. по адресу: город- курорт Анапа, пр. Джеметинский, 8 б, с кадастровым номером №

Земельный участок, на котором расположены приведенный выше объект недвижимого имущества, находится у заявителя в аренде на основании договора аренды от 27 августа 2009 года.

В ноябре 2012 года он обратился в Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату данного земельного участка, однако, в предоставлении в собственность земельного участка ему было отказано, со ссылкой на то, что указанный земельный участок относится к особо охраняемым природным территориям и ограничен в обороте, в связи с чем не может быть предоставлен в частную собственность (письмо №27.02- 12002 от 21.12. 2012 г.).

Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имею право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным Кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Таким образом, право выбора титула владения земельным участком принадлежит собственнику здания.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти либо в орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты \ плана \.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимают решение о предоставлении в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а, в случаях, указанных в статье 20 настоящего Кодекса на праве постоянного \ бессрочного пользования \ либо готовит проект договора купли- продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно выписке из государственного земельного кадастра (кадастровый паспорт) от 29.12.2011 г. спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и фактически используется в режиме земель населенных пунктов, каких-либо сведений об отнесении этого участка или его частей к землям особо охраняемых природных территорий не имеется.

Так, в соответствии со ст.ст. 83-84 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные чертой от земель других категорий.

Согласно п. 1 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Из указанного следует, что земли особо охраняемых природных территорий должны быть отделены от земель других категорий (земли населенных пунктов) границами и изъяты полностью или частично в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления из хозяйственного использования и оборота.

Однако, спорный земельный участок в категорию земель особо охраняемых природных территорий в установленном законом порядке переведен не был, нормативного правового акта об изъятии спорного земельного участка из хозяйственного оборота либо ограничения в оборот е не имеется.

30.01.1985 г. Советом Министров РСФСР было принято постановление № 45 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае».

Пои этом, в данном постановлении было указано, что границы зон округа санитарной охраны привязаны к условным точкам, ни условные точки, ни сами границы округа санитарной охраны к. Анапа, обозначенные в натуре либо на каком-либо картографическом материале, ни в Управление архитектуры г. Анапа ни в администрацию г. Анапа не передавались, какие-либо документы, свидетельствующие об установлении и закреплении границ округа санитарной охраны, не оформлялись.

В последующем Указом Президента РФ от 22.09.1994 г. № 1954 району курорта Анапа был придан статус курорта федерального значения. Изданию данного Указа предшествовало издание Президентом РФ указа № 1470 от 06.07.1994 г. «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», которым была одобрена инициатива об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам. При этом, Указом Президента №1470 от 06.07.1994г. Правительству РФ было поручено провести соответствующие топографо-геодезические и картографические работы и утвердить границы природных объектов побережий Черного и Азовского морей, относящихся к федеральным природным ресурсам и утвердить в первоочередном порядке границы земельных участков особо охраняемых природных территорий.

Однако, Указ Президента РФ №1470 от 06.07.1994г. исполнен не был (за исключением п. 1 Указа, которым утвержден поименный, а не территориальный перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей.

Так, топографо-геодезические и картографические работы проведены не были, границы природных объектов побережий Черного моря также утверждены не были.

Не был исполнен и Указ Президента РФ № 1954 от 22.09.1994г. «О федеральном курортном регионе Анапа», которым предусматривалась необходимость решения вопроса об административно-территориальном устройстве федерального курортного региона Анапа, а также возлагалась обязанность на Правительство РФ по утверждению положения о федеральном курортном регионе Анапа, и разграничению прав собственности на объекты недвижимости в границах курорта.

В 1995 году был принят Федеральный закон № 33-ФЗ от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях», которым было установлено, что особо охраняемыми природными территориями являются участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имею т особое природоохранное, рекреационное и оздоровительное значение, и которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Пунктом 4 статьи 32 закона было установлено, что порядок организации округов санитарной и горно-санитарной охраны и особенности режима их функционирования определяются    Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Таким образом, Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» по вопросам порядка создания, утверждения и согласования границ округов санитарной охраны курортов    отсылает к нормативно-правовому акту Правительства РФ в этой области, каковым является принятое 07.12.1996 г. постановление №1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горносанитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения», которым был определен порядок организации округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения и особенности режима хозяйствования, проживания и природопользования в пределах их территории.

Согласно вышеуказанному Постановлению Правительства РФ округа санитарной и горно-санитарной охраны создаются в целях охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

В соответствии с п. 8 «Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны...», утвержденного постановлением Правительствам 1425 от 07.12.1996 г., разработка проектов округов санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения производится организациями по заданиям заказчика, согласованным с Федеральной службой по надзору в сфере природопользования и органом исполнительной власти субъекта РФ, а проектов округов горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения - также с Федеральной службой по экологическому, технологическому и а томному надзору, при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии выбранного участка требованиям санитарного    законодательства, выданного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

При этом, п. 18 Положения установлено, что границы и режим округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения утверждаются Правительством РФ по совместному представлению органа исполнительной масти субъекта РФ и Министерства здравоохранения и социального развития РФ.

Орган местного самоуправления в соответствии с п. 21 указанного Положения лишь выносит на местность установленные границы округа санитарной или горно-санитарной охраны в срок, составляющий не позднее 6 месяцев после утверждения округа. При этом, необходимо произвести оповещение физических и юридических лиц об установленных границах и о режиме, действующем в каждой из зон округа санитарной или горно-санитарной охраны.

Однако, никакого акта, утверждающего границы округа санитарной охраны курорта Анапа, во исполнение постановления Правительства РФ от 07.12.1996 г. № 1425, принято не было.

При этом, постановление СМ РСФСР № 45 от 30.05.1980 г., содержащее какие-то условные точки привязки границ округа санитарной охраны курорта Анапа, разработанного ранее очевидно для функционирования г. Анапа как города Краевого подчинениям соответствие    с нормами действующего законодательства по состоянию на 1994-1996 годы приведено не было. Действующим законодательством РФ, регулирующим порядок    создания, разработки и утверждения    округов    санитарной    охраны,    было установлено, что округа санитарной охраны курорта федерального значения должны быть разработаны и утверждены в установленном законом порядке Правительством РФ по согласованию с субъектом РФ, а также уполномоченными органами в сфере природопользования, санитарного благополучия и т.д., проекты округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта должны быть переданы не позднее 6-ти месяцев (срок, в течение которого необходимо обеспечить вынос в натуру границ округов) органу местного самоуправления для выноса границ округа на местность.

Но положения законодательства в этой части соблюдены не были. В последующем вопросы регулирования земельного и землеустроительного законодательства были четко закреплены законодателем в Земельном Кодексе РФ и Федеральном законе «О землеустройстве» в 2001 году.

Однако, ни по состоянию на дату вступления в силу ЗК РФ и ФЗ «О землеустройстве», ни по состоянию на сегодняшний день границы зон округа санитарной охраны курорта не разработаны и на местность не вынесены, а содержащиеся в постановлении СМ РСФСР № 45 от 30.05.1980 г. термины и понятия, в т.ч. условные точки привязки координат, не только не приведены в соответствие с действующим законодательством, но и нигде не отмечены и никому не переданы.

Таким образом, ссылки УИО г. Анапа на отнесение спорного земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий являются необоснованными и ничем не подтвержденными.

Согласно п. 5 ст. 31 ФЗ от 14.03.1995г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и ст. 1 ФЗ от 23.02.1995г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, является курортом. Пунктом 4 ст. 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и п. 2 ст. 16-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством РФ. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 г. № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994г. № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны вграницах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г.Анапы, г.Геленджика и г.Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Таким образом, в силу действующего законодательства земельные участки, входящие в округа санитарной, горно-санитарной охраны курортов ограничиваются в обороте и не подлежат приватизации. Однако, земельный участок должен относиться к особо охраняемым природным территориям при наличии следующих признаков: земельный участок должен находиться в округах санитарной охраны курорта Анапа, земельный участок должен быть отнесен к курортам либо рекреационным зонам в границах округов санитарной охраны курорта Анапа.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 7 ФЗ от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости- является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости; кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим ФЗ требований, если объектом недвижимости является земельный участок; сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок; сведения о вещных правах на объект недвижимости.

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно письма Минэкономразвития РФ от 17.12.2009г. № 22066-ИМ/Д23 «О внесении в ГКН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий» сведения о зонах и земельных участках, включенных в границы таких зон предоставляются в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости с указанием в строке 16 раздела В.1 кадастрового паспорта.

Статья 4 ФЗ от14.03.2005г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусматривает, что сведения об особо охраняемых природных территориях должны быть включены в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий.

К заявлению Беляева В.А. был приложен кадастровый паспорт земельного участка от 29 декабря 2011 года, в котором указаны категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства комплекса общественного питания. Сведения о включении данного участка в особо охраняемые природные территории отсутствуют. Данные о включении данного участка в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий также отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное можно сделать вывод, что испрашиваемый земельный участок не относится к особо охраняемым природным территориям.

На основании ст. 3 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости, (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 Ы143-ФЗ)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть третья введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)

Согласно абз.1 ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности.

Согласно кадастрового паспорта от 29.12.2011г. стоимость земельного участка составляет 142 004 875 рублей.

С указанной кадастровой стоимостью земельного участка заявитель не согласен, поскольку она значительно превышает рыночную стоимость.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 02 мая 2006г. №59 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

При этом, удовлетворяя требования заявителя, суд считает возможным определить рыночную стоимость испрашиваемого земельного участка исходя из заключения судебной товароведческой экспертизы.

Из заключения судебной товароведческой экспертизы следует, что действительная ( рыночная) стоимость земельного участка площадью 4560 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, пр. Джеметинский, 8 б, составляет 13 844 000 ( тринадцать миллионов восемьсот сорок четыре тысячи) рублей.

Суд полагает, что указанное заключение может быть положено в основу решения суда, поскольку выводы эксперта мотивированы, содержат ссылки на нормативные акты, заключения дано специалистом высокой квалификации с достаточным стажем работы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 258 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 21 декабря 2012 года № 27.02-12002 в предоставлении в собственность Беляеву В. А. за плату земельного участка общей площадью 4560кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, пр. Джеметинский, 8 б, в квартале №, кадастровый №, предназначенный для строительства комплекса общественного питания.

Обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа предоставить Беляеву В. А. в собственность за плату земельный участок общей площадью 4560 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, пр. Джеметинский, 8 б, в квартале №, кадастровый №, предназначенный для строительства комплекса общественного питания путем заключения договора купли-продажи, определив цену в соответствии с рыночной стоимостью- 13 844 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца через Анапский городской суд.

Председательствующий: