Решение по делу № 2-3162/2023 от 18.07.2023

Дело № 2-3162/23

        ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      11 декабря 2023 года                                         г. Чехов

    Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                              Малаховой Е.Б.

            при секретаре                                                         Офицеровой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО9 о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома недействительным, взыскании денежных средств,

        УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным по причине ничтожности предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи № доли жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенныого между ним и ФИО3, взыскании денежных средств в размере № руб. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен указанный предварительный договор купли-продажи доли жилого дома, ФИО3 получен задаток в размере № руб., что подтверждается распиской. В соответствии с условиями договора основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик неоднократно отказывалась подписать основной договор, при этом воспользовалась переданным ей задатком, который добровольно возвращать не намерена. Поскольку предварительный договор не был нотариально удостоверен, он является ничтожным, а денежные средства подлежат возвращению.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, просит признать недействительным по причине ничтожности предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи № доли жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ним и ФИО3, и взыскать с последней денежные средства в размере № руб., указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ он по расписке передал ответчику еще № руб., которые она потребовала дополнительно за № доли дома.

Истец ФИО2 и его представитель по ордеру адвокат ФИО6 в судебное заседание явились, на уточненных исковых требованиях настаивают.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства, поскольку судом принимались меры к своевременному извещению ответчика о дне слушания дела, однако ответчик в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не уведомила, об отложении рассмотрения дела не просила.

Представитель третьего лица Окружного управления социального развития № <данные изъяты> по доверенности ФИО7 в судебное заседание явилась, высказалась о том, что оспариваемая сделка нарушает права несовершеннолетнего ребенка ответчика, в связи с чем отчуждение имущества нецелесообразно.

        Суд, выслушав объяснения истца и его представителя, представителя третьего лица, изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

        Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи № доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, с кадастровым номером № (л.д. 11-13).

        Согласно п. 1.1 Договора покупатель передал, а продавец получил задаток в размере № рублей в обеспечение выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи № доли указанного жилого дома.

        Сумма, оговоренная в п.1.1 договора, передается Покупателем Продавцу в счет оплаты за вышеуказанную № долю жилого дома общей стоимостью № рублей. Полная стоимость № доли жилого дома, которая будет указана в договоре купли-продажи, является сумма в размере № рублей (п. 1.2 договора).

        В силу пункта 1.4 Договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

        При этом пунктом 2.1 Договора определено, что Покупатель обязан заключить договор купли-продажи № доли жилого дома с Продавцом в течение срока действия настоящего Договора.

        Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4, подлинник обозревался в судебном заседании) ФИО3 получила от ФИО2 денежные средства по предварительному договору купли-продажи доли жилого дома в размере № руб.

        Истцом также представлена расписка ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о получении ею № руб. за № доли дома по адресу: <адрес> в расписке одновременно отражено, что за коммунальные услуги долги она обязуется оплатить сама.

        Как усматривается из истребованных судом выписок из ЕГРН, материалов регистрационных дел, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доле) ответчику ФИО3 и ее несовершеннолетней дочери ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; в отношении имущества ответчика зарегистрированы ограничения в виде запрещения регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

        Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью № кв.м, находящемся в собственности ФИО8

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

По общему правилу части 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, учитывая вышеизложенные положения закона, согласно которым несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли-продажи доли жилого дома влечет его ничтожность, суд приходит к выводу, что требование истца о признании данного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя указанное требование, суд также учитывает, что в нарушение подпункта 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ предметом сделки в предварительном договоре купли-продажи выступает доля жилого дома без доли земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимого имущества. Кроме того, поскольку указанный земельный участок находится в общей долевой собственности, сособственником является несовершеннолетняя дочь ответчика, согласие органов опеки на отчуждение имущества получено не было.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, с ФИО3 в пользу истца следует взыскать уплаченные последним денежные средства в размере № рублей.

Вместе с тем требование ФИО2 о взыскании также денежных средств в размере № рублей, переданных им ответчику по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежит удовлетворению, поскольку указанная расписка требованиям относимости к спорному предварительному договору купли-продажи не отвечает, ссылок на данный договор не содержит, размер переданной суммы не соответствует стоимости имущества согласно условиям договора, следовательно, данные денежные средства не могут быть возвращены истцу по основаниям, изложенным им иске - в связи с применением последствий признания сделки недействительной.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи № доли жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере № рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано ответчиком в течение 7 дней со дня вручения ему копии путем подачи в суд, принявший заочное решение, заявления об отмене этого решения.

В апелляционном порядке решение может быть обжаловано ответчиком в Московский областной суд в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

    Председательствующий     подпись