Решение по делу № 33-2696/2022 от 17.03.2022

дело № 33-2696/2022

№ 2-7352/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 5 апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н., судей Кравцовой Е.А., Сенякина И.И., при секретаре Гришине К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по апелляционным жалобам Майстренко Леонида Олеговича, Шарапова Алексея Геннадьевича, Шараповой Натальи Петровны на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 ноября 2021 года гражданское дело по иску Шарапова Алексея Геннадьевича, Шараповой Натальи Петровны к Майстренко Леониду Олеговичу о взыскании суммы,

установила:

Шарапов А.Г., Шарапова Н.П. обратились в суд с вышеуказанным иском к Майстренко Л.О. В обоснование своих требований указывали, что 03.07.2021 между ними и Майстренко Л.О. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, по условиям которого, ответчик обязался в срок до 24.07.2021 заключить с истцами основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости после выполнения им ряда действий, под условием выполнения которых была поставлена в зависимость будущая основная сделка купли-продажи. Одновременно с предварительным договором купли-продажи 03.07.2021 между сторонами заключено соглашение о задатке, по условиям которого в обеспечение заключения в будущем основного договора купли-продажи истцы передали Майстренко Л.О. 100 000 руб. в счет задатка по договору. Между тем условия предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости ответчиком не исполнены.

Просили суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в размере 200 000 руб., расходы по оплате по государственной пошлины в размере 5 200 руб., расходы по оплате юридических в размере 4 700 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.11.2021 исковые требования Шарапова А.Г., Шараповой Н.П. к Майстренко Л.О. о взыскании суммы удовлетворены частично. С Майстренко Л.О. в пользу Шарапова А.Г., Шараповой Н.П. взыскана денежная сумма по 50 000 рублей в пользу каждого в качестве возврата аванса, расходы по оплате государственной пошлины по 1 600 рублей, расходы на представителя по 500 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Майстренко Л.О., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить.

В апелляционной жалобе Шарапов А.Г., Шарапова Н.П. просят решение суда изменить, исключить из мотивировочной части решения суда выводы о признании суммы задатка авансом, а также изменить решение суда в части неприменения последствий неисполнения ответчиком обязательств, обеспеченных задатком.

Шарапова Н.П. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции также не явился Майстренко Л.О. Учитывая сведения отчета об отслеживании почтового отправления с официального сайта Почты России, согласно которому состоялась неудачная попытка вручения судебного извещения Майстренко Л.О., направленного по адресу его регистрации (места жительства), судебной коллегией в силу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 113 - 117 Гражданского процессуального кодекса РФ признается надлежащим извещение Майстренко Л.О.

Сведения о времени и месте судебного заседания были дополнительно размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика Ярыгину Е.Н., выслушав представителя Майстренко Л.О. – Додзина А.А., поддержавшего апелляционную жалобу ответчика и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы истцов, Шарапова А.Г., поддержавшего апелляционную жалобу истцов и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, обозрев материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 3271 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Указанные правовые позиции содержаться в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

По смыслу приведенных норм права на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункты 1, 2 ст. 380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 03.07.2021 между Майстренко Л.О. (продавец) и Шараповым А.Г., Шараповой Н.П. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с неотделимыми улучшениями по адресу: (адрес), земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №, на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 1.1 указанного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка с неотделимыми улучшениями, расположенного по адресу: (адрес), земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала № в общую долевую собственность. Неотделимые улучшения на земельном участке выражаются в объекте незавершенного строительства с проектируемым назначением «жилое».

Стоимость объектов недвижимости составляет 4 800 000 руб, из которых: стоимость земельного участка – 300 000 руб., стоимость неотделимых улучшений – 4 500 000 руб. (п. 2.1 договора).

Часть стоимости земельного участка в размере 100 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств в день подписания данного договора в качестве задатка, о чем стороны составили соглашение о задатке. Оставшаяся стоимость земельного участка с неотделимыми улучшениями в размере 4 700 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию (п. 2.2 договора).

Пунктами 3.3 и 3.4. договора на продавца возложена обязанность получить все необходимые документы для заключения основного договора, а также за счет собственных средств произвести следующие виды работ в отношении неотделимых улучшений, расположенных на участке: установка и подключение радиаторов отопления под каждым оконным проемом, монтаж системы водяного теплого пола, выполнение отделки пола полусухой стяжкой, устройство отмостки по периметру дома, утепление цоколя экструзионным пенополистиролом 50 мм с последующим оштукатуриванием, монтаж двухконтурного газового котла.

Стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор в срок до 24.07.2021 (п. 4.1. договора).

03.07.2021 между сторонами также было заключено соглашение о задатке, согласно которого, покупатель передает продавцу в качестве задатка 100 000 руб.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения положений, указанных в п. 1 соглашения, продавцом, то он обязуется вернуть покупателю оплаченную сумму задатка в двойном размере.

Факт получения Майстренко Л.О. от Шараповых денежных средств по предварительному договору от 03.07.2021 в размере 100 000 руб. подтверждается распиской в получении денежных средств в качестве задатка от 03.07.2021 и не оспаривался ответчиком.

В срок, установленный в предварительном договоре купли-продажи, т.е. до 24.07.2021, основной договор заключен не был.

Установив, что основной договор между сторонами не был заключен, суд пришел к выводу о том, что переданная по соглашению сумма не может являться задатком по смыслу статьи 380 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем взыскал полученные ответчиком 100 000 рублей в качестве аванса.

Вместе тем по доводам жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Майстренко Л.О. и покупателей Шараповых А.Г. и Н.П., заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Однако, вопреки доводам жалоб, вывод суда о том, что в рамках предварительного договора купли-продажи не могло быть заключено сторонами соглашение о задатке, несмотря на то, что основан на неправильном толковании закона, не привел по существу к принятию неправильного решения по делу.

Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что имел интерес в приобретении объекта незавершенного строительством в виде жилого дома, стоимость которого по договору гораздо выше стоимости земельного участка, однако сделка не была заключена ввиду неоформления ответчиком правоустанавливающих документов на данный объект недвижимости, т.е. по вине последнего.

Ответчик, в свою очередь, ссылался на то, что предварительным договором на него данная обязанность по оформлению правоустанавливающих документов не возлагалась, соответственно, от заключения сделки уклонился сам истец, т.е. его (ответчика) вины нет, однако при этом подтвердил факт отсутствия документов на незавершенный строительством объект недвижимости.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил готовность объекта недвижимости на 99%.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как видно из буквального содержания текста предварительного договора, стороны четко не определили обязанности продавца недвижимости, в том числе, не указали на то, что он должен оформить правоустанавливающие документы на незавершенный объект недвижимости.

Вместе с тем такая неопределенность, с учетом интереса истца в приобретении в первую очередь незавершенного строительством объекта недвижимости на расположенном земельном участке ответчика, исходя из значительной стоимости объекта, окончания его строительства почти на 99%, предъявления истцом определенных требований к его технических характеристикам, привела к тому, что между сторонами возник конфликт, который, по сути, и лег в основу дальнейшего поведения истца.

С учетом изложенного, в условиях отсутствия четкого согласования сторонами в предварительном договоре обязанностей ответчика как продавца в отношении документального оформления принадлежащих ему объектов недвижимости, судебная коллегия не может бесспорно придти к выводу о наличии вины одной из сторон в незаключении основного договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку незаключение основного договора произошло по обстоятельствам, за которые равно отвечают обе стороны, ввиду заключения ими предварительного договора без четкого определения обязанностей продавца с учетом интереса истцов, задаток подлежит возвращению истцам в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, что и сделано по существу судом.

При таких обстоятельствах решение по доводам жалобы отмене не подлежит.

Иные доводы апелляционных жалоб по существу не содержат оснований для иных выводов, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Майстренко Леонида Олеговича, Шарапова Алексея Геннадьевича, Шараповой Натальи Петровны – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.04.2022