Решение по делу № 8Г-17543/2024 [88-18580/2024] от 03.09.2024

№ 88-18580/2024

УИД 66RS0051-01-2022-001964-38

мотивированное определение

составлено 28 октября 2024 года

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Челябинск                                    24 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А.,

судей Ишимова И.А., Лезиной Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-58/2023 по иску Отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» к Потеряхиной Наталье Александровне о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности

по кассационной жалобе Отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» на решение Серовского районного суда Свердловской области от 29 ноября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04 июня 2024 года.

Заслушав доклад судьи Ишимова И.А., судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

        установила:

Отраслевой орган администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» обратился в суд с иском к Потеряхиной Н.А. о расторжении договора аренды земельного участка от 19 октября 2016 года № 3986 в связи с существенным изменением обстоятельств, возложении на ответчика обязанность освободить земельный участок, площадью 2450 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, путем вывоза сыпучих строительных материалов – щебня различных фракций, гравия, песка, размещенных по всему периметру участка, свалки отходов производства и потребления, материалов от разобранных деревянных строений (б/у доски, бревна, брус) в течение 30 дней с момента расторжения договора, предоставлении истцу права осуществить соответствующие действия по освобождению данного земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ответчик является арендатором спорного земельного участка, который в соответствии с градостроительным планом земельного участка, утвержденным постановлением администрации Серовского городского округа от 11 июля 2012 года № 1151, относился к территориальной зоне – Ж1, вид разрешенного использования земельного участка – под индивидуальное жилищное строительство. Впоследствии изменился правовой режим земельного участка, а именно до приобретения его в аренду ответчиком был изменен вид использования с Ж-1 (зона индивидуальных жилых домов), на Т-1 (зона автомобильного транспорта), а впоследствии на ТОП-2 (территория озеленения общего пользования) и на Р-1 (зона рекреационного назначения для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта), что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также основанием для расторжения договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Решением Серовского районного суда Свердловской области от 29 ноября 2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04 июня 2024 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Отраслевой орган администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» просит отменить судебные акты. Выражает несогласие с выводами судов о том, что объект незавершенного строительства возведен истцом на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта, а несоответствие правового режима земельного участка фактическому использованию не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Обращает внимание, что прежний и действующий в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка не предусматривал возможность строительства на нем объекта капитального строительства. Отмечает, что, не смотря на отказ в удовлетворении иска к Потеряхиной Н.А. о сносе самовольной постройки (фундамента), в судебных актах, вынесенных по указанному делу, отражено, что использование строения в дальнейшем возможно с соблюдением Правил землепользования и застройки в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в зоне Р-1. Полагает, что судом апелляционной инстанции не учтены положения ч. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГсК РФ), согласно которой реконструкция не соответствующих градостроительному регламенту объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствии с градостроительным регламентом. Указывает, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на кадастровый учет 29 сентября 2022 года в упрощенном порядке при наличии уведомления о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства, признанного судом законным уже после утверждения градостроительных регламентов. Таким образом, считает, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, как на дату приобретения истцом права аренды, так и на дату постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства и регистрации права собственности в 2022 году, не соответствовал установленным для территориальных зон Т-1, ТП-2, Р-1 градостроительным регламентам. Утверждает, что вопреки позиции суда объект незавершенного строительства не может быть в дальнейшем приведен в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Изменение назначения объекта капитального строительства и вида разрешенного использования земельного участка будет свидетельствовать об использовании участка на основании договора аренды, заключенного в нарушение земельного законодательства, в обход процедуры аукциона на право заключения договора аренды для строительства объекта нежилого назначения. Использование земельного участка в целях, указанных в договоре аренды, невозможно. Дальнейшее использование участка в иных целях, а также размещение на участке объекта капитального строительства противоречит Генеральному плану, Правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории. Договор аренды от 19 октября 2016 года не может быть исполнен в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства, и в него не могут быть внесены изменения в части вида разрешенного использования.

Потеряхина Н.А. в возражениях на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные постановления оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия, проверяя в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебных актов, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не усматривает приведенные выше основания для их отмены.

Судами установлено, что постановлением администрации Серовского городского округа от 11 июля 2012 № 1151 утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: Свердловская область г. Серов, ул. Каквинская, 123, площадью 2450 кв. м, и схема его расположения на кадастровом плане, территориальная зона по данному адресу установлена – Ж1.

27 августа 2012 земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство».

Решением Думы Серовского городского округа от 29 декабря 2012 года № 107 утвержден Генеральный план Серовского городского округа.

Решением Думы Серовского городского округа от 29 декабря 2012 года № 108 территориальная зона Ж-1 изменена на территориальную зону Т-1 (зона автомобильного транспорта).

На основании постановления администрации Серовского городского округа от 19 октября 2016 года № 1791 Власову К.А. по договору аренды от 19 октября 2016 года № 3986 предоставлен земельный участок, площадью 2450 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <данные изъяты>, сроком с 19 октября 2016 по 19 октября 2036 года.

29 ноября 2016 года между Власовым К.А. и Потеряхиной Н.А. заключен договор о переуступке права аренды по договору.

В дальнейшем зона Т-1 упразднена в связи с несоответствием зоны Т-1 по составу видов участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 № П/0412.

При корректировке Правил землепользования и застройки Серовского городского округа в связи с необходимостью упразднения зоны Т-1 и на основании документации по планировке территории для земель и земельных участков в границах бывшей зоны Т-1 установлена территория озеленения общего пользования ТОП-2.

Постановлением администрации Серовского городского округа от 23 июня 2021 года № 763 утверждена документация по планировке территории микрорайона «Каквинский», в котором располагается спорный земельный участок. Согласно проекту межевания земельный участок находится в сегменте вида разрешенного использования «Благоустройство территории», не предусматривающего строительство. Согласно проекту планировки земельный участок находится в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования, также не предусматривающей строительство.

На обращение ответчика с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке администрацией в уведомлении от 13 марта 2020 года № 7 было сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с отнесением последнего к территориям, назначение которых не включает в себя размещение объектов жилищного строительства, а именно к территориальной зоне автомобильного транспорта Т-1.

Уведомлением от 07 сентября 2020 года № 25 ответчику было сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в связи с тем, что земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки Серовского городского округа расположен на территории озеленения общего пользования (ТОП-2).

Согласно Правилам землепользования и застройки Серовского городского округа от 30 ноября 2021 спорный земельный участок относится к территориальной зоне рекреационного назначения Р-1. Основными видами разрешенного использования земельных участков в этой зоне являются: оборудованные площадки для занятий спортом, водный спорт, спортивные базы, природно-познавательный туризм, туристическое обслуживание, охота и рыбалка, причалы для маломерных судов, санаторная деятельность, общее пользование водными объектами, благоустройство территории.

29 сентября 2022 года за Потеряхиной Н.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты>, степенью готовности 25%, с кадастровым номером <данные изъяты>

Решением Свердловского областного суда от 13 июня 2023 года частично удовлетворен административный иск Потеряхиной Н.А., признаны недействующими с даты принятия Правила землепользования и застройки Серовского городского округа в редакции решения Думы Серовского городского округа от 26 мая 2020 года № 241 в части включения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в территорию озеленения общего пользования ТОП-2.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25 октября 2023 решение Свердловского областного суда от 13 июня 2023 года отменено в части признания недействующими с даты принятия Правил землепользования и застройки Серовского городского округа в редакции решения Думы Серовского городского округа от 26 мая 2020 года № 241, в части включения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в территорию общего пользования, в указанной части по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 03 апреля 2023 года по гражданскому делу № 2-498/2023 по иску Отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» к Потеряхиной Н.А. о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольной постройки установлено, что возведение ответчиком фундамента на настоящий момент не может свидетельствовать о нарушении требований градостроительного законодательства, поскольку с учетом внесения изменений в проект в дальнейшем возможно использование строения с соблюдением Правил землепользования и застройки в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в зоне Р-1.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), ст.ст. 30, 31, 36 ГсК РФ, ст.ст. 309, 310, 450, 451 ГК РФ, установив, что объект незавершенного строительства возведен ответчиком на предоставленном в установленном законом порядке земельном участке, вид разрешенного использования которого допускает строительство на нем индивидуального жилого дома, а также, указав, что противоречие правового режима земельного участка существующему землепользованию не может считаться существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

С позицией суда первой инстанции и ее обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что следует согласиться с выводами, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии подп. 15 п. 2 ст. 39. ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования (ч. 7 ст. 1, п. 4 ч. 5 ст. 8 упомянутого выше Федерального закона).

Как установлено судами, по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство.

Содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались и в силу закона признаются достоверными.

На основании постановления администрации Серовского городского округа от 19 октября 2016 года № 1791 о предоставлении в аренду земельного участка 19 октября 2016 года между муниципальным образованием Серовский городской округ и Власовым К.А. был заключен договор аренды земельного участка № 3986, по которому Власову К.А. в аренду предоставлен земельный участок, площадью 2450 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, с видом разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка вид разрешенного использования, указанный договоре аренды земельного участка, соответствовал виду разрешенного использования, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем вопреки доводам кассационной жалобы таких обстоятельств, при наступлении которых возможно расторжение договора, судами по настоящему делу не установлено.

Так, из материалов дела следует, что как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, предоставленный по договору аренды для индивидуального жилищного строительства, относился и относится к зоне, не предусматривающей такой вид разрешенного использования как индивидуальное жилищное строительство, о чем истцу не могло быть неизвестно при заключении договора аренды.

Кроме того, предоставление в аренду сформированного земельного участка с видом разрешенного использования, который согласно новым Правилам землепользования и застройки не соответствует градостроительному регламенту, не противоречит действующему правовому регулированию, поскольку, как верно указали суды, земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (п. 4 ст. 85 ЗК РФ и ч. 8 ст. 36 ГсК РФ).

С учетом изложенного изменение правового режима земельного участка – отнесение к другой территориальной зоне не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств и не является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ по иску отраслевого органа администрации, являющегося арендодателем по договору аренды.

В этой связи судебная коллегия также обращает внимание на общеправовой принцип поддержания доверия к закону и действиям публичной власти, вытекающий из конституционных принципов юридического равенства и справедливости в правовом демократическом государстве и предполагающий, что участники правоотношений должны в разумных пределах иметь возможность предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в устойчивости своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности их государственной защиты.

Выраженное в кассационной жалобе несогласие с выводом суда, что объект незавершенного строительства возведен истцом на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта, а несоответствие правового режима земельного участка фактическому использованию не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, отклоняется судебной коллегией, как основанное на ошибочном толковании закона и переоценке представленных в деле доказательств, полномочиями по осуществлению которой суд кассационной инстанции в силу установленного в ч. 3 ст. 390 ГПК РФ запрета не обладает.

Ссылки в кассационной жалобе на невозможность использования ответчиком расположенного на спорном земельном участке строения не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку сами по себе обстоятельства, касающиеся возведения ответчиком данного строения на земельном участке, нельзя отнести к перечисленным в ст. 451 ГК РФ условиям, с которыми закон связывает возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Какого-либо спора и требования в отношении находящегося на земельном участке строения в рамках настоящего дела не имеется и не заявлено.

Доводы кассационной жалобы, что спорный земельный участок, как на дату приобретения истцом права аренды, так и на дату постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства и регистрации права собственности в 2022 году, не соответствовал установленным для территориальных зон Т-1, ТП-2, Р-1 градостроительным регламентам, использование земельного участка в целях, указанных в договоре аренды, невозможно, изменение назначения объекта капитального строительства и вида разрешенного использования земельного участка будет свидетельствовать об использовании участка на основании договора аренды, заключенного в нарушение земельного законодательства, фактически указывают на ошибочное предоставление органом местного самоуправления в аренду земельного участка, что может быть исправлено в порядке ст. 451 ГК РФ.

Всем доказательствам, которые были представлены сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд дал оценку. Несогласие заявителя с оценкой доказательств, мнение стороны о необходимости дать собранным доказательствам иную оценку не свидетельствуют о незаконности судебного постановления, поскольку не установлено, что судом дана произвольная оценка доказательствам.

Тот факт, что суды не согласились с доводами истца, иным образом оценили доказательства и пришли к иным выводам, не свидетельствует о неправильности постановленных судебных актов и не может служить основанием для их отмены.

Само по себе повторное приведение в кассационных жалобах одних и тех же доводов, основанных на надуманной и субъективной позиции заявителя, о неправильности сделанных судами выводов и допущенных нарушениях не свидетельствует.

В целом, приведенные в жалобе доводы в своей совокупности направлены на оспаривание выводов нижестоящих судов, они не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, поскольку были предметом подробного исследования судов первой и второй инстанций, по мотивам, изложенным в судебных постановлениях, им дано надлежащее правовое обоснование, а потому не могут повлечь отмену решения суда первой инстанции и апелляционного определения судебной коллегии.

Руководствуясь ст.ст. 379.5-379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Серовского районного суда Свердловской области от 29 ноября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04 июня 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу Отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи