Решение по делу № 33-6659/2017 от 21.03.2017

Судья Иллариончикова А. С. дело № 33-6659/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Екатеринбург 20.06.2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Куликовой М. А., судей Старовойтова Р. В. и Юсуповой Л. П., при ведении протокола помощником судьи Щаповой О. А., рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Сабирову Р.Р. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе ответчика Сабирова Р.Р. на решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 30.01.2017.

Заслушав доклад судьи Юсуповой Л. П., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ПАО «Сбербанк России» (далее - Банк) обратилось в суд к Сабирову Р. Р. с вышеуказанным исковым заявлением, указав в обоснование что ( / / ) между сторонами был заключен кредитный договор № № на сумму 800000 руб. для целей приобретения объекта недвижимости – садового земельного участка ..., на срок до ( / / ), с уплатой 13,75 % годовых. Во исполнение обязательств по кредитному договору ответчик передал в залог Банку земельный участок .... Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства, предоставив денежные средства заемщику, вместе с тем с ( / / ) условия кредитного договора Сабировым Р. Р. не соблюдаются, обязанности по возврату кредита и уплате процентов не исполняются, в связи с чем Банк просил взыскать с ответчика досрочно задолженность по кредитному договору за период с ( / / ) по ( / / ) в размере 929856 руб. 72 коп., в том числе просроченный основной долг – 782638 руб. 48 коп., просроченные проценты – 75231 руб. 90 коп., неустойку -71986 руб.34 коп., расходы по оплате государственной пошлины 12498 руб. 57 коп., расходы по оплате стоимости рыночной оценки в размере 2052 руб. 66 коп., обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок ..., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере №., а также расторгнуть кредитный договор.

Решением Красноуральского городского суда Свердловской области от 30.01.2017 исковые требования Банка были удовлетворены в полном объеме.

С таким решением не согласился ответчик Сабиров Р. Р., в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение, считая установленную судом начальную продажную стоимость земельного участка заниженной, а выводы суда о том, что оценка Банка не была им оспорена не соответствующими действительности.

Обращает внимание, что рыночная стоимость земельного участка, являющегося предметом залога, согласно отчету ООО «Урал-Оценка» от ( / / ) № № составляет №., что значительно превышает начальную продажную стоимость, которая была установлена судом при рассмотрении дела. Кроме того, судом не было принято во внимание то обстоятельство, что в настоящее время на земельном участке возведен жилой дом индивидуального типа, № Полагает, что указанные нарушения норм материального и процессуального права, а также неправильное определение существенных обстоятельств, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела не позволяют признать решение законным и обоснованным.

Возражая против доводов апелляционной жалобы представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности Жданова А. А. указала, что судом верно применен отчет об оценке земельного участка, представленный истцом. Установление начальной продажной стоимости в соответствии с отчетом ответчика подразумевает обращение взыскания на земельный участок и жилой дом. Вместе с тем, оснований для обращения взыскания на жилой дом не имеется, право собственности ответчика на жилой дом не зарегистрировано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель истца ПАО «Сбербанк России» Аллахярова А. П., действующая на основании доверенности, просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Ответчик Сабиров Р. Р. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, что подтверждается распиской Сабирова Р. Р. от 16.05.2017.

Кроме того, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы была заблаговременно размещена на интернет-сайте Свердловского областного суда.

Учитывая, что ответчик Сабиров Р. Р. об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ( / / ) между Банком и Сабировым Р. Р. был заключен кредитный договор № № на сумму 800000 руб., под 13,75% годовых, на срок до ( / / ) года, для целей приобретения земельного участка, расположенного по адресу: ....

В обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, указанный земельный участок был передан Сабировым Р. Р. Банку в залог. Права залогодателя удостоверены закладной от ( / / ).

Банк надлежащим образом исполнил обязательства по кредитному договору, предоставив денежные средства ответчику, что подтверждается выпиской по лицевому счету заемщика.

По условиям кредитного договора, возврат кредита должен осуществляться путем уплаты ежемесячных платежей в размере по 10519 руб. 90 коп. в соответствии с графиком платежей.

Обязанности по погашению кредита и уплате процентов ответчиком Сабировым Р. Р. в нарушение условий кредитного договора не исполняются с ( / / ).

По состоянию на ( / / ) задолженность по кредитному договору составила 929856 руб. 72 коп., в том числе: основной долг – 782638 руб. 48 коп., проценты за пользование кредитом в размере -75231 руб. 90 коп., неустойка – 71986 руб. 34 коп.

Установив факт существенного нарушения заемщиком обязательств по кредитному договору, а также принимая во внимание, что исполнение кредитного договора было обеспечено договором залога недвижимого имущества, собственником заложенного земельного участка является Сабиров Р. Р., руководствуясь положениями ст. ст. 807, 810, 819, 329, 341, 339, 348, 349, 350, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проверив расчет задолженности, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора, взыскания кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. При этом суд не усмотрел оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют действующему законодательству, регулирующему данный вид правоотношений, и установленным по делу обстоятельствам.

В части досрочного взыскания задолженности по кредитному договору и ее размера, обращения взыскания на заложенное имущество, решение никем из сторон не оспаривается.

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд принял во внимание отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости № №, представленный истцом, и с учетом 80 % коэффициента установил начальную продажную стоимость предмета залога в размере №.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Определение начальной продажной цены заложенного имущества при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке находится в компетенции суда и разрешается им с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств о стоимости заложенного имущества на день принятия решения об обращении на него взыскания.

По условиям раздела II закладной залогодатель вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его целевым назначением и получать доходы от предмета залога, обеспечивая его сохранность. Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, спорному земельному участку присвоен вид разрешенного использования – садоводство.

Из материалов дела усматривается, что в период пользования земельным участком собственник Сабиров Р. Р. возвел на нем жилой дом индивидуального типа, право собственности на который на момент разрешения спора в суде не зарегистрировано.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Банк просил определить начальную продажную цену заложенного имущества с применением 80 % коэффициента в размере №., установленной на основании Отчета № № от ( / / ), составленного ООО «Эксперт-Ком».

Возражая против установления начальной продажной цены предмета залога в размере 482400 руб., ответчик представил суду Отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от ( / / ), составленный ООО «Урал-Оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка и возведенного на нем садового дома составила №.

Оба отчета в целом соответствуют положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Вместе с тем, сравнивая два отчета суд не дал должной оценки представленным отчетам, указав лишь на то, что отчет об оценке, представленный ответчиком, не может быть принят во внимание ввиду того, что он определяет стоимость земельного участка вместе с возведенными на нем строением. Кроме того, оценка ответчика проведена со значительным разрывом во времени по отношению к оценке истца. В связи с этим доводы апелляционной жалобы ответчика заслуживают внимания.

Вопреки выводам суда первой инстанции о том, что отчет, представленный ответчиком Сабировым Р. Р., определяет в целом стоимость земельного участка вместе с возведенными на нем постройками, Отчет об оценке № № ООО «Урал-Оценка», содержит отдельно определенную стоимость земельного участка, которая составляет №. и отдельно стоимость жилого дома, которая составляет №.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был передан в залог Банку Сабировым Р. Р. ( / / ). Рыночная стоимость земельного участка на основании отчета оценщика № № от ( / / ) составляла №., залоговая стоимость, в момент заключения кредитного договора, была установлена сторонами в размере №., что подтверждается закладной (л.д. 20-24).

Отчет ООО «Эксперт-Ком» производился оценщиком по документам, представленным ПАО «Сбербанк России» и только для целей предъявления иска в суд о взыскании задолженности. Рыночная стоимость земельного участка была определена №., а с учетом поправочного коэффициента на наличие существующих допущений и ограничений - №. (л.д.35-59). Принимая во внимание, что корректирующий коэффициент к цене земельного участка был выведен на основании анализа объектов недвижимости жилого назначения, обладающих несопоставимыми характеристиками с объектом оценки - включая жилые двухкомнатные квартиры, комнату, жилой дом с магазином – пристроем, это значительно занизило рыночную оценку спорного земельного участка. На основании изложенного представленный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку будут нарушены права Сабирова Р. Р. на стадии исполнительного производства, не будет достигнута цель получения наибольшей выручки от реализации земельного участка. Кроме того, объективных данных о снижении рыночной стоимости земельных участков в черте г.Екатеринбурга за период ( / / ) почти в 2 раза не имеется. Общеизвестным фактом в Свердловской области является удорожание земельных участков.

Отдавая предпочтение отчету, представленному ответчиком, судебная коллегия исходит из того, что оценка производилась оценщиком с выездом на место и осмотром земельного участка, из совокупности анализа исходной информации и рыночных данных оценщик учитывал имеющееся на земельном участке строение, отчет составлялся не только для рассмотрения спора в суде, то и для целей совершения гражданско-правовой сделки. Кроме того, установленная рыночная стоимость земельного участка наиболее соответствует его стоимости на момент заключения договора залога (удешевление на №.), и его залоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда в части определения начальной продажной стоимости спорного земельного участка подлежит изменению. В соответствии с положениями ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена земельного участка определяется в размере № ( №. х 80 %).

По доводам апелляционной жалобы оснований для установления начальной продажной цены земельного участка, с учетом возведенного на нем жилого дома, в размере №., судебная коллегия не усматривает, поскольку право собственности Сабирова Р. Р. на жилой дом к моменту рассмотрения дела не зарегистрировано в установленном законом порядке, жилой дом не является предметом залога, поэтому на него не может быть обращено взыскание. В связи с чем, его стоимость №. не может быть учтена при установлении начальной продажной цены земельного участка.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, суд должен определить в нем в том числе способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

Принимая во внимание, что в мотивировочной части решения суд определил способ реализации заложенного имущества, но не указа его в резолютивной части решения, резолютивная часть решения подлежит изменению путем включения в нее указания на способ реализации земельного участка.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 30.01.2017 изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, установить начальную продажную стоимость земельного участка, ..., в размере №.

Определить способ реализации земельного участка, ..., путем продажи с публичных торгов.

В остальной части решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 30.01.2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Сабирова Р.Р. – без удовлетворения.

Председательствующий Куликова М. А.

Судья Старовойтов Р. В..

Юсупова Л. П.