Решение по делу № 2-2302/2015 от 25.03.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2015 года Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Рафиковой И.Н., при секретаре Толстиковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2302/2015 по исковому заявлению Куклич Н.В. к Лариной Т.В., Жилищно-строительному кооперативу «Содействие» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании стоимости земельного участка, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец указала, что она проживает в частном жилом доме по адресу Адрес, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №.

В связи с достижением преклонного возраста, состоянием здоровья она стала нуждаться в благоустроенном жилом помещении. Для этих целей она решила продать земельный участок с домом, о чём подала объявление. На объявление откликнулись П.А.Б. представитель ЖСК «Содействие», гражданка Ларина Л.Т. и гражданин С.К.Г. Они пояснили, что хотели бы построить на ее земельном участке многоквартирный жилой дом, одну из квартир в данном доме с надлежащим ремонтом выделить ей в качестве оплаты за земельный участок. Для оформления данной сделки они предложили заключить договор Аренды земельного участка с последующим выкупом. Она согласилась на заключение данного договора. Дата между ней и ЖСК «Содействие» заключён договор Аренды земельного участка с последующим выкупом.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель передаёт Арендатору во Временное владение и пользование сроком на 13 месяцев земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу - Адрес - для строительства на нём жилого дома общей площадью ........ кв.м.

Согласно п. 1.2 договора до окончания срока Аренды Арендодатель передаёт в собственность Арендатору арендуемый участок и находящийся на нём на момент подписания данного договора жилой дом в обмен на жилое помещение общей площадью ........ кв. м. в жилом доме, построенном арендатором на арендуемом земельном участке с кадастровым номером №, с внутренней отделкой, включающей в себя: установку стеклопакетов, штукатурку, шпатлёвку стен, межкомнатных перегородок и потолка, цементную стяжку полов, установку санузла в комплекте с ванной, раковиной и унитазом, монтаж электропроводки с установкой розеток и выключателей.

Согласно п. 3.2 договора после передачи Арендодателю имущества, указанного в п. 1.2 Арендатор производит в переданном помещении ремонтные работы (установка дополнительной сантехники, остекление балкона, укладка кафельной плитки пр.) на сумму ........ руб. В случае если стоимость указанных работ не составит указанной суммы, возникшая разница выплачивается арендодателю наличными денежными средствами.

Заключённый договор зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области.

Она свои обязательства по договору исполнила, передала земельный участок ЖСК «Содействие» под строительство дома.

Ей стало известно, что Дата между ЖСК «Содействие» и Лариной Т.В. заключён договор цессии, согласно которого, Ларина Т.В. приняла все права и обязательства по заключённому ею с ЖСК «Содействие» договору.

По истечению оговоренных 13 месяцев дом не был введён в эксплуатацию, отделочные работы в квартире предназначавшейся ей не были выполнены. Ответчиком в полном объёме обязательства перед ней не исполнены, квартира с оговоренным ремонтом ей не передана.

В связи с достижением преклонного возраста и болезнью она в скорейшем времени нуждалась в благоустроенном жилом помещении. Когда будет произведён ремонт в строящемся доме, когда он будет введён в эксплуатацию, ей не было известно.

Она обратилась к Лариной Т.В. с претензией о необходимости выплатить ей компенсацию за переданный земельный участок в размере ........ руб. для того чтобы она могла приобрести квартиру в другом месте.

При встрече с Лариной Т.В. она в устной форме согласилась выкупить земельный участок за ........ рублей. Однако своё обещание Ларина Т.В. не сдержала, участок выкупать не стала.

Вследствие неисполнения договора она претерпевает физические и нравственные страдания. Состояние здоровья ее нестабильно. Неисполнение ответчиком своих обязательств ухудшило ее состояние. Она тратит своё время на переговоры с ответчиком, на судебную процедуру по защите своих прав, что крайне негативно отражается на ее нравственном и физическом состоянии.

Свои моральные страдания она оценивает в ........ руб.

Ссылаясь на ст.ст. 450, 453 ГК РФ, п. К Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», п. 1 ст. 1102, ст. 1103, п. 2 ст. 1105, ст. 151 ГК РФ, просит суд расторгнуть договор Аренды земельного участка с последующим выкупом от Дата, заключённый Куклич Н.В. с Жилищно-строительным кооперативом «Содействие», взыскать с Лариной Т.В. в пользу Куклич Н.В. стоимость неосновательно приобретённого земельного участка в размере ........., ........ руб. в счёт возмещения морального вреда.

Истец Куклич Н.В. в судебном заседании свои исковые требования поддержала по основаниям указанным в иске. Суду указала, что действительно по окончании строительства ей предложили жилую площадь в доме. Однако качество строительства было плохое и не соответствовало условиям договора. она и супруг вынуждены были отказаться от такого жилья. Они устно решили, что для Куклич Н.В. будет приобретена квартира. И такой поиск квартиры они действительно вели. Был найден вариант в мр-не Крылатый. Однако суммы для приобретения показалась Лариной слишком высокой и сделка сорвалась не по их вине.

Она обратилась к Лариной Т.В. с претензией от Дата, в которой просила сообщить ей о принятом решении: о выкупе земельного участка или о сносе построенного на нем здания. На претензию был дан ответ, который не соответствовал условиям договора. Условия договора Лариной Т.В. не выполнены.

Просила исковые требования удовлетворить.

Представитель истца адвокат по ордеру Волошин К.И. поддержал исковые требования и пояснения Куклич Н.В. Указал, что они основаны на законе, доказаны документально и подлежат удовлетворению по основаниям иска.

Представитель истца Демков В.И., действующий по заявлению, в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения по их основаниям. Подтвердил факт выбора ими жилья в мр-не Крылатый, но эта сделка сорвалась по вине Лариной. Просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик Ларина Т.В. в судебное заседание не явилась. Ее представитель Климашенко Ю.В., действующая по доверенности от Дата, в судебном заседании исковые требования не признала. Суду указала, что при расторжении договора стоимость земельного участка не может быть взыскана, т.к. земельный участок остался в собственности истца. От принятия жилого помещения истец отказалась, т.к. не было отделки и необходимой сантехники. Считает, что способ защиты права выбран неверно. Причинение морального вреда не доказано.

Представитель ответчика ЖСК «Содействие» в судебное заседание не явился, сведений о причине не явки в суд не представил. Суд по основаниям ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению за недоказанностью по следующим основаниям.

По условиям п. 1 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что Куклич Н.В. является собственником части жилого дома, общей площадью ........ кв.м., расположенного по адресу: Адрес, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата, Соглашения от Дата.

На основании Постановления Мэра г.Иркутска от Дата, Договора купли-продажи земельного участка от Дата Куклич Н.В. является собственником земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию части жилого дома, общей площадью ........ кв.м., расположенного по адресу: Адрес, кадастровый номер: №. Право собственности на указанный земельный участок было за ней зарегистрировано в Управлении Росреестра по Иркутской области Дата.

Собственник земельного участка Куклич Н.В. Дата заключила с ЖСК «Содействие» (арендатор) Договор аренды земельного участка с последующим выкупом (Договор аренды). По условиям договора арендатору во временное владение и пользование сроком на 13 месяцев передается земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес, для строительства на нем жилого дома общей площадью ........ кв.м. При этом, в силу п. 1.2. Договора аренды, арендодатель до окончания срока аренды передает в собственность Арендатору арендуемый участок и находящийся на нем на момент подписания данного договора жилой дом в обмен на жилое помещение общей площадью ........ кв.м., в жилом доме, построенном Арендатором, на арендуемом земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Адрес, с внутренней отделкой, включающей в себя: установку стеклопакетов, штукатурку и шпатлевку стен, межкомнатных перегородок и потолка, цементной стяжки пола, установку санузла в комплекте с ванной, раковинной и унитазом, монтаж электропроводки с установкой розеток (........ шт.) и включателей (........ на каждый светильник). Арендодатель обязался, передать в собственность Арендатора арендуемый участок и находящийся на нем на момент подписания данного договора жилой дом, после получения жилого помещения. При этом в п. 3.2. Договора аренды предусматривает, что после передачи Арендодателю имущества, указанного в п. 1.2, Арендатор производит в переданном помещении ремонтные работы (установка дополнительной сантехники, остекление балкона, укладка кафельной плитки и пр.) на сумму ........ руб. В случае, если стоимость указанных работ не составит указанной суммы, возникшая разница выплачивается Арендодателю наличными денежными средствами.

В силу п. 4.1. Договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут по инициативе Арендодателя, а Арендатор обязан вернуть имущество в случаях: а) если Арендатор использует имущество не в соответствии с настоящим договором, Б) если Арендатор умышленно ухудшает состояние имущества.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с последующим выкупом от Дата было дополнено, что передаваемый арендатору земельный участок имеет ограничение (обременение) права: достопримечательное место «Правобережье Ангары, левобережье Ушаковки», имеет разрешенное использование: под эксплуатацию части жилого дома, относится к категории земель: земли населенных пунктов.

В дальнейшем, Дата между ЖСК «Содействие» (цедент) и Лариной Т.В. (цессионарий) был заключен Договор цессии. По условиям договора, и Дополнительного соглашения к договору цессии к цессионарию переходят все права и обязанности по договору аренды земельного участка с последующим выкупом. Истец Куклич Н.В. ознакомлена письменно с его условиями, о чем имеется ее подпись на обороте договора.

Ларина Т.В. использовала арендованный земельный участок по прямому назначению - построила в границах земельного участка, переданного ей в аренду Куклич Н.В. под строительство дома, жилой дом.

Ларина Т.В. предложила истцу принять во исполнения условий договора у нее помещение общей площадью ........ кв.м. в построенном на арендованном земельном участке доме. Однако от принятия жилого помещения истец Куклич Н.В. отказалась, т.к. он передавалось без внутренней отделки, установленной в п. 1.2. Договора аренды. Данные обстоятельства подтверждаются и не оспаривается сторонами. После чего Ларина Т.В. зарегистрировала свое право собственности на указанное здание: 3-х этажный жилой дом, общей площадью ........ кв.м., расположенный по адресу: Адрес, в Управлении Росреестра по Иркутской области Дата.

Истец Куклич Н.В., потребовала от Лариной Т.В. оплаты подысканной ею квартиры. Однако Ларина Т.В. денежные средства на приобретение квартиры истцу не передала.

Дата истец Куклич Н.В. обратилась к Лариной Т.В. с претензией в которой просила дать ответ о принятом Лариной Т.В. решении: о выкупе земельного участка или о сносе простроенного на нем здания.

В ответе от Дата на данную претензию Ларина Т.В. указала, что не исполнение договора идет со стороны Куклич Н.В., которая не приняла жилое помещение в здании с кадастровым номером №, построенном Арендатором согласно Договору аренды. Между сторонами по договору была достигнута устная договоренность следующего характера: Куклич Н.В. либо предоставляется жилое помещение взамен существующего в жилом доме, построенном арендатором по адресу: Адрес, согласно высказанных ею требований: не менее ........ кв.м., не первый и не последний этажи, не вторичное жилье, местонахождение – Октябрьский район г.Иркутска, либо выплачивается стоимость жилого помещения, указанного в Договоре аренды, в доме, построенном Арендатором, полученная путем его реализации. Во исполнение данной договоренности Лариной Т.В. было предложено несколько вариантов жилых помещений, соответствующих вышеуказанным требованиям, а предназначавшееся ей жилое помещение выставлено на продажу. Однако рассматривать предложенные варианты Куклич Н.В. отказалась, не выезжая на их осмотр, заявив, что предпочитает материальную компенсацию на жилое помещение. Вышеуказанные обстоятельства Куклич Н.В. в судебном заседании не опровергла.

Таким образом судом установлено, что Куклич Н.В. отказавшись от представленного ей в построенном доме помещения из-за не соответствия его условиям по внутренней отделки оговоренном в Договоре аренды, стала требовать от ответчика Лариной Т.В. осуществить выкуп земельного участка либо произвести снос построенного на нем здания, что Договором аренды не предусмотрено.

В дальнейшем, Дата, истец направила ответчику претензию с предложением расторгнуть Договор аренды и выплатить ей компенсацию стоимости земельного участка

Требований об исполнении условий договора Куклич Н.В. ответчику не предъявляла.

Истец требует расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ, при существенном нарушении договора Лариной Т.В. Для удовлетворения требований истца суду необходимо установить, что нарушение договора со стороны арендатора влечет для другой истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако в суд не представлено доказательств существенного нарушения договора со стороны ответчика. Ответчик, в соответствии с условиями договора, возвел на арендованном земельном участке жилой дом, умышлено не ухудшает состояние имущества. Истец желала получить в результате сделки по аренде земельного участка жилое помещение общей площадью ........ кв.м. в построенном на арендованном земельном участке доме, что было предложено арендатором, но однако не принято истцом. Претензии по качеству строительства Куклич Н.В. истцу не предъявлялось, хотя возмездность договора выражалась именно в получении жилья с ремонтом на сумму ......... Куклич Н.В. самостоятельно отказалась от получения жилья в доме, что безусловно является ее правом. При таких обстоятельствах суд не находит, что существенность нарушений условий договора была допущена именно ответчиком.

Проявляя непоследовательность в отношениях с арендатором со стороны истца поступили требования, не предусмотренные договором,- выкуп земельного участка или снос дома.

Оценивая условия договора, суд приходит к выводу, что Куклич Н.В. при исполнении договора могла рассчитывать на получение жилого помещения в построенном доме с дополнительной оплатой в виде отделочных работ на сумму ........ руб. Таким образом возмездность договора выражается в предоставлении ........ кв.м. общей площади и сумме на ремонт.

Поэтому в случае отказа в принятия помещения истица вправе претендовать на получение помещения, соответствующего по стоимости вновь построенному с учетом ........ руб. на производство ремонта, а не на получения стоимости арендованного участка. Доказательств того, что стоимость участка и стоимость помещения равнозначны, в суд не представлено.

Само по себе нарушение условий договора стороной не ведет к праву стороны о расторжении договора с контрагентом. Условия расторжения договора могут быть предусмотрены в договоре. Стороны предусмотрели основания досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя и Арендатора. Однако указанные истцом основания стороны не предусмотрели.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика существенные условия не были нарушены, в связи с чем требования истца о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

Как следствие не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании стоимости неосновательно приобретенного земельного участка, компенсации морального вреда.

Остальные доводы сторон оценены судом и не влияют на принятое судом решение.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании стоимости земельного участка, взыскании компенсации морального вреда, Куклич Н.В. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, который будет изготовлен Дата.

Судья И.Н. Рафикова