Решение от 18.10.2022 по делу № 33-17/2022 (33-6008/2021;) от 12.08.2021

УИД 29RS0023-01-2020-008043-86

Строка 178г; госпошлина 3000 руб.

Судья Дружинин И.А.                                      18 октября 2022 г.

Докладчик Мананникова Т.А.       Дело № 33-17/2022        г. Архангельск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Рудь Т.Н.,

    при секретаре судебного заседания Бородиной Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-913/2021 по иску Холодиловой В.К. к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Архитектура» о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры по апелляционной жалобе ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Новая Архитектура» на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 10 марта 2021 г.

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

Холодилова В.К. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Архитектура» (далее – ООО «Новая Архитектура») о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Заявленные требования мотивировала тем, что 20 октября 2020 г. между ней и ООО «Новая Архитектура» в лице представителя по доверенности Кузнецова А.С. заключен предварительный договор купли-продажи, в котором стороны договорились подготовить и заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:0058; цена договора определена в размере 4 200 000 руб. В соответствии с установленным в предварительном договоре порядком уплаты Холодилова В.К. передала представителю ООО «Новая Архитектура» Кузнецову А.С. сумму в размере 300 000 руб., что подтверждается распиской. Основной договор купли-продажи квартиры подлежал заключению в срок до 30 декабря 2020 г., однако на требование истца от 27 ноября 2020 г. о заключении основного договора купли-продажи от ответчика последовал отказ, который был обоснован увеличением цены квартиры. Ответчик потребовал от истца уплатить за квартиру сумму в размере 4 500 000 руб., с указанием в договоре купли-продажи стоимости квартиры равной 4 000 000 руб. После отказа истца от заключения основного договора купли-продажи на новых условиях, представитель ответчика заявил о расторжении договора в одностороннем порядке. На основании изложенного истец просила суд обязать ответчика ООО «Новая Архитектура» заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных сторонами в предварительном договоре.

Истец Холодилова В.К., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила своего представителя Борисову О.И., поддержавшую исковые требования.

Представитель ответчика ООО «Новая Архитектура» по доверенности Крицкий Е.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве, указал, что предварительный договор купли-продажи является недействительным, поскольку от имени ответчика подписан неуполномоченным лицом.

Судом постановлено решение об удовлетворении иска.

С данным решением не согласился ответчик ООО «Новая Архитектура», подав апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить как незаконное.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, по сути, повторяется позиция ответчика, изложенная при рассмотрении дела в суде первой инстанции об отсутствии у Кузнецова А.С. полномочий на подписание предварительного договора, поскольку согласно уставу ООО «Новая Архитектура» решение о заключении сделки принимает директор – единоличный исполнительный орган. Сведений о том, что сделка в последующем была одобрена Абдуллаевым А.В. в материалах дела, не имеется.

        Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон Орлова Е.В., Борисову О.И., исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 10 сентября 2019 г. между застройщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Финансгруп» (далее – ООО «Финансгруп») и участником долевого строительства – ООО «Новая Архитектура» был заключен договор участия в долевом строительстве №.

В соответствии с условиями заключенного между сторонами договора, застройщик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:0058 девятиэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру, проектной площадью 75,4 кв.м., находящуюся <адрес>, предварительный номер квартиры – 79. Цена договора составила 4 071 600 руб.

20 октября 2020 г. между ООО «Новая Архитектура» (продавец) в лице представителя по доверенности Кузнецова А.С. и Холодиловой В.К. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи.

Как установлено в пункте 1.1. предварительного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта долевого строительства: трехкомнатная квартира (предварительный номер 79), расположенная по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:0058, общей площадью 75,4 кв.м., по которому ООО «Новая Архитектура» будет выступать продавцом, а Холодилова В.К. покупателем.

В пункте 2.1. предварительного договора стороны договорились заключить договор купли-продажи объекта, указанного в пункте 1.1. договора, на следующих условиях.

Объект принадлежит продавцу на основании договора участия в долевом строительстве от 10 сентября 2019 г. № (пункт 2.1.1.).

Объект продавец продает покупателю за 4 200 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1.2.).

Приобретение объекта осуществляется покупателем за счет собственных средств, в сумме 4 200 000 руб. (пункт 2.1.3.).

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: передача собственных средств, в сумме 300 000 руб., продавцу в счет оплаты объекта осуществляется в момент подписания данного договора наличными средствами; передача собственных средств, в сумме 3 900 000 руб., продавцу в счет оплаты объекта осуществляется безналичным порядком после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на объект к покупателю.

Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи (основного договора), который будет заключен в последующем (пункт 3.1.)

Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 декабря 2020 г. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении объекта (пункт 3.2.).

В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи объекта, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы, а также за невыполнение условий данного договора стороны несут неустойку в размере 50 000 руб. (пункт 3.4.).

Согласно расписке от 20 октября 2020 г. ООО «Новая Архитектура» в лице представителя по доверенности Кузнецова А.С. (продавец) получило от Холодиловой В.К. (покупатель) в счет частичной оплаты квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:0058, общей площадью 75,4 кв.м., денежные средства в сумме 300 000 руб.

По акту приема-передачи квартиры от 29 октября 2020 г. ООО «Финансгруп» передало, а ООО «Новая Архитектура» приняло по договору участия в долевом строительстве от 10 сентября 2019 г. № трехкомнатную квартиру (предварительный номер 79), расположенную по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:0058, общей площадью 75,4 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН, 16 ноября 2020 г. ООО «Новая Архитектура» зарегистрировало право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Между тем, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был. На требование истца заключить основной договор купли-продажи квартиры 30 декабря 2020 г. представителем ООО «Новая Архитектура» Кузнецовым А.С. в адрес Холодиловой В.К. было направлено уведомление о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи им были превышены служебные полномочия, в связи с чем, он является недействительным и незаконным.

        Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Кузнецова А.С. полномочий на подписание предварительного договора купли-продажи квартиры от имени ООО «Новая Архитектура» и, как следствие, возникновение у данного общества с момента регистрации права собственности на спорную квартиру обязанности по заключению основного договора купли-продажи с истцом на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

        Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном применении норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

        Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у Кузнецова А.С. полномочий на заключение с истцом предварительного договора являются несостоятельными в силу следующего.

В соответствии со статьей 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В материалы дела представлена копия нотариальной доверенности, выданной директором ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ www.reestr-dover.ru, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 30 ░░░░░░ 2019 ░. ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 29/96-░/29-2019-2-102, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░. ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 56-57 ░░░ ░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ 4 ░░░░░░ 40 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 08 ░░░░░░░ 1998 ░. № 14-░░ «░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░, ░ ░░░░░░░░░ 2 ░░░░░░ 3 ░░░░░░ 40 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 08 ░░░░░░░ 1998 ░. № 14-░░ «░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░, ░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ – ░░░░░░░░░ ░.░.

░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░░ 17 ░░░░░░ 2020 ░., ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░ ░░░░ 50 %) ░ ░░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░ ░░░░ 50 %) ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░/░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░». ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ 173.1 ░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ 48, 49 ░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░. ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 30 ░░░░░░ 2019 ░., ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░», ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 328-330 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 10 ░░░░░ 2021 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░» – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                   ░.░. ░░░░░░░░░░░

    ░░░░░                                     ░.░. ░░░░░░░░░░

                                         ░.░. ░░░░