Решение по делу № 33-5976/2019 от 20.09.2019

Судья Саенко О.Л. Дело №33-5976/2019г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Перминовой Н.А., Пунегова П.Ф.,

при секретаре Поповой О.К.,

рассмотрела в судебном заседании 26 сентября 2019 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 июля 2019 года, которым

Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества – комнаты, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, комн.48, заключенный <Дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы уплаченные по договору купли-продажи от <Дата обезличена> 117 000 рублей, убытки в размере 45 526 рублей 03 копейки, судебные расходы в размере 20 396 рублей, всего взыскано 182 922 рубля 03 копейки.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании убытков отказано.

Заслушав доклад судьи ФИО10, объяснения представителя ФИО1 ФИО11, объяснения ФИО2 и ее представителя ФИО8, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом дополнений от <Дата обезличена>) к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на комнату по адресу: <Адрес обезличен> в связи с уклонением ответчика от осуществления такой регистрации, взыскании 15249 рублей упущенной выгоды в виде процентов по вкладу, которые она намеревалась получить, разместив на нем вырученные от продажи комнаты денежные средства.

ФИО2 подала встречный иск (с учетом дополнений от <Дата обезличена>) к ФИО1 о расторжении договора от <Дата обезличена> купли-продажи комнаты, взыскании уплаченных по нему 117 000 рублей, убытков в размере 58 302 рубля в виде выплаченных сумм по кредитному договору от <Дата обезличена> за период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>, указав в обоснование требований, что отчуждаемая ответчиком комната имеет существенные недостатки, скрытые косметическим ремонтом, которые делают её непригодной для проживания.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО11 требования поддержал, с встречным иском не согласился. ФИО1 в судебном заседании участия не приняла.

ФИО2 и её представитель ФИО8 на удовлетворении своих встречных требований настаивали, против удовлетворения иска ФИО1 возражали.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ при имеющейся явке участников процесса.

Судом принято указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам ФИО3.

В соответствии со ст. ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в апелляционной инстанции ФИО3 рассматривается в отсутствие участников процесса, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не находит.

Судом установлено и из материалов ФИО3 следует, что на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена> ФИО2 купила у ФИО1 комнату общей площадью 17,1 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес обезличен> за 780 000 рублей, из которых 117 000 рублей оплачивались покупателем за счет собственных средств в день подписания договора, а 663 000 рублей - за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю по кредитному договору <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенному с ПАО Сбербанк.

<Дата обезличена> ФИО2 передала ФИО1 117 000 рублей, после чего получила от неё ключи от комнаты.

На следующий день ФИО2 выявлены недостатки приобретенного недвижимого имущества, в частности, стены комнаты поражены плесневыми грибами, находятся во влажном состоянии, местами разрушается штукатурка, кирпич, в жилой секции длительное время повреждены трубы водоснабжения (протечки).

В связи с наличием указанных недостатков, <Дата обезличена> ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на комнату и возврате представленных документов, а <Дата обезличена> направила в адрес ФИО1 письменную претензию с уведомлением о расторжении договора купли-продажи от <Дата обезличена> и возврате уплаченных по нему денежных средств.

Претензия получена Петрушиной Н.В. 20.10.2018 и оставлена ею без исполнения.

Отказ Гущиной М.А, от регистрации перехода права собственности, и отказ Петрушиной Н.В. от расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств, послужили основанием для обращения сторон в суд.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 476 Гражданского кодекса РФ и заключением судебной экспертизы, которой выявлены существенные недостатки жилого помещения.

Суд апелляционной инстанции на основе всестороннего анализа представленных сторонами доказательств с выводами суда соглашается, находит их обоснованными.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать уплаченной за товар денежной суммы.

В силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Для проверки доводов Гущиной М.А. о наличии в комнате недостатков, характере и причинах их возникновения, судом назначалась экспертиза.

По заключению эксперта БТЭ при ТПП РК ФИО9, комната <Номер обезличен> в <Адрес обезличен> имеет следующие недостатки: на стене, около кухонного гарнитура, под обоями имеются затемнения. При снятии кухонных шкафов установлено, что поверхность стен увлажнена с ярко выраженными следами плесени, которые также присутствуют на задней стенке шкафчиков. Стены за шкафом с мойкой поражены грибами, на обоях имеются следы черной плесени. Стены и потолки в общем коридоре, в помещениях для стирки, душевой, туалета имеют многочисленные следы заливаний и плесени, отделочные покрытия поражены грибком, что привело к разрушению штукатурного слоя. Основная масса биопоражений находится на стенах, примыкающих к подсобным помещениям (туалета, душа) и жилому помещению <Номер обезличен>. Стены и потолки.

В процессе проведения экспертного обследования экспертом установлено, что все выявленные недостатки стен жилого помещения <Номер обезличен> имелись на момент совершения сделки купли-продажи от <Дата обезличена>, так как степень поражения стен указывает на их долговременный характер. При этом, существующие недостатки стен на момент совершения сделки были скрытыми путем проведения косметического ремонта в виде оклейки обоями.

Эксперт пришел к выводу, при наличии указанных недостатков, использовать спорное жилое помещение по назначению нельзя, при этом, устранить выявленные в нём недостатки путем проведения каких-либо ремонтных работ не возможно, так как для их устранения требуется проведение комплекса ремонтно-восстановительных работ как самого жилого помещения <Номер обезличен>, так и вспомогательных помещений, являющихся его неотъемлемой частью.

Заключение составлено лицом, не имеющим интереса в исходе ФИО3 и обладающим специальными познаниями, на основании непосредственного осмотра жилого помещения, надлежащим образом мотивировано, и ФИО1 в порядке ст.56 ГПК РФ не опровергнуто.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО9 подтвердила изложенные в заключении <Номер обезличен> выводы, в том числе относительно причин возникновения недостатков, указав также, что устранение грибковых отложений в комнате является трудоемким и требующим вложений процессом (снятие старой штукатурки, обработка поверхности стен антисептическими и антигрибковыми составами, высушивание стен, выполнение завершающих работ по отделке помещения), однако указанные работ должны проводиться в комплексе при решении проблем с увлажнением стен секции, и как следствие образованием на поверхности грибка, так как только при выполнении полного комплекса работ, выявленные недостатки будут устранены.Таким образом, с учетом вывода эксперта о механизме и длительности процесса образования плесени и грибка в жилом помещении, нет оснований сомневаться в том, что в данном случае имеет место возникший до передачи комнаты покупателю скрытый дефект, который нельзя было обнаружить при проверке качества объекта, проведенного ФИО2 в соответствии с обычно применяемыми условиями проверки качества жилого помещения ввиду наличия внутренней отделки помещения, выполненной незадолго до продажи (поклейка обоями).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что недостатки стен комнаты являлись скрытыми, возникли до передачи её покупателю, не могли быть обнаружены последним в момент приобретения жилого помещения в связи с имеющейся внутренней отделкой и не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, и учитывая, что такие недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, суд пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае ФИО1 допущено существенное нарушение требований к качеству продаваемого объекта недвижимого имущества, которое препятствует его надлежащему использованию по назначению, а это, в свою очередь, является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Разрешая требования ФИО2 о взыскании убытков, причиненных произведением выплат в счет погашения задолженности по кредитному договору от <Дата обезличена>, суд пришел к правильному выводу о наличии причинно – следственной связи между произведенными выплатами процентов по кредитному договору и причинением убытков покупателю ФИО2

    В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

    В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По условиям договора купли-продажи от <Дата обезличена> оплата за приобретаемое жилое помещение производится покупателем ФИО2 за счет собственных средств (117 000 рублей) и кредитных средств (663 000 рублей).

<Дата обезличена> ФИО2 заключила с ПАО Сбербанк кредитный договор <Номер обезличен>, по условиям которого (п.11) целевым использованием потребительского кредита является приобретение объекта недвижимости: комнаты по адресу: <Адрес обезличен>48, на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена>, при этом, предоставляемые заемщику кредитные средства перечисляются в оплату объекта недвижимости на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» с последующим их перечислением в пользу физического лица, осуществляющего продажу объекта недвижимости, - ФИО1 (п.21).

Условиями договора-купли продажи комнаты от <Дата обезличена> (п.2.3.2) предусмотрено, что перечисление денежных средств продавцу производится с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (заемщику по кредитному договору), а также государственной регистрации ипотеки.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на комнату от ФИО1 к ФИО2 не произведена по заявлению последней ввиду наличия претензий к качеству приобретаемого объекта недвижимости, кредитные средства продавцу не перечислены и находятся до настоящего времени на номинальном счете ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

В свою очередь, ФИО2, исполняя обязательства заемщика по кредитному договору <Номер обезличен>, ежемесячно вносила аннуитетные платежи в счет возврата суммы кредита и уплате процентов (7287,75 руб. в месяц).

Согласно справке ПАО Сбербанк за период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> ФИО2 уплачено 12 755,97 рублей в счет погашения основного долга, 45 526,03 руб. – в счет погашения процентов.

Учитывая, что обязательство по уплате процентов возникло у Гущиной М.А. в силу заключенного ею кредитного договора и полученные по нему кредитные денежные средства должны были быть направлены на исполнение договора от 12.10.2018 купли-продажи комнаты, суд пришел к обоснованному выводу, что такое обязательство не может носить самостоятельный характер, поскольку поставлено в зависимость от исполнения сторонами условий договора купли-продажи.

Таким образом, обязательства продавца Петрушиной Н.В. по передаче качественного товара находятся в прямой причинно-следственной связи с обязанностью Гущиной М.А. по оплате процентов по кредитному договору.

Поскольку Гущина М.А. специально оформила кредит для приобретения комнаты, то при расторжении договора купли-продажи вправе отнести на счет Петрушиной Н.В., виновной в продаже жилого помещения с существенными недостатками, свои расходы по уплате процентов в качестве убытков.

При этом, для целей отнесения процентов по кредиту к убыткам не имеет значения тот факт, что должник не является стороной кредитного договора, который кредитор заключил по своему усмотрению, так как он сам по себе не опровергает возможность квалификации процентов в качестве убытков, если необходимость их уплаты обусловлена виной должника и для кредитора носит вынужденный характер.

С учетом изложенного, с Петрушиной Н.В. в пользу Гущиной М.А. взысканы убытки в виде выплаченных сумм процентов по кредитному договору за период 13.11.2018 по 13.06.2018 в размере 45 526,03 руб.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что необходимым условием для взыскания убытков в виде уплаченных по кредиту процентов является целевой характер выданного кредита - на покупку конкретного товара, а именно, жилого помещения, а также заключение кредитного договора одновременно или в тот же промежуток времени, что и договор купли-продажи. В данном случае необходимость уплаты банку процентов за обслуживание кредита обусловлена покупкой жилого помещения у продавца, поскольку именно для этой цели брался кредит. Нарушение же продавцом Петрушиной Н.В. своих обязательств, а именно, передача жилого помещения ненадлежащего качества, что привело к признанию договора купли-продажи недействительным, свидетельствуют о наличии причинно-следственной связи между виной продавца в причинении убытков и в их возникновении.

    Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.

    Доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела, опровергали выводы суда первой инстанции, влияли на законность и обоснованность судебного акта.

    Доводы апелляционной жалобы истца относительно проведенной экспертизы не влекут отмену решения суда, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. ст. 55, 59, 60 ГПК РФ, оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется.

    Доводы жалобы о неправильной оценке представленных доказательств не могут являться основанием для отмены постановленного решения суда, так как суд воспользовался правом, предоставленным ему ст. 67 ГПК РФ, согласно которой суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки доказательств у судебной коллегии не имеется.

    Само по себе несогласие истца с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.

    Поскольку обстоятельства дела судом установлены полностью, все выводы в решении мотивированы и основаны на правильном толковании норм материального права, нарушений норм процессуального закона не допущено, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не находит.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

    Председательствующий-

    Судьи: