Решение по делу № 2-1844/2018 от 02.08.2018

Дело № 2-1844/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 октября 2018 года                             город Орел

Заводской районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи     Ендовицкой Е.В.,

при секретаре                 Касторновой О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла к Черниковой Лидии Петровне о расторжении договора аренды земли, взыскании арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее УМИЗ Администрации г. Орла) обратилось в суд с иском к Черниковой Л.П. о расторжении договора аренды земли, взыскании арендной платы. В обоснование требований указано, что 02.10.2015 между УМИЗ Администрации г. Орла и Черниковой Л.П. заключен договор аренды (номер обезличен) на земельный участок с кадастровым номером: (номер обезличен), общей площадью 769,0 кв.м., расположенный, по адресу: (адрес обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты. Срок договора установлен с 02.10.2015 по 01.10.2018 (п. 4.1 договора). Арендная плата по договору аренды является регулируемой и согласно п. 5.2. договора исчисляется в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443. Согласно п. 5.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы. Указанное условие является заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала (п. 5.4 договора). 15.04.2016 в адрес Черниковой Л.П. УМИЗ Администрации г.Орла направило уведомление №7/3358 с расчетом платежей за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 644 руб. 91 коп. 25.05.2017 в адрес Черниковой Л.П. УМИЗ Администрации г.Орла направило уведомление №7/3604 с расчетом платежей за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 644 руб. 91 коп. 08.02.2018 в адрес Черниковой Л.П. УМИЗ Администрации г.Орла направило уведомление №7/1136 с расчетом платежей за период с 01.01.2018 по 01.10.2018 в размере 139141 руб. 42 коп. 17.05.2016 ответчиком была оплачена сумма в размере 644,91 руб., 27.10.2016 - 81 791,79 руб., 07.06.2017 - 644,91 руб., (вычет 30.06.2017 – 81000 руб.), 25.08.2018 - 4,00 руб., 08.05.2018 - 3 905,30 руб., всего - 5 990,91 руб. Таким образом, за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 за ответчиком числится задолженность в размере 118 852,63 руб. (159,48 руб. + 644,91 руб. + 644,91 руб. + (53,74 руб. *3 мес. + 119 327,72 руб. (апрель, доплата за разницу в коэффициенте за период с 02.10.2015 по 31.03.2018) + 3 905,30 руб. (за май) - 5 990,91 руб. (оплата) =118852,63 руб. 07.06.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия № 7/4516, которая оставлена без удовлетворения. Согласно пункту 7.4 договора аренды, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством. 07.06.2018 письмом №7/4516 в адрес Черниковой Л.П. направлена претензия с предложением оплатить задолженность по арендной плате по договору от 02.10.2015 № 135, и предупреждением о возможности обращения истца в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной платы, а также о расторжении договора аренды. Требования УМИЗ Администрации г.Орла, содержащиеся в претензии, ответчиком исполнены не были. На основании вышеизложенного, УМИЗ Администрации г.Орла просит суд взыскать с Черниковой Л.П. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.10.2015 №135 в размере 118 852,63 руб. за период 02.10.2015 по 31.03.2018, расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 769,0 кв.м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орёл, на пересечении (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен), заключенного 02.10.2015 (номер обезличен) с момента вступления решения в законную силу и обязать Черникову Л.П передать указанный земельный участок УМИЗ Администрации г.Орла по акту приема-передачи.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Орловской области.

В судебном заседании представитель истца УМИЗ Администрации г.Орла по доверенности ФИО4 заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика Черниковой Л.П. по доверенности ФИО5 исковые требования не признал, пояснил, что оснований для расторжения договора аренды по заявленным основаним не имеется. Исходя из договора аренды земельного участка (номер обезличен) от 02.10.2015 арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размер 644,91 рублей в год. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата за использование земельного участка вносится ежеквартально, равными частями не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала. Исковые требования о расторжении договора поданы преждевременно, так как срок внесения арендной платы согласно договору аренды земельного участка не ежемесячный, а поквартальный, полагал, что оснований для применения п. 3 ч.1 ст. 619 ГК РФ не имеется. Изменение условий договора в части размера арендной платы, должно быть оформлено дополнительным соглашением. Кроме того, в 2018 году истцом неправильно изменен коэффициент категории арендатора для Черниковой Л.П., так как целевое использование земельного участка не изменилось, также не было внесено изменений в постановление Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443. Применение иного коэффициента категории арендатора связано с ранее допущенной ошибкой УМИЗ Администрации г.Орла. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Так как предметом договора аренды является недвижимое имущество, то договор подлежит обязательной государственной регистрации, соответственно все дополнительные соглашения к нему и уведомления должны были пройти государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Орловской области. За период действия договора аренды земельного участка (номер обезличен) от 02.10.2015 у Черниковой Л.П. не имелось задолженности по арендной плате, была переплата. Из текста искового заявления следует, что Черниковой Л.П. выставлена доплата за период с 02.10.2015 по 31.04.2018, что не может быть признано задолженностью. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - также ГК РФ) договоры являются основанием для возникновения у лиц, их заключивших, гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 307, 309 ГК РФ обязательства могут возникать из договоров, в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённые действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

По общему правилу, предусмотренному ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель праве требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из представленных документов, 02.10.2015 между УМИЗ Администрации г. Орла и Черниковой Л.П. заключен договор аренды (номер обезличен) земельного участка, пунктом 4.1 установлен срок действия договора с 02.10.2015 по 01.10.2018 (л.д. 5-10).

В соответствии с п. 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером: (номер обезличен), общей площадью 769,0 кв.м., расположенный, по адресу: (адрес обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты.

Согласно п. 5.2. договора, арендные платежи начинают исчисляться с 02.10.2015 и составляют 644,91 руб. в год. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, являющемся его неотъемлемой частью. Размер арендной платы определяется договором на основании порядка, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области».

В соответствии с п. 5.3 договора аренды, размер арендной платы, установленный в п. 5.2 договора, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения изменений в Порядок, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошли указанные случаи. В случае изменения размера арендной платы по соглашению сторон, дальнейшее исчисление и уплата арендной платы арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Указанные условия договора считаются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договоре порядке.

В силу п. 5.4 договора, арендная плата за использование земельного участка вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала.

Изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме (п. 7.1).

Из представленных документов следует, что 15.04.2016 УМИЗ Администрации г. Орла в адрес Черниковой Л.П. направило уведомление №7/3358 к договору аренды земельного участка (номер обезличен) от 02.10.2015 с расчетом платежей за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 644 руб. 91 коп., с внесением арендной платы до 25 числа каждого месяца в размере 53,74 руб. (л.д. 11-12).

25.05.2017 в адрес Черниковой Л.П. направлено уведомление №7/3604 с расчетом платежей за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 644,91 руб., с внесением платежей в размере 53,74 руб. до 25 числа каждого месяца в размере 53,74 руб. (л.д. 13-14).

23.04.2018 в адрес Черниковой Л.П. направлено уведомление №7/3353 с расчетом платежей за период с 01.01.2018 по 01.10.2018, из которого следует, что арендатор обязан оплачивать до 25 числа каждого месяца в первом квартале 2018 года по 53,74 руб., до 25.04.2018 осуществить доплату за разницу в коэффициенте за период с 02.10.2015 – 31.03.2018 в размере 119 327, 72 руб., в последующие месяцы по 3905,30 руб., и до 25.10.2018 125,98 руб. (л.д. 15).

В соответствии с расчетом, представленным истцом, Черникова Л.П. в период с октября 2015 вносила арендную плату в размере, указанном в соответствующем уведомлении, в октябре 2016 года имела переплату, с 26 по 27.10.2016 допустила просрочку на 2 дня и с 26.04.2018 по 08.05.2018 на 13 дней, что также подтвердила в судебном заседании специалист отдела аренды земельных участков УМИЗ Администрации г. Орла ФИО6 (л.д. 20-21, 66).

Так, 17.05.2016 ответчиком было оплачено 644,91 руб. 27.10.2016 - 81791,79 руб., 07.06.2017 - 644,91 руб., (вычет 30.06.2017 – 81000 руб.), 25.08.2018 - 4,00 руб., 08.05.2018 - 3 905,30 руб.

07.06.2018 письмом №7/4516 УМИЗ Администрации г. Орла в адрес Черниковой Л.П. направлена претензия (досудебное урегулирование спора), в которой истец предложил ответчику в срок до 25.06.2018 оплатить задолженность по арендной плате по договору от 02.10.2015 (номер обезличен) за период с 02.10.2015 по 31.03.2018 в сумме 118852,63 руб., внести арендную плату за июнь 2018 года в сумме 3905,30 руб., а также оплатить пеню за просрочку внесения арендной платы в сумме 845,60 руб., в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока предупредил о расторжении договора аренды в судебном порядке (л.д. 16-19).

При разрешении спора судом установлено, что в апреле 2018 года истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы в связи с изменением категории арендаторов и применением коэффициента 0,0109, вместо установленного ранее в договоре 0,00015, и соответственно, произвел перерасчет размера арендной платы ответчику за период с начала действия договора аренды - с 02.10.2015 по 31.03.2018 в размере 119327,72 руб.

Указанную сумму истец считает задолженностью ответчика, которая с учетом ранее внесенных платежей составляет 118852,63 руб., и в связи с непогашением данной задолженности просит расторгнуть договор аренды земельного участка.

Вместе с тем, правовых оснований для увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке и начисления задолженности за период с 02.10.2015 по 31.03.2018 у истца не имелось.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.08.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 769,0 кв.м., расположенный, по адресу: (адрес обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты. 18.11.2015 зарегистрировано обременение - аренда, на срок с 18.11.2015 по 01.10.2018, в пользу Черниковой Л.П. Сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют, следовательно, земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 49-51).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержден постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 (далее Порядок).

В соответствии с п.14 вышеуказанного Порядка размер ежегодной арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, внесения изменений в настоящий Порядок, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка. В случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка арендная плата подлежит пересчету на дату внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Аналогичные основания пересмотра арендной платы в одностороннем порядке определены пунктом 5.2 договора аренды.

Из объяснений представителя истца следует, что основанием для пересмотра и увеличения размера арендной платы послужило обнаружение ошибки УМИЗ Администрации города Орла при заключении договора аренды в части неправильного определения категории арендаторов земельных участков согласно приложению 2 к Порядку.

Однако данное основание для изменения размера арендной платы не предусмотрено п. 5.2 договора аренды и п.14 Порядка, следовательно, ссылка истца на неверное определение УМИЗ Администрации г.Орла категории арендаторов земельных участков, и применение иного коэффициента, не свидетельствует о наличии у ответчика задолженности с даты заключения договора и до момента обнаружения ошибки. В связи с чем суд приходит к выводу о том, что перерасчет арендной платы с 02.10.2015 по 31.03.2018 произведен истцом в одностороннем порядке с нарушением правовых норм, а сумма задолженности по арендной плате за указанный период не может быть взыскана с ответчика и являться достаточным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Оценивая исследованные в судебном заседании письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования УМИЗ Администрации г.Орла в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.10.2015 (номер обезличен) в размере 118852,63 руб. за период 02.10.2015 по 31.03.2018 не подлежат удовлетворению, поскольку в судебном заседании не нашел свое подтверждение факт наличия задолженности ответчика Черниковой Л.П. по арендной плате.

Требования о расторжении договоров аренды также удовлетворению не подлежат, поскольку судом не установлено существенных нарушений договора другой стороной, в настоящее время задолженность по арендной плате отсутствует.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла к Черниковой Лидии Петровне о расторжении договора аренды земли, взыскании арендной платы – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г.Орла в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме – 06.10.2018.

Судья                                 Е.В. Ендовицкая