Решение по делу № 33-8688/2024 от 15.07.2024

24RS0041-01-2023-004587-70

Дело № 33-8688/2024

2.145

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июля 2024 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Полянской Е.Н., Каплеева В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Д.,

с участием прокурора Д.В.И.,

рассматривая в открытом судебном заседании по докладу судьи Каплеева В.А.

гражданское дело по иску исковому заявлению муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска к В.И.А., Б.О.Ю., Б.Н.Н. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО Специализированный застройщик «Готика-Зенит» к В.И.А., В.А.М., действующим в своих интересах и в интересах В.М.А., В.Е.Н., В.А.В., Б.О.Ю., Б.Н.Н., Л.А.О. об изъятии имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении из жилых помещений,

по апелляционной жалобе третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО Специализированный застройщик «Готика-Зенит»

на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 апреля 2024 года,

заслушав докладчика,

УСТАНОВИЛА:

Департамент градостроительства администрации г. Красноярска обратился в суд с иском к В.И.А., Б.О.Ю., Б.Н.Н. об изъятии имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО Специализированный застройщик «Готика-Зенит», которое просило изъять у В.И.А., Б.О.Ю., Б.Н.Н. имущество в собственность ООО СЗ «Готика-Зенит», прекратить на него право собственности ответчиков, выселить В.И.А., В.А.М., В.И.А., В.Е.Н., В.А.В. из квартиры № дома № по <адрес>; выселить Б.Н.Н., Л.А.О. из квартиры № дома № по <адрес>.

Судом первой инстанции постановлено решение от <дата> об удовлетворении иска, при этом цена изымаемого имущества определена на основе заключения судебной оценочной экспертизы, выполненного экспертом ФИО1 за №, с учетом уточненного расчета к нему.

Не согласившись с решением, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО СЗ «Готика-Зенит» в лице представителя Б.Н.В., принесло на него апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение в части установленного им размера возмещения за изымаемое имущество, определив его по результатам повторной судебной экспертизы.

Заявителем жалобы также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы заявитель мотивирует тем, что при определении стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «для использования жилого дома» выбраны несколько неподходящих объектов-аналогов, в частности, с видом разрешенного использования «для ведения садоводства» и «для многоэтажной жилой застройки», при этом не применены корректирующие коэффициенты, что нарушает пп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки.

При оценке стоимости квартир, расположенных в одноэтажном двухквартирном доме, выбраны в качестве объектов-аналогов исключительно квартиры в многоэтажных жилых домах (9, 10, 14 этажей), относящиеся к иной рыночной категории.

При оценке стоимости изымаемых квартир эксперт производил «очищение» объектов-аналогов в многоэтажных жилых домах от стоимости входящих в них земельных участков, но при этом некорректно определил стоимость земельных участков в составе объектов-аналогов, без учета того, что МКД расположены на земельных участках под многоэтажную жилую застройку гораздо большей стоимости. Эксперт не рассчитывал стоимость такой земли, а применял значение цены оцениваемого земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, что нарушает логику исследования.

В подтверждение исполнения обязанности, установленной ч. 1 ст. 96 ГПК РФ, представлено платежное поручение о внесении 50 000 руб. на депозитный счет Красноярского краевого суда в счет предварительной оплаты экспертизы.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, выслушав объяснения представителя истца МО г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска и третьего лица МКУ «УКС» С.Е.В., поддержавшей ходатайство, объяснения представителя ответчика В.И.А. Р.Л.А., возражавшей против ходатайства, мнение прокурора Д.В.И., не усмотревшей оснований для удовлетворения ходатайства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений. В соответствии со ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В силу ч.ч. 1-2 ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Поскольку в рамках настоящего дела стороной ответчиков оспаривалась стоимость изымаемого имущества, определенная стороной истца, представителем ответчика В.И.А. Р.Л.А. заявлялось ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью определения его стоимости. Определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13.11.2023 по данному гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой поручено ИП ФИО1

Экспертом ИП ФИО1 (частнопрактикующий оценщик) выполнено заключение №, к которому подготовлен корректирующий расчет стоимости изымаемого имущества от <дата>, принятое судом в качестве достоверного и допустимого доказательства, соответствующего положениям Федерального закона РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом того, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Заключение эксперта содержало подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылки на использованные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку сомнений в правильности или обоснованности заключения, выполненного экспертом ФИО1, не усматривается. Судебная экспертиза проведена квалифицированным экспертом, представившим подтверждения образования и квалификации, в том числе квалификационный аттестат, предупрежденным судом первой инстанции об уголовной ответственности. Экспертом даны подробные и мотивированные ответы на все поставленные судом первой инстанции вопросы, в том числе эксперт ФИО1 давала пояснения в суде первой инстанции по проведенной экспертизе; экспертом с учетом представленных в материалы дела рецензий произведен корректирующий расчет стоимости изымаемого имущества. По вопросам и претензиям третьего лица эксперт допрошена в судебном заседании, настаивая на правильности своих выводов и мотивируя их должным образом.

В отношении объекта-аналога земельного участка с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку эксперт в суде первой инстанции подробно и мотивированно объяснила, что данный земельный участок реально не может быть использован для таких целей, и несмотря на юридический вид использования, исходя из его параметров и назначения этот объект-аналог более подходит для сравнения, чем иные продаваемые земли в Октябрьском районе г. Красноярска, в частности, земли промышленности. Принятие в качестве объектов-аналогов земель для ведения садоводства также не может рассматриваться в качестве нарушения требований при производстве экспертизы, поскольку явно не увеличило необоснованно итоговую расчетную среднерыночную цену земельного участка.

Аналогичным образом эксперт (будучи ограниченным реалиями рынка, в том числе рынка в секторе ИЖС) при оценке цены жилых помещений исходил из тех объявлений о продаже, которые объективно существовали в рассматриваемый экспертом период, и провел необходимые корректировки, что судебная коллегия находит обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт при вычете из стоимости квартир-аналогов стоимости земельного участка («земельной составляющей») неправильно определил ее, не могут служить основанием изменения или отмены решения, поскольку в данной части различия в подобной корректировке явно не могли сколь бы то ни было заметным образом повлиять на итоговый результат оценки.

Приведенные заявителем доводы не являются предусмотренными ст. 87 ГПК РФ основаниями для назначения повторной судебной экспертизы, ввиду чего в удовлетворении ходатайства судебная коллегия отказывает. Внесенную третьим лицом ООО «СЗ «Готика-Зенит» денежную сумму в размере 50 000 рублей следует возвратить ввиду оставления ходатайства без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 79, 87 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В удовлетворении ходатайства третьего лица ООО «Специализированный застройщик «Готика-Зенит» о назначении по нестоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы отказать.

Финансово-бухгалтерскому отделу Красноярского краевого суда денежные средства, внесенные ООО «Специализированный застройщик «Готика-Зенит» на депозитный счет Красноярского краевого суда платежным поручением № от <дата> в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, возвратить ООО «СЗ «Готика-Зенит» (ИНН 2465329063, КПП 246501001) на счет № в Сибирском филиале ПАО «Промсвязьбанк» г. Новосибирск, БИК №, корсчет №.

Председательствующий:	А.Н. Крятов
Судьи:	Е.Н. Полянская
В.А. Каплеев

Судья Шатрова Р.В. 24RS0041-01-2023-004587-70 Дело № 33-8688/2024 2.145

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июля 2024 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Полянской Е.Н., Каплеева В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.

с участием прокурора Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Каплеева В.А.

гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска к В.И.А., Б.О.Ю., Б.Н.Н, об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО Специализированный застройщик «Готика-Зенит» к В.И.А., В.А.М., действующим в своих интересах и в интересах В.М.А., В.Е.Н., В.А.В., Б.О.Ю., Б.Н.Н,, Л.А.О. об изъятии имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении из жилых помещений

по апелляционной жалобе третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО Специализированный застройщик «Готика-Зенит»

на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 апреля 2024 года, которым постановлено:

«Изъять для муниципальных нужд в собственность общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» у В.И.А. 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 443±5 кв.м по адресу: <адрес> площадью 40,8 кв.м с кадастровым номером №, баню с кадастровым номером №, сарай с кадастровым номером №, после выплаты ей обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 6 090 805 рублей.

Изъять для муниципальных нужд в собственность общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» у Б.О.Ю. 1/3 долю в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес> площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером № после выплаты ей обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 1 095 138 рублей.

Изъять для муниципальных нужд в собственность общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» у Б.Н.Н, 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 443±5 кв.м по адресу: <адрес>, 2/3 доли в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес> площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером № после выплаты ей обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 4 335 581 рубль.

Прекратить право собственности В.И.А. на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 443±5 кв.м по адресу: <адрес> дома № по <адрес> площадью 40,8 кв.м с кадастровым номером №, баню с кадастровым номером №, сарай с кадастровым номером № после выплаты ей обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 6 090 805 рублей.

Прекратить право собственности Б.О.Ю. на 1/3 долю в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес>ю 40,4 кв.м с кадастровым номером № после выплаты ей обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 1 095 138 рублей.

Прекратить право собственности Б.Н.Н, на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 443±5 кв.м по адресу: <адрес>, 2/3 доли в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес> площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером № после выплаты ей обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 4 335 581 рубль.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» на земельный участок с кадастровым номером № площадью 443±5 кв.м по адресу: <адрес> дома № по <адрес> площадью 40,8 кв.м с кадастровым номером №, квартиру № дома № по <адрес> площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером №, баню с кадастровым номером №, сарай с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером № после выплаты В.И.А., Б.О.Ю., Б.Н.Н, обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения.

Выселить В.И.А., В.А.М., В.М.А., В.Е.Н., В.А.В. из квартиры № № дома № по <адрес> после выплаты В.И.А. обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 6 090 805 рублей.

Решение суда является основанием для снятия В.И.А., В.А.М., В.М.А., В.Е.Н., В.А.В. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Выселить Б.Н.Н,, Л.А.О. из квартиры № дома № по <адрес> после выплаты Б.Н.Н,, Б.О.Ю. обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит» возмещения в размере 4 335 581 рубль, 1 095 138 рублей соответственно.

Решение суда является основанием для снятия Б.Н.Н,, Л.А.О. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент градостроительства администрации г. Красноярска обратился в суд с иском к В.И.А., Б.О.Ю., Б.Н.Н, об изъятии для муниципальных нужд, прекращении права собственности. Требования мотивированы тем, что В.И.А. является собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, а также расположенных на нем квартиры № дома № по <адрес>, бани с кадастровым номером №, сарая с кадастровым номером №. Б.О.Ю., Б.Н.Н, на праве собственности принадлежит другая 1/2 доля земельного участка с кадастровым номером №, а также расположенные на нем квартира № дома № по <адрес>, хозяйственная постройка с кадастровым номером №. Распоряжением администрации г. Красноярска от <дата> №-арх принято решение о комплексном развитии территории по инициативе администрации г. Красноярска, расположенной в границах улиц Сопочной – Пушкина – Революции – Чкалова – пр-та Николаевского, в состав которой входят земельные участки с расположенными на них объектами недвижимого имущества. 13 августа 2020 года администрацией г. Красноярска заключен договор о комплексном развитии территории с ООО СЗ «Готика-Зенит». На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 16.12.2022 № 185-арх Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Сопочной – Пушкина – Революции – Чкалова – пр-та Николаевского, по инициативе администрации г. Красноярска, земельный участок, дом № по <адрес> в установленном законом порядке признан подлежащим изъятию для муниципальных нужд. На основании пп. 5 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ определен размер возмещения за изымаемое имущество – земельный участок, квартиры, постройки, убытки в общем размере в пользу В.И.А. - 3 110 413 рублей, в пользу Б.О.Ю. - 664 000 рублей, в пользу Б.Н.Н, - 2 023 150 рублей. От заключения мирового соглашения об изъятии имущества по предложенной цене собственники отказались.

<дата> к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО Специализированный застройщик «Готика-Зенит».

Уточнив исковые требования, ООО СЗ «Готика-Зенит» просило изъять у В.И.А. в собственность ООО СЗ «Готика-Зенит» 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, квартиру № дома № по <адрес> с кадастровым номером №, баню с кадастровым номером №, сарай с кадастровым номером №, определив возмещение в размере 3 110 413 рублей, подлежащее выплате обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит»; изъять у Б.О.Ю. в собственность ООО СЗ «Готика-Зенит» 1/3 долю в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес> с кадастровым номером №, определив возмещение в размере 644 000 рублей, подлежащее выплате обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит»; изъять у Б.Н.Н, в собственность ООО СЗ «Готика-Зенит» 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 2/3 доли в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес> с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером №, определив возмещение в размере 2 023 150 рублей, подлежащее выплате обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Готика-Зенит»; прекратить право собственности В.И.А., Б.О.Ю., Б.Н.Н, на указанные объекты недвижимости; признать за ООО СЗ «Готика-Зенит» право собственности на указанные объекты недвижимости; выселить В.И.А., В.А.М., В.И.А., В.Е.Н., В.А.В. из квартиры № дома № по <адрес>; выселить Б.Н.Н,, Л.А.О. из квартиры № дома № по ул<адрес>.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

Не согласившись с решением, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО СЗ «Готика-Зенит» в лице представителя Б.Н.В., принесло на него апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение в части установленного им размера возмещения за изымаемое имущество, определив его по результатам повторной судебной экспертизы.

Апелляционную жалобу третье лицо мотивирует несогласием только с определенным судом размером возмещения и с заключением судебной экспертизы эксперта ФИО1, полагая его выполненным с существенными недостатками, которые при проведении повторной экспертизы устранены лишь частично.

Указывает, что при определении стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «для использования жилого дома» выбраны несколько неподходящих объектов-аналогов, в частности, с видом разрешенного использования «для ведения садоводства» и «для многоэтажной жилой застройки», при этом не применены корректирующие коэффициенты, что нарушает пп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки.

При оценке стоимости квартир, расположенных в одноэтажном двухквартирном доме, выбраны в качестве объектов-аналогов исключительно квартиры в многоэтажных жилых домах (9, 10, 14 этажей), относящиеся к иной рыночной категории.

При оценке стоимости изымаемых квартир эксперт производил «очищение» объектов-аналогов в многоэтажных жилых домах от стоимости входящих в них земельных участков, но при этом некорректно определил стоимость земельных участков в составе объектов-аналогов, без учета того, что МКД расположены на земельных участках под многоэтажную жилую застройку гораздо большей стоимости. Эксперт не рассчитывал стоимость такой земли, а применял значение цены оцениваемого земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, что нарушает логику исследования.

Заявителем жалобы также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в удовлетворении которого отказано определением судебной коллегии от <дата>.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, выслушав объяснения представителя истца МО г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска и третьего лица МКУ «УКС» С.Е.В., согласившейся с апелляционной жалобой третьего лица, объяснения представителя ответчика В.И.А. Р.Л.А., возражавшей против апелляционной жалобы, заключение прокурора Д., полагавшей решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ)).

В соответствии со ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу п.п. 1-2 ч. 2, ч. 8 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории: земельные участки с расположенными на них домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения; иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Нормами пунктов 1, 2, 9, 11 статьи 56.12 ЗК РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, указанных в части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации) для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном главой VII.1 ЗК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о комплексном развитии территории принято главой местной администрации.

В случае, если соглашение, указанное в пункте 6 статьи 56.12 ЗК РФ, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В случае вынесения судом решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории и о предоставлении возмещения в связи с изъятием земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо орган исполнительной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии указанных земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, либо юридическое лицо, обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории, в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляет денежные средства в счет такого возмещения на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом, или на депозит нотариуса в случае отсутствия информации о таком банковском счете.

Пунктами 1-2, 6-7 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данной статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается доказательствами по делу, распоряжением администрации г. Красноярска от 27 августа 2019 года № 116-арх принято решение о комплексном развитии территории по инициативе администрации г. Красноярска, расположенной в границах улиц Сопочной – Пушкина – Революции – Чкалова – пр-та Николаевского, в состав которой входят земельные участки с расположенными на них объектами недвижимого имущества.

13 августа 2020 года администрацией г. Красноярска заключен договор о комплексном развитии территории с ООО СЗ «Готика-Зенит».

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 16.12.2022 № 185-арх «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Сопочной – Пушкина – Революции – Чкалова – пр-та Николаевского» по инициативе администрации г. Красноярска, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также расположенные на нем объекты недвижимости в установленном законом порядке признаны подлежащими изъятию для муниципальных нужд.

Суд установил, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 443±5 кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности по 1/2 доле В.И.А. на основании договора купли-продажи от <дата>, Б.Н.Н, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата>.

В.И.А. является собственником расположенных на земельном участке квартиры № дома № по <адрес> с кадастровым номером № площадью 40,8 кв.м, бани с кадастровым номером № площадью 13 кв.м по адресу: <адрес>, стр. №, сарая с кадастровым номером № площадью 12 кв.м по адресу: <адрес>, стр. №

Квартира № дома № по <адрес> с кадастровым номером № площадью 40,4 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности Б.Н.Н, (2/3 доли), Б.О.Ю. (1/3 доля). Кроме того, Б.Н.Н, является собственником хозяйственной постройки с кадастровым номером № площадью 21,9 кв.м по адресу: <адрес>, стр. №.

В квартире № дома № по <адрес> на регистрационном учете состоят и фактически проживают В.И.А., В.А.М., несовершеннолетняя В.М.А., В.Е.Н., В.А.В.; в квартире № дома № по <адрес> на регистрационном учете состоят и фактически проживают Б.Н.Н,, Л.А.О.

<дата> Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в адрес Б.Н.Н,, Б.О.Ю. направлены проекты соглашений об изъятии, в соответствии с которыми Б.Н.Н,, Б.О.Ю. предложены денежные средства за изымаемое имущество в размере 2 023 150 рублей и 644 000 рублей соответственно. Однако от заключения соглашений по предложенной цене Б.Н.Н,, Б.О.Ю. отказались.

<дата> Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в адрес В.И.А. также направлен проект соглашения об изъятии, в соответствии с которым В.И.А. предложены денежные средства за изымаемое имущество в размере 3 110 413 рублей. Однако от заключения соглашения по предложенной цене В.И.А. отказалась.

Разрешая по существу основное исковое требование об изъятии недвижимого имущества, суд первой инстанции, признав установленным наличие оснований, предусмотренных ст.ст. 56.12, 65 ЗК РФ, пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований об изъятии для муниципальных нужд в собственность ООО СЗ «Готика-Зенит» земельного участка с кадастровым номером №, квартиры № дома № по <адрес> с кадастровым номером №, квартиры № дома № по <адрес> с кадастровым номером №, бани с кадастровым номером №, сарая с кадастровым номером №, хозяйственной постройки с кадастровым номером №, как следствие – о прекращении права собственности В.И.А., Б.Н.Н,, Б.О.Ю. на указанные объекты недвижимости после выплаты денежной компенсации за изымаемые объекты, о признании права собственности ООО СЗ «Готика-Зенит» на указанные объекты. Суд исходил из того, что изъятие обусловлено необходимостью комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Сопочной – Пушкина – Революции – Чкалова – пр-та Николаевского, решение об изъятии жилого помещения и земельного участка путем выкупа принято компетентным органом, соблюдена предусмотренная законом процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника.

Удовлетворяя требование об изъятии жилых помещений и прекращении права собственности, суд признал обоснованными и удовлетворил производные требования о выселении В.И.А., В.А.М., В.М.А., В.Е.Н., В.А.В. из квартиры № дома № по <адрес>, Б.Н.Н,, Л.А.О. - из квартиры № дома № по ул<адрес>. Также суд указал, что решение является основанием для снятия указанных лиц с регистрационного учета по указанному адресу.

Решение суда первой инстанции не обжалуется участвующими в деле лицами в вышеизложенной части. Предметом апелляционной жалобы, равно как и предметом спора в суде первой инстанции, является исключительно размер компенсации за изымаемое имущество и особенности его определения.

Предусмотренных абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки решения в полном объеме за пределами обжалуемой его части судебная коллегия не находит; вышеизложенные выводы суда должным образом мотивированы и обоснованы.

Определяя размер причитающейся ответчикам компенсации, суд первой инстанции принял в качестве достоверного доказательства заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФИО1 за № №, с учетом уточненного расчета к нему, согласно которому стоимость 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 1 598 558 рублей, стоимость квартиры с кадастровым номером № - 3 063 786 рублей, стоимость квартиры с кадастровым номером № - 3 037 038 рублей, бани с кадастровым номером № - 226 360 рублей, сарая с кадастровым номером № - 148 388 рублей, иных строений, принадлежащих В.И.А., - 701 961 рубль, многолетних насаждений, принадлежащих В.И.А. - 102 842 рубля, размер убытков, связанных с переездом В.И.А. - 248 911 рублей; стоимость квартиры с кадастровым номером № определена в размере 3 037 038 рублей (2 024 692 рубля - стоимость доли Б.Н.Н,, 1 012 346 рублей - стоимость доли Б.О.Ю.), стоимость хозяйственной постройки с кадастровым номером № - 277 845 рублей, иных строений, принадлежащих Б.Н.Н, - 221 816 рублей, многолетних насаждений, принадлежащих Б.Н.Н, - 47 087 рублей, размер убытков, связанных с переездом из квартиры с кадастровым номером № - 248 376 рублей (165 584 рубля - доля Б.Н.Н,, 82 792 рубля - доля убытков Б.О.Ю.).

Представленные с исковым заявлением отчеты об оценке ООО «ИнвестОценкаАудит» от <дата> (размер возмещения В.И.А. 3 110 413 руб., размер возмещения Б.Н.Н, и Б.О.Ю. – 2 667 150 руб.) суд не принял в качестве основания для определения размера возмещения.

Суд указал, что экспертное заключение соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Суд также отметил, что дата составления отчета более приближена ко дню принятия решения, чем представленные истцом заключения; при определении рыночной стоимости объектов исследования судебным экспертом применены сравнительный, затратные подходы, основанные на реальных предложениях и ценах, проанализирован рынок недвижимости в Октябрьском районе г. Красноярска с целью отбора объектов-аналогов, проведены соответствующие корректировки, экспертом дано обоснование примененных корректировок.

Суд при этом принял во внимание ответы, данные экспертом на поставленные вопросы в судебном заседании, а также рецензии на заключение судебной экспертизы (рецензия ООО «ИнвестОценкаАудит» на экспертное заключение с критикой выводов ИП ФИО1, рецензия ООО «Профи-Оценка» на экспертное заключение, в котором сделаны выводы о соблюдении общих и частных методик производства оценочной экспертизы ИП ФИО1).

Судебная коллегия соглашается с этим выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными ст. 67 ГПК РФ, при правильном применении норм материального права, регулирующих спорное правоотношение.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная экспертиза проведена компетентным экспертом ИП ФИО1, предупрежденным судом об уголовной ответственности, представившим документы об образовании, квалификации, в том числе квалификационный аттестат. Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, основывается на исходных объективных данных, в полном объеме содержит ответы на вопросы, поставленные судом. Выводы эксперта являются полными и мотивированными, соответствуют иным доказательствам, имеющимся в материалах гражданского дела, в связи с чем основания сомневаться в достоверности экспертного заключения отсутствуют. В ходе рассмотрения дела заключение получило надлежащую оценку, наряду с другими доказательствами в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ на предмет допустимости, относимости и достоверности.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание, что средняя рыночная стоимость объектов недвижимости всегда является до определенной степени условной величиной, определенной вероятностным образом, будучи ценой сделки, которой в действительности не существовало. При проведении оценки методом сравнительного анализа используются объекты-аналоги, которые никогда не тождественны полностью объекту оценки, цены на объекты-аналоги определяются по усмотрению сторон сделок на стихийном рынке. Сравнение требует определенных допущений, корректировок и предположений, описанных в федеральных стандартах оценки. Для определения судом обоснованного, рыночного и справедливого размера возмещения имеет значение объективная достоверность, проверяемость и мотивированность выводов эксперта-оценщика, корректность и непредвзятость при выборе аналогов и при проведении корректировок.

Приведенная в жалобе критика экспертного заключения касается в первую очередь правильности выбора объектов-аналогов, а также произведенных корректировок.

Изучив экспертное заключение, уточненный расчет к нему, а также объяснения, данные экспертом в судебном заседании суда первой инстанции, судебная коллегия не находит каких-либо нарушений законодательства при проведении оценки, стандартов оценки, которые бы повлияли на итоговые выводы эксперта. Судебная коллегия при этом учитывает, что на реальную рыночную цену объектов-аналогов их фактическое предназначение, использование и состояние может влиять даже больше, чем юридические критерии видов разрешенного использования (которые могут в установленных законом случаях изменяться по воле собственника).

В отношении объекта-аналога земельного участка с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку эксперт в суде первой инстанции подробно и мотивированно объяснила, что данный земельный участок реально не может быть использован для таких целей, и несмотря на юридический вид использования, исходя из его параметров и назначения этот объект-аналог более подходит для сравнения, чем иные продаваемые земли в Октябрьском районе г. Красноярска, в частности, земли промышленности. Принятие в качестве объектов-аналогов земель для ведения садоводства также не может рассматриваться в качестве нарушения требований при производстве экспертизы, поскольку явно не увеличило необоснованно итоговую расчетную среднерыночную цену земельного участка.

Аналогичным образом эксперт (будучи ограниченным реалиями рынка, в том числе рынка в секторе ИЖС) при оценке цены жилых помещений исходил из тех объявлений о продаже, которые объективно существовали в рассматриваемый экспертом период, и провел необходимые корректировки, что судебная коллегия находит обоснованным. Возражения заявителя жалобы в данной части носят общий и формальный характер, он не представил доказательств о том, какие другие конкретные объекты-аналоги в большей степени подходили бы для сравнения и почему; как это отразилось на выводах эксперта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт при вычете из стоимости квартир-аналогов стоимости земельного участка («земельной составляющей») неправильно определил ее, не могут служить основанием изменения или отмены решения, поскольку в данной части различия в подобной корректировке явно не могли сколь бы то ни было заметным образом повлиять на итоговый результат оценки. В многоэтажных домах с площадью помещений 14-19 тысяч квадратных метрах на каждую квартиру приходится незначительно малая доля земельного участка (19-42 кв.м. согласно расчету т. 3 л.д. 119), не выделяемая в натуре, которая, более того, в практике гражданского оборота не оценивается отдельно от квартиры; право на данную долю следует за квартирой, и цена её рассчитана экспертом достаточно гипотетическим образом. Такая цена согласно расчету эксперта составляет 2-3% стоимости квартиры, что и составило корректировку на «очистку» стоимости квартиры от «земельной составляющей», и доводы апелляционной жалобы в данной части не могут повлиять на результаты определения размера возмещения. Выводы эксперта в данной части также должным образом мотивированы и обоснованы.

При таких обстоятельствах одни лишь вышеизложенные доводы апелляционной жалобы не могут служить для судебной коллегии основанием изменения решения суда и уменьшения выкупной стоимости изымаемого имущества до размера, указанного в исковом заявлении, поскольку правовых оснований для этого не имеется.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, установил их полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дал им надлежащую оценку и постановил решение согласно подлежащим применению нормам материального права при соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик «Готика-Зенит» - без удовлетворения.

Председательствующий:	А.Н. Крятов
Судьи:	Е.Н. Полянская
В.А. Каплеев

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 25.07.2024